Administrative Council v. Building Authority on Demolition and Reconstruction of Non-Conforming House

A. Entscheide des Reqierunqsrates 1233

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Bauen ausserhalb der Bauzonen. Abbruch und Wiederaufbau eines zonenfremden Wohnhauses (Art. 24 Abs. 2 RPG, SR 700; Art. 80 Abs.

3 EG RPG, bGS 721.1). Begriff der "Sanierbarkeit".

Die Baudirektion lehnte das Gesuch von S. um Abbruch und Wieder­ aufbau seines im Landwirtschaftsgebiet gelegenen, zonenfremden Zweifamilienhauses mit der Begründung ab, das Haus sei noch sa­ nierbar. Der Regierungsrat hiess den Rekurs von S. gut.

Aus den Erwägungen: (1 • • • • )

2. b) Bauliche Massnahmen an zonenfremden Bauten ausserhalb der Bauzonen dürfen nur nach Massgabe von Art. 24 Bundesgesetz über die Raumplanung (RPG; SR 700) bewilligt werden. Die Voraussetzun­ gen sind dabei je nach der raumplanerischen Bedeutung des Vorha­ bens unterschiedlich: Blosse Erneuerungen, teilweise Änderungen und der Wiederaufbau zonenfremder Bauten sind zulässig, sofern und so­ weit es das kantonale Recht erlaubt (vgl. BGE 112 lb 94 E. 2 "Malix") und "wenn dies mit den wichtigen Anliegen der Raumplanung verein­ bar ist (Art. 24 Abs. 2 RPG). Der Neubau und neubauähnliche Um­ bauten setzen dagegen nach Art. 24 Abs. 1 RPG voraus, dass der Zweck der Bauten und Anlagen einen Standort ausserhalb der Bauzo­ nen erfordert und keine überwiegenden Interessen entgegenstehen.

Nach der Baueingabe ist ein Wiederaufbau des Wohnhauses ge­ plant. Ein derartiges Vorhaben ist nach Art. 24 Abs. 2 RPG zu bewilli­ gen, wenn es im Rahmen dessen liegt, was das Bundesrecht als Wie­ deraufbau bezeichnet, dies vom kantonalen Recht zugelassen wird und keine überwiegenden Interessen dagegensprechen.

3. a) Als Wiederaufbauten, Erneuerungen und teilweise Änderungen zonenfremder Bauten dürfen diejenigen Bauvorhaben ausserhalb der Bauzonen bewilligt werden, "die einen bestehenden Zustand im we­ sentlichen weiterführen, ohne die Identität des Bauwerks in Frage zu stellen und ohne auf Nutzungsordnung, Erschliessung oder Umwelt wesentlich neue Auswirkungen zu zeitigen" (EJPD/BRP, Erläuterungen

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zum Bundesgesetz über die Raumplanung, Bern 1981, N. 29 zu Art. 24 RPG; vgl. BGE 113 lb 314 E. 3a).

Nach dem Bauvorhaben soll das bestehende Wohnhaus abgebro­ chen und ein äusserlich identisches Haus wiedererstellt werden. Die Wohnfläche bleibt die selbe, bei der Nutzung ergeben sich lediglich Änderungen aus dem Einbezug eines Schutzraums in den Keller, der Umgliederung der beiden Wohnungen und der Umnutzung des An­ baus zu einer Garage und einem Abstellraum. Dies sind geringfügige Änderungen, die bei der Erstellung einer Ersatzbaute mit bewilligt wer­ den dürfen (vgl. Christoph li, Bauen ausserhalb der d n a B Diss. Bern, 2. Aufl. Grüsch 1991, N. 258 mit Hinweisen; Thomas Müller, Die erleichterte Ausnahmebewilligung, Diss. Zürich 1991, S. 134 f.).

b) Wie bereits ausgeführt, darf ein Wiederaufbau nur bewilligt wer­ den, sofern und soweit es auch das kantonale Recht zulässt. Art. 80 Abs. 3 EG RPG lässt den Wiederaufbau zonenfremder Bauten ausser­ halb der Bauzonen in folgendem Rahmen zu:

Der Wiederaufbau ist nur bei nicht mehr sanierbaren oder durch Elementargewalt, Feuer oder Explosion zerstörten Bauten und Anlagen zulässig, die bis fünf Jahre vor dem Abbruch oder Zerstörung genutzt und ordentlich unterhalten wurden.

Die Umsetzung dieses Gesetzeswortlautes auf den Einzelfall gibt beim atypischen Fall der "nicht sanierbaren Gebäuden" Probleme auf. Es kann zwar zunächst festgestellt werden, dass auch solche Gebäude ersetzt werden dürfen. Der Wiederaufbau ist aber nur für Bauten zuläs­ sig, "die bis fünf Jahre vor dem Abbruch ... genutzt und ordentlich un­ terhalten wurden". Wann, so lautet die entscheidende Frage, gilt ein solchermassen unterhaltenes Gebäude nicht mehr als sanierbar?

Die Richtlinien des Regierungsrates vom 27. Januar 1981 erlaubten den Wiederaufbau, wenn der "bautechnische Zustand [eines Gebäu­ des] derart schlecht ist, dass der Aufwand für die Instandstellung sich nicht mehr lohnt”. Diese Idee wurde in Art. 80 Abs. 3 EG RPG über­ nommen. In der Praxis wurden die Kosten verglichen und ein Wieder­ aufbau bewilligt, wenn eine Sanierung nach dem Kostenvoranschlag erheblich teurer gekommen wäre (vgl. AR GVP 1988, 1144). Dies führte in mehreren Fällen zu Bewilligungen für den Wiederaufbau von Ab­ bruchobjekten, obwohl es bei diesen Bauten schon an einem schüt­ zenswerten Interesse zur Wahrung der getätigten Investitionen und

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damit gerade an der Bestandesgarantie fehlte (vgl. Müller S. 135 Fn 187). Solche Bewilligungen müssen wohl als Ausdruck der unklaren Bedeutung von Art. 80 Abs. 3 EG RPG angesehen werden, denn sie werden vordergründig vom Wortlaut abgedeckt: Ein abbruchreifes Gebäude ist in der Regel nicht mehr sanierbar. So klar es aber ist, dass der Wiederaufbau nicht demjenigen zu Gute kommen soll, der seine Bausubstanz hat verlottern lassen, so unklar ist die Anwendung der kantonalen Vorschrift.

Bereits die Voraussetzung des Gesetzes, ein Wiederaufbau dürfe nur bei "nicht mehr sanierbaren" oder zerstörten Bauten bewilligt wer­ den, beruht auf einem Widerspruch, denn auch ein Abbruch und Wie­ deraufbau eines Gebäudes gilt nach dem Wortgebrauch als Sanie­ rung. Aber auch in einem bautechnischen Sinn kann das Wort sanier­ bar nicht gemeint sein, denn die heutigen Möglichkeiten lassen die Sanierung fast jeden Gebäudes ohne (Voll-) Abbruch zu. Eine stim­ mige Auslegung ergibt sich erst, wenn die Sanierbarkeit nicht objektiv, sondern als Ergebnis einer umfassenden Abwägung zwischen den Erhaltungsund den Nutzungsinteressen verstanden wird. Ein Wieder­ aufbau darf in dem Fall nur dann bewilligt werden, wenn sich der Auf­ wand für die Instandstellung trotz recht guter Bausubstanz objektiv nicht mehr lohnt. Diese Frage darf nicht auf einem Vergleich der not­ wendigen finanziellen Mittel reduziert werden, sondern ist nach einer sorgfältigen Prüfung aller Vorund Nachteile der beiden Lösungen zu entscheiden.

4. a) Am Augenschein konnte festgestellt werden, dass das Wohn­ haus einen gepflegten, sauberen Eindruck macht und teilweise be­ wohnt wird. Die tragende Konstruktion, die Fussböden und das Dach sind weitgehend intakt, die Fenster vorhanden, die Kücheneinrichtung, die sanitären Anlagen und die Heizung betriebstüchtig (vgl. Müller S.

136 vor Fn 189 mit Hinweis auf PVG 1983, 75). Etliches muss aber grundlegend saniert werden: Die Fundation hat sich nach Osten ge­ senkt und wird teilweise vom Wasser angegriffen. Die Infrastruktur des Hauses (Sanitärund Elektroinstallationen, Küche und Heizung) ist veraltet. Die Sparrenstärke lässt keine zeitgemässe Ziegelbedachung zu, die Raumeinteilung verschachtelt die beiden Wohnungen ineinan­ der, die Zwischenböden schwingen und erlauben von ihrer Konstruk­ tion her keine rechte Trittschallisolation. Im Vergleich zwischen Sanie-

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rungsund Neubaukosten finden sich Baudirektion und Rekurrent nicht: Während die Baudirektion davon ausgeht, dass der Aus­ baustandard nicht demjenigen eines Neubaues entsprechen müsse und deshalb die Kosten einer Sanierung tiefer ausfielen, rechnet der Rekurrent mit gleichhohen oder gar acht bis zehn Prozent höheren Sanierungskosten.

Die heutige Struktur des Wohnhauses fasst alle Nasszellen im Par­ terre zusammen und lässt die darüber angeordneten Wohnräume über eine gemeinsame innere Treppe erschliessen. Diese Anlage ist auf eine landwirtschaftliche Grossfamilie mit der aktiven und der abtretenden Generation eingerichtet - sie erlaubt ein gemeinsames Wohnen bei getrennten Küchen. Der internen Schalldämmung der ineinander ver­ schachtelten Wohnungen wurde bei dieser Konstellation eine unterge­ ordnete Rolle beigemessen. Eine solche Doppelwohnung mit gut 200 m2 Nutzfläche entspricht heute einem Wohnhaus für zwei Kleinfami­ lien. Soll das Haus in diesem Rahmen weiter genutzt werden, so setzt dies eine Abgrenzung der beiden Wohnungen voraus, was mit der heutigen Gliederung und der Raumstruktur des Hauses nicht möglich ist. Neben bewahrenden Massnahmen muss also für die volle Erhal­ tung der Gebrauchsfähigkeit des Hauses auch ein massiver Eingriff in die Struktur vorgenommen werden. Werden alle notwendigen bauli­ chen Massnahmen vor diesem Hintergrund zusammengefasst, so wird ein vernünftiger Bauherr in der Lage des Rekurrenten trotz der noch recht guten Bausubstanz einen Abbruch und Wiederaufbau vorziehen, weil sich ein Umbau in einem weiteren Sinne nicht mehr "lohnt". Das Wohnhaus ist deshalb nicht mehr als sanierbar einzustufen.

b) Bauliche Massnahmen nach Art. 24 Abs. 2 RPG dürfen nur be­ willigt werden, "wenn dies mit den wichtigen Anliegen der Raumpla­ nung vereinbar ist". Diese Anliegen sind vor allem anhand der Pla­ nungsziele und -grundsätze zu ermitteln, wie sie in Art. 1 und Art. 3 RPG und in den Art. 1 und 2 EG RPG niedergelegt sind und durch die kantonale Richtplanung (vom 7. Dezember 1987) konkretisiert wurden. Der Wiederaufbau des Wohnhauses zeitigt keine grossräumigen Aus­ wirkungen, die kleinräumigen sind bescheiden. Mit dem Vorhaben werden keine Schutzzonen tangiert, zusätzlicher Kulturboden wird nicht benötigt. Es kann damit festgestellt werden, dass dem Projekt

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keine überwiegenden Interessen entgegenstehen. Die Baudirektion ist damit anzuweisen, dem Projekt ihre Zustimmung zu erteilen.

RRB 2.6.1992

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Bauen ausserhalb der Bauzonen. Die Bestandesgarantie eines (zonenfremden) Gebäudes ist Voraussetzung für Bewilligungen nach Art. 24 Abs. 2 RPG (SR 700).

a) Als Wiederaufbauten, Erneuerungen und teilweise Änderungen zonenfremder Bauten dürfen ausserhalb der Bauzonen nur solche Vorhaben bewilligt werden, "die einen bestehenden Zustand im we­ sentlichen weiterführen, ohne die Identität des Bauwerks in Frage zu stellen und ohne auf Nutzungsordnung, Erschliessung oder Umwelt wesentlich neue Auswirkungen zu zeitigen“ (EJPD/BRP, Erläuterungen zum Bundesgesetz über die Raumplanung, Bern 1981, N. 29 zu Art. 24 RPG; vgl. BGE 113 lb 314 E. 3a). Die Bewilligungen nach Art. 24 Abs. 2 RPG sollen also dem Schutz der in rechtmässig erstellte Gebäude in­ vestierten Mittel dienen. Nicht mehr auf diese erweiterte Bestandesga­ rantie können Bauvorhaben an denjenigen Bauten und Anlagen abge­ stützt werden, "deren Lebensdauer abgelaufen ist, die der Eigentümer verfallen oder beseitigen liess oder welche sonstwie zerstört worden sind" (Bandli, N. 241; vgl. Erich Zimmerlin, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Aargau, 2. Auflage, Aarau 1985, § 224 N. 4d; EJPD/BRP

N. 44 zu Art. 24 RPG), denn hier ist das schützenswerte Interesse an der Aufrechterhaltung der Investitionen untergegangen. Beim Ver­ gleich zwischen Bauruine und dem wieder instandgestellten Gebäude fehlt es aber auch regelmässig an der vom Bundesrecht geforderten Wesensgleichheit (vgl. Thomas Müller, Die erleichterte Ausnahmebe­ willigung, Diss. Zürich 1991, S. 111 und 135 f.).

b) Am Augenschein konnte festgestellt werden, dass sich das An­ fang des 19. Jahrhunderts erstellte Holzgebäude in einem schlechten baulichen Zustand befindet. Die Rekurrentin hat denn auch schon