Tenant Hardship Justifies Lease Extension Despite New Ownership
Schweiz · Kanton Appenzell Ausserrhoden (CH-AR)
Legislator-Zusammenfassung
KI-generiertThe parties entered into a tenancy agreement for a house commencing August 1, 1988, and the new owner terminated the lease on September 7, 1988, effective January 31, 1989, just over one month after the tenant moved in, leading the tenant to seek an extension. The court granted the extension because, under the relevant law allowing extensions when termination causes undue hardship to the tenant not justified by the landlord's interests, a termination occurring so shortly after occupancy constituted a distinct hardship for the tenant, which outweighed the landlord's interests, warranting a longer period for the tenant to secure alternative accommodation.
Legislator-Regeste
AmtlichC. Gerichtsentscheide 3131 3131 Mieterstreckung. Härte einer Kündigung, die etwas über einen Monat nach Beginn des Mietverhältnisses eintrifft (Art. 267 a ff. OR). Am 5. Mai 1988 hatten die Parteien einen Mietvertrag für ein 4!/2-Zimmer- haus abgeschlossen mit Mietbeginn auf den 1. August 1988. Im Sommer 1988 wurde das Mietobjekt verkauft. Mit Schreiben vom 7. September 1988 kündigte der neue Eigentümer dem Mieter das Mietverhältnis auf den 31. Januar 1989. Das Mieterstreckungsgesuch wurde vom K
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KI-generiertThis article is cited as the basis for granting the extension of the lease due to hardship for the tenant.
Volltext
C. Gerichtsentscheide 3131
3131
Mieterstreckung. Härte einer Kündigung, die etwas über einen Monat nach Beginn des Mietverhältnisses eintrifft (Art. 267 a ff. OR).
Am 5. Mai 1988 hatten die Parteien einen Mietvertrag für ein 4!/2-Zimmerhaus abgeschlossen mit Mietbeginn auf den 1. August 1988. Im Sommer 1988 wurde das Mietobjekt verkauft. Mit Schreiben vom 7. September 1988 kündigte der neue Eigentümer dem Mieter das Mietverhältnis auf den 31. Januar 1989. Das Mieterstreckungsgesuch wurde vom Kantons gerichtspräsidenten und auf Appellation hin vom Obergerichtspräsiden ten aus folgenden Erwägungen bewilligt:
Nach Art. 267 a OR kann der Richterein Mietverhältnis für Wohnungen um höchstens ein Jahr erstrecken, wenn die gültige Kündigung für den Mieter oder seine Familie eine Härte zur Folge hat, die auch unter Würdi gung der Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Die Mieter interessen sind im Erstreckungsverfahren den Interessen des Vermieters gegenüberzustellen und abzuwägen. Nachdem die Gültigkeit der Kündi gung vom 7. September 1988 nicht umstritten war, hatte die Interessen abwägung stattzufinden.
Es ist offensichtlich, dass eine Kündigung, die einen guten Monat nach Bezug des Mietobjekts eintrifft, eine besondere Härte für den Mieter dar stellt. Diese Härte wurde auch dadurch nicht wesentlich gemildert, dass anstelle der gesetzlich möglichen Kündigungsfrist von 3 Monaten eine sol che von 4 Monaten zur Anwendung gelangte. Das Mieterstreckungs gesuch erwies sich demnach als begründet. Dem Mieter war unter diesen Umständen eine verlängerte Frist zuzubilligen, um sich ein geeignetes Ersatzmietobjekt zu suchen.
OGP 30.11.1988