Lease Termination and Boundary Setback Interpretation
Schweiz · Kanton Appenzell Ausserrhoden (CH-AR)
Legislator-Zusammenfassung
KI-generiertThe court determined that a lease agreement, initially granting the lessee an unusual, unilaterally binding right to occupy the premises potentially until death, terminated when the lessee stopped paying rent and vacated the apartment after building their own house, concluding that the contract's essential performances ceased and the property was returned as per the relevant code, meaning the lessee could not later unilaterally demand the right to re-occupy the dwelling without an express agreement to that effect. Separately, the court ruled that boundary setback regulations in municipal building codes do not supersede cantonal private law provisions because the former serve public purposes while the latter offer broader neighbor protection; furthermore, the term "ground level" in the setback law for subsurface structures refers to the natural terrain, not the artificially finished ground level, as indicated by the statute's literal meaning and common building practice for measuring structure heights.
Legislator-Regeste
AmtlichC. Gerichtsentscheide 3128, 3129 Das Mietverhältnis weist gegenüber den heute üblichen eine Besonderheit auf, indem es den Vermieter einseitig unbeschränkt band und es dem Kläger freistellte, allenfalls bis zu seinem Tod darin zu verweilen. Entsprechend dem Grundsatz der Privatautonomie konnte eine solche Regelung indessen durchaus getroffen werden (vgl. Oser/Schönenberger, Komm. N. 2 zu Art. 267 OR). Unbestritten ist, dass der Kläger bis 1968 gegen Entrichtung des monatlichen Mietzinses von
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C. Gerichtsentscheide 3128, 3129
Das Mietverhältnis weist gegenüber den heute üblichen eine Beson derheit auf, indem es den Vermieter einseitig unbeschränkt band und es dem Kläger freistellte, allenfalls bis zu seinem Tod darin zu verweilen. Ent sprechend dem Grundsatz der Privatautonomie konnte eine solche Rege lung indessen durchaus getroffen werden (vgl. Oser/Schönenberger, Komm. N. 2 zu Art. 267 OR).
Unbestritten ist, dass der Kläger bis 1968 gegen Entrichtung des mo natlichen Mietzinses von Fr. 100 - die Wohnung bewohnte und diese, nachdem er ein eigenes Haus erstellt hatte, verliess und in der Folge auch keinen Zins mehr entrichtete. Daraus ist zwingend der Schluss zu ziehen, dass das Mietverhältnis auf diesen Zeitpunkt hin geendet hat. Die vertrags wesentlichen Leistungen wurden nicht weiter ausgetauscht: Die Beklagte erhielt fortan keine Zinszahlungen mehr, und der Kläger gab die Mietsache in Übereinstimmung mit Art. 271 Abs.1 OR zurück. Dass trotz Beendigung des Vertragsverhältnisses der Kläger berechtigt sein soll, jederzeit wieder in die Wohnung einzuziehen, kann nicht aus dem Kaufvertrag hergeleitet werden. Die Beklagte durfte gemäss dem Grundsatz von Treu und Glau ben davon ausgehen, dass eine anderslautende Klausel ausdrücklich hätte vereinbart werden müssen. Man kann von ihr im Ernst nicht verlangen, dass sie die Wohnung nach Wegzug des Klägers freigehalten hätte, bis er allenfalls irgendwann wieder darauf Anspruch zu erheben beliebte. Diese Auffassung findet ihre Bestätigung nicht zuletzt darin, dass Anhaltspunkte dafür fehlen, wonach der seinerzeitige Kaufpreis und der Mietzins unter den damaligen Marktpreisen gelegen hätten.
OGer 26.1.1988; vom Bundesgericht bestätigt mit Urteil vom 30.6.1988
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Grenzabstand. Kein gemischtrechtlicher Charakter der Abstandsvor schriften in den Gemeindebauordnungen (A rt.99 EG zum ZGB); Begriff der Tiefbaute (Art.103 Abs.1 EG zum ZGB).
1. A rt.99 Abs.1 EG zum ZGB schreibt vor, dass bei der Erstellung von Hochbauten gegenüber jedem Nachbargrundstück ein Grenzabstand von
3 m einzuhalten ist. Aufgrund des Augenscheins steht fest, dass die süd westlichste Visierstange, welche die Kronenhöhe der längs der gemein-
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samen Grenze zu Parz. Nr. 1934 verlaufenden Mauer mit 3,65 m über dem gewachsenen Terrain angibt, eine Entfernung von weniger als 3 m zur Grenze aufweist. An der Appellationsverhandlung hat der Appellant einen Grenzabstand von 2,5 m anerkannt. Er stellt sich indessen auf den Stand punkt, beim Bauwerk handle es sich um eine Tiefbaute. Zur Beurteilung dieser Frage sei von der Höhe über dem gestalteten Terrain auszugehen, wie dies das Baureglement Teufen (Art. 30) vorschreibe. Die Bestim mungen des EG zum ZGB seien angesichts der weitgehenden nachbar schützenden Vorschriften in den kommunalen Bauordnungen obsolet geworden. Im übrigen habe man mit dem vorgelegten Projekt die Nach teile für die Kläger möglichst gering halten wollen.
Der Beklagte geht fehl, wenn er annimmt, der Schutz des Nachbarn sei im kommunalen Baureglement umfassend geregelt. Diese öffentlichrechtlichen Vorschriften dienen der Verfolgung öffentlicher Zwecke, wäh rend privatrechtliche Vorschriften, wie jene des EG, in ihren Schutzbestre bungen weiter gehen. Der gemischtrechtliche Charakter kommunaler Bauvorschriften wird von der baurechtlichen Literatur im Gegensatz zum Kläger verneint (A-Zaugg,Komm, zum Baugesetz des Kantons Bern, N zu Art.13 und N.1 zu Art. 118).
2. Als Tiefbauten bezeichnet A rt.103 Abs.1 EG zum ZGB Bauwerke, wel che die Erdoberfläche nicht oder nicht um mehr als 1,20 m überragen. Sie müssen einen Grenzabstand von mindestens 50 cm haben, jedoch immer den Abstand, welcher erforderlich ist, um zu verhindern, dass auf dem Nachbargrundstück das Erdreich in Bewegung kommt oder Vorrich tungen beeinträchtigt werden. Aufgrund des Wortlautes ist nicht daran zu zweifeln, dass mit der Erdoberfläche nicht das gestaltete, sondern das natürliche Terrain gemeint ist. Diese Auslegung lässt sich auch darauf abstützen, dass Gebäudehöhen in der baurechtlichen Praxis vom gewach senen Boden aus gemessen werden (A-Zaugg, a.a.O. N.7 zu A rt.16 und N .4 czu A rt.112).
OGer 22.9.1987