Negligent Disloyalty in Lease Negotiation and Nullity of Purchase Agreement Due to Unlawful Practice Prohibition

C. Gerichtsentscheide 3029, 3030

zelnen Falles ab. Ein doloses Verhalten wird nicht vorausgesetzt. Wer Ver­ handlungen anbahnt und fortführt, ohne die Gegenpartei auf allfällige er­ schwerende oder vertragshindernde Umstände hinzuweisen, haftet auch bei fahrlässig illoyalem Verhalten (BGE 105 II 79/80). Einzig bei Formbe­ dürftigkeit eines Vertrages und bei Fahrlässigkeit beider Partner ergeben sich gewisse Vorbehalte (BGE 106 II42).

Der vorliegende Mietvertrag war nicht formbedüftig. An sich kann ein Mietvertrag über ein Ladengeschäft formlos, d.h. mündlich oder durch blosses Übereinkommen in den tatsächlichen Belangen, abgeschlossen werden. Der Beklagte wusste von Anfang an, wie es um seinen Laden in X . stand und mit welchen Auslagen er ungefähr in Z. zu rechnen hatte; er wusste namentlich, dass zum jährlichen Mietzins noch der Zins und allen­ falls eine Abzahlung für das Inventar zu leisten waren. Diese zusätzlichen Aufwendungen waren entsprechend der Abnützung auf 6 -1 0 % des A n­ schaffungswertes zu veranschlagen. Der Beklagte konnte sich jederzeit über diese Aufwendungen bei Dritten erkundigen. Wenn er diese Abklä­ rungen unterliess oder erst unmittelbar vor dem Mietantritt vornahm, han­ delte er grob fahrlässig gegen das Gebot des loyalen Verhaltens bei den Vertragsverhandlungen, d.h. gegen das Gebot, bei diesen Verhandlungen die legitimen Interessen des Partners zu respektieren und unbegründete Aufwendungen oder Auslagen zu vermeiden. Er machte sich damit scha­ denersatzpflichtig (Art. 2 Abs. 1 ZGB).

OGer 1.9.1981 (RBer 1981/82, S. 32)

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K a u fve rtrag . Nichtigkeit eines Kaufvertrages, der eine Naturarztpraxis im Kanton Bern beschlägt, wo die Ausübung der Naturheiltätigkeit verboten ist (Art. 20 OR).

Die Praxis des Beklagten umfasste unter anderem auch das Einzugsgebiet von Brienz. Da die Ausübung der naturärztlichen Praxis im Kanton Bern ge­ setzlich verboten ist, war die Tätigkeit des Beklagten in Brienz trotz der Dul­ dung durch die dortigen Gemeindebehörden illegal. Folglich konnte diese gesetzwidrige Tätigkeit mit all ihren gesetzwidrigen Beziehungen zw i­ schen Naturarzt und Patient kraft Art. 20 Abs. 1 OR nicht zum Gegenstand eines Kaufvertrages gemacht werden. Da dies trotzdem geschah, greift die

C. Gerichtsentscheide 3030

Sanktion des Art. 20 OR Platz: Der Verkauf der Praxis in Brienz muss als nichtig betrachtet werden. Bis zu diesem Punkt sind sich die Parteien im Appellationsverfahren einig.

Die Ansichten gehen nun aber darüber auseinander, ob diese Nichtig­ keit des Verkaufs bezüglich der Brienzer Praxis die Totalnichtigkeit des Kaufvertrages zur Folge habe oder nicht. Art. 20 Abs. 2 OR bestimmt, dass die Nichtigkeit einzelner Teile eines Vertrags dann zur Totalnichtigkeit führe, wenn anzunehmen sei, dass der Vertrag ohne den nichtigen Teil überhaupt nicht abgeschlossen worden wäre. Es kommt mit andern Wor­ ten darauf an, ob die Nichtigkeit einen Hauptpunkt oder nur einen Neben­ punkt des Vertrages beschlage.

Im Kaufvertrag werden die beiden Praxisteile Heiden und Brienz neben­ einander erwähnt. Aus verschiedenen Prospekten und Anzeigen des Be­ klagten geht hervor, dass er der Praxis in Brienz grosse Bedeutung zumass, erwähnte er doch seine Brienzer Patienten noch separat. Dem Kläger ge­ genüber soll ersieh geäussert haben, sowohl die Praxis in Brienz wie dieje­ nige in Heiden und den übrigen Gebieten der Schweiz böte je eine Existenz fürsich. Ein Hinweis darauf, dass der Kläger der Praxis in Heiden nicht über­ mässiges Gewicht beilegte, besteht darin, dass er seinen Wohnsitz in Spei­ cherund nicht in Heiden nahm. Wichtig war ihm vermutlich nur ein Wohn­ sitz im Kanton Appenzell A.Rh., um von hieraus seine auswärtigen Patien­ ten zu besuchen. Das deutlichste Indiz für die Bedeutung der Brienzer Pra­ xis sind die Aufschriebe des Klägers in seinem Kassabuch. Während des er­ sten halben Jahres seiner Praxisausübung nahm er aus der Brienzer Praxis viel mehr ein als aus seiner übrigen Tätigkeit. Es darf angenommen wer­ den, dass er über diesen Sachverhalt bei Vertragsabschluss orientiert war, dass ihm der Beklagte Brienz als wesentlichen Bestandteil der Praxis ge­ schildert hatte.

Folglich betrachtet das Obergericht die Brienzer Praxis als Hauptbe­ standteil des Kaufsobjektes; dann aber ist es gegeben, auf Totalnichtigkeit des Kaufvertrages zu schliessen.

OGer 4.1.1955 (RBer 1954/55, S. 26)