Tax Appeal: Real Estate Gain Calculation Including Goodwill and Subsequent Loan Loss Treatment

B. Entscheide der Steuerrekurskommission 2029, 2030

entgegen der gesetzlichen Regelung dem Erwerber Überbunden wird. Diese Überbindung ist eindeutig eine über den Kaufpreis hinausgehende weitere Leistung des Erwerbers im Sinne des Art. 50 h Abs. 1. Der Gesetz­ geber brauchte dies nicht ausdrücklich zu sagen. Genau so wie er in Art. 50g nicht sagte, dass die Steuerleistung selber nicht in Abzug ge­ bracht werden kann, brauchte in Art. 50 h nicht gesagt zu werden, dass die Pflicht des Käufers zur Übernahme der Steuerleistung als weitere Leistun­ gen des Erwerbers dem Kaufpreis hinzuzurechnen ist. Denn dies ergibt sich zwangsläufig aus der Systematik des Gesetzes. Der Lohnempfänger kann auch nicht die Einkommenssteuerpflicht dadurch herabsetzen, dass in den Dienstvertrag die Bestimmung aufgenommen wird, die Einkom­ menssteuer für den Arbeitnehmer werde vom Arbeitgeber getragen. Sol­ che Vereinbarungen zwischen zwei Vertragsparteien sind privatrechtlich zwar durchaus möglich, haben aber keinen Einfluss auf die steuerrecht­ liche Behandlung, bei welcher nach Art. 2 Abs. 2 StG auf den wirtschaftli­ chen Tatbestand abzustellen ist.

StRK 11.1.1962 (Nr. 266)

2030

G ru n d stü ckg ew in n und G o od w ill (Art. 50 h StG)1.

Als Veräusserungserlös gilt nach Art. 50 lit. h der Kaufpreis zuzüglich aller weiteren Leistungen des Erwerbers. Es steht fest, dass die Käuferin total Fr. 2600 0 0 - für die Liegenschaft bezahlt hat. In dieser Zahl waren für Goodwill Fr. 3 0 0 0 0 - inbegriffen. Die Verkäuferin glaubt, diesen Betrag vom Verkaufserlös für die Berechnung des Grundstückgewinnes in Abzug bringen zu können. Die kantonale Steuerverwaltung lehnt diese Auffas­ sung ab und verweist auf das Formular der Steuererklärung für Grund­ stückgewinne, in welchem auf Seite 2 unter Ziff. 2 bei der Frage nach weiteren Leistungen unter lit. b auch der Goodwill genannt ist. In der Be­ schwerde wird auf die Praxis anderer Kantone hingewiesen. Es wird dabei aber übersehen, dass auch in andern Kantonen der Geschäftswelt oder Goodwill nur dann nicht Bestandteil des Verkaufspreises eines Grund­ stückes sein kann, wenn er unabhängig vom Grundstück, also auch bei

1 Heute: Art. 62 StG

B. Entscheide der Steuerrekurskommission 2030

einer Geschäftsverlegung, Bestand hat (Handkommentar zum Zürcher Steuergesetz, S. 259). Wenn in einem Haus ein Geschäft geführt wird, w el­ ches unabhängig vom Haus verlegt und veräussert werden kann, so kann begrifflich von einem Geschäftswert gesprochen werden, der auch dann nicht zum Grundstückpreis gehört, wenn Grundstück und Geschäft zufäl­ lig zu einem Gesamtpreis verkauft werden. Bei Gastwirtschaften kann von einem getrennt vom Grundstück zu berechnenden Geschäftswert in der Regel nicht die Rede sein. Genau so wie das Wirtschaftspatent auf dem Objekt haftet und im Grundstückpreis begrifflich notwendig enthalten ist, so ist auch der Wert der Kundschaft an das Objekt gebunden. Der G e­ schäftswert ist Bestandteil des Grundstückes, ebenso wie die Zugehör. Wenn im Formular für die Steuererklärung nach den weiteren Leistungen gefragt wird, so präjudizieren diese Fragen keineswegs, ob diese weiteren Leistungen begrifflich zum Kaufpreis nach Art. 50 h gehören oder nicht. Der Geschäftswert kann eine besondere Leistung nach Art. 50 h sein, muss es aber nicht. Das Kriterium liegt darin, ob der Geschäftswert, wie oben dargestellt, untrennbar mit dem Grundstück verbunden ist.

Ergibt sich aus diesen Überlegungen, dass grundsätzlich der Posten von Fr. 29 500 - zum Grundstückgewinn gehört, so ist noch zu unter­ suchen, inwieweit darin eigene Arbeit als Aufwendungen gemäss Art. 60 g Abs.1 Ziff. 5 enthalten ist, was in der Beschwerde eventualiter geltend gemacht wird. Die kantonale Steuerverwaltung weist mit Recht darauf hin, dass der Wert der eigenen Arbeit nur dann als Aufwendung angerechnet werden kann, wenn er als Einkommen versteuert wurde. Die Beschwerdeführerin versteuerte ein Einkommen, welches auf Grund des Umsatzes berechnet wurde. Eine Aufrechnung für wertvermehrende eigene Leistungen wurde nicht vorgenommen, so dass jetzt beim Grund­ stückgewinn schon aus formellen Gründen ein Abzug nicht angebracht ist. Er ist aber auch deshalb nicht angebracht, weil eine Wertvermehrung, beruhend auf einer Vermehrung des ideellen Geschäftswertes oder des Goodwill, bei einem Gastwirtschaftsbetrieb unter keinen Umständen im kurzen Zeitraum von zwei Jahren erzielt werden kann. Der Goodwill eines Gastwirtschaftsoder Kurhausbetriebes beruht auf dem Ruf des Unter­ nehmens, der durch jahrelange persönliche Leistungen entstanden ist. Dieser Ruf kann preisbildend sein, wenn der Betrieb nachher in gleicher Weise weitergeführt wird. Im vorliegenden Falle kann von persönlichen Lei­ stungen der Beschwerdeführerin, welche einen wertbildenden Ruf der früheren Gastwirtschaft als neues Kurhaus geschaffen haben, keine Rede

B. Entscheide der Steuerrekurskommission 2030, 2031

sein. Denn eine nur zwei Jahre andauernde Tätigkeit kann unmöglich einen Goodwill, also einen inneren bleibenden Wert eines Unternehmens hervorrufen. Überdies hat die Käuferschaft das Objekt nicht gekauft, um es unter Ausnützung dieses angeblichen Goodwills als Kurhaus zu betrei­ ben. Somit konnte der Goodwill auch nicht preisbildend gewesen sein.

StRK 15.11.1962 (Nr. 265)

2031

G ru n d stückg ew innsteuer. Wird ein Liegenschaftengeschäft dergestalt finanziert, dass der Verkäufer dem Käufer ein Darlehen gewährt, und er­ weist sich das Darlehen später als uneinbringlich, so ist bei der Veran­ lagung dennoch vom vereinbarten nominellen Verkaufspreis gemäss Art. 62 Abs.1 StG auszugehen.

Für die Veranlagung der Grundstückgewinnsteuern ist grundsätzlich vom nominellen Verkaufspreis auszugehen. Die Besteuerung erfasst lediglich die Veräusserung eines Grundstückes als in sich geschlossenes Rechts­ geschäft. Aus diesem Grund ist nur ein Minderwert derjenigen Leistung erheblich, welche Gegenstand dieses Geschäftes war. Somit kann vom nominellen Kaufpreis nur abgewichen werden, wenn die an Zahlungsstatt vereinbarte Leistung schon beim Vertragsabschluss gegenüber dem ver­ traglich vereinbarten Preis einen Minderwert aufwies. Von einer solchen Werteinbusse sind Verluste abzugrenzen, die aus einem Geschäft zw i­ schen Käufer und Verkäufer hervorgehen, das an die Grundstücksveräusserung anschliesst. Einen solchen neuen Vertrag stellt es dar, wenn der Ver­ käufer für einen Teil des Verkaufspreises ein Zahlungsversprechen für die Zukunft entgegennimmt. Er gewährt dem Käufer auf diese Weise einen Kredit. Bleiben in einem solchen Fall die versprochenen Zahlungen aus, so trifft den Verkäufer ein Verlust aus einer mit dem Erlös getätigten Vermö­ gensanlage. Das Schicksal einer solchen Anlage hat keinen Einfluss auf die Höhe des Erlöses (Bundesgericht II. öffentlich-rechtliche Abteilung 4. April 1979, wiedergegeben in Zbl. 80, S. 362).

Im vorliegenden Fall behauptet die Rekurrentin nicht, der Käufer sei be­ reits zum Zeitpunkt der Handänderung zahlungsunfähig gewesen. Dem­ nach bestand zur Zeit des Vertragsabschlusses noch kein Minderwert, der