Real Estate Gain Taxation: Substantiation of Expenses and Holding Period Determination

B. Entscheide der Steuerrekurskommission 2023, 2024

dernder Tatsachen, wie das im Veranlagungsverfahren für die ordent­ lichen Steuern die Regel ist. Dort hat bei Nichtausübung oder mangelhaf­ ter Ausübung der Verfahrensrechte von Gesetzes wegen eine Ermessens­ veranlagung zu erfolgen, während hier die Anrechnung von Aufwendun­ gen mangels genügenden Nachweises zum Nachteil des Steuerpflichtigen zu unterbleiben hat.

2. Vorliegend sind die vom Rekurrenten behaupteten Auslagen für Reiseund Verpflegungskosten auf den zahlreichen Blättern, die der Rekurrent im Veranlagungsverfahren zu den Akten gab und wohl in einem Zug ge­ schrieben hat, lediglich pauschal zusammengefasst. Es versteht sich von selbst, dass diesen eigenen Aufschrieben des Rekurrenten keine Beweis­ kraft zukommen kann. Der Rekurrent hat es auch trotz Aufforderung der Steuerverwaltung im Einspracheverfahren unterlassen, sachdienliche wei­ tere Angaben zu machen, die wenigstens eine Nachkontrolle der Behaup­ tungen ermöglicht hätten. Da der Rekurrent nicht einmal in der Lage ist, die Namen der von ihm angeblich zugezogenen Maurer anzugeben, er­ scheint die Kostenzusammenstellung in der Tat - wie die Steuerverwal­ tung in ihrer Vernehmlassung schreibt - nicht einmal glaubhaft, ge­ schweige denn nachgewiesen (vgl. dazu auch StRK 22.4.1981, Nr. 288).

StRK 1.10.1981 (Nr. 292)

2024

G ru n dstü ckg ew in n steu er. Nach Art. 59 Abs. 1 StG hatderSteuerpflichtigedieW ahl,entw ederdieinArt.61 Abs.1 StG aufgezählten Aufwendun­ gen geltend zu machen und nachzuweisen oder die vor 15 Jahren gültige Steuerwertschätzung, zuzüglich der seitherigen Aufwendungen , in An­ rechnung zu bringen.1

1. Nach Massgabe von Art.61 Abs.1 Ziff.1 StG müssen Aufwendungen für Bauten, Umbauten und andere Verbesserungen an Grundstücken nachgewiesen werden, sollen sie nach Art. 59 Abs.1 bei der Gewinn­ ermittlung anrechenbar sein. Die blosse Glaubhaftmachung wertvermeh­ render Investitionen genügt nach dem Steuergesetz des Kantons Appen­ zell A.Rh. nicht. An den Nachweis der Aufwendungen sind hoheAnforde-

B. Entscheide der Steuerrekurskommission 2024

rungen zu stellen, zumal das Gesetz dem Steuerpflichtigen die Alternative In die Hand gibt, «wahlweise... die Steuerschätzung, in der Regel die vor 15 Jahren gültige, zuzüglich der seitherigen Aufwendungen in Anrechnung zu bringen». Mit dieser Möglichkeit wird dem Umstand Rechnung getra­ gen, dass bei länger zurückliegenden mehrwertbegründenden Investitio­ nen Bauabrechnungen und andere Beweise für getätigte Aufwendungen nicht mehr beigebracht werden können.

Die Rekurrentin behauptet Aufwendungen von insgesamt ca. Fr.62 5 0 0 - im Zeitraum 1952-1962. Diese Behauptungen sind durch nichts nachgewiesen. Sie erscheinen überdies nicht einmal glaubhaft ge­ macht. So wird der Grundstücksankauf in der Aufstellung der Rekurrentin mit Fr. 3 0 0 0 - eingesetzt. Aus der Handänderungsanzeige des Grund­ buchamtes [] vom 22. April 1965 ergibt sich indes, dass für den Bodenan­ kauf am 7. April 1952 lediglich Fr. 1 0 0 0 - aufgewendet werden mussten. Von einem Nachweis der Aufwendungen kann mithin keine Rede sein. Nachgewiesen sind, abgesehen vom Erwerbspreis im Jahre 1952, nur­ mehr Aufwendungen von insgesamt Fr. 39500.95 ab 1962 bis zum Ver­ kauf durch die Rekurrentin.

2. Die Steuerverwaltung hat die Rekurrentin verschiedentlich auf die Wahlmöglichkeit von Art. 59 Abs. 1 StG aufmerksam gemacht und im Ein­ spracheentscheid anstelle der Rekurrentin selbst die für den Steuerpflich­ tigen günstigere Wahl getroffen und den Gewinn aufgrund der Steuer­ schätzung 1970 und den seitherigen Aufwendungen von insgesamt Fr. 8290 - entsprechend der Selbstdeklaration der Rekurrentin ermittelt. Diese Gewinnermittlung ist in keiner Weise zu beanstanden. Das Gesetz hält dazu lediglich fest, es müsse «in der Regel» auf die 15 Jahre gültige Steuerschätzung abgestellt werden. Es liegt im Ermessen der Steuerver­ waltung, im konkreten Fall auch auf eine Schätzung abzustellen, die erst

13 Jahre zurückliegt. Grundsätzlich ist allerdings die Wahlmöglichkeit nach Art. 59 Abs.1 StG ausschliesslich in die Hand des Steuerpflichtigen gelegt und nicht der Steuerverwaltung anheim gegeben. So hat jedenfalls die Steuerrekurskommission im Entscheid Nr.299 vom 23. April 1982/

21. Dezember 1982 in Sachen [] entschieden. Aus dem Einspracheent­ scheid ergibt sich, dass die Rekurrentin anlässlich der mündlichen Bespre­ chung die Meinung vertreten hatte, das Gesetz erlaube auch die Berück­ sichtigung einer erst neun Jahre zurückliegenden Schätzung. Aus diesen Bemerkungen darf wohl geschlossen werden, dass auch die Rekurrentin eventualiterden Berechnungsmodus der Steuerverwaltung akzeptierte. Er

B. Entscheide der Steuerrekurskommission 2024, 2025

führte jedenfalls zu einer im Resultat für die Rekurrentin günstigeren Ver­ anlagung als ein Abstellen auf die nachgewiesenen Anlagekosten.

StRK 15.3.1985 (Nr 351)

2025

G ru n d stückg ew innsteuer. Für die Berechnung des Besitzesdauerrabat­ tes nach A r t .59 A b s.4 StG ist der Grundbucheintrag der letzten Hand­ änderung massgebend und nicht das allenfalls davon abweichende Datum des Besitzesantritts.

Bei dem vom Rekurrenten eingereichten Antrag ist einzig die Frage um­ stritten, ob dem Rekurrenten ein Rabatt von 22,5% (entsprechend einer anrechenbaren Besitzesdauer von 14 Jahren) oder von 25% (entspre­ chend einer anrechenbaren Besitzesdauer von 15 Jahren) zu gewähren sei. Die Veranlagungsbehörde vertritt den Standpunkt, dass für die Berech­ nung der anrechenbaren Besitzesdauer der Grundbucheintrag beim Er­ werb und bei der Veräusserung eines Grundstückes massgebend sind. Der Rekurrent will aber, dass nichtauf das Datum der Grundbucheinträge über den Eigentumsübergang abgestellt wird, sondern auf die in den Kaufver­ trägen enthaltenen Vereinbarungen über den Besitzesantritt. Das Gesetz schreibt in Art. 59 A b s.4 vor, dass für die Berechnung des Gewinnes und der Eigentumsdauer der Grundbucheintrag der letzten Handänderung massgebend sei. Dieser Grundbucheintrag erfolgte am 24. September 1985. Das Antrittsdatum für den Käufer und damit das Ende der Besitzes­ dauer des Verkäufers war gemäss Verkaufsvertrag der 1. Dezember 1985. Der Besitz im juristischen Sinne dauerte daher gut zwei Monate länger, womit nach Auffassung des Rekurrenten die Besitzesdauer mit 15 Jahren anzurechnen sei.

Das Rechnungsformular der kantonalen Steuerverwaltung für die Grundstückgewinnsteuer verwendet den Ausdruck «anrechenbare Besit­ zesdauer». Es stellt sich daher die Frage, ob mit diesem Formular etwas anderes gemeint ist, als das Gesetz in A r t .59 A b s.4 sagt. Die kantonale Steuerverwaltung führt mit Recht an, dass das ausserrhodische Steuerge­ setz die Begriffe Eigentum und Besitz nebeneinander verwendet. In Art.