Property Tax Credits, Seller Liability, and Long-Term Acquisition Cost Calculation
Schweiz · Kanton Appenzell Ausserrhoden (CH-AR)
Legislator-Zusammenfassung
KI-generiertRegarding the denial of prior ownership credit in a property transfer, the court upheld the tax authority's decision to only count ownership from the date the entity was formed, reasoning that the prior ownership held by a related entity, established for non-tax-avoidance reasons to preserve family assets, should not be retroactively included for tax benefit purposes. Separately, concerning property gains tax, the court affirmed that the seller remains the taxable subject under the relevant statute, even if the buyer contractually assumes the tax liability; therefore, tax assessments and notices must be served upon the seller, as the tax administration is not obligated to adjudicate private contractual disputes regarding who ultimately bears the cost. Finally, in a case involving property gains tax where the acquisition was over 15 years prior, the court clarified that the taxpayer may elect to use either the verifiable investment costs or, alternatively, the tax assessment valid 15 years prior plus subsequent expenses, requiring strict proof for the former option.
Legislator-Regeste
AmtlichB. Entscheide der Steuerrekurskommission 2019, 2020 den. Der Vater der Beschwerdeführer hatte zweifellos gute Gründe, warum er eine GmbH gründete, und ebenso ist die Auflösung der GmbH kaum zur Erreichung von Steuervorteilen durchgeführt worden. In der Wahl der Rechtsform einer juristischen Person zur Erhaltung des Familienbesitzes wurde keine Umgehung beabsichtigt. Es besteht daher kein Grund, den Bestand dieser GmbH von 1938 bis 1961 einfachzu negieren. Aus diesen Gründen ist es richtig, dass
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KI-generiertCited as the basis for identifying the seller as the subject liable for the real estate gains tax.
Cited to define real estate gain and the alternative for calculating acquisition costs when the transfer occurred more than 15 years ago.
Cited as the basis for the taxability of gains from the alienation of real estate.
Cited in relation to the requirement to prove expenditures (like construction costs) if the taxpayer chooses the verifiable acquisition costs alternative.
Volltext
B. Entscheide der Steuerrekurskommission 2019, 2020
den. Der Vater der Beschwerdeführer hatte zweifellos gute Gründe, warum er eine GmbH gründete, und ebenso ist die Auflösung der GmbH kaum zur Erreichung von Steuervorteilen durchgeführt worden. In der Wahl der Rechtsform einer juristischen Person zur Erhaltung des Familien besitzes wurde keine Umgehung beabsichtigt. Es besteht daher kein Grund, den Bestand dieser GmbH von 1938 bis 1961 einfachzu negieren.
Aus diesen Gründen ist es richtig, dass die Veranlagungsbehörde die Besitzesdauer der Verkäufer nur bis 1961 zurück gerechnet hat und den Vorbesitz des Vaters sowie der GmbH nicht zur Anrechnung brachte. Die Beschwerde ist daher abzuweisen.
StRK 14.11.1963 (Nr. 262)
2020
G rundstückgew innsteuer. Auch wenn der Käufer einer Liegenschaft vertraglich die Grundstückgewinnsteuer übernommen hat, bleibt der Ver käufer nach Art. 57 StG Steuersubjekt. Steuererklärung und Steuerrech nung sind deshalb diesem zuzustellen.
Nach Auffassung der Steuerrekurskommission ist die Steuerveranla gung, wie der Rekurrent zu Recht rügt, schlicht und einfach dem falschen Adressaten eröffnet worden. Denn steuerpflichtig ist nach Art. 57 StG in jedem Fall der Veräusserer. Der vorliegende Fall macht deutlich, dass diese gesetzliche Bestimmung ihren guten Grund hat.
Im Einspracheentscheid machte die Steuerverwaltung darauf aufmerk sam, es sei nicht ihre Aufgabe oder gar Pflicht, über Differenzforderungen zwischen Verkäufer und Käufer zu entscheiden. Dem ist entgegenzuhal ten, dass es auch nicht Pflicht der Steuerverwaltung ist, die Steuerveranla gung demjenigen zu eröffnen, der nach Massgabe des Kaufvertrags die Grundstückgewinnsteuer entsprechend der privatautonomen Vereinba rung der Parteien zu tragen hat. Bereits das wäre eine unzulässige Einmi schung der Steuerverwaltung. Wer die Grundstückgewinnsteuer nach dem Willen der Parteien trägt, hat nurmehr für die Berechnung des steuer baren Gewinns Bedeutung, nicht aberfür die Bestimmung des Steuersub jekts. Steuersubjekt bleibt in allen Fällen der Veräusserer.
Der Hinweis der kantonalen Steuerverwaltung, sie eröffne die Grundstückgewinnsteuer-Veranlagung usanzgemäss dem Käufer, so sich
B. Entscheide der Steuerrekurskommission 2020, 2021
dieser zur Übernahme der Grundstückgewinnsteuerfolgen verpflichtet habe, mag angehen in einfachen Fällen, bei denen Art. 63 Abs. 5 StG nicht zur Anwendung kommt. Allein auch in diesen Fällen bleibt die Eröffnung im Grunde genommen unrichtig. Die Unrichtigkeit hat nur dann keine Folgen, wenn die Steuern anstandslos bezahlt werden.
StRK 28.2.1986 (Nr. 367)
2021
G ru n dstü ckg ew in n steu er. Anstelle der nachzuweisenden Anlage kosten kann in Anwendung von Art. 59 Abs.1 StG wahlweise die vor 15 Jahren gültige Steuerschätzung geltend gemacht werden. Vornahme einer Ermessensveranlagung.
1. Nach Art. 55 StG unterliegen die Gewinne aus der Veräusserung von Grundstücken der Grundstückgewinnsteuer. Grundstückgewinn ist nach der Legaldefinition in Art. 59 Abs.1 StG der Betrag, um welchen der Veräusserungserlös die Anlagekosten (Erwerbspreis und Aufwendungen) übersteigt, mithin der über die anrechenbaren effektiven Gestehungs kosten realisierte Mehrwert mit Einschluss der Konjunkturgewinne. Die Geldentwertung beeinflusst die Gewinnermittlung nicht.
Liegt die massgebende Handänderung mehr als 15 Jahre zurück - wie vorliegend - so darf der Steuerpflichtige nach der in Art. 59 Abs.1 StG um schriebenen gesetzlichen Regel «wahlweise die nachweisbaren Anlage kosten oder die Steuerschätzung, in der Regel die vor 15 Jahren gültige, zu züglich der seitherigen Aufwendungen» in Anrechnung bringen. Entschliesst sich der Steuerpflichtige für die erstgenannte Alternative, hat er die Aufwendungen, insbesondere für Bauten, Umbauten etc. nachzuwei sen, regelmässig durch die Vorlage von Bauabrechnungen (Art. 61 Abs.1 Ziff.1 StG). Die blosse Glaubhaftmachung wertvermehrender Investitio nen genügt nach dem Steuergesetz des Kantons Appenzell A.Rh. nicht (vgl. auch StRK 15.3.1985, Entscheid Nr. 351).
2. Im vorliegend zur Beurteilung stehenden Fall steht nur fest, dass der Erwerbspreis des Grundstückes bei der massgebenden Handänderung im Jahre 1944 Fr. 3 5 0 0 - betragen hatte. Die seitherigen Aufwendungen, ins