Land Readjustment Prerequisites and Compensation Guarantees
Schweiz · Kanton Appenzell Ausserrhoden (CH-AR)
Legislator-Zusammenfassung
KI-generiertThe text discusses the prerequisites for establishing a planning zone, which requires that legislative or planning changes be in a concrete phase, and it defines land readjustment (Baulandumlegung) as a public-law property restriction under the relevant statute, permissible either within a neighborhood plan or separately for non-buildable or unworkable parcels. The court reasoned that land readjustment must preserve ownership regarding value, use, and size, operating on the principle of real compensation, and although not a formal expropriation, property owners can invoke expropriation guarantees if the readjustment process fails to satisfy legitimate compensation claims, especially when buildings or water rights are involved, rendering real compensation impossible.
Legislator-Regeste
AmtlichA. Entscheide des Regierungsrates 1147, 1148 tigten Planung nicht zuwiderlaufen. Die Verhängung einer Planungszone erfordert somit, dass Änderungen der Gesetzgebung oder der Planung sich bereits in einer bestimmten, konkreten Phase befinden (RRB vom 23. Juli 1985 i.S. R. AG). RRB 25.2.1986 1148 Baulandum legung. Begriff und Voraussetzung. Art. 113 Abs. 3 EG zum ZGB1 sieht vor, dass im Quartierplan die Umlegung von Bauland vorgesehen werden kann. Ferner ist nach A rt.114 EG zum ZGB1 2 eine Grenzr
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A. Entscheide des Regierungsrates 1147, 1148
tigten Planung nicht zuwiderlaufen. Die Verhängung einer Planungszone erfordert somit, dass Änderungen der Gesetzgebung oder der Planung sich bereits in einer bestimmten, konkreten Phase befinden (RRB vom
23. Juli 1985 i.S. R. AG).
RRB 25.2.1986
1148
Bau lan d u m leg u n g . Begriff und Voraussetzung.
Art. 113 Abs. 3 EG zum ZGB1sieht vor, dass im Quartierplan die Umlegung von Bauland vorgesehen werden kann. Ferner ist nach A rt.1 14 EG zum ZGB1 2 eine Grenzregulierung auch ohne Quartierplanverfahren möglich, wenn ein Grundstück sonst nicht überbaut oder bewirtschaftet werden kann. Die Baulandumlegung als planungsrechtliches Instrument ist eine öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung (vgl. BGE 95 I 372), wofür eine gesetzliche Grundlage bestehen muss. Diese ist hier, wie ausgeführt, in einem formellen Gesetz vorhanden.
Für die Baulandumlegung ist sodann begriffswesentlich, dass das Eigentum sowohl in bezug auf den Wert, die Art der Nutzung und die Grösse des Grundstückes erhalten bleibt (L. Schürmann, Bauund Pla nungsrecht, 2.erw. Auflage, S. 85). Die Landumlegung basiert somit auf dem Prinzip des Realersatzes (BGE 9 5 1372). Sie ist deshalb keine formelle Enteignung, sondern mit ihr lediglich sachverwandt. Aus dieser Sachverwandtschaft ergibt sich nach bundesgerichtlicher Rechtsprechung, dass ein Eigentümer die Garantien des Expropriationsverfahrens anrufen kann, wenn das Umlegungsverfahren seinen berechtigten Ersatzansprüchen nicht genügen kann (BGE 100 lb 84). Das wird etwa der Fall sein, wenn ein Gebäude oderein Quellenrecht von der Umlegung erfasst wird. In solchen Fällen ist Realersatz wohl regelmässig unmöglich.
RRB 4.12.1984
1 Heute: vgl. Art. 59 EG zum RPG (bGS 721.1)
2 Heute: vgl. Art. 60 EG zum.RPG (bGS 721.1)