Property Owner v. Local Council: Homesteading Right and Zoning Setbacks for Barn Conversion
Schweiz · Kanton Appenzell Ausserrhoden (CH-AR)
Legislator-Zusammenfassung
KI-generiertThe situation involved a property owner seeking to convert a dilapidated barn attached to a residential building into an apartment despite the proposed structure violating mandatory setback regulations in a single-story residential zone; the local council approved the alteration based on aesthetic considerations and the belief that the relevant homesteading law (Art. 101/102 EG zum ZGB) permitted the reconstruction within the existing footprint. The court ruled that the homesteading right only guarantees the continuation or preservation of the existing use and does not extend to any arbitrary change of use, such as converting an agricultural structure into living space, which should generally be treated as a new construction requiring adherence to all setback rules.
Legislator-Regeste
AmtlichA. Entscheide des Regierungsrates 1131 1131 Hofstattrecht. Umfang und Bedeutung (Art. 101 und 102 EG zum ZGB; bGS 211.1). K.S. ist Eigentümer eines landwirtschaftlichen Wohnhauses mit angebauter Scheune. Das Grundstück liegt in der eingeschossigen Wohnzone der Gemeinde H. K.S. beabsichtigte, die baufällige Scheune in eine Wohnung umzubauen. Der Gemeinderat H. wies eine Einsprache der Nachbarn R.Z. ab und bewilligte den Umbau auf den bestehenden Grundmauern in Anwendung der Ausnahmevorschrift d
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A. Entscheide des Regierungsrates 1131
1131
H ofstattrecht. Umfang und Bedeutung (Art. 101 und 102 EG zum ZGB; bGS 211.1).
K.S. ist Eigentümer eines landwirtschaftlichen Wohnhauses mit angebau ter Scheune. Das Grundstück liegt in der eingeschossigen Wohnzone der Gemeinde H. K.S. beabsichtigte, die baufällige Scheune in eine Wohnung umzubauen. Der Gemeinderat H. wies eine Einsprache der Nachbarn R.Z. ab und bewilligte den Umbau auf den bestehenden Grundmauern in A n wendung der Ausnahmevorschrift des Baureglementes, obwohl die regle mentarischen Grenzund Gebäudeabstände von 6 bzw. 12 m gegenüber der Liegenschaft des Einsprechers bei weitem nicht eingehalten waren. Er begründete den Entscheid insbesondere damit, dass sich das umgebaute Gebäude gut in die Landschaft einfügen werde und dass keine ungünsti gen Wohnverhältnisse zu befürchten seien.
Der Regierungsrat prüfte im Rekursverfahren insbesondere, ob das Bauvorhaben gestützt auf die Art. 101/102 EG um ZGB (Hofstattrecht) bewilligt werden könnte:
Das Hofstattrecht ist im EG zum ZGB vom 27. April 1969 (bGS 211.1) im Abschnitt über die privatrechtlichen Bauvorschriften im wesentlichen w ie folgt geregelt:
Art. 101 Abs. 1:
«Bestehende Gebäude, welche nicht den gesetzlichen Abstand von einem Nach bargrundstück haben, dürfen, wenn sie zerstört, abgetragen oder sonstwie in ihrem horizontalen Umfang vermindert werden, innert fünf Jahren in ihrem frühe ren Umfang wieder aufgebaut werden.»
Art. 102 Abs. 1:
«Die Bewilligung zum Wiederaufbau kann abgelehnt werden, wenn durch ihn Vor schriften des öffentlichen Rechts verletzt würden, namentlich wenn das Gebäude über die Baulinie oder die Strassenlinie vorragen würde.»
Es fragt sich zunächst, was unter dem Wiederaufbau «in früherem Um fang» zu verstehen ist. Entgegen der Auffassung des Gemeinderates kann damit nicht gemeint sein, durch das Hofstattrecht sei auch jede beliebige Nutzungsänderung abgedeckt. Diese Auslegung könnte unter Umstän den unzumutbare Nachteile für den Nachbarn zur Folge haben, der schon gehalten ist, den reduzierten Abstand in Kauf zu nehmen. Vielmehr fallen unter den Begriff des Wiederaufbaus «in früherem Umfang» nur jene bau
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liehen Massnahmen, die der Weiterführung bzw. Erhaltung der bisherigen Nutzung dienen. Wird eine Erweiterung oder eine Zweckänderung vorge nommen, ist das Bauvorhaben grundsätzlich als Neubaute zu behandeln, und es ist in einem solchen Fall in der Regel der vorgeschriebene Grenzab stand einzuhalten. Es ergäben sich unabsehbare Konsequenzen, wenn jeder baufällige Schuppen, jede Garage und dergleichen gestützt auf das Hofstattrecht beispielsweise in Wohnraum umgewandelt werden könnte. Das (privatrechtliche) Hofstattrecht gewährt nur eine Bestandesgarantie, keinesfalls aber das Recht auf beliebige Nutzungsänderungen.
RRB 31.10.1978
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A b b ru ch ve rfü g u n g . Grundsatz der Verhältnismässigkeit.
Obwohl ihm die Bewilligung zum Umbau seines bisher landwirtschaftlich genutzten, ausserhalb der Bauzone stehenden Stalles in ein Wochen endhaus rechtskräftig verweigert worden war, nahm F. R. - als Treuhänder im Immobilienhandel tätig - eine Reihe von Umbauarbeiten vor. Er er neuerte die Fundamentmauern, renovierte den Innenraum, baute neue Böden, Sitzbänke und Wandgestelle ein, verkleidete Wände und Decke und errichtete eine Feuerstelle mit Kamin.
Die Baudirektion verfügte die Entfernung des Kamins und der Feuer stelle; aus Gründen der Verhältnismässigkeit verzichtete sie im übrigen darauf, die gänzliche Wiederherstellung des früheren Zustandes anzu ordnen.
Der Regierungsrat bestätigte die Verfügung der Vorinstanz. Aus den
Erwägungen:
Unbestrittenermassen sind die erwähnten Umbauarbeiten vorgenom men worden, obwohl das entsprechende Baugesuch abgelehnt wurde. Der entsprechende Entscheid ist in Rechtskraft erwachsen. Damit sind die widerrechtlich erstellten Bauteile grundsätzlich zu entfernen. Beim Erlass der Abbruchverfügung sind «die allgemeinen verfassungsund verwal tungsrechtlichen Prinzipien des Bundesrechts, zu denen die Grundsätze der Verhältnismässigkeit und des Schutzes des guten Glaubens gehören, zu berücksichtigen» (BGE 102 lb 6 6 f.).