Court Refuses Suspension of Order to Remove Unauthorized Agricultural Structures

358 Verwaltungsbehörden 2019

mit den übrigen Nebengebäuden auf derselben Parzelle, dem Wohn-

haus der Beschwerdeführenden sowie mit dem Haupthaus auf der

Nachbarparzelle eine "historisch gewachsene, funktionale und räum-

liche Einheit" bilde (vgl. …), unbehelflich. Ebenso wenig eine Rolle

spielen kann die Tatsache, dass das Grundstück der Beschwerdefüh-

renden 2012 vom Rest des ehemaligen Landwirtschaftsbetriebs ab-

parzelliert wurde (vgl. …). Zu diesem Schluss führt nicht zuletzt

auch der unmissverständliche Wortlaut von Art. 41 Abs. 2 RPV, wo-

nach Art. 24c RPG "nicht anwendbar auf allein stehende, unbewohn-

te landwirtschaftliche Bauten und Anlagen" ist (vgl. Eidgenössisches

Departement für Umwelt, Verkehr, Energie und Kommunikation,

Bundesamt für Raumentwicklung, Teilrevision der Raumplanungs-

verordnung, Erläuternder Bericht, Oktober 2012, S. 7 f.).

3.4

Es ist somit an dieser Stelle festzuhalten, dass eine nachträgli-

che Bewilligung für den Ersatzbau des Schopfs unter keinem Aspekt

von Art. 24c RPG in Frage kommen kann, (…).

(…)

59 Zonenwidrige Pensionspferdehaltung in der Landwirtschaftszone

- Sistierung des Beschwerdeverfahrens

- Nachträgliches Baubewilligungsverfahren für seit Langem bestehen-

de Bauten und Anlagen

- Beschränkung der hobbymässigen Pferdehaltung auf vier Tiere in

Abgrenzung zu der auf die Erzielung eines Erwerbseinkommens

ausgerichteten gewerblichen Pferdehaltung

- Rückbau nicht bewilligungsfähiger Bauten und Anlagen

Aus dem Entscheid des Regierungsrats vom 27. März 2019 i.S. R.S. gegen

den Entscheid des Departements Bau, Verkehr und Umwelt/Gemeinderats O.

und Gemeinderats Z. (RRB Nr. 2019-000324).

2019 Bau-, Raumentwicklungs- und Umweltschutzrecht 359

Aus den Erwägungen

1. Sistierungsantrag

1.1

Der Beschwerdeführer beantragt in der Beschwerdeschrift vom

2. Juli 2018, das Beschwerdeverfahren sei zu sistieren, bis der Be-

triebszusammenschluss mit dem landwirtschaftlichen Gewerbe der

Schwiegereltern des Beschwerdeführers vollzogen werden konnte

beziehungsweise bis die aktuell laufende Gesamtrevision der Nut-

zungsplanung in Z. beziehungsweise in der Gemeinde O. rechtskräf-

tig abgeschlossen ist. Mit Eingabe vom 5. November 2018 hat er be-

antragt, das Verfahren einstweilen zumindest bis zum 30. Juni 2019

zu sistieren. Das Ziel eines Betriebszusammenschlusses bis Mitte

2019 sei allerdings ambitiös.

1.2

Die Sistierung eines Beschwerdeverfahrens ist im Verwaltungs-

rechtspflegegesetz nicht geregelt. Verlangt wird von der mit der In-

struktion betrauten Person lediglich eine effiziente Durchführung des

Verfahrens (§ 47 Abs. 1 VRPG). Eine Sistierung muss deshalb durch

zureichende Gründe gerechtfertigt sein, andernfalls läge eine mit

dem Beschleunigungsgebot gemäss Art. 29 Abs. 1 BV nicht zu ver-

einbarende Rechtsverzögerung vor (vgl. BGE 134 IV 43, Erw. 2.3).

Eine Sistierung ausnahmsweise rechtfertigen können insbesondere

Zweckmässigkeitsüberlegungen und prozessökonomische Gründe,

wie etwa die Hängigkeit eines anderen Verfahrens, dessen Ausgang

von präjudizieller Bedeutung ist (vgl. BGE 130 V 90, Erw. 5; 123 II

1, Erw. 2/b; 122 II 211, Erw. 3/e). Die rechtsanwendende Behörde

hat somit einerseits die Notwendigkeit, innerhalb einer angemesse-

nen Frist zu entscheiden, und andererseits das Risiko von wider-

sprüchlichen Entscheiden beziehungsweise andere Gründe der

Zweckmässigkeit gegeneinander abzuwägen, wobei nach der Recht-

sprechung des Bundesgerichts das verfassungsmässige Beschleuni-

gungsgebot in der Regel stärker zu gewichten ist und die Ver-

fahrenssistierung daher die Ausnahme bleiben muss (vgl. BGE 135

III 127, Erw. 3.4; 130 V 90, Erw. 5; 119 II 386, Erw. 1/b). Wenig

problematisch ist die Sistierung, wenn alle Verfahrensbeteiligten zu-

360 Verwaltungsbehörden 2019

stimmen und die zuständige Behörde damit ebenfalls einverstanden

ist. Andernfalls ist ein derartiges Begehren unter Abwägung aller da-

für und dagegen sprechenden Interessen zu beurteilen, wobei der Be-

hörde ein relativ grosser Ermessensspielraum zukommt (Bundesver-

waltungsgerichtsurteil A-3924/2012 vom 18. Februar 2013,

Erw. 3.4). Gegen eine Sistierung lässt sich regelmässig die damit

verbundene Verlängerung der Verfahrensdauer anführen, die privaten

oder öffentlichen Interessen zuwiderlaufen kann (vgl. AGVE 1999,

S. 145 f. mit Hinweisen).

Diese Anliegen verlangen, dass über die Rechtmässigkeit und

den allfälligen Rückbau von ohne Baubewilligung erstellten Bauten

beförderlich entschieden wird. Eine sich in naher Zukunft abzeich-

nende Rechtsänderung, welche die nachträgliche Bewilligung er-

laubt, kann zwar Anlass für eine Verfahrenssistierung sein. Die neuen

Vorschriften müssen aber beschlossen oder zumindest aufgelegt

worden sein, um eine Sistierung zu rechtfertigen. Vage Aussichten

auf eine Rechtsänderung genügen nicht. Ebenso wenig darf sistiert

werden, wenn eine Rechtsänderung zwar beabsichtigt, ihr Inhalt aber

noch unbestimmt ist (zum Ganzen: VGE vom 30. März 2012,

WBE.2011.156, S. 6 mit Hinweisen; VGE vom 16. September 2013,

WBE.2012.36, Erw. I./4.2, S. 6).

1.3

Der Beschwerdeführer hat seinen Sistierungsantrag in der Be-

schwerdeschrift vom 2. Juli 2018 damit begründet, er und seine Frau

planten einen Betriebszusammenschluss mit dem landwirtschaft-

lichen Gewerbe der Schwiegereltern des Beschwerdeführers. Es liege

dann keine zonenwidrige Freizeit-Landwirtschaft mehr vor, sondern

eine zonenkonforme Pferdehaltung auf einem landwirtschaftlichen

Gewerbebetrieb. Ferner würden derzeit die Nutzungsplanungen in

den Gemeinden Z. und O. revidiert. Er habe in beiden Gemeinden

den Antrag gestellt, es sei eine Spezialzone für die Pferdehaltung zu

schaffen, damit sein Betrieb erhalten werden könne. Mit Eingabe

vom 5. November 2018 machte er zusätzlich geltend, er erwäge den

Verkauf des Betriebs an die Schwiegereltern E. und P. H., die in M.

ein landwirtschaftliches Gewerbe führten. Nach der Zusammen-

2019 Bau-, Raumentwicklungs- und Umweltschutzrecht 361

führung der beiden Betriebe werde seine Ehefrau U. H. den vereinig-

ten Betrieb führen.

Die strittigen Bauten und Anlagen für die Pferdehaltung befin-

den sich auf den Parzellen 1326 und 3441 in Z. sowie auf den Parzel-

len 1756, 1757 und 4188 im angrenzenden O. Sämtliche Parzellen

sind ausserhalb der Bauzonen in der Landwirtschaftszone gelegen.

Die Parzellen 1756, 1757 und 4188 sind überdies mit einer Land-

schaftsschutzzone überlagert, in welcher Bauten und Anlagen sowie

Terrainveränderungen grundsätzlich verboten sind. Ein engerer Hof-

bereich ist zwar mit einem sogenannten "Siedlungsei" von dieser

Landschaftsschutzzone ausgenommen. Davon können jedoch nur be-

triebsnotwendige Bauten für die Landwirtschaft profitieren. Der Be-

schwerdeführer führt anerkanntermassen keinen Landwirtschafts-

betrieb, seine Pferdehaltung ist in der Landwirtschaftszone zonen-

widrig. Gemäss Darstellung des Beschwerdeführers wurde die land-

wirtschaftliche Tätigkeit im Jahre 1998 aufgegeben. Er argumentiert

heute einerseits mit dem Besitzstandsschutz und andererseits damit,

die Pferdehaltung könne durch einen Betriebszusammenschluss mit

einem landwirtschaftlichen Gewerbe oder durch Schaffung einer

Spezialzone für die Pferdehaltung zonenkonform und damit legali-

siert werden.

Die Landwirtschaft Aargau DFR hat in ihrer Stellungnahme

vom 17. August 2018 ausgeführt, der in Aussicht gestellte Betriebs-

zusammenschluss sei nicht geeignet, die Voraussetzungen für die

nachträgliche Bewilligung der ohne Baubewilligung erstellten Bau-

ten und Anlagen für die Pferdehaltung zu schaffen. Gemäss Art. 10

LBV gilt als Betriebsgemeinschaft der Zusammenschluss von zwei

oder mehr Betrieben zu einem einzigen Betrieb, wenn:

"a. die Zusammenarbeit in einem schriftlichen Vertrag geregelt

ist;

b. die Bewirtschafter und Bewirtschafterinnen die Betriebsge-

meinschaft gemeinsam auf eigene Rechnung und Gefahr führen und

damit das Geschäftsrisiko tragen;

c. die Bewirtschafter und Bewirtschafterinnen der beteiligten

Betriebe für die Betriebsgemeinschaft tätig sind und nicht mehr als

75 Prozent ausserhalb der Betriebsgemeinschaft arbeiten;

362 Verwaltungsbehörden 2019

d. die Betriebszentren der beteiligten Betriebe innerhalb einer

Fahrdistanz von höchstens 15 km liegen; und

e. jeder der beteiligten Betriebe vor dem Zusammenschluss ei-

nen Mindestarbeitsbedarf von 0,20 SAK erreicht."

Ein Betriebszusammenschluss zur Betriebsgemeinschaft schei-

tert nach der Beurteilung der Landwirtschaft Aargau DFR als kanto-

nale Fachstelle vorliegend schon daran, dass es sich beim bestehen-

den Pferdehaltungsbetrieb des Beschwerdeführers nicht um einen

Betrieb im Sinne der landwirtschaftlichen Begriffsverordnung han-

delt und er von der Landwirtschaft Aargau DFR nicht als Landwirt-

schaftsbetrieb anerkannt ist. Zusätzlich sind auch noch die vorste-

henden Kriterien c und e von Art. 10 LBV nicht erfüllt. Der Be-

schwerdeführer hat darauf argumentiert, er wolle den Pferde-

haltungsbetrieb an die Schwiegereltern verkaufen, die zwar ein

landwirtschaftliches Gewerbe besässen, den Betrieb aber altershalber

nicht selbst führen würden, da sie 1939 beziehungsweise 1941 gebo-

ren seien. Die Führung des Betriebs würde seine 1970 geborene Ehe-

frau übernehmen. Heute sind sämtliche Gebäude und Anlagen des

Pferdehaltungsbetriebs ausser dem Wohnhaus verpachtet (vgl. …).

Noch am 5. November 2018 hat der Rechtsanwalt des Beschwerde-

führers berichtet, der Verkauf solle bis Ende 2018 umgesetzt sein.

Bestehende Pachtverträge müssten aber teilweise aufgelöst und neu

abgeschlossen werden. Die umfangreichen Arbeiten benötigten Zeit,

würden aber bei ambitiöser Vorgehensweise voraussichtlich bis Mitte

2019 abgeschlossen sein. Allenfalls müsste die Sistierung eben bis

zum Abschluss der Arbeiten verlängert werden. Gleichzeitig macht

der Beschwerdeführer aber geltend, ein Kaufvertrag sei bereits im

Jahre 2016 entworfen worden. Dass dieser auch im Januar 2019 noch

nicht unterzeichnet war, spricht nicht für eine ambitiöse Weiterver-

folgung des Projekts zur Legalisierung der Pferdehaltung in der

Landwirtschaftszone. Die von den beteiligten Gemeinden erstellte

Chronologie der Ereignisse auf dem Betrieb an der X-gasse zeigt,

dass es der Beschwerdeführer trotz regelmässiger behördlicher Mah-

nung seit dem Jahre 2003 nicht zustande brachte, den Pfer-

dehaltungsbetrieb auf eine rechtlich korrekte Basis zu stellen. Statt

ein Baugesuch auszuarbeiten und einzureichen, in welchem die noch

2019 Bau-, Raumentwicklungs- und Umweltschutzrecht 363

nicht bewilligten Bauten und Anlagen gehörig koloriert sind, hat er

laufend ohne Baubewilligung weitere Bauten errichtet und die Be-

hörden mit Versprechungen hingehalten. Zwar hat der Beschwerde-

führer nun am 22. März 2019 einen vom 22. Februar 2019 datieren-

den Kaufvertrag eingereicht, wonach nicht die Schwiegereltern seine

Parzellen erwerben, sondern seine Frau insgesamt sechs Parzellen ih-

rer Mutter. Zudem wurde offenbar ein Rückkaufsrecht begründet,

wodurch der Kauf wieder rückgängig gemacht werden könnte. Die

von der Landwirtschaft Aargau DFR aufgezeigten Hindernisse für

eine Bewilligung der strittigen Bauten werden damit aber in absehba-

rer Zeit nicht beseitigt. Es bestehen keine zwei landwirtschaftlichen

Betriebe, welche zusammengeschlossen werden könnten. Die Ehe-

frau des Beschwerdeführers, welche bisher nicht einmal den Pensi-

onspferdebetrieb geführt hat, müsste das landwirtschaftliche Gewer-

be und den Pensionspferdestall selber und auf eigene Rechnung und

Gefahr betreiben. Dazu müssten zuerst einmal die bestehenden

Pachtverträge gekündigt werden und es wäre auch in diesem Fall

noch offen, ob überhaupt zusätzliche Bauten bewilligungsfähig wä-

ren. Unter diesen Umständen ist nicht davon auszugehen, dass die

strittigen Bauten in naher Zukunft mit erheblicher Wahrschein-

lichkeit bewilligungsfähig werden könnten.

Unwahrscheinlich scheint auch, dass der Pferdehaltungsbetrieb

innert nützlicher Frist durch eine andere Zonierung legalisiert werden

kann. Der Beschwerdeführer hat den betroffenen Gemeinden Z. und

O. zwar die Schaffung einer Spezialzone für die Pferdehaltung bean-

tragt. Der Gemeinderat O. hat allerdings mit Protokollauszug vom

20. August 2018 berichtet, der aktuelle Entwurf des Kulturlandplans

sehe im Bereich der Parzellen des Beschwerdeführers keine Än-

derung vor. Die Planungskommission sei zurzeit daran, die grosse

Anzahl der Mitwirkungsbegehren sowie die Anträge des Beschwer-

deführers zuhanden des Gemeinderats zu bearbeiten. Konkrete Anga-

ben zum Ausgang der Prüfung könnten noch nicht gemacht werden.

Ähnlich hat sich auch der Stadtrat Z. in seiner Stellungnahme vom

5. September 2018 geäussert. Die Stadt Z. hat die vom Beschwerde-

führer beantragte Neuzonierung seiner Parzellen im Rahmen des

Mitwirkungsverfahrens zur laufenden Zonenplanrevision abgelehnt.

364 Verwaltungsbehörden 2019

Der Stadtrat ist zwar je nach Ausgang der laufenden Abklärungen be-

reit, seine seinerzeitigen raumplanerischen Beschlüsse in Wiederer-

wägung zu ziehen. Eine Umsetzung würde aber erst in einem nach-

gelagerten Teilrevisionsverfahren der Nutzungsplanung erfolgen.

Im heutigen Zeitpunkt kann also keine Rede davon sein, eine

Revision der Nutzungsplanung, welche den Pferdehaltungsbetrieb

zonenkonform macht, sei von den Gemeinden bereits beschlossen

oder zumindest aufgelegt. Es besteht bloss die Hoffnung des Be-

schwerdeführers, dass künftig eine Revision zu seinen Gunsten er-

folgt. Der Inhalt einer allfälligen Revision ist aber noch unbestimmt

und damit ist ebenso offen, ob und allenfalls in welchem Umfang die

strittigen Bauten und Anlagen davon profitieren könnten. Unbe-

stimmt ist auch, bis wann eine allfällige Revision der Nutzungspla-

nung zu Gunsten des Beschwerdeführers abgeschlossen werden

könnte. Dass dies in naher Zukunft der Fall sein wird, kann aufgrund

der Aussagen der beiden Gemeinderäte ausgeschlossen werden. Je-

denfalls sind die vom Verwaltungsgericht für eine Sistierung des Be-

schwerdeverfahrens vorausgesetzten Bedingungen heute klar nicht

erfüllt. Das Sistierungsbegehren des Beschwerdeführers ist daher ab-

zuweisen.

2. (…)

3. Bewilligungsfähigkeit

3.1

Die vom Beschwerdeführer ohne Baubewilligung erstellten

Bauten und Anlagen befinden sich auf den Parzellen 1326 und 3441

in Z. sowie auf den Parzellen 1756, 1757 und 4188 in O., welche alle

in der Landwirtschaftszone liegen. Die Parzellen in O. sind überdies

mit einer Landschaftsschutzzone überlagert. Bei allen Hoch- und

Tiefbauten beziehungsweise Anlagen handelt es sich um künstlich

hergestellte und mit dem Boden fest verbundene Objekte im Sinne

von § 6 Abs. 1 lit. a BauG, mithin um Bauten, welche gemäss § 59

Abs. 1 BauG unbestrittenermassen einer Baubewilligung bedürfen.

Dies ergibt sich bereits aus Art. 22 Abs. 1 RPG. Voraussetzung einer

Bewilligung ist, dass die Bauten und Anlagen dem Zweck der Nut-

zungszone entsprechen und das Land erschlossen ist (Art. 22 Abs. 2

RPG). Eine Erschliessung ist vorliegend vorhanden, strittig ist jedoch

2019 Bau-, Raumentwicklungs- und Umweltschutzrecht 365

die Vereinbarkeit der Bauten und Anlagen sowie ihrer Nutzung mit

der Zonierung der Parzellen. In der Landwirtschaftszone zonenkon-

form sind gemäss Art. 16a Abs. 1 RPG Bauten und Anlagen, die zur

landwirtschaftlichen Bewirtschaftung oder für den produzierenden

Gartenbau nötig sind. Der Beschwerdeführer führt jedoch keinen

Landwirtschafts- oder Gartenbaubetrieb. Es handelt sich gemäss der

Landwirtschaft Aargau DFR um einen Betrieb, welcher die landwirt-

schaftliche Tätigkeit vor langer Zeit eingestellt hat. Eine gewinn-

oder ertragsorientierte, bodenabhängige landwirtschaftliche Produk-

tion findet nicht statt. Die Liegenschaft ist deshalb als zonenfremd

einzustufen (vgl. …). Neue Bauten und Anlagen, die zur Haltung von

Pferden nötig sind, werden nur auf einem bestehenden landwirt-

schaftlichen Gewerbe im Sinne des Bundesgesetzes vom 4. Oktober

1991 über das bäuerliche Bodenrecht als zonenkonform bewilligt,

wenn dieses Gewerbe über eine überwiegend betriebseigene Futter-

grundlage und Weiden für die Pferdehaltung verfügt (Art. 16a bis

Abs. 1 RPG). Nachdem der Beschwerdeführer kein landwirt-

schaftliches Gewerbe, ja nicht einmal einen Landwirtschaftsbetrieb

führt, können ihm gestützt auf Art. 16abis RPG keine Bauten und

Anlagen in der Landwirtschaftszone bewilligt werden. Offen steht

ihm lediglich die hobbymässige Pferdehaltung in bestehenden alt-

rechtlichen Bauten.

Gemäss Art. 24e Abs. 1 RPG werden Bewohnern und Bewoh-

nerinnen einer nahe gelegenen Wohnbaute bauliche Massnahmen in

unbewohnten Gebäuden oder Gebäudeteilen, die in ihrer Substanz

erhalten sind, für die hobbymässige Tierhaltung bewilligt. Ferner

sind für diese Tiere Aussenanlagen bewilligungsfähig, soweit sie für

eine tiergerechte Haltung notwendig sind (Art. 24e Abs. 2 RPG).

Gemeint sind Allwetterausläufe, nicht aber Reitplätze. Wenn R. S.,

der heute nicht in einer nahegelegenen Wohnbaute, sondern an der

rund 3 km entfernten S.-trasse in Z. wohnt, an der X-gasse in Z.

Wohnsitz nimmt, können ihm also der Einbau von Pferdeboxen in

den Ökonomietrakt des altrechtlichen, vor 1972 erbauten ehemaligen

Landwirtschaftsgebäudes an der X-gasse für die hobbymässige Hal-

tung von vier eigenen Pferden bewilligt werden. Der angefochtene

Entscheid der Abteilung für Baubewilligungen BVU (…) gesteht

366 Verwaltungsbehörden 2019

dem Beschwerdeführer denn auch in Erwägung 2.2 grundsätzlich

den Einbau von vier Boxen in das bestehende Ökonomiegebäude für

die Haltung von vier Pferden sowie eine maximal 160 m2 grosse

Allwetterauslauffläche unmittelbar angrenzend an das Stallgebäude

als bewilligungsfähig zu. Im Interesse einer tierfreundlichen Haltung

erlaubt sie damit etwas mehr als die 36 m2 pro Pferd, welche die

Wegleitung Pferd und Raumplanung, Version 2015, des Bundesamtes

für Raumentwicklung beziehungsweise die Tierschutzverordnung für

Equiden mit einer Widerristhöhe von über 175 cm vorsieht (vgl. Ta-

belle 7 des Anhangs 1 TSchV; Art. 34b Abs. 3 RPV). Weitergehende

Bauten und Anlagen für die hobbymässige Pferdehaltung

beziehungsweise für die Freizeit-Landwirtschaft, das heisst

Allwetterausläufe für mehr als vier Pferde, Reitplätze, Springgärten,

Unterstände, Weidezelte usw., sind jedoch nicht bewilligungsfähig

(vgl. Art. 24e RPG, Art. 34 Abs. 5 RPV).

3.2

Der Beschwerdeführer beanstandet diese Limitierung auf vier

hobbymässig gehaltene Tiere. Er ist der Meinung, für diese Limitie-

rung gebe es im eidgenössischen Raumplanungsrecht keine Grund-

lage. Zudem seien schon vor 1998 mindestens sieben bis rund zehn

Pferde auf dem Betrieb des Beschwerdeführers eingestellt gewesen

und von Selbstbewirtschaftern versorgt worden. Diese Anzahl Pferde

und die dafür erforderlichen beziehungsweise damals vorhandenen

Bauten seien besitzstandsgeschützt.

Die gemäss Art. 24e RPG zulässige hobbymässige Tierhaltung

in nicht mehr landwirtschaftlich genutzten unbewohnten Gebäuden

oder Gebäudeteilen setzt voraus, dass der Tierhalter oder die Tierhal-

terin in einer nahegelegenen Wohnbaute wohnt und die Tiere von

dort aus betreut. Bezüglich der Anzahl Pferde, die maximal hobby-

mässig gehalten werden dürfen, hat das Verwaltungsgericht erwogen

(Urteil des Verwaltungsgerichts, WBE.2016.404, vom 5. Mai 2017

i.S. M.S., Erw. II. 5.3.2):

"Gemäss Art. 42b Abs. 3 RPV dürfen nur so viele Tiere gehal-

ten werden, wie die Hobbytierhalter selber betreuen können. Damit

wird die zulässige Anzahl Tiere beschränkt. Die Beschränkung ergibt

sich aus dem Umstand, dass die Pferdehaltung durch die Bewohner

2019 Bau-, Raumentwicklungs- und Umweltschutzrecht 367

der nahe gelegenen Wohnbaute erfolgen muss. Der Aufwand für

Pflege und Betreuung der Tiere muss durch die Bewohner eigenhän-

dig bewältigt werden können. Bei der hobbymässigen Tierhaltung,

die nicht auf die Erzielung eines Erwerbseinkommens ausgerichtet

ist, sondern aus Liebhaberei ausgeübt wird und der Freizeitgestaltung

dient, bilden somit vier Pferde die Obergrenze (vgl. zum Ganzen:

Wegleitung 'Pferd und Raumplanung', Aktualisierte Version 2015,

des Bundesamts für Raumentwicklung, ARE/Wegleitung, S. 15 f.)."

Werden also mehr als vier Pferde gehalten, ist davon auszuge-

hen, dass diese gegen Entgelt Dritten zur Verfügung gestellt werden,

womit eine gewerbliche Pferdehaltung vorliegt, welche den Rahmen

von Art. 24e RPG sprengt. Das Bundesgericht hat diese ständige kan-

tonale Praxis wie folgt bestätigt (Urteil 1C_347/2017 vom 23. März

2018 i.S. M.S., Erw. 4.4.1):

"Der Beschwerdeführerin ist zuzustimmen, dass sich aus

Art. 42b Abs. 3 RPV und aus der Wegleitung des ARE Pferd und

Raumplanung keine fixe Obergrenze von vier Pferden ergibt. Indes

erscheint diese von den Vorinstanzen vorliegend angenommene Be-

schränkung der hobbymässigen Haltung auf vier Tiere in Ab-

grenzung zu der auf die Erzielung eines Erwerbseinkommens ausge-

richteten gewerblichen Pferdehaltung durchaus sachgerecht und in-

nerhalb des Ermessensspielraums der kommunalen und kantonalen

Behörden liegend."

Das Bundesgericht hat sogar erwogen, dass selbst eine durch

einen Landwirt geführte Pferdepension – also die Haltung von frem-

den Pferden – nur solange zonenkonform ist, als sie auf höchstens

vier Pferde beschränkt bleibt und die Futtergrundlage des Betriebs

ausreicht (BGE 122 II 160 E. 3c S. 163 f.), während der hobby- oder

gewerbsmässigen Pferdehaltung durch Nichtlandwirte kein zonen-

konformer landwirtschaftlicher Charakter zukommt (BGE 122 II 160

E. 3b S. 162 mit Hinweisen). Es besteht also raumplanungsrechtlich

keine Möglichkeit, dem Beschwerdeführer, der keinen Landwirt-

schaftsbetrieb führt, mehr als vier eigene Pferde und die dafür erfor-

derlichen Boxen oder die Führung eines Pensionspferdestalls und die

baulichen Einrichtungen für die Unterbringung der Pferde sowie

368 Verwaltungsbehörden 2019

Plätze aus Verbundsteinen, Sand, Kies oder Schnitzel für die Nut-

zung, Ausbildung und Bewegung der Pferde zu bewilligen.

3.3

3.3.1

Die Vorinstanz hat alle ohne Baubewilligung erstellten Bauten

und Anlagen abgewiesen und bezüglich der Wiederherstellung der

Topographie auf die "Luftaufnahme 1998" verwiesen. Der Be-

schwerdeführer hat daraus fälschlich geschlossen, er müsse alle auf

der "Luftaufnahme 1998" nicht vorhandenen, also später erstellten

Bauten und Anlagen beseitigen und er dürfe die auf der Aufnahme

vorhandenen Bauten und Einrichtungen samt dem im Jahre 1998

existenten Pferdebestand erhalten. Er erachtet diesen Bestand als be-

sitzstandsgeschützt und behauptet, 1998 seien sieben bis zehn Pferde

auf dem Betrieb gehalten worden, weshalb er auch künftig so viele

Pferde halten dürfe und die dafür erforderlichen Bauten nicht zu-

rückbauen müsse.

Die Abteilung für Baubewilligungen BVU hat darauf die an

sich bereits aufgrund der gewählten Formulierung ("die erstellten

Bauten und Anlagen müssen unter folgenden Auflagen zurückgebaut

werden") unmissverständliche Verfügung vom 9. April 2018 dahin-

gehend erläutert, es müssten alle auf Seite 2 der Verfügung aufge-

zählten und abgewiesenen Bauten und Anlagen zurückgebaut wer-

den. Auf die "Luftaufnahme 1998" sei nur bezüglich der wiederher-

zustellenden Topographie verwiesen worden und das Luftbild von

1998 habe man verwendet, weil kein älteres und namentlich keines

von 1972 verfügbar ist. Grundsätzlich sind alle seit dem 1. Juli 1972

(erste Trennung von Baugebiet und Nichtbaugebiet) ohne

Baubewilligung erstellten, aber bewilligungspflichtigen Bauten und

Anlagen zurückzubauen, sofern sie nicht nachträglich bewilligungs-

fähig sind, was die Vorinstanz im vorliegenden Fall verneint hat

(vgl. …).

Für die seit dem 1. Juli 1972 errichteten Bauten und Anlagen

sowie die eingestallten Pferde kann der Beschwerdeführer keine

Baubewilligungen vorweisen. Gemäss seinem nachträglichen Bauge-

such wurden die strittigen baulichen Veränderungen wohl zwischen

1995 und 2014 ausgeführt. Nur bezüglich des freistehenden Unter-

2019 Bau-, Raumentwicklungs- und Umweltschutzrecht 369

stands Nr. 7 macht er geltend, er sei bereits 1970 erstellt worden. Es

mag sein, dass damals noch keine Baubewilligungspflicht für solche

Unterstände bestand und deshalb für die erstmalige Erstellung dieses

Unterstands keine Baubewilligung vorgelegt werden kann. Bewilli-

gungspflichtig waren jedoch die nach 1998 erfolgte Umnutzung, die

Erweiterung und der Ausbau zu einem Pferdestall. Der Beschwerde-

führer hat die bewilligungspflichtigen Veränderungen ohne Baube-

willigung vorgenommen, weshalb keine rechtmässig entstandene,

altrechtliche Baute vorliegt, welche besitzstandsgeschützt ist. Allein

stehende, unbewohnte landwirtschaftliche Bauten profitieren nicht

von der Besitzstandsgarantie von Art. 24c RPG (Art. 41 Abs. 2 RPV)

und können daher nicht mit behördlicher Bewilligung teilweise ge-

ändert, umgebaut und erweitert werden.

Der Beschwerdeführer argumentiert ferner, die Behörden hätten

von den Pferden und den für sie erstellten Bauten Kenntnis gehabt

und sie während vielen Jahren toleriert. Das Recht ein nachträgliches

Baubewilligungsverfahren durchzuführen und den Rückbau anzu-

ordnen sei verwirkt. Zudem habe bis 1998 ein Landwirtschafts-

betrieb bestanden und die Pferdehaltung sei somit bis 1998 recht-

mässig erfolgt. Der Zustand im Jahre 1998 sei, wenn nicht formell,

so doch zumindest materiell rechtmässig gewesen und somit besitz-

standsgeschützt.

Bauten ausserhalb der Bauzonen sind entweder legal oder ille-

gal erstellt worden. Eine dritte Kategorie besteht nicht. Bei illegal er-

stellten Bauten ist in erster Linie zu prüfen, ob die Rechtswidrigkeit

bloss formaler oder auch materieller Natur ist. Hierzu ist grundsätz-

lich ein nachträgliches Baubewilligungsverfahren durchzuführen.

Zeigt sich, dass die Baute materiell rechtswidrig ist, so stellt sich die

Frage, ob die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands verlangt

werden kann. Dies ist im Normalfall zu bejahen, kann aber aus

Gründen der Verhältnismässigkeit zu verneinen sein oder weil der

Grundeigentümer den rechtswidrigen Zustand gestützt auf den

Grundsatz von Treu und Glauben beibehalten darf. Die Frage, ob

eine Baute fortbestehen oder gar gestützt auf Art. 24c RPG umgebaut

und erweitert werden darf, stellt sich immer nur dann, wenn die Be-

seitigung dieser Baute nicht (mehr) verlangt werden kann. In dieser

370 Verwaltungsbehörden 2019

Konstellation würde aber die Voraussetzung von Art. 24c RPG, wo-

nach die Bestandesgarantie rechtmässig erstellten Bauten und Anla-

gen zukommt, ihres Sinnes entleert, würde eine der Garantie von

Art. 24c RPG gleichkommende Bestandesgarantie auch illegal

errichteten Bauten und Anlagen zugestanden (Urteil des Bundes-

gerichts, 1A.17/2004, vom 19. Mai 2004 i.S. P.S. M., Erw. 2.2.5).

Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung verwirkt der An-

spruch der Behörden auf Wiederherstellung des rechtmässigen Zu-

stands im Interesse der Rechtssicherheit grundsätzlich nach 30 Jah-

ren, sofern der Kanton keine kürzeren Verwirkungsfristen vorsieht

(BGE 136 II 365; 132 II 39; Urteil des Bundesgerichts vom

19. September 2001, 1 P. 768/2000, Erw. 3a; AGVE 2000, S. 263).

Eine kantonale Regelung von Verwirkungsfristen kennt das aar-

gauische Recht nicht. Kürzere Verwirkungsfristen können sich je-

doch aus Gründen des Vertrauensschutzes ergeben. Dies ist nament-

lich dann der Fall, wenn die Baupolizeibehörden zwar vor Ablauf der

30-jährigen Frist einschreiten, den baurechtswidrigen Zustand aber

über Jahre hinaus duldeten, obschon ihnen die Gesetzwidrigkeit be-

kannt war oder sie diese bei Anwendung der gebotenen Sorgfalt

hätten kennen müssen (BGE 136 II 365; 132 II 39; 107 la 124; Urteil

des Bundesgerichts vom 19. September 2001, 1 P. 768/2000,

Erw. 3a; AGVE 2000, S. 263 f., wobei bei blosser Untätigkeit der

Behörde grosse Zurückhaltung bei der Deutung der Untätigkeit als

behördliche Duldung geboten sei). Darauf kann sich aber nur beru-

fen, wer selbst im guten Glauben gehandelt hat, das heisst ange-

nommen hat und (unter Anwendung zumutbarer Sorgfalt) annehmen

durfte, die von ihm ausgeübte Nutzung sei rechtmässig beziehungs-

weise stehe mit einer Baubewilligung in Einklang (BGE 136 II 365;

132 11 39; 111 Ib 221 ff.).

Im vorliegenden Fall bestehen die strittigen Bauten und Anla-

gen noch keine 30 Jahre. Es kann den Behörden auch nicht vorge-

worfen werden, sie hätten den rechtswidrigen Zustand über lange

Jahre gekannt und toleriert. Aus der von den beteiligten kantonalen

und kommunalen Behörden erstellten Chronologie der Ereignisse

kann geschlossen werden, dass die Behörden zwar seit etwa

2002/2003 Kenntnis von Bauplänen und unbewilligten Bauten hat-

2019 Bau-, Raumentwicklungs- und Umweltschutzrecht 371

ten. Sie verlangten darauf vom Beschwerdeführer immer wieder er-

folglos Baugesuche und aussagekräftige Gesuchsunterlagen. Dem

Beschwerdeführer musste also die Baubewilligungspflicht bekannt

sein. Statt die geforderten Unterlagen einzureichen, erstellte er aber

nach 2003 bösgläubig immer neue Bauten und Anlagen und hielt die

Behörden hin. Damit verunmöglichte er eine behördliche Prüfung

der Bewilligungsfähigkeit und die begründete Anordnung des Rück-

baus. Eine Verwirkung des Rechts der Behörden, die Bewilligungs-

fähigkeit zu prüfen und den Rückbau anzuordnen, ist daher nicht

eingetreten.

3.3.2

Unbegründet ist auch die Auffassung des Beschwerdeführers,

der 1998 vorhandene Pferdebestand und die dafür bis 1998 erstellten

Bauten und Anlagen seien, wenn nicht formell, so doch zumindest

materiell rechtmässig gewesen und damit besitzstandsgeschützt.

Grundvoraussetzung jeder Besitzstandsgarantie ist, dass die be-

stehende Baute oder Anlage ursprünglich rechtmässig erstellt wurde

oder später rechtmässig geworden ist. Rechtmässig ist eine Baute,

wenn sie formell oder materiell rechtmässig war oder ist. Als formell

rechtmässig gilt eine Baute, wenn dafür eine Baubewilligungspflicht

besteht oder bestand und eine rechtskräftige und weder nichtige noch

widerrufene Baubewilligung vorliegt, gleichgültig, ob diese dem ma-

teriellen Recht je entsprach oder entspricht. Die ausschliesslich ma-

terielle Rechtmässigkeit einer Baute begründet die Besitzstandsga-

rantie, wenn die Baute in Übereinstimmung mit dem materiellen

Recht entstand oder damit zu einem Zeitpunkt in Übereinstimmung

gebracht wurde, als (noch) keine Baubewilligungspflicht bestand

(vgl. zum Ganzen: AGVE 2000, S. 255 f.; 1989, S. 229 und 242, je

mit Hinweisen; 1981, S. 225 f.).

Formelle Baubewilligungen für die baubewilligungspflichten

Bauten und Anlagen wurden nicht erteilt. Die Bauten waren aber

auch nicht bis 1998 materiell rechtmässig, bloss, weil die landwirt-

schaftliche Tätigkeit erst nach 1972 eingestellt worden war. Bis wann

und in welchem Umfang Landwirtschaft betrieben wurde, ist unklar.

Der Beschwerdeführer geht von einer landwirtschaftlichen Nutzung

bis 1998 aus und verweist als Beweis auf einen Gesellschaftsvertrag

372 Verwaltungsbehörden 2019

aus dem Jahre 1991, der von der damaligen Abteilung Landwirt-

schaft des Finanzdepartements am 28. Oktober 1991 anerkannt wur-

de. Gemäss den eingereichten Belegen vereinbarte E. S. als damalige

Vertreterin des Betriebs S. mit W. H., Z., eine Betriebs-

zweiggemeinschaft im Hinblick auf die betriebliche Zusammenarbeit

bei der Milchproduktion. Der Vertrag trat auf den 1. Mai 1991 in

Kraft, wurde für fünf Jahre abgeschlossen und verlängerte sich ohne

Kündigung um weitere fünf Jahre. Daraus kann geschlossen werden,

dass zumindest 1991 noch eine landwirtschaftliche Tierhaltung be-

stand. Ob 1996 eine Vertragsverlängerung erfolgt ist und der Vertrag

bis 1998 erfüllt wurde, ist dagegen nicht klar. Gemäss dem Vertrag

sollte die Milchviehhaltung künftig auf dem Betrieb H. erfolgen und

der Betrieb S. Rinderaufzucht betreiben. Nicht deklariert ist der Um-

fang der Rinderhaltung. Es ist daher nicht klar, ob bis 1998 ein Land-

wirtschaftsbetrieb oder ein landwirtschaftliches Gewerbe bestand.

Das kann aber offen bleiben. Die Bestimmung von Art. 16abis RPG,

welche es erlaubt, einem landwirtschaftlichen Gewerbe Bauten und

Anlagen für die Haltung von Pferden zu bewilligen, wurde erst durch

Bundesgesetz vom 22. März 2013 geschaffen und per 1. Mai 2014 in

Kraft gesetzt. Nach dem ursprünglichen Raumplanungsgesetz von

1979 und bis 1998 war die Pferdehaltung auf Landwirtschaftsbetrie-

ben ausserhalb der Bauzonen grundsätzlich nur zonenkonform, wenn

die Pferde als Arbeitstiere landwirtschaftlich genutzt wurden oder

wenn mit den Pferden eine bodenabhängige Fleisch- oder Stuten-

milchproduktion betrieben wurde. Eine nebenbetriebliche Pensions-

pferdehaltung war nur zulässig, wenn der Landwirtschaftsbetrieb

auch ohne Pensionspferde die Anforderungen an ein landwirtschaft-

liches Gewerbe erfüllte, wobei die Pensionspferde wenn immer mög-

lich in bestehenden Bauten unterzubringen waren. Neubauten waren

dagegen bei Verfügbarkeit von nicht mehr für die Landwirtschaft be-

nötigten Bauten nicht bewilligungsfähig und Aussenanlagen aller Art

unzulässig (vgl. Wegleitung "Pferd und Raumplanung" des Bundes-

amtes für Raumentwicklung, vom Mai 2003, S. 12).

Es kann also keinesfalls die Rede davon sein, dass bis 1998

noch Neubauten für die Pferdehaltung (Unterstände mit Pferdeboxen,

Ausläufe und Reitplätze) ausserhalb der bestehenden Ökonomie-

2019 Bau-, Raumentwicklungs- und Umweltschutzrecht 373

bauten materiell rechtmässig waren. Die Praxis war damals vielmehr

noch restriktiver bezüglich Neubauten und das Erfordernis eines

landwirtschaftlichen Gewerbes bestand schon damals. Den Nachweis

eines bis 1998 bestehenden landwirtschaftlichen Gewerbes vermag

der Beschwerdeführer aber mit dem Gesellschaftsvertrag vom

27. April 1991 nicht zu erbringen. Die angeblich schon zwischen

1995 und 1998 erstellten Bauten und Anlagen und ein allfälliger Be-

stand von sieben bis zehn fremden Pferden waren also auch materiell

rechtswidrig, weshalb dafür kein Besitzstandsschutz besteht. Es

kommt hinzu, dass die gewerbsmässige Pferdehaltung als nichtland-

wirtschaftlicher Nebenbetrieb spätestens bei Aufgabe des landwirt-

schaftlichen Gewerbes ebenfalls hätte eingestellt werden müssen.

Hätte der Beschwerdeführer 1995 noch ein landwirtschaftliches Ge-

werbe betrieben und eine Baubewilligung für eine Neubaute für die

Pferdehaltung – zum Beispiel für einen Pferdeauslauf – erhalten, was

vorliegend gerade nicht zutrifft, wäre diese höchstwahrscheinlich mit

einem Beseitigungsrevers verbunden worden. Die Baute hätte also

bei Aufgabe des landwirtschaftlichen Gewerbes ebenfalls zurückge-

baut werden müssen.

4. Rückbauanordnung

Nach dem Gesagten wurden alle strittigen Bauten und Anlagen

ohne die erforderliche Baubewilligung erstellt und die Voraussetzun-

gen für eine nachträgliche Bewilligung sind nicht erfüllt. Es trifft

auch nicht zu, dass das behördliche Recht, ein nachträgliches Bau-

bewilligungsverfahren durchzuführen und den Rückbau nicht be-

willigungsfähiger Bauten zu verfügen, verwirkt ist, zumal sich die

Behörden um die Herstellung des rechtmässigen Zustands bemüht

haben, während der Beschwerdeführer trotz behördlicher Interven-

tion fortgesetzt neue Bauten und Anlagen erstellte oder bestehende

erweiterte.

Gemäss § 159 Abs. 1 BauG kann unter anderem die Herstellung

des rechtmässigen Zustands, insbesondere die Beseitigung oder Än-

derung von rechtswidrigen Bauten, angeordnet werden, wenn durch

die Errichtung von Bauten und Anlagen ohne Bewilligung, unter Ver-

letzung einer solchen oder auf andere Weise ein unrechtmässiger Zu-

stand geschaffen worden ist. Der Wiederherstellung des recht-

374 Verwaltungsbehörden 2019

mässigen Zustands gemäss § 159 Abs. 1 BauG kommt massgebendes

Gewicht für den ordnungsgemässen Vollzug des Raumplanungs-

rechts zu. Die Duldung illegal errichteter oder erweiterter, dem RPG

widersprechender Bauten und Anlagen stellt nämlich den Grundsatz

der Trennung von Bau- und Nichtbaugebiet in Frage und belohnt

rechtswidriges Verhalten. Formell rechtswidrige Bauten und Anla-

gen, die auch nachträglich nicht legalisiert werden können, müssen

daher grundsätzlich beseitigt werden (PETER HÄNNI, Der Abbruch

von Bauten und Anlagen, in: Baurecht 2005, S. 153). Die Anordnung

des Abbruchs bereits erstellter Bauten und Anlagen kann jedoch nach

den allgemeinen Prinzipien des Verfassungs- und Verwaltungsrechts

(ganz oder teilweise) ausgeschlossen sein (BGE 111 Ib 213, 108 Ia

216). Dies ist insbesondere der Fall, wenn die Wiederherstellung des

rechtmässigen Zustands unverhältnismässig wäre.

Vorliegend wurden die nicht bewilligungsfähigen Bauten und

Anlagen nicht nur zonenwidrig in der Landwirtschaftszone, also in-

nerhalb einer freizuhaltenden Nichtbauzone errichtet. Es wurden

vielmehr Fruchtfolgeflächen mit sehr guter oder guter Eignung

(FFF1) zweckentfremdet, welche gemäss Art. 3 Abs. 2 lit. a RPG

möglichst erhalten bleiben sollen. Das wiegt insofern schwer, als die

im Kanton Aargau noch verfügbaren Fruchtfolgeflächen nur noch ge-

ringfügig über dem Mindestumfang liegen, welche der Kanton ge-

mäss dem bundesrätlichen Sachplan Fruchtfolgeflächen sicher-

zustellen hat, und laufend weitere Flächen durch unverzichtbare

standortgebundene Anlagen verloren gehen. Für die Erfüllung der

Bundesvorgaben ist es deshalb unerlässlich, dass geeignete Flächen

ungeachtet ihrer tatsächlichen Nutzung in der jüngeren Ver-

gangenheit als Fruchtfolgeflächen erhalten bleiben oder dafür wieder

bereitgemacht werden. Vorliegend ist dies noch möglich und zur

Wahrung des gewichtigen öffentlichen Interesses an der Sicher-

stellung der Landesversorgung in Krisenzeiten geeignet, erforderlich

und verhältnismässig.

Die auf dem Gebiet der Gemeinde O. erstellten Bauten und An-

lagen befinden sich überdies in einer Landschaftsschutzzone. Das um

den ehemaligen Landwirtschaftsbetrieb ausgeschiedene sogenannte

Siedlungsei nimmt nur betriebsnotwendige landwirtschaftliche Bau-

2019 Bau-, Raumentwicklungs- und Umweltschutzrecht 375

ten vom Landschaftsschutz aus. Gemäss § 9 Abs. 1 der NO Kultur-

land der Gemeinde O. vom 19. September 2002 (vom Grossen Rat

genehmigt am 31. August 2004) dient die Landschaftsschutzzone der

Erhaltung der Landschaft in ihrem Aussehen und ihrer Eigenart. Zu-

sätzlich zu den Vorschriften der Grundnutzungszone sind Bauten und

Anlagen sowie Terrainveränderungen (Abgrabungen, Aufschüt-

tungen, Ablagerungen) grundsätzlich verboten. Nur kleinere Terrain-

veränderungen, Bienenhäuschen, Weideunterstände, Fahrnisbauten,

die der Bewirtschaftung dienen, betriebsnotwendige Installationen

(Hagelschutznetze usw.) sowie Bauten und Anlagen für den ökolo-

gischen Ausgleich können bewilligt werden, wenn sie auf den Stand-

ort angewiesen sind und keine überwiegenden Interessen entge-

genstehen (§ 9 Abs. 3 NO). Die vom Beschwerdeführer erstellten

grossflächigen Bauten und Anlagen stehen in krassem Widerspruch

zu diesen zusätzlichen Schutzbestimmungen und sie beeinträchtigen

die geschützte Landschaft schwerwiegend. Ein vollständiger Rück-

bau aller rechtswidrigen Bauten ist daher zwingend. Eine mildere

Massnahme zur Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands ist

nicht sichtbar und wird vom Beschwerdeführer auch nicht geltend

gemacht. Zurückzubauen sind entgegen der Auffassung des Be-

schwerdeführers nicht nur die nicht bewilligungsfähigen Hochbauten

und Hartbelagsflächen, sondern auch der den Boden sauer machende

Schnitzelplatz sowie der den natürlichen Bodenaufbau überlagernde

Sandplatz, welche die geschützte Landschaft wahrnehmbar und er-

heblich störend verändern sowie einer zonenwidrigen Nutzung Vor-

schub leisten. Als Auslauf für hobbymässig gehaltene eigene Pferde

kann der dem Pferdestall im Ökonomiegebäude vorgelagerte Bereich

8a dienen, welcher gemäss der Rückbauanordnung eingekiest werden

kann (vgl. Auflage 2). Wie die Abteilung für Baubewilligungen BVU

in der Verfügung vom (…) zutreffend erwogen hat, wäre der Einbau

von vier Boxen in das bestehende Ökonomiegebäude für die

hobbymässige Haltung von vier eigenen Pferden (nicht aber für Pfer-

depensionäre) sowie ein an den Stall angrenzender Allwetterauslauf

von maximal 160 m2 in einem wohl bereits 1972 als Verkehrsfläche

genutzten Bereich grundsätzlich bewilligungsfähig, wenn die Per-

sonen, welche eigene Pferde halten, an der X-gasse oder in einer

376 Verwaltungsbehörden 2019

anderen nahe gelegenen Wohnbaute wohnen oder Wohnsitz nehmen.

Es ist dem Beschwerdeführer unbenommen, kurzfristig einen ent-

sprechenden Nachweis zu erbringen und ein gehöriges Baugesuch

einzureichen, welches in der verfügten Rückbaufrist bewilligt wer-

den könnte und die Rückbauanordnung diesbezüglich korrigieren

würde.

Dass die verfügten Rückbaufristen von sechs beziehungsweise

drei Monaten unangemessen sind, macht der Beschwerdeführer je-

denfalls zu Recht nicht geltend. Sie erlauben einen geordneten Rück-

bau und ermöglichen den Mietern der Pferdeboxen, eine andere Un-

terbringungsmöglichkeit für ihre Pferde zu wählen. Es darf dabei vo-

rausgesetzt werden, dass der Beschwerdeführer seine Mieter über das

seit Juli 2018 hängige Beschwerdeverfahren orientiert hat, so dass sie

hinreichend Zeit hatten, sich nach alternativen und rechtmässig er-

stellten Pferdeställen umzusehen. Dass der Rückbau der rechtswidrig

erstellten Bauten und Anlagen mit erheblichen Rückbaukosten ver-

bunden ist, wie der Beschwerdeführer geltend macht, kann schliess-

lich kein Grund sein, auf einen Rückbau zu verzichten. Wer bösgläu-

big gleich mehrere Bauten ohne Baubewilligung erstellt, nimmt in

Kauf, dass er einen hohen Wert wieder abschreiben muss. Im Übri-

gen dürften die durch die langjährige Vermietung erzielten Einnah-

men die Kosten der Erstellung der Bauten und Anlagen sowie die

Rückbaukosten beträchtlich übersteigen, so dass dem Beschwerde-

führer auch nach dem Rückbau noch ein erheblicher unrechtmässig

erzielter Gewinn verbleibt. Der angeordnete Rückbau erscheint des-

halb auch aus finanzieller Sicht als durchaus verhältnismässig.

Zusammenfassend erweisen sich die von der Vorinstanz verfüg-

ten Rückbauanordnungen als recht- und verhältnismässig.

(…)

2019 Bau-, Raumentwicklungs- und Umweltschutzrecht 377

60 Wiedererwägungsgesuch

- Abgrenzung zwischen Landwirtschaftsbetrieb und Betrieb mit

zonenwidriger Freizeitlandwirtschaft bzw. hobbymässiger Tierhal-

tung

- Bedeutung der Anerkennung eines Betriebes als landwirtschaftlicher

Betrieb für den Erhalt von Direktzahlungen für den raumpla-

nungsrechtlichen Status dieses Betriebes

- Beschränkung der hobbymässigen Pferdehaltung auf vier Tiere in

Abgrenzung zu der auf die Erzielung eines Erwerbseinkommens

ausgerichteten gewerblichen Pferdehaltung

Aus dem Entscheid des Regierungsrats vom 29. August 2018 i.S. M.S. ge-

gen den Entscheid des Departements Bau, Verkehr und Umwelt/Gemeinderats

G. (RRB Nr. 2018-000997).

Aus den Erwägungen

3.2

3.2.1

Die Beschwerdeführerin führt zur Begründung ihrer Beschwer-

de zunächst aus, dass die Anerkennung ihres Betriebs als landwirt-

schaftlicher Betrieb durch die Landwirtschaft Aargau DFR ein ent-

scheidrelevantes neues Sachverhaltselement darstelle. Es liege daher

eine wesentlich veränderte Sach- beziehungsweise Rechtslage vor,

welche im Verfahren vor Bundesgericht nicht habe berücksichtigt

werden können und einen Anspruch auf Wiedererwägung begründe.

Wie bereits erwähnt, hat die Landwirtschaft Aargau DFR mit

Entscheid vom 16. Juni 2017 gestützt auf Art. 6 LBV den Betrieb der

Beschwerdeführerin als Landwirtschaftsbetrieb anerkannt. Dabei ist

jedoch zu berücksichtigen, dass gemäss langjähriger Praxis auch so-

genannte Kleinstbetriebe, welche im raumplanungsrechtlichen Sinne

in der Landwirtschaftszone als zonenfremd einzustufen sind, als

Landwirtschaftsbetriebe anerkannt werden können. Die Betriebsaner-

kennung zum Erhalt von Direktzahlungen führt daher nicht zwingend

zu einem anderen raumplanungsrechtlichen Status der Liegenschaft