Usable Floor Area Calculation for Residential Development
Schweiz · Kanton Aargau (CH-AG)
Legislator-Zusammenfassung
KI-generiertThe court reviewed a building permit for the demolition of existing structures and the construction of new terraced houses with an underground garage. The dispute centered on how to calculate "usable floor area" for zoning purposes, specifically regarding corridors and elevator shafts connecting residential units. The court clarified that areas serving predominantly usable spaces, like elevator shafts connecting multiple residential floors and corridors leading to apartment entrances, must be included in the usable floor area calculation. Conversely, areas serving predominantly non-usable spaces (like a basement garage) or unenclosed staircases are excluded. Applying these rules, the court found the original calculation underestimated the usable floor area by 202.86 m², exceeding the permissible limit by 188.9 m² or 6.16%.
Legislator-Regeste
AmtlichAusnützungsziffer Verbinden Treppenhaus und Aufzug mehrere anrechenbare Geschosse miteinander, darf praxisgemäss die betreffende Grundfläche einmal in Abzug gebracht werden. Bei vier anrechenbaren Geschossen sind somit die Grundflächen von Treppenhaus und Aufzug dreimal anzurechnen (Erw. 6.2).
Schlagwörter
KI-generiertZitierte Gesetzesbestimmungen
KI-generiertVerwandte Entscheide
KI-generiertZentrale Rechtsfragen, extrahiert von Legislator
KI-generiertThis provision defines what constitutes chargeable floor space and how certain areas like corridors, stairs, and elevators are treated, which is central to the calculation of building utilization.
This specific part of the provision clarifies which spaces are not to be counted as chargeable floor space, influencing the calculation of the building utilization.
This provision is cited for the utilization bonus, which is a factor in determining the permissible chargeable floor space.
Volltext
DEPARTEMENT BAU, VERKEHR UND UMWELT Rechtsabteilung
BVURA.24.26
ENTSCHEID vom 12. April 2024
A._____; Beschwerde gegen den Entscheid des Gemeinderats Q._____ vom 11. Dezember 2023 betreffend Baugesuch der Auftragsgemeinschaft B._____ (C._____ AG, D._____ AG, E._____ AG, F._____ AG) für den Abbruch bestehender Gebäude; Neubau 4 Terrassenhäuser mit gemeinsamer Tiefgarage, Parzellen aaa und bbb; Gutheissung
Erwägungen
6. Ausnützung
(…)
6.2 Beurteilung
Als anrechenbare Geschossflächen gelten alle oberund unterirdischen Geschossflächen, einschliesslich der Mauerund Wandquerschnitte (§ 32 Abs. 2 BauV). Nicht angerechnet werden alle nicht dem Wohnen und dem Gewerbe dienenden oder hierfür nicht verwendbaren Flächen wie zum Beispiel Korridore, Treppen und Aufzüge, die überwiegend nicht anrechenbare Räume erschliessen (§ 32 Abs. 2 lit. a Ziff. 4 BauV). Der Umkehrschluss aus § 32 Abs. 2 lit. a Ziff. 4 BauV ergibt somit, dass Korridore und Treppen bzw. Treppenhäuser sowie Aufzüge, die überwiegend anrechenbare Räume erschliessen, anzurechnen sind. Gemäss Rechtsprechung sind dabei die Grundflächen von Treppenhaus und Aufzug, welche zwei anrechenbare Geschosse miteinander verbinden, nur einmal an die anrechenbare Geschossfläche anzurechnen. Verbinden Treppenhaus und Aufzug mehrere anrechenbare Geschosse miteinander, darf die betreffende Grundfläche einmal in Abzug gebracht werden (vgl. AGVE 1999, S. 240 [betreffend Treppenhaus] und AGVE 2003, S. 490 [betreffende Aufzug]). Entgegen den Ausführungen des Gemeinderats in seiner Beschwerdeantwort ist ein Aufzug, der mehrere anrechenbare Geschosse miteinander verbindet, also nicht praxisgemäss einmal anzurechnen, sondern es darf dessen Fläche praxisgemäss einmal in Abzug gebracht werden. Entgegen den Ausführungen der Beschwerdegegnerin in ihrer Beschwerdeantwort spielt es hinsichtlich der Anrechenbarkeit dabei auch keine Rolle, ob der Aufzug ausserhalb des Dämmperimeters liegt. Auch ein freistehender Lift ausserhalb des Dämmperimeters ist anzurechnen, sofern dieser überwiegend anrechenbare Räume erschliesst (AGVE 2003, S. 489).
Angewendet auf den vorliegenden Fall ergibt sich gestützt auf das Gesagte Folgendes: Auf der Ebene -1, wo sich die Tiefgarage und damit überwiegend nicht anrechenbare Räume befinden, müssen die Aufzüge nicht angerechnet werden. Für die Verbindung der verbleibenden vier Ebenen (1/0/-2/-3), auf welchen die Aufzüge überwiegend anrechenbare Räume erschliessen, müssen diese bei den drei Häusern B-D jeweils dreimal angerechnet werden. Beim Haus A, bei welchem die Ebene -3 entfällt, zweimal. Insgesamt ist die Liftfläche somit elfmal anzurechnen. Da die Liftfläche in der der Bewilligung zugrundeliegenden Ausnützungsberechnung nur viermal (das heisst bei allen vier Häusern A–D jeweils nur einmal auf der Ebene 1) angerechnet wurde, ist die anrechenbare Geschossfläche gegenüber dieser um 33,81 m2 (7 [11 - 4] x 2,1 m x 2,3 m) zu erhöhen. Entgegen der der Bewilligung zugrundeliegenden Ausnützungsberechnung ebenfalls anzurechnen sind auf den Ebenen -2 und -3 die von den Aufzügen zu den Wohnungseingängen führenden Korridore. Dadurch erhöht sich die anrechenbare Geschossfläche um weitere 169,05 m2 ([3 x 14 m x 1,75 m {Ebene -3}] + [4 x 13,65 m x 1,75 m {Ebene -2}]). Nicht angerechnet werden müssen demgegenüber die offenen Treppenhäuser (Aussentreppen), welche die Ebenen 0 und 1 miteinander verbinden (vgl. AGVE 2003, S. 485 ff.). Demnach ist die anrechenbare Geschossfläche gegenüber der der Bewilligung zugrundeliegenden Ausnützungsberechnung um 202,86 m2 (33,81 m2 + 169,05 m2) auf 3'257,79 m2 (3'054,93 m2 + 202,86 m2) zu erhöhen, womit die (unter Berücksichtigung des in § 16 Abs. 2 Satz 2 BNO enthaltenen Ausnützungszuschlags von 15 %) zulässige anrechenbare Geschossfläche von 3'068,89 m2 (0,6325 x 4'852 m2) um 188,9 m2 (3'257,79 m2 - 3'068,89 m2) beziehungsweise um 6,16 % (188,9 m2 x 100 / 3'068,89 m2) überschritten wird.
(…)
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