Farm Acquisition: Purchase Price Allocation and Transfer Costs

276 Steuerrekursgericht 2011

Zinssatz 0.00 % bei fristgerechter Tilgung dieser Darlehensschuld, ansonsten wird ein Zins von 7,5 % p.a. netto ab 1. Januar 2006 für den Pfandausfall von CHF 287'000.00 geschuldet, zahlbar vierteljährlich, d.h. per 31. März, 30. Juni, 30. September und

31. Dezember Abzahlungen - Monatsraten von mind. CHF 500.00, zahlbar jeweils bis zum 2. des Monats, erstmals bis spätestens 2. Februar 2006

- wird die Schuld nicht vollständig und fristgerecht zurückbezahlt, gilt der gesamte Pfandausfall von CHF 287'000.00 als geschuldet und ist zur Zahlung fällig"

(…)

5.3.

Der Forderungsverzicht wird vorliegend erst nach vollständiger Bezahlung der anerkannten Schuld von CHF 50'000.00 definitiv. Bis zu diesem Zeitpunkt steht der Forderungsverzicht unter einer aufschiebenden Bedingung (was ebenfalls bei einer privaten Schuld gelten müsste). Allein aus dem Verkauf der Geschäftsliegenschaft kann nicht abgeleitet werden, sämtliche Bedingungen für den Forderungsverzicht seien bereits erfüllt worden (zumal die Geschäftstätigkeit weiter geführt wurde). Somit wird ein Einkommen aus Forderungsverzicht erst mit der Bezahlung der letzten Rate gemäss Schuldanerkennung vom 25. November 2005 realisiert.

66 Eröffnungswerte in der Buchhaltung (§ 27 Abs. 4 StG)

Beim Erwerb eines landwirtschaftlichen Betriebes kann der Kaufpreis in der Eröffnungsbilanz entsprechend dem Wertverhältnis gemäss der ordentlichen Grundstückschätzung auf die Bilanzpositionen aufgeteilt werden.

Aus dem Entscheid des Steuerrekursgerichtes vom 28. April 2011 in Sachen R.G. (3-RV.2009.45). 2011 Kantonale Steuern 277

Aus den Erwägungen

3.2.2.

Der Rekurrent und sein Bruder erwarben die landwirtschaftlichen Grundstücke und Gebäude zu einem Preis von CHF 1'185'000. Sie buchten die Güter per 1. Januar 2002, im Verhältnis ihrer Ertragswerte, zu folgenden Werten in die Buchhaltung ein:

Konto 1619 Wohnhaus 378'424.00 Konto 1620 Stall/Scheune 253'284.00 Konto 1630 Halle/Remise 255'470.00 Konto 1645 Wald 4'920.00 Konto 1655 Boden 292'902.00 Die Hofübernahmekosten wurden zudem mit CHF 23'270.10 separat im Konto 1535 aktiviert.

3.2.3.

Der Landwirtschaftsexperte des Kantonalen Steueramts (LE KStA) ist der Ansicht, die Aufteilung des Kaufpreises entsprechend der Ertragswerte der einzelnen Positionen führe bei einem Verkauf zum 2.7fachen des Ertragswertes nicht zu einem sachgerechten Ergebnis. Auch auf den Realwert allein könne nicht abgestellt werden. Es sei eine Berechnung mit dem gewichteten Ertragswert und dem Realwert vorzunehmen, wobei die Gewichtung des Ertragswertes mit der Formel [(Realwert minus Kaufpreis) : (Kaufpreis minus Ertragswert)] zu ermitteln sei. Damit werde erreicht, dass die einzelnen Anteile zu demjenigen Wert bewertet würden, der ihnen im Rahmen des Gesamtbetriebes zukomme. Zudem seien die Hofübernahmekosten nicht separat zu verbuchen, sondern anteilsmässig auf die verschiedenen Konti aufzuteilen. Gestützt auf die vom KStA, Sektion Grundstückschätzungen, im Bericht vom

21. April 2008 ermittelten Verkehrsund Ertragswerte hat der LE KStA die folgenden Einbringungswerte per 1. Januar 2002 (jeweils inklusive Hofübernahmekosten) berechnet:

Konto 1619 Wohnhaus 220'695.00 Konto 1620 Stall/Scheune 273'902.00 Konto 1630 Halle/Remise 175'135.00 Konto 1645 Wald 2'850.00

278 Steuerrekursgericht 2011

Konto 1655 Boden 535'688.00 3.2.4.

Mit RGE vom 31. Mai 1995 in Sachen R.A. hat das Steuerrekursgericht festgehalten, dass für die Festsetzung der Buchwerte von landwirtschaftlichen Betrieben in der Eröffnungsbilanz der Kaufpreis entsprechend dem Wertverhältnis gemäss der ordentlichen Grundstückschätzung aufgeteilt werden kann.

Das Verwaltungsgericht hat im VGE vom 18. April 2002 in Sachen A. + G.W. (BE.2001.00368) das Folgende dazu ausgeführt:

"Bei Hofübertragungen zum Ertragswert erfolgt nach der Praxis eine Aufteilung des Kaufpreises im Verhältnis 54% (Gebäude) zu 46% (Boden). Vorliegend handelt es sich jedoch nicht um eine Ertragwertübernahme, und die Beschwerdeführer lassen jede Begründung vermissen, warum trotzdem die gleiche Aufteilung sachgerecht, ja zwingend sein soll. Die Rechtsprechung des Steuerrekursgerichts, wonach - auch bei Ertragwertübernahmen - von der genannten Aufteilung abzuweichen ist, wenn klare Hinweise bestehen, dass sie den konkreten Verhältnissen nicht entspricht, und dass namentlich die Betriebsschätzung die Grundlage für eine sachgerechte Aufteilung bietet (RGE vom 31. Mai 1995 in Sachen R.A., S. 5 f.; RGE vom 19. Oktober 2000 in Sachen V.B., S. 6), erscheint zutreffend."

3.2.5.

Das Steuerrekursgericht hat diese Rechtsprechung im Urteil vom 29. April 2009 in Sachen G.E. weitergeführt.

(…)

3.2.6.

Entgegen den Ausführungen des KStA ist die Aufteilung des Kaufpreises mit einer Gewichtung des Ertragswertes nach der Formel [(Realwert minus Kaufpreis) : (Kaufpreis minus Ertragswert)] zudem nicht zwingend sachgerecht. Bei diesem Vorgehen hängt die Aufteilung der Kaufpreises nicht vom Wert der Anteile im Rahmen des Gesamtbetriebes ab, sondern letztlich von der Höhe des Kaufpreises. Je näher der Kaufpreis beim Ertragswert liegt, desto mehr nähert sich die prozentuale Aufteilung des Kaufpreises der prozentualen Aufteilung gemäss Ertragswertschätzung an. Entspricht der Kaufpreis dagegen dem Realwert, so entspricht auch die Aufteilung des Kaufpreises für die Eröffnungsbilanz der Aufteilung gemäss 2011 Kantonale Steuern 279

Realwert (da die Gewichtung des Ertragswerte dann null beträgt). Es erscheint angemessener, die Aufteilung des Kaufpreises gestützt auf die für die Vermögenssteuer erforderliche Ertragswertschätzung, die für alle Betriebe nach den gleichen Grundsätzen erfolgt, vorzunehmen.

3.2.7.

Als weiteres Argument für seine Aufteilung des Kaufpreises bringt das KStA vor, in der Ertragswertschätzung für die Vermögenssteuer sei beim Wohnhaus auch ein Landanteil enthalten. Werde nun der Kaufpreis entsprechend der Ertragswertschätzung aufgeteilt, sei im Buchwert des Wohnhauses auch ein Landanteil enthalten, auf dem abgeschrieben werden könne, obwohl der Boden normalerweise keiner Wertverminderung unterliege.

Das Steuerrekursgericht ist weiterhin (wie bereits im RGE vom

31. Mai 1995 in Sachen R.A.) der Ansicht, dass der Bodenanteil, der bei der Ertragswertschätzung im Wert des Wohnhauses enthalten ist, vernachlässigbar klein ist und jedenfalls den Aufwand einer zusätzlichen Verkehrsund Ertragswertschätzung durch das KStA, Sektion Grundstückschätzungen, nicht rechtfertigt. Wohl wurde im vorliegenden Fall in der Neuschätzung vom 26. März 2003 ein Landanteil von 25.32 a zum Wohnhaus gerechnet. Bei einem Grundbesitz von total 2744.46 a entspricht dies jedoch lediglich rund 1 %.

3.2.8.

Insgesamt ist kein genügender Grund ersichtlich, von der Praxis, den Kaufpreis für die Einbringungswerte gestützt auf die Ertragswerte aufzuteilen, abzuweichen. Insoweit erweist sich der Rekurs als begründet. Die vom Rekurrenten berechneten Einbringungswerte (vgl. Erw. 3.2.2.) sind daher grundsätzlich zu bestätigen.

3.3.

3.3.1.

Die vom Rekurrenten ermittelten Buchwerte (…) sind dennoch zu korrigieren, da die Hofübernahmekosten nicht separat zu aktivieren, sondern anteilsmässig auf die einzelnen Bilanzpositionen aufzuteilen sind (VGE vom 18. April 2002 in Sachen A. + G.W. [BE.2001.00368]; RGE vom 29. April 2009 in Sachen G.E.).