Parking Space Rent Hikes Not Covered by Tenant Protection Laws
Schweiz · Kanton Aargau (CH-AG)
Legislator-Zusammenfassung
KI-generiertThe court ruled that provisions protecting tenants from excessive rent and other abusive demands by landlords, specifically Articles 269 ff. of the Swiss Code of Obligations (CO), only apply to the rental of residential and commercial premises. This protection does not extend to parking spaces rented separately from living or business areas, which fall under general contract law and the principle of freedom of contract. Therefore, a landlord cannot unilaterally increase the rent for such parking spaces under Article 269d CO, nor can a tenant challenge such an increase as abusive before a conciliation board under Article 270b CO, as these boards only have jurisdiction over disputes concerning residential and commercial property rentals.
Legislator-Regeste
AmtlichI. ZivilrechtA. Mietrecht1 Art. 269 ff. OR. Der zweite Abschnitt des Mietrechts betreffend Schutzvor missbräuchlichen Mietzinsen und anderen missbräuchlichen Forderungen des Vermieters gemäss Art. 269 ff. OR gilt nur bei der Mietevon Wohn- und Geschäftsräumen, nicht hingegen bei Mietverhältnissenüber...
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KI-generiertThis provision is cited as the legal basis for determining that the protection against abusive rent and other abusive claims by the landlord applies only to the rental of residential and commercial premises, not to parking spaces rented independently.
This provision is referenced to explain the condition that parking spaces must be rented together with residential or commercial premises for certain protective measures to apply.
This provision is mentioned as a rule that the defendant cannot unilaterally increase the rent for parking spaces, as the relevant rental law provisions do not apply.
This provision is cited as a rule that the plaintiff cannot challenge the rent increase as abusive before the conciliation authority for rent and lease, because the relevant rental law provisions do not apply to parking spaces.
This provision is mentioned in relation to the jurisdiction of conciliation authorities for rent and lease, highlighting their limited scope to disputes concerning residential and commercial premises.
This provision is cited in conjunction with Article 200(1) ZPO to define the jurisdiction of conciliation authorities for rent and lease, specifying their competence for residential and commercial premises.
Volltext
AGVE - Lawsearch Cache - AGVE 2011 2 S. 25
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I. Zivilrecht
A. Mietrecht
1 Art. 269 ff. OR. Der zweite Abschnitt des Mietrechts betreffend Schutz vor missbräuchlichen Mietzinsen und anderen missbräuchlichen Forderungen des Vermieters gemäss Art. 269 ff. OR gilt nur bei der Miete von Wohnund Geschäftsräumen, nicht hingegen bei Mietverhältnissen über vermietete Parkplätze, die dem Mieter nicht zusammen mit Wohnoder Geschäftsräumen zum Gebrauch überlassen werden.
Aus dem Entscheid der 4. Zivilkammer des Obergerichts vom 1. Dezember 2011 in Sachen E. AG gegen F.H.-B. (ZVE.2011.2).
*Aus den Erwägungen*
5. 5.1. Der zweite Abschnitt des Mietrechts betreffend Schutz vor missbräuchlichen Mietzinsen und anderen missbräuchlichen Forderungen des Vermieters gemäss Art. 269 ff. OR gilt nur bei der Miete von Wohnund Geschäftsräumen. Davon nicht erfasst werden insbesondere Mietverhältnisse über vermietete Parkplätze, soweit solche dem Mieter nicht zusammen mit Wohnoder Geschäftsräumen zum Gebrauch überlassen werden (Art. 253a Abs. 1 OR; Higi, in: Gauch/Schmid [Hrsg.], Zürcher Kommentar, Obligationenrecht, 4. Aufl. 1998, Vorbemerkungen zu Art. 269-270e N. 73). Sie zählen zum Typus der freien Miete (Higi, a.a.O., Vorbemerkungen zu Art. 269-270e N. 82), bei welchem die Vertragsfreiheit der Parteien einzig durch die allgemeinen vertragsrechtlichen Schranken begrenzt ist. Besondere gesetzliche Ausnahmen vom Prinzip der Unveränderbarkeit bestehen daher nicht. Namentlich die Art. 269 ff. OR als materielles Missbrauchsrecht und die Art. 270 ff. OR als formelles Missbrauchsrecht bleiben unanwendbar. Vertragsänderungen bzw. -
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anpassungen sind demzufolge grundsätzlich stets zu vereinbaren, sei es in Form eines Abänderungsvertrags bzw. in Form von Anpassungsklauseln oder in Form von besonderen Gestaltungsrechten. Haben die Parteien keine Änderungsoder Anpassungsmöglichkeit vereinbart, gilt grundsätzlich das Prinzip der Unveränderbarkeit als ungeschriebenes dispositives Gesetzesrecht. Es bleibt mit anderen Worten stets beim insoweit unveränderbar Vereinbarten, das für die Parteien verbindlich ist. Einseitig herbeigeführt werden kann bei diesem Miettypus eine Änderung des Mietvertrags nur durch eine (Änderungs-)Kündigung in der Gestalt einer ordentlichen Kündigung (soweit das vertraglich möglich ist) oder durch eine ausserordentliche Kündigung im Sinn von Art. 266g OR, die allerdings an strenge Voraussetzungen gebunden ist (Higi, a.a.O., Vorbemerkungen zu Art. 269-270e N. 136 ff.; Weber, in: Honsell/ Vogt/Wiegand [Hrsg.], Basler Kommentar, Obligationenrecht I, 5. Aufl. 2011, Art. 269
N. 1). 5.2. Nach Darstellung der Beklagten hat die Klägerin die sechs Parkplätze auf dem Parkplatzdreieck X. in Y. nicht zusammen mit Wohnoder Geschäftsräumen gemietet. Die Klägerin hat das nicht bestritten, sondern lediglich geltend gemacht, als Eigentümerin der Liegenschaft Z. in Y. das Parkplatzdreieck gemietet zu haben, damit ihr Mieter der Café-Bar X. seiner Kundschaft Parkplätze direkt vor dem Lokal anbieten könne. Indessen genügt nicht, dass die Parkplätze einen Bezug zu Wohnoder Geschäftsräumen haben. Vielmehr ist Identität der Parteien erforderlich, damit Art. 253a Abs. 1 OR zum Tragen kommt (Weber, a.a.O., Art. 253a/253b N. 15). Der Schutz vor missbräuchlichen Mietzinsen und anderen missbräuchlichen Forderungen des Vermieters bei Wohnund Geschäftsräumen gemäss Art. 269 ff. OR findet folglich auf das Mietverhältnis zwischen den Parteien keine Anwendung. Die Konsequenz daraus ist, dass einerseits die Beklagte den Mietzins nicht einseitig gemäss Art. 269d OR erhöhen kann, dass anderseits die Klägerin die Mietzinserhöhung nicht gemäss Art. 270b OR bei der Schlichtungsbehörde für Miete und Pacht des Bezirks Kulm als missbräuchlich anfechten kann. Sie braucht das auch nicht zu tun, da die Beklagte die einseitig erklärte
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Mietzinserhöhung nicht durchsetzen kann, sofern die Parteien nicht eine entsprechende Änderungsoder Anpassungsklausel im Mietvertrag stipuliert haben. Will sie es dennoch tun, hat sie den Friedensrichter anzurufen, da die Schlichtungsbehörden für Miete und Pacht nur zuständig sind für Streitigkeiten aus Miete und Pacht von Wohnund Geschäftsräumen (Art. 200 Abs. 1 ZPO i.V.m. § 4 lit. c EG ZPO; Gloor/Umbricht Lukas, in: Oberhammer [Hrsg.], Schweizerische Zivilprozessordnung, Kurzkommentar, 2010, Art. 200 N. 3).