Bankruptcy Auction Price Not Market Value
Schweiz · Kanton Aargau (CH-AG)
Legislator-Zusammenfassung
KI-generiertThe court held that a property acquired through a bankruptcy auction cannot have its purchase price considered its market value, as such sales involve unusual circumstances and time pressures that distort the price. The market value, which is the price achievable in ordinary business dealings without regard to special conditions, must instead be determined by calculating the weighted capitalized yield value and the real value of the property.
Legislator-Regeste
Amtlich69 Verkehrswert eines Grundstückes (§ 12 VBG).sonderen Verhältnissen gesprochen werden und der Kaufpreis kannnicht als Verkehrswert des Grundstückes gelten.
Schlagwörter
KI-generiertZitierte Gesetzesbestimmungen
KI-generiertVerwandte Entscheide
KI-generiertZentrale Rechtsfragen, extrahiert von Legislator
KI-generiertDefines the market value of a property as the price achievable in business dealings with third parties, disregarding unusual or personal circumstances.
Outlines the methods for determining market value, prioritizing the purchase price, then price comparison, and finally calculation based on weighted earning value and real value.
Volltext
AGVE 2007 69 S.272
2007 Steuerrekursgericht 272
69 Verkehrswert eines Grundstückes (§ 12 VBG).
- Wird ein Grundstück im Konkursverfahren erworben, muss von besonderen Verhältnissen gesprochen werden und der Kaufpreis kann nicht als Verkehrswert des Grundstückes gelten.
20. September 2007 in Sachen B. + A.K., 3-RV.2006.108
*Aus den Erwägungen*
4.2.
4.2.1. Als Verkehrswert eines Grundstückes gilt der Preis, welcher im Geschäftsverkehr mit Dritten erzielbar ist, ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse (§ 12 Abs. 1 VBG). Der Verkehrswert wird gemäss § 12 Abs. 2 VBG festgesetzt durch
- Gleichsetzung mit dem Kaufpreis,
- mittelbaren oder unmittelbaren Preisvergleich, sofern ein Kaufpreis fehlt oder dieser nicht dem Verkehrswert entspricht,
- Berechnung nach dem gewichteten Ertragswert und dem Realwert, sofern weder Kaufpreis noch Preisvergleich vorhanden sind. Nach der Systematik von § 12 Abs. 2 VBG steht als Kriterium für die Festsetzung des Verkehrswertes eines Grundstückes der Kaufpreis im Vordergrund. Da ein aktueller, ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse festgesetzter Kaufpreis dem Wert entspricht, der im Geschäftsverkehr mit Dritten erzielbar ist (vgl. § 12 Abs. 1 VBG), erscheint dies sachlich durchaus als gerechtfertigt (vgl. dazu ausführlich RGE vom 20. Februar 2003 in Sachen B. + M.B.). Preisvergleiche sind insbesondere bei unüberbauten Grundstücken möglich, teilweise auch bei vergleichbaren Eigentumswohnungen oder Einfamilienhäusern. Die Berechnung nach dem gewichteten Ertragswert und dem Realwert kommt in der Regel bei selbstbewohnten Einfamilienhäusern zum Zuge, da es hier häufig an einem aktuellen Kaufpreis und meistens an vergleichbaren Objekten fehlt.
2007 Kantonale Steuern 273
4.2.2. Vorliegend wurde die Liegenschaft anlässlich einer Versteigerung im Konkursverfahren und nicht auf dem freien Markt erworben. Da die Liegenschaft somit unmittelbar aus einen Konkursverfahren hinaus erstanden wurde, muss von besonderen Verhältnissen gesprochen werden (dies im Gegensatz zum Sachverhalt im RGE vom 25. Juli 2007 in Sachen B.B., B.B., U.L. + H.A., wo der Ersteigerer im Konkursverfahren die Liegenschaft an unabhängige Dritte verkaufte). Zwar steht auch der Erwerb von Objekten im Zwangsvollstreckungsverfahren der Allgemeinheit offen, doch dürfte die zeitliche Einschränkung der Veräusserung auf einem Tag auf den Verkaufspreis Auswirkungen haben. So lässt sich in der Regel mit einem Freihandverkauf einer Liegenschaft ein besserer Preis erzielen, als im Zwangsvollstreckungsverfahren unter Zeitdruck. Es ist daher vorliegend von einer ungewöhnlichen Preisbildung auszugehen. Der Kaufpreis kann unter diesen Bedingungen nicht dem Verkehrswert der Liegenschaft gleichgestellt werden. Die Ermittlung des Verkehrswertes ist vielmehr mittels gewichtetem Ertragswert und Realwert vorzunehmen.