Building Permit Not Contingent on Co-ownership Association Approval

2002 Bau-, Raumplanungsund Umweltschutzrecht 659

150 Stockwerkeigentum.

- Die Baupolizeibehörde darf die Erteilung einer Baubewilligung nicht von der Zustimmung der Stockwerkeigentümerversammlung abhängig machen.

Entscheid des Baudepartements vom 10. Mai 2002 in Sachen L. und Mitbet.

gegen Gemeinderat R.

Aus den Erwägungen

3. a) Der Gemeinderat hat die Baubewilligung für die Trennwand vorab gestützt auf Art. 3 Abs. 2 des Stockwerkeigentümerreglements (StWER) verweigert. Dieser bestimmt, dass jeder Stockwerkeigentümer seine Stockwerkeinheit im Innern baulich umgestalten darf. Mit den Bauarbeiten darf aber erst begonnen werden, wenn die Pläne von der Stockwerkeigentümer-Versammlung genehmigt worden sind. Der Gemeinderat macht die Erteilung der Baubewilligung von dieser privatrechtlichen Voraussetzung abhängig.

b) Die Baubewilligungsbehörden haben grundsätzlich keine privatrechtlichen Fragen zu beurteilen, sondern sind nur zur Anwendung der Vorschriften über Raumplanung, Umweltschutz und Bauwesen sowie weiterer öffentlichrechtlicher Vorschriften berufen (AGVE 1992, S. 305). Sie haben im Rahmen eines Baubewilligungsverfahrens in der Regel einzig zu prüfen, ob einem Bauvorhaben öffentlichrechtliche, insbesondere baupolizeiliche und raumplanerische Hindernisse entgegenstehen. Dieser Grundsatz wird dort durchbrochen, wo die öffentlichrechtliche Ordnung unmittelbar an das Privatrecht anknüpft; hier muss die Baubewilligungsbehörde privatrechtliche Fragen beantworten. Es muss sich dabei aus dem öffentlichen Recht selber ergeben, dass eine privatrechtliche Vorfrage durch die Baubewilligungsbehörde zugunsten des Baugesuchstellers entschieden sein muss, bevor die Baubewilligung erteilt werden darf. Dies ist etwa der Fall, wo die Erschliessung einer Bauparzelle im Sinne von § 32 Abs. 1 lit. b BauG privatrechtlich abgesichert ist, beispielsweise mit einem Fahrwegrecht.

660 Verwaltungsbehörden 2002

c) Um eine solche materielle Voraussetzung für die Erteilung der Baubewilligung handelt es sich beim Zustimmungsbzw. Genehmigungsvorbehalt von Art. 3 Abs. 2 StWER nicht. Er berührt die Beurteilung, ob das Bauvorhaben mit den öffentlichrechtlichen Vorschriften in Einklang steht, in keiner Weise. Es verhält sich diesbezüglich ähnlich wie mit einer Bauverbotsdienstbarkeit, welche die Baubewilligungsbehörde nicht zu beachten hat. Die Stockwerkeigentümer müssen diese Vorschrift gegebenenfalls mit zivilrechtlichen Mitteln durchsetzen. Der Gemeinderat hat möglicherweise seine Doppelrolle - einerseits Baubewilligungsbehörde, andererseits Vertreter der Einwohnergemeinde als Baurechtsgeberin – etwas vermischt. In diesem Verfahren hat er klar die Funktion der Baubewilligungsbehörde. Er kann sich auch nicht unter Berufung auf Art. 3 Abs. 2 StWER weigern, überhaupt tätig zu werden und das Baugesuch an die Hand zu nehmen, nachdem es um ein bereits ausgeführtes Bauvorhaben geht. Tatsächlich hat er denn auch das Baubewilligungsverfahren durchgeführt.

151 Attikageschoss.

- Bei terrassierten Bauten berechnet sich die zulässige Attikagrundfläche nicht allein aufgrund der Geschossfläche der darunter liegenden (übergrossen) Terrassenstufe, sondern es ist die gesamte terrassierte Baute zu betrachten und nach optischen und funktionalen Kriterien zu urteilen.

Entscheid des Baudepartements vom 29. Mai 2002 in Sachen R. AG gegen Gemeinderat B.

Sachverhalt

Die Bauherrschaft hat eine Terrassensiedlung, bestehend aus einem Erdgeschoss (Garagen) und drei Obergeschossen (Wohneinheiten mit Keller), erstellt. Die einzelnen Terrassenstufen sind um je 5.5 m zurückversetzt. – Die Bauherrschaft plant nun, das dritte Obergeschoss gegen den Hang zu verlängern und den Hang um eine Zim-