Property Owner's Contribution to Land Reallocation Project Subject to Full Cost Allocation
Schweiz · Kanton Aargau (CH-AG)
Legislator-Zusammenfassung
KI-generiertA property owner contributed an undeveloped strip parcel to a land reallocation project and received a newly allocated parcel that was better shaped for development. The owner requested exemption from reallocation costs for a small corner piece of the new parcel, arguing it was unusable. The court reasoned that land reallocation costs are distributed based on the economic benefits derived by property owners, even if those benefits are not fully utilized. The primary purpose of land reallocation is to facilitate planning and development, making parcels more usable and developable, which was achieved in this case by making the property ready for construction. The court affirmed that costs are generally allocated based on the allocated land area, as a larger area usually corresponds to a greater benefit. The court concluded that the contested corner piece could be utilized, at least for calculating building density, and therefore the entire reallocated area was subject to cost contributions.
Legislator-Regeste
KI-generiert§ 79 Abs. 1 BauG; Property Owner's Contribution to Land Reallocation Project Subject to Full Cost Allocation: The owner requested exemption from reallocation costs for a small corner piece of the new parcel, arguing it was unusable. The court reasoned that land reallocation costs are distributed based on the economic benefits derived by property owners, even if those benefits are not fully utilized. The primary purpose of land reallocation is to facilitate planning and development, making parcels more usable and developable, which was achieved in this case by making the property ready for construction. The court affirmed that costs are generally allocated based on the allocated land area, as a larger area usually corresponds to a greater benefit. The court concluded that the contested corner piece could be utilized, at least for calculating building density, and therefore the entire reallocated area was subject to cost contributions.
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KI-generiertThis provision establishes the legal basis for burdening landowners with costs from land readjustment procedures, specifically the principle of benefit.
Volltext
AGVE 2000 113 S.477
2000 Umlegungsrecht 477
II. Umlegungsrecht
113 Baulandumlegung; Kostenverteilung (§ 79 Abs. 1 BauG).
- Grundsätze.
Aus einem Entscheid der Schätzungskommission nach Baugesetz vom
11. April 2000 in Sachen O. V. gegen Baulandumlegung A. N., Gemeinde L.
*Sachverhalt*
Als Altbestand hatte der Beschwerdeführer eine bisher unerschlossene Streifenparzelle eingebracht. Die neu erschliessbare Neuzuteilungsparzelle war für die Überbauung weit besser geformt. Im Westteil wies sie eine kleine Zwickelfläche auf, für welche der Beschwerdeführer Befreiung von den Umlegungskosten verlangte.
*Aus den Erwägungen*
...3.1. Die gesetzliche Grundlage für die Belastung der Grundeigentümer mit Kosten aus dem Baulandumlegungsverfahren findet sich in § 79 Abs. 1 BauG. Danach hat die Kostenbelastung nach Massgabe der den beteiligten Grundeigentümern aus dem Umlegungsunternehmen erwachsenden, allfällige Nachteile übersteigenden, wirtschaftlichen Vorteilen zu erfolgen (sog. Vorteilsprinzip). Der Vorteil muss realisierbar sein, nicht jedoch effektiv genutzt werden (Vallender, Grundzüge des Kausalabgaberechts, Bern 1976, S. 94 f.).
3.2. Die Landumlegung soll die Nutzungsplanung sowie deren Vollzug ermöglichen oder erleichtern (§ 72 Abs. 1 lit. a BauG). Damit in Beziehung stehen auch die weiteren Ziele der Formung besser nutzbarer Grundstücke sowie der Erschliessungsmöglichkeit
2000 Schätzungskommission nach Baugesetz 478
(§ 72 Abs. 1 lit. b und c BauG). Der Zweck der Landumlegung ist nicht nur ein raumplanerischer, sondern liegt auch im Interesse der beteiligten Grundeigentümer, welche daraus regelmässig erhebliche Vorteile ziehen (Leo Schürmann/Peter Hänni, Planungs-, Bauund besonderes Umweltschutzrecht, 3. Auflage, Bern 1995, S. 204). Es kann kein Zweifel daran bestehen, dass die vorliegende Landumlegung die Erschliessung und damit die Baureife (§ 32 BauG) des Grundeigentums des Beschwerdeführers überhaupt erst ermöglicht hat. Der Beschwerdeführer rügt denn auch einzig die seiner Ansicht nach nicht vorteilhaftere Form seiner Neuzuteilungsparzelle (...). Soweit er ausführt, mit dem strittigen Zwickel könne "baulich nichts angefangen werden", ist darin auch die Rüge zu erblicken, die entsprechende Fläche hätte vorneweg nicht mit Kosten der Landumlegung belastet werden dürfen.
3.3. Eine Neuverteilung kann sowohl nach Landfläche, d.h. im Verhältnis der eingebrachten Flächen, als auch nach Landwerten vorgenommen werden, wobei bei der vorliegenden Umlegung die erste Methode der Flächenumlegung gewählt wurde. Das Vorteilsprinzip wird in diesen Fällen allgemein so verstanden, dass die Kosten in der Regel nach der zugeteilten Grundstücksfläche zu verteilen sind (Flächenbeitragsprinzip), was auch sachgerecht erscheint, da dem Umstand Rechnung getragen wird, dass mit zunehmender Grundstücksfläche auch der Vorteil aus der Umlegung grösser wird (vgl. dazu SKE 1990/60 und 72 vom 20. März 1991 in Sachen EG K. vs. EWG H., Erw. 2. b mit Hinweis auf die Richtlinien des ORL [Institut für Orts-, Regionalund Landesplanung der ETH Zürich], Blatt 513321 1972). Es ist unter dem Gesichtspunkt des Flächenbeitragsprinzips nicht zu beanstanden, die ganze Neuzuteilungsfläche des Beschwerdeführers mit Beiträgen zu belasten, da entgegen dessen Auffassung auch die Streitfläche - zumindest durch ihren Einbezug als anrechenbare Grundstücksfläche in die Ausnützungsziffer - als Bauland genutzt werden kann. (...)
2000 Umlegungsrecht 479
3.4.1. - 3.4.2. (Bejahung des strittigen Vorteils, welcher in der gegenüber dem Altbestand für die Überbauung besseren Form der Neuzuteilung liegt).