Supreme Court dismisses appeal as lower court correctly refused registration of unilateral lease termination not matching statutory forms.

О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

№ 445

[населено място], 01.12.2020 г.

ВЪРХОВЕН КАСАЦИОНЕН СЪД – Търговска колегия, първо търговско отделение в закрито заседание в състав:

ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЕМИЛ МАРКОВ

ЧЛЕНОВЕ: ИРИНА ПЕТРОВА

ДЕСИСЛАВА ДОБРЕВА

като изслуша докладваното от съдия Добрева ч. т. д. № 1649 по описа за 2020 г., за да се произнесе взе предвид следното:

Производство по чл. 274, ал. 3 ГПК.

Образувано е по частна касационна жалба на „Агростар“ АД срещу определение № 284/30.06.2020 г. по ч. гр. д. № 226/2020 г. на Окръжен съд Силистра, с което е потвърдено определение № 7/16.06.2020 г. на съдия по вписванията при районен съд Силистра за отказ да бъде вписано прекратяване на договор за аренда на земеделски земи от 02.04.2007 г. със страни „Агростар“ АД и Т. К. О..

Жалбоподателят „Агростар“ АД прави оплакване за неправилност на атакуваното определение, тъй като при постановяването му въззивният съд не е обсъдил противопоставените срещу акта на съдия по вписванията възражения, касаещи правомощието му да проверява материалноправните предпоставки за издаване на акта, както и довода, че договорът за аренда е прекратен с едностранно волеизявление за безвиновно прекратяване, а не поради неизпълнението му. Жалбоподателят претендира отмяна на атакуваното определение.

Като релевантни за допускане на касационно обжалване в изложението по чл. 284, ал. 3, т. 1 ГПК се сочат следните въпроси, а именно :

1. „Длъжен ли е въззивният съд да обсъди всички доводи на страната по делото и да прецени относимите обстоятелства при изграждане на своите фактически и правни изводи“?“

2. „Включва ли се в правомощията на съдията по вписванията, съответно на въззивната инстанция в производството по обжалване на отказ на съдията по вписванията да впише прекратяване на договор за аренда :

- да извършват материалноправна проверка и да откажат вписване, приемайки, че договорът за аренда не е прекратен въз основа на едностранно волеизявление на арендатора за безвиновно прекратяване на договор за аренда с едногодишно предизвестие /а не - предизвестие за едностранно извънсъдебно разваляне поради неизпълнение/, установено в изрична клауза на договора, предоставяща на арендатора потестативното право с едностранно волеизявление да суспендира едностранно срока на договора и да прекрати договора на безвиновно основание с едногодишно предизвестие?

- да извършват материалноправна проверка и да откажат вписване, като игнорират мълчаливо /без излагане на мотиви/ изричната клауза на договора за аренда, предоставяща на арендатора потестативното право с едностранно волеизявление да суспендира едностранно срока на договора и да прекрати договора на безвиновно основание с едногодишно предизвестие /а не - да го развали с едностранно извънсъдебно разваляне поради неизпълнение/

- да извършват материалноправна проверка дали е постигнало своето правно действие волеизявлението на арендатора да суспендира едностранно срока на договора и да прекрати договора на безвиновно основание с едногодишно предизвестие /а не да го развали с едностранно извънсъдебно разваляне поради неизпълнение/

или тези материалноправни проверки са недопустими в рамките на охранителното производство по вписване в имотния регистър, с оглед неговата основна цел - да осигури публичност и противопоставимост на вписаните обстоятелства, а следва да се решават в съответно исково производство, ако между страните по договора за аренда бъдат повдигнати такива спорове?“

Излагат се твърдения, че поставените в изложението въпроси са значими за решаващите изводи на въззивния съд, като те са разрешени в противоречие с практика на Върховния съд и Върховния касационен съд – ППВС № 7/1965 г., ТР № 7/25.04.2013 г. по т. д. № 7/2012 г. на ОСГТК на ВКС, решение № 144/2018 г. по гр. д. № 5100/2017 г., решение № 77/2019 г. по гр. д. № 2151/2018 г. на ГО, решение № 93/2010 г. по т. д. № 808/2009 г. на I ТО, определение № 257/13.05.2015 г. по ч. т. д. № 67/2015 г. на I ТО.

Ответникът по частната касационна жалба Т. К. О. я оспорва като неоснователна и моли да бъде оставена без уважение. Счита, че определението на Окръжен съд Силистра е постановено при правилно приложение на чл. 27, ал. 1, т. 1 - т. 6 от Закона за арендата в земеделието. Отделно, жалбоподателят е с ясното съзнание, че договорът не е прекратен, тъй като между страните е висящо производство по т. д. № 48/2020 г. с предмет иск за разваляне на договора за аренда. Претендира присъждане на разноски.

Върховният касационен съд, Търговска колегия, състав на първо търговско отделение, като взе в предвид изложените доводи и провери данните по делото, намира следното :

Частната жалба е подадена в преклузивния срок по чл. 275, ал. 1 ГПК от легитимирана да обжалва страна срещу подлежащ на обжалване съдебен акт, поради което се явява процесуално допустима.

С обжалваното определение Окръжен съд Силистра е потвърдил определение на съдия по вписванията за отказ да бъде вписано едностранно прекратяване на договор за аренда на земеделски земи от 02.04.2007 г. със страни „Агростар“ АД и Т. К. О., вписан в Служба по вписванията Силистра на същата дата - вх. рег. № 2885, том 5, акт 282. За да направи своя решаващ извод, съдът се е позовал на чл. 27, ал. 1, т. 4, вр. с чл. 29, ал. 1 от Закона за арендата в земеделието /ЗАЗ/. Приел е, че на вписване подлежи само прекратяването с едностранно предизвестие на безсрочен аренден договор, и като е преценил, че в процесната хипотеза договор за аренда е подписан за срок от двадесет и пет години, е потвърдил обжалвания пред него отказ.

Не са налице предпоставките за допускане на атакуваното въззивно определение до касационно обжалване.

С оглед разясненията, дадени с т. 1 на ТР № 1/19.02.2010 г. по т. д. № 1/2009 г. на ОСГТК на ВКС, които съгласно чл. 274, ал. 3 ГПК намират приложение и по отношение на частните касационни жалби, допускането на касационно обжалване предпоставя произнасяне на въззивния съд по материалноправен или процесуалноправен въпрос, който е от значение за решаване на възникналия между страните спор и по отношение на който е налице някое от основанията на чл. 280, ал. 1, т. 1 – т. 3 ГПК.

Поставените от касатора въпроси не отговарят на изискването да са обусловили решаващите изводи на въззивния съд и да са от значение за разрешаване на възникналия процесуален спор. Те не попадат в приложното поле на чл. 280, ал. 1 ГПК и не удовлетворяват общия селективен критерий за достъп до касация. Въпросите за необходимостта от извършване на проверка, която съдията по вписванията и въззивният съд следва да извършат относно наличието на материалноправните предпоставки на представения за вписване акт, не са обусловили волята на въззивната инстанция да потвърди постановения от съдията по вписванията отказ.

В мотивите на атакуваното определение е посочено, че представеният за вписване акт не попада в категорията актове, които подлежат на вписване. Акцентирано е, че в ЗАЗ лимитативно са изброени хипотезите на вписване и сред тях не попада вписване на прекратен срочен договор за аренда с едностранно предизвестие , изразено в обикновена писмена форма .

Действително, разпоредбата на чл. 3 от ЗАЗ предвижда, че договорите за аренда, както и споразуменията за тяхното изменение или прекратяване се сключват в писмена форма с нотариално удостоверяване на подписите на страните, извършени едновременно. Тези договори, както и споразуменията за тяхното изменение или прекратяване, се вписват в службата по вписванията и се регистрират в съответната общинска служба по земеделие.

В чл. 27 от ЗАЗ са изрично регламентирани хипотези на прекратяване на договора за аренда : 1. прекратяване с изтичане на срока; 2. прекратяване при неизпълнение; 3. прекратяване по взаимно съгласие на страните, изразено писмено с нотариална заверка на подписите; 4. прекратяване с едностранно предизвестие в изрично предвидените от закона случаи - с препратка към чл. 29 от ЗАЗ; 5.

със смъртта или поставяне под запрещение на арендатора, съответно с прекратяване на юридическото лице арендатор, доколкото в договора не е предвидено друго; 6. при принудително отчуждаване на арендуваната земя за държавни и общински нужди по реда на глава трета от Закона за държавната собственост и на Закона за общинската собственост.

В отделна разпоредба е разписано развалянето на договора за аренда при неизпълнение. Законодателната уредба обосновава извод, че на вписване подлежи прекратяването на аренден договор, когато то е извършено по взаимно съгласие на страните, оформено писмено с нотариална заверка на подписите, или заявено едностранно от която и да е от страните в обикновена писмена форма, когато договорът за аренда е безсрочен, или от арендатора, когато твърди наличие на трайна нетрудоспособност.

Всеки друг акт, обективиращ прекратяване на аренден договор, изходящ от арендатора и представен пред съдията по вписванията, не може да бъде третиран като основание за извършване на вписване е изводът, който е мотивирал Силистренски окръжен съд да постанови своето определение. Този мотив не кореспондира по никакъв начин с поставените в изложението на частния жалбоподател въпроси, поради което не следва да бъде селектирана частната жалба до касационен контрол.

При изхода на спора и при направено пред настоящата инстанция искане на ответника по частната касационна жалба следва да бъдат присъдени сторените разноски, които възлизат на 504 лв. – адвокатско възнаграждение.

По изложените мотиви и на основание чл. 274, ал. 3 ГПК настоящият състав на първо търговско отделение на ВКС

О П Р Е Д Е Л И :

НЕ ДОПУСКА касационно обжалване на определение № 284/30.06.2020 г. по ч. гр. д. № 226/2020 г. на Окръжен съд Силистра.

ОСЪЖДА на основание чл. 78, ал. 3 ГПК „Агростар“ АД, ЕИК[ЕИК], да заплати на Т. К. О., ЕГН [ЕГН], сума в размер на 504 лв.

Определението е окончателно.

ПРЕДСЕДАТЕЛ : ЧЛЕНОВЕ : 1. 2.