Court dismisses unjust enrichment claim against company for using parking spaces owned by condominium. Unjust enrichment claim dismissed due to valid contractual basis for use.

Р Е Ш Е Н И Е

№ 21

гр. София, 25.03.2020 година

В ИМЕТО НА НАРОДА

Върховният касационен съд на Република България, гражданска колегия, трето отделение в съдебно заседание на тринадесети февруари две хиляди и двадесета година в състав:

ПРЕДСЕДАТЕЛ: СИМЕОН ЧАНАЧЕВ

ЧЛЕНОВЕ: 1. АЛЕКСАНДЪР ЦОНЕВ

2. ФИЛИП ВЛАДИМИРОВ

при участието на секретаря Албена Рибарска като изслуша докладваното от съдия Владимиров гр. дело № 1144/2019 година по описа на съда и за да се произнесе, взе предвид следното:

Производство по чл. 290 ГПК.

Образувано е по касационна жалба на „Финкомекс консултинг“ ООД,[ЕИК], със седалище гр. София, чрез пълномощника му адв. Е. срещу решение № 8042 от 20.12.2018 г. по гр. д. № 7314/2017 г. на Софийски градски съд (СГС), ГО, ІV А въззивен състав.

Ответникът по жалба - Етажната собственост (ЕС) на сграда, находяща се в гр. София, ул. „Васил Кънчев“ № 26, вх. А, представлявана от управителя на ЕС, чрез пълномощник адв. О. е подал писмен отговор в срока по чл. 287, ал.1 ГПК, в който излага съображения за липсата на основания за допускане на касационно обжалване и за неоснователност на касационната жалба. Претендира разноски.

Предмет на жалба е цитираното по-горе въззивно решение в ЧАСТТА, с която след отмяна на решение от 10.04.2017 г. по гр. д. № 18635//2015 г. по описа на Софийски районен съд (СРС), 120 състав в частта, с която е отхвърлен предявеният от П. И. П., в качеството му на председател на Управителния съвет (УС) на етажна собственост с адрес гр. София, ул. „Васил Кънчев“ № 26, вх. А (допусната е очевидна фактическа грешка във въззивното и първоинстанционното решение относно входа, индивидуализиращ процесната етажна собственост) против „Финкомекс консултинг“ ООД – [населено място] иск по чл. 59, ал. 1 ЗЗД за заплащане на сумата 6 782. 10 лв., ведно със законната лихва от датата на исковата молба - 06.04.2015 г. до изплащането й - частичен иск, за сумата от 12 000 лв. от иск в общ размер на 31 848. 27 лв., съставляваща обезщетение в размер на 6 лв. на ден за периода от 04.12.2013 г. до 05.04.2015 г. (487 дни), е осъдено търговското дружество да заплати на етажната собственост в посочената по - горе сграда, чрез председателя на Управителния й съвет – П. И. П., на основание чл. 59, ал. 1 ЗЗД сумата от 6 782. 10 лв., ведно със законната лихва от датата на исковата молба - 06.04.2015 г., до окончателното й изплащане, по предявения частичен иск за сумата 12 000 лв. от иск в общ размер на 31 848. 27 лв., съставляваща обезщетение за лишаване от ползване за периода 04.12.2013 г. - 05.04.2015 г.

За да постанови обжалвания правен резултат въззивният съд е установил, че ищцовата етажна собственост притежава 10. 707 % от идеалните части от дворното място, в която е построена сградата, равняващи се на 8. 46 паркоместа. Приел е за безспорен фактът, че ответното дружество ползва процесните паркоместа. Разгледал е въведеното твърдение за нищожност на продажбената сделка - по силата на която ответникът е придобил собствеността върху 79 броя паркоместа, поради невъзможен предмет.

В тази връзка е изложил съображения, че паркоместата не притежават характеристиките самостоятелност и обособеност, което има за последица недействителност на извършените разпоредителни сделки с паркоместа, разположени в дворното място на сграда в режим на етажна собственост, тъй като дворното място съставлява обща част по естеството си по смисъла на чл.38, ал. 1 ЗС, а самостоятелно прехвърляне на общи части законът не допуска.

Мотивирано е разбирането, че обособяването на паркомясто, като самостоятелен обект по смисъла на § 5, т. 39 от ЗУТ е правно невъзможно, тъй като паркомястото не е недвижима вещ по смисъла на чл. 110 ЗС и сделката с такъв предмет е нищожна, поради невъзможен предмет, на основание чл. 26, ал. 2 ЗЗД . При формиране на решаващите си изводи инстанцията по същество се е позовала и на легалната дефиниция, дадена в § 1, т. 2 ДР на ЗУЕС относно понятието за прилежаща площ към сгради в режим на етажна собственост, според която паркоместата представляват прилежаща площ към сграда в режим на етажна собственост, от което е изведен несамостоятелният им характер.

Като резултат от горните съждения е прието, че придобивната за ответника сделка по покупко - продажба на процесните паркоместа е нищожна, поради което не е налице годно основание той да ползва паркоместата като собственик на същите. Последният се е обогатил без основание за сметка на ищеца като е ползвал процесните паркоместа, чийто собственик не е, лишавайки действителният собственик от възможността да извлича икономически ползи от тях, изразяващи се в пазарния наем.

Етажната собственост е била лишена от възможността да реализира въпросните приходи, което е довело до съответното обедняване - предмет на иска, а той е счетен за доказан в своето основание. За процесния период от 4.12.2013 г. до 5.4.2015 г. при квота от 10. 707% за ищеца и цена от 50 лева на паркомясто (среден пазарен наем), дължимото обезщетение за лишаване от ползване е определено на 6 782. 10 лв., в какъвто размер претенцията е уважена.

С определение № 732/05.11.2019 г. по настоящото дело е допуснато касационно обжалване на въззивното решение в атакуваната му част, на основание чл. 280, ал. 1, т. 1 ГПК по въпроса „Обща част по смисъла на чл. 38, ал. 1 ЗС ли е земята в случаи на застрояване със сграда, когато идеални части от земята не са разпределени на всички етажни собственици и/или наред с етажните собственици и трето лице е собственик на идеални части от земята?“

По поставения въпрос, настоящият състав на ВКС намира следното.

Установената съдебна практика по приложението на чл. 38, ал. 1 ЗС, обективирана в Решение №481/25.05.2011г. по гр.д. № 979/2009 г. на ВКС, І г.о., Решение № 28/01.02.2012 г. по гр. д. № 331/2011 г. на ВКС, ІІ г. о., Решение № 71/25.05.2017 г. по гр. д. № 3936/2016 г. на ВКС, I г.о., Решение № 124/20.10.2014 г. по гр. д. № 2054/2014 г. на ВКС, II г.о. и други, която се споделя изцяло от настоящия състав приема, че общи части на сградата, в която е създадена етажна собственост, са земята, върху която е построена сградата, дворът и всичко друго, което по естеството си или по предназначение служи за общо ползване. Когато в дворното място е построена такава сграда – т. е. в режим на етажна собственост (в която правото на собственост върху различни самостоятелни обекти принадлежи на различни лица), но не всички собственици на самостоятелни обекти притежават идеални части от дворното място, а наред с това право на собственост върху идеални части от дворното място притежава и трето лице, което не притежава самостоятелен обект в сградата (етажната собственост), дворното място няма статут на обща част по смисъла на чл. 38 ЗС. Неговото ползване следва да бъде разпределено по реда на чл. 32, ал. 2 ЗС, тъй като е налице обикновена съсобственост.

Предвид даденият отговор на въпроса, обусловил допускането на касационен контрол на въззивното решение в атакуваната му част, последното се явява неправилно в тази част.

В нарушение на закона въззивният съд е приел, че дворното място, върху което е изградена сграда в режим на етажна собственост и не всички собственици на самостоятелни обекти в тази сграда притежават идеални части от дворното място, а права върху него има и трето лице – ответника, което не притежава вещни права върху самостоятелен обект в сградата, е обща част. Така е формирал незаконосъобразния извод, че са налице предпоставките на чл. 59 ЗЗД, поради обедняването на ищеца (етажната собственост на вход „А“ на сграда с адрес гр. София, ул. „Васил Кънчев“ № 26) от факта на ползване без основание от страна на ответното дружество на процесните паркоместа, разположени в дворното място, в което е построена сградата. Ето защо и релевираното в горния смисъл оплакване в касационната жалба е основателно.

От данните по делото е установено, че не всички собственици на самостоятелни обекти в сградата, изградена в режим на етажна собственост, респ. в отделните й секции, вкл. и секция „А“ притежават идеални части от дворното място, а само право на строеж. Ответникът пък е придобил чрез продажбена сделка от 24.06.2011 г., оформена в нотариален акт № 156/2011 г. по описа на Б. Б. - нотариус № 515 на НК, от собственика на земята и инвеститор „Кабел Експрес Сервиз-2007“ ООД 79 броя надземни паркоместа, ведно с идеални части от дворното място, в което е построена сградата. Съгласно заключението на назначената и изслушана по делото съдебно – техническа експертиза за всяко надземно паркомясто, което не съставлява самостоятелен обект на правото на собственост, са изчислени съответни идеални части от дворното място в проценти и в квадратни метри, които са включени в изчислените общо 100 % идеални части от дворното място (което в случая е застроено изцяло) и в общата му площ от 5 864 кв. м. Така площта (квадратурата), върху която са разположени процесните 79 броя надземни паркоместа, е 1 086. 25 кв. м. Тази площ се отнася към секции „Г“ и „Д“ на сградата според одобрения инвестиционен проект и площообразуване.

Въззивното решение в обжалваната му част е постановено в нарушение на материалния закон, поради което следва да бъде отменено, а делото – разгледано от касационната инстанция съгласно чл. 293, ал. 2 ГПК.

С оглед на установените по делото обстоятелства се налага, че тъй като дворното място не представлява обща част, а е съсобствено между етажните собственици (собственици на самостоятелни обекти в сградата, придобили идеални части от мястото) и едно чуждо на етажната собственост лице (ответното дружество, придобило права от собственика на земята, които последният си е запазил, а в последствие прехвърлил), е правно възможно да се сключват прехвърлителни сделки, чийто предмет са идеални части от дворното място, с трети лица.

В този случай продажбеният договор е произвел вещно-прехвърлително действие в частта, с която на ответника са прехвърлени идеални части от дворното място, които са отредени и се следват за всяко едно от надземните паркоместа. При така възникналата обикновена съсобственост върху дворното място, неговото разпределение следва да се извърши по реда на чл. 32, ал. 2 ЗС, а не по реда на ЗУЕС.

Определеният от едноличния собственик на дворното място - „Кабел Експрес Сервиз-2007“ ООД (от времето преди застрояването му), явяващ се и инвеститор на строежа в него, начин на разпределение на ползването на площта му, върху която са разположени процесните надземни паркоместа, обвързва и е задължителен за всички последващи приобретатели.

Той може да бъде изменен само при наличие на предпоставките на чл. 32, ал. 2 ЗС. Ответникът е придобил правото на собственост върху идеални части от дворното място и правото да ползва площта от него, върху която са разположени 79 броя надземни паркоместа. Ето защо неговото ползване върху тази част от дворното място (макар в мястото да е изградена сграда в режим на етажна собственост), не е лишено от основание, поради което и предявеният иск от етажната собственост на вх.

А от сградата, основан на неоснователно обогатяване, следва да бъде отхвърлен.

При този изход на делото ответникът по касационна жалба следва да заплати на касатора претендираните от последния разноски, сторени в производството по делото и възлизащи общо на 7 315. 64 лв. Така извършения разход е удостоверен надлежно, чрез приложени платежни нареждания и са представени договори за правна защита и съдействие, сключени от страната с адвокатското дружество, в чийто персонален състав попада и нейния пълномощник по делото - адвокат Ендрева, както и доказателства за заверяване на банковата сметка на това дружество с посочената сума, платима от клиента – вж. разясненията по т. 1 от ТР № 6/6.11.2013 г. на ВКС по тълк. д. № 6/2012 г., ОСГТК .

По изложените съображения, Върховният касационен съд, състав на гражданска колегия, трето отделение

Р Е Ш И :

ОТМЕНЯ решение № 8042 от 20.12.2018 г. по гр. д. № 7314/2017 г. на Софийски градски съд, ГО, ІV А въззивен състав в ЧАСТТА, в която е отменено решение от 10.04.2017 г. по гр. д. № 18635//2015 г. по описа на Софийски районен съд, 120 състав в частта, с която е отхвърлен предявеният от П. И. П., в качеството му на председател на Управителния съвет на етажна собственост с адрес гр. София, ул. „Васил Кънчев“ № 26, вх. А против „Финкомекс консултинг“ ООД – гр. София иск по чл. 59, ал. 1 ЗЗД- за заплащане на сумата 6 782. 10 лв., ведно със законната лихва от датата на исковата молба - 06.04.2015 г. до изплащането й - частичен иск за сумата 12 000 лв. от иск в общ размер на 31 848. 27 лв., съставляваща обезщетение в размер на 6 лв. на ден за периода от 04.12.2013 г. до 05.04.2015 г. (487 дни) и е осъдено търговското дружество да заплати на етажната собственост в посочената по - горе сграда, чрез председателя на Управителния й съвет – П. И. П., на основание чл. 59, ал. 1 ЗЗД сумата от 6 782. 10 лв., ведно със законната лихва от датата на исковата молба - 06.04.2015 г., до окончателното й изплащане - частичен иск за сумата 12 000 лв. от иск в общ размер на 31 848. 27 лв., която сума съставлява обезщетение за лишаване от ползване за периода 04.12.2013 г. - 05.04.2015 г. и ВМЕСТО ТОВА ПОСТАНОВЯВА:

ОТХВЪРЛЯ предявеният от П. И. П., в качеството му на председател на Управителния съвет на етажна собственост с адрес гр. София, район „П.“, ул. „Васил Кънчев“ № 26, вх. А против „Финкомекс консултинг“ ООД – гр. София иск по чл. 59, ал. 1 ЗЗД за заплащане на сумата 6 782. 10 лв. - частичен иск, предявен за сумата 12 000 лв. от иск в общ размер на 31 848. 27 лв., съставляваща обезщетение за ползване на идеални части от дворното място, в което е изградена сградата на посочения по-горе адрес, съответстващи на площта му, върху която са разположени 79 броя надземни паркоместа, за периода от 04.12.2013 г. до 05.04.2015 г.

ОСЪЖДА етажна собственост в сграда с адрес гр. София, район „П.“, ул. „Васил Кънчев“ № 26, вх. А да заплати на „Финкомекс консултинг“ ООД,[ЕИК], със седалище гр. София сумата от 7 315. 64 (седем хиляди триста и петнадесет лв. и 64 ст.) лева - разноски за производството по делото.

Решението не подлежи на обжалване.

ПРЕДСЕДАТЕЛ:

ЧЛЕНОВЕ: 1.

2.