ECLI:BE:RVSCE:2018:ARR.241.322 · Conseil d'État

CONSEIL D'ÉTAT, SECTION DU CONTENTIEUX ADMINISTRATIF.

XIIIe CHAMBRE

no 241.322 du 26 avril 2018

A. 221.873/XIII-7972

En cause : MINON François, ayant élu domicile chez Me Daniel BECK, avocat, rue de Harlez 51

4000 Liège, contre :

1. la Ville de Liège, ayant élu domicile chez Me Nathalie VAN DAMME, avocat, place des Nations Unies 7

4020 Liège, 2. la Région wallonne, représentée par son Gouvernement.

ayant élu domicile chez Me Martin ORBAN, avocat, Kaperberg 50

4700 Eupen.

Partie requérante en intervention :

GIRAUD Alain, ayant élu domicile chemin des Cèdres 70

4000 Liège.

I. Objet de la requête

Par une requête introduite le 6 avril 2017, François MINON demande l'annulation du permis d'urbanisme délivré le 3 février 2017 par le collège communal de la ville de Liège à Alain GIRAUD et Thérèse BALSACQ, autorisant la construction d'un immeuble de deux appartements sur un bien sis chemin des Cèdres, 68 à Liège, cadastré 14ème division, section C, n° 173V.

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II. Procédure

Par une requête introduite, par la voie électronique, le 4 juin 2017, Alain GIRAUD demande à être reçu en qualité de partie intervenante.

Cette intervention a été accueillie provisoirement par une ordonnance du 15 juin 2017.

Le dossier administratif a été déposé.

Les mémoires en réponse et en réplique ont été régulièrement échangés.

M. Luc DONNAY, auditeur au Conseil d'État, a rédigé un rapport sur la base de l'article 12 du règlement général de procédure.

Le rapport a été notifié aux parties.

Les parties requérantes et adverses ont déposé un dernier mémoire.

Par une ordonnance du 28 février 2018, l'affaire a été fixée à l'audience du 29 mars 2018 à 9.30 heures.

Mme Simone GUFFENS, président de chambre, a exposé son rapport.

Me Daniel BECK, avocat, comparaissant pour la partie requérante, Me Florence NATALIS, loco Me Nathalie VAN DAMME, avocat, comparaissant pour la première partie adverse, et Me Gabriele WEISGERBER, loco Me Martin ORBAN, avocat, comparaissant pour la seconde partie adverse, ont été entendus en leurs observations.

M. Luc DONNAY, auditeur, a été entendu en son avis conforme.

Il est fait application des dispositions relatives à l'emploi des langues, inscrites au titre VI, chapitre II, des lois sur le Conseil d'État, coordonnées le 12 janvier 1973.

III. Les faits

1. À une date que les pièces produites ne permettent pas de déterminer, Alain GIRAUD et son épouse, Thérèse BALSACQ sollicitent un avis préalable du collège communal de Liège quant à un projet de construction de trois habitations

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mitoyennes supplémentaires sur un bien sis à Liège, chemin des Cèdres, 70, sur la partie nord-est de la parcelle cadastrée 14ème division, section C, n° 173V, où est déjà implantée leur propre habitation. Les nouvelles habitations envisagées seraient érigées perpendiculairement à la voie d'accès.

La parcelle visée par cette demande est située en zone d'habitat au plan de secteur de Liège adopté par un arrêté de l'Exécutif régional wallon du 26 novembre 1987. Elle est soumise au règlement communal sur les bâtisses (R.C.B.) du 8 novembre 1935.

La partie requérante est propriétaire de l'habitation sise chemin des Cèdres, 52 B (parcelle cadastrée section C, n° 173A2), voisine directe, à droite, de la parcelle en cause.

2. Le collège communal donne sur ce premier projet un avis préalable défavorable, motivé notamment par la "densité de construction trop élevée pour la parcelle", le "manque d'intégration au contexte bâti de par la typologie et l'implantation du projet" et la "difficulté d'aménager des zones extérieures privatives qualitatives pour les logements vu la proximité avec les constructions voisines".

3. Le 30 juillet 2014, les consorts GIRAUD demandent l'avis préalable du collège sur un nouveau projet, portant cette fois sur la construction d'un immeuble (rez-de-chaussée + 1 étage + combles) implanté en recul de la voirie et comportant un logement par niveau.

4. Le 24 octobre 2014, le collège donne un avis "favorable sur le principe" pour la construction d'un immeuble de deux logements maximum qui répondrait aux observations suivantes :

" • Cette deuxième version du projet propose la construction d'un seul bâtiment;

néanmoins, la création de trois logements risque de générer un flux automobile plus important que pour la création d'un seul logement; comme mentionné dans l'avis préalable précédent, vu l'étroitesse du chemin des Cèdres, l'augmentation du trafic automobile n'est pas opportune;

• Le projet ne propose ni garage ni place de stationnement destinés aux futurs logements sur la parcelle; vu la position du projet en retrait de la voirie d'environ 25 m et l'aménagement des abords existants, des places de stationnement seront logiquement aménagées devant la maison; toutefois, l'aménagement d'un parking en seconde zone générant des allées et venues de voiture sur la moitié de la profondeur de la parcelle ne constitue pas un bon aménagement des lieux;

• sur le plan réglementaire, la construction d'une habitation supplémentaire sur ce terrain déroge à l'article 3 du R.C.B. car la rue n'est pas équipée d'un égout au droit de la parcelle;

• par ailleurs, les logements dérogent à l'article 108 du R.C.B. pour plusieurs pièces qui ne disposent pas de la superficie d'éclairement nécessaire (1/6ème); le

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logement du 2ème étage déroge également à cet article car il est situé entièrement dans les greniers;

• les logements ne sont pas conformes à l'article 60 du R.C.B. relatif aux hauteurs sous-plafond minimales (2,8 m); de plus, le logement au 2ème étage est complètement mansardé (minimum 2,8 m sur la moitié de la surface dans les greniers);

• seul l'appartement du rez-de-chaussée bénéficie du jardin; les deux autres logements ne disposent d'aucune zone extérieure privative".

5. Le 26 octobre 2015, Alain GIRAUD et Thérèse BALSACQ

introduisent une demande de permis d'urbanisme portant sur la construction d'un immeuble de deux appartements présentant l'apparence d'une habitation unifamiliale, s'implantant en fond de parcelle, à 4 mètres des limites parcellaires arrière et droite.

6. Par un courrier du 23 novembre 2015, la ville de Liège délivre un accusé de réception indiquant que la demande est complète.

7. Du 23 novembre au 9 décembre 2015, une enquête publique se tient sur le territoire de la ville de Liège. Elle suscite le dépôt de deux courriers de réclamations, dont un émane de la partie requérante.

8. Le 11 janvier 2016, la direction des routes du service public de Wallonie (S.P.W.) donne un avis favorable.

9. Le 18 janvier 2016, le département des travaux de la direction de l'aménagement des espaces publics, émet un avis favorable conditionnel.

10. Le 4 mars 2016, le collège examine les réclamations introduites et émet un avis favorable conditionnel dont la conclusion est la suivante :

" Considérant, que, dès lors, nous émettons un avis favorable conditionnel sur ce projet; que, cependant, pour répondre aux réclamations, des plans modifiés reprenant les remarques suivantes sont réclamés :

- revoir l'implantation du bâtiment en l'éloignant de manière significative de la limite de propriété de droite pour créer une zone tampon végétalisée de minimum 3 mètres d'épaisseur le long des clôtures;

- revoir l'implantation du parking de manière à conserver le massif végétal existant à cet endroit; la solution privilégiée serait d'intégrer le parking dans le sous-sol de l'immeuble.

Il conviendra, donc, de respecter les conditions suivantes :

- respecter les conditions éventuelles émises par le service de Gestion des espaces publics et par le S.P.W. - Direction des Routes dans leur rapport dont copie ci-

jointe".

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11. Par un pli du 12 avril 2016, le fonctionnaire délégué communique au collège un avis défavorable fondé sur les motifs suivants :

" Considérant que ce projet déroge aux prescriptions du règlement communal d'urbanisme tel qu'il a été relevé ci-avant et que les dérogations sont partiellement admissibles;

Sur le plan de la légalité, le projet n'est pas admissible pour les raisons suivantes :

Pour autant que la voirie soit conforme à l'article 128 du CWATUP.

Celle-ci semble être privée, dès lors, un accord de servitude de passage devrait être établi.

En outre, le plan d'implantation doit être complété de la végétation existante et à abattre et des modifications de relief du sol existantes et projetées et des matériaux.

Enfin, il y a lieu de respecter les articles 414 et suivants relatifs aux personnes à mobilité réduite.

Considérant que suite à l'enquête, les réclamations et observations formulées sont partiellement fondées pour les raisons suivantes :

Considérant que la densité projetée est admissible, toutefois cette densité impacte la végétation présente dans les environs.

En effet, si le bâtiment s'implante de manière à limiter le déboisement, le parking proposé implique une diminution du couvert végétal.

En outre, le parcage tel que proposé impliquera des manœuvres au plus près du bâtiment projeté et donc impactera le voisinage.

De plus l'implantation proposée, à forte proximité des parcelles voisines, ne reflète pas [un] bon aménagement des lieux. Il serait souhaitable de s'écarter davantage des limites.

Enfin, un aménagement plus qualitatif des abords avec un meilleur respect du site existant mériterait d'être proposé.

En conséquence, dans l'état actuel du dossier et sous réserve de plans modifiés rencontrant les griefs énoncés ci-avant.

J'émets un avis défavorable, le permis doit être refusé pour les motifs repris ci-

avant".

12. Par un pli du 22 avril 2016, la ville de Liège informe les demandeurs de permis de l'avis défavorable émis par le fonctionnaire délégué et les invite à introduire des plans modifiés pour répondre à ses remarques.

13. Le 8 juillet 2016, les demandeurs de permis déposent au service de l'urbanisme un plan d'implantation et des "plans modifiés".

Dans le courrier qui les accompagne, les demandeurs de permis indiquent avoir trouvé un compromis avec la responsable du dossier à la Région XIII - 7972 - 5/26

wallonne, lors d'une réunion tenue le 7 juin 2016. Selon les demandeurs de permis, cet accord, qu'ils confirment dans un courrier adressé à ladite responsable le 25 juin 2016, porte sur les points suivants :

" - [Ils peuvent] conserver l'implantation du bâtiment tel que prévue sur la demande de permis c.à.d. à 4 mètres des limites mitoyennes en justifiant [leur] choix  Voir arguments ci-joints.

[...] [Ils doivent] revoir l'emplacement des places de parking en les prévoyant perpendiculairement au chemin d'accès (et non le long de la venelle comme prévu initialement)  Modification effectuées également [...]".

14. Par un courrier du 23 août 2016, la ville de Liège écrit ce qui suit aux demandeurs de permis :

" Dans notre courrier [du] 22 avril 2016, nous vous avions informés que l'implantation proposée, à forte proximité des parcelles voisines, ne reflétait pas un bon aménagement des lieux et qu'il serait souhaitable d'écarter le projet d'avantage des limites de propriété et de proposer un aménagement plus qualitatif des abords avec un meilleur respect du site existant.

Les nouveaux plans consistent à déplacer les 3 emplacements de parking à gauche de l'allée d'entrée de la propriété, l'implantation restant, elle, inchangée.

Ces modifications ne rencontrant dès lors pas les remarques du Collège communal, nous vous invitons à modifier votre demande de permis en introduisant de nouveaux plans modifiés".

15. Le 16 janvier 2017, l'architecte des demandeurs de permis déposent de nouveaux plans modifiés.

16. Par un pli du 25 janvier 2017, la ville de Liège délivre aux demandeurs de permis un nouvel accusé de réception de dossier complet annulant le précédent.

17. Le 3 février 2017, le collège délivre le permis d'urbanisme sollicité.

Cette décision, qui constitue l'acte attaqué, est motivée de la manière suivante :

" [...]

Considérant que la demande complète de permis a été adressée à l'administration communale contre récépissés datés des 26/10/2015, 08/07/2016 et 16/01/2017;

Considérant que le bien est situé en zone d'habitat au plan de secteur de Liège adopté par Arrêté de l'Exécutif régional wallon en date du 26/11/1987, et qui n'a pas cessé de produire ses effets pour le bien précité;

Considérant que les règlements régionaux ou communaux d'urbanisme suivants sont également applicables sur le territoire ou la partie du territoire communal où

le bien est situé :

• règlement communal sur les bâtisses (R.C.B.) du 08/11/1935, et ses modifications subséquentes;

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• règlement général d'urbanisme relatif aux enseignes et aux dispositifs de publicité;

• règlement général sur les bâtisses relatif à l'accessibilité et à l'usage des espaces et des bâtiments ou parties de bâtiments ouverts au public ou à usage collectif, par les personnes à mobilité réduite;

[...]

Considérant que la demande de permis a été soumise à des mesures particulières de publicité pour le motif suivant : article 330/2° et 330/11° du CWATUP : pour la construction d'un bâtiment dont la profondeur, mesurée à partir du front de l'alignement ou du front de bâtisse est supérieure à 15 m et dépasse de plus de 4 m les bâtiments des parcelles contiguës et pour dérogation au R.C.B.;

Considérant que trois réclamations ont été introduites;

Considérant que la demande n'est pas conforme aux articles 3 et 60 du R.C.B.

pour les motifs suivants : augmentation de la capacité de logement et hauteur des étages;

[...]

Considérant que l'avis du Fonctionnaire délégué a été sollicité en date du 08/03/2016 en application de l'article 107, § 2, du Code précité; que son avis est défavorable; que son avis est libellé et motivé comme suit :

« [...]»

Considérant que la demande a été introduite pour construire une habitation R + 1

avec une toiture à versants 4 façades au fond d'un jardin, comprenant deux logements;

[...]

Considérant que la parcelle sur laquelle s'implante cette habitation a une contenance de ± 1.700 m² et comprend une habitation de type «villa»; que cette parcelle se trouve à front du Chemin des Cèdres, qui est une voirie publique partiellement équipée d'égout;

Considérant que le contexte bâti est résidentiel, composé de villas construites sur des parcelles arborées;

Considérant que les réclamations concernent :

1. l'évacuation des eaux et l'équipement en égout de la voirie;

2. la densité;

3. la qualité du bâti; l'intégration dans le contexte résidentiel; la rupture avec le bâti existant;

4. l'implantation en zone de jardin; la diminution de la zone végétalisée;

5. le gabarit; la perte d'intimité;

6. le parking; l'augmentation de la circulation sur une voirie faiblement équipée;

7. les espaces extérieurs peu qualitatifs des logements projetés;

8. le plan d'implantation ne figure pas exactement l'habitation existante sur la parcelle de droite;

Considérant que ces réclamations sont analysées comme suit :

1. l'évacuation des eaux et l'équipement en égout de la voirie :

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Considérant que l'enquête publique a été organisée conformément à l'article 330/11° du CWATUP pour dérogation à l'article 3 du Règlement communal des Bâtisses; «la construction d'une habitation ne doit être entreprise que sur une parcelle de terrain satisfaisant aux 3 conditions suivantes : 1° se trouver à front d'une voie publique aménagée, [...]; toutes les constructions existantes qui ne se trouvent pas à front d'une voie publique aménagée ne peuvent être transformées ni exhaussées si l'exécution des travaux doit entraîner une augmentation de la capacité de logement»;

Considérant qu'en dérogation à ce règlement, le projet vise la construction d'une habitation comprenant deux logements sur une parcelle se trouvant à front d'une voie publique qui n'est que partiellement équipée et sur laquelle est déjà implantée une habitation reprise au n° 70 Chemin des Cèdres;

Considérant que la Direction de l'Aménagement des Espaces Publics, consultée dans le cadre de la procédure, a émis un avis favorable conditionnel; que cet avis confirme que la voirie à hauteur du n° 70 n'est pas équipée d'égout; que cet avis libelle la condition suivante : «des travaux de construction d'un égout sont à l'étude. La construction envisagée devra être pourvue d'un système d'épuration individuel provisoire conformément à la législation en vigueur»;

Considérant que d'autres immeubles situés avant et après le projet sont accessibles par cette voirie;

Considérant que la dérogation à l'article 3 du Règlement communal des Bâtisses peut être octroyée;

Considérant que ce point des réclamations est non retenu;

2. la densité :

Considérant que la densité d'activité humaine à l'hectare (DAH), chemin des Cèdres, est faible, c'est-à-dire inférieure à 50; que la densité à l'hectare de la parcelle (1 logement existant + 2 logements pour 1.700 m²) est de 17,6; que ce résultat s'inscrit en toute cohérence par rapport à la densité existante du quartier;

que la parcelle possède suffisamment d'ampleur pour accueillir un programme de 3 logements;

Considérant que ce point des réclamations est non retenu;

3. l'intégration dans le contexte résidentiel : la rupture avec le bâti existant :

Considérant que la parcelle se situe en zone d'habitat au plan de secteur de Liège;

Considérant que le contexte urbanistique est essentiellement composé de villas isolées R + 1 avec toitures à versants ou horizontales implantées sur des terrains vastes et arborés; que la densité bâtie est faible; que les habitations du même côté de voirie sont implantées de manière aléatoire, à des distances de plus de 6 mètres de la voirie et de plus de 20 mètres entre elles; que la façade latérale gauche de l'habitation directement contigüe à droite se trouve à une distance oscillant entre 1,20 et 4 mètres de la limite de propriété avec la parcelle visée;

Considérant que le projet vise une fonction résidentielle, plus précisément une habitation R + 1 et toiture à versants, implantée en fond de parcelle, à plus de 30 mètres de la voirie et à 4 mètres des limites latérale et arrière de propriété;

Considérant que cette fonction, l'implantation et les distances par rapport au domaine public et par rapport aux limites de propriétés sont réglementaires; que la densité reste faible au regard de la contenance parcellaire; que le gabarit s'inscrit dans la logique des gabarits existants;

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Considérant que le projet s'inscrit dès lors en toute proportion dans le contexte bâti existant; qu'il n'est pas de nature à modifier sensiblement le paysage; que la qualité de vie des occupants des habitations voisines reste confortable;

Considérant que ce point des réclamations est non retenu;

4. l'implantation en zone de jardin; la diminution de la zone végétalisée :

Considérant que l'habitation projetée est implantée en fond de parcelle; que son emprise au sol est de 100 m²; que l'habitation existante sur la même parcelle a une emprise similaire; que, compte tenu de la contenance parcellaire (1.700 m²), la proportion de la surface végétalisée par rapport aux surfaces bâties maintient un coefficient d'emprise au sol Document PDF ECLI:BE:RVSCE:2018:ARR.241.322