Contract nullity upheld when object violates public order, even under suspensive condition.
Belgique (BE)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAThe Court of Cassation rejected the appeal against a lower court ruling that declared a property sale void. The buyers argued the sale was conditional on obtaining municipal approval for dividing two commercial lots, but the court found the object itself illicit due to lack of urban planning permits. The court held that a suspensive condition does not validate a contract whose object contravenes mandatory public order rules.
Regeste Legislator
Généré par l'IAArticles 6 and 1108 of the old Civil Code; A contract is void if its object is illicit, and a suspensive condition does not cure the nullity when the object violates public order.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IATexte complet
N° C.21.0184.F
1. R. B.,
2. M. J.,
3. ACCELERATE GROWTH, société à responsabilité limitée, dont le siège est établi à Woluwe-Saint-Lambert, square Vergote, 25 A, inscrite à la banque-carrefour des entreprises sous le numéro 0833.589.096,
demandeurs en cassation,
représentés par Maître Paul Alain Foriers, avocat à la Cour de cassation, dont le cabinet est établi à Bruxelles, avenue Louise, 250, où il est fait élection de domicile,
contre
BIBLIMMO, société à responsabilité limitée, dont le siège est établi à Bruxelles, rue des Quatre Bras, 6, inscrite à la banque-carrefour des entreprises sous le numéro 0477.272.563,
défenderesse en cassation,
représentée par Maître Ann Frédérique Belle, avocat à la Cour de cassation, dont le cabinet est établi à Bruxelles, avenue Louise, 453, où il est fait élection de domicile.
I. La procédure devant la Cour
Le pourvoi en cassation est dirigé contre l’arrêt rendu le 14 janvier 2021 par la cour d’appel de Bruxelles.
Le conseiller Maxime Marchandise a fait rapport.
L’avocat général Philippe de Koster a conclu.
II. Le moyen de cassation
Dans la requête en cassation, jointe au présent arrêt en copie certifiée conforme, les demandeurs présentent un moyen.
III. La décision de la Cour
Sur le moyen :
En vertu des articles 6 et 1108 de l’ancien Code civil, est nulle la convention dont l’objet est illicite.
L’objet d’une convention est illicite lorsqu’elle tend au maintien d’une situation contraire à l’ordre public ou à l’obtention d’un avantage illicite.
La condition suspensive n'affecte pas l'existence de la convention ; lorsque la condition suspensive ne peut plus s'accomplir, la convention cesse d'exister à partir de ce moment.
Il s’ensuit que la convention qui crée une situation contraire à une disposition d’ordre public est nulle, fût-elle conclue sous une condition suspensive tendant à supprimer l’illicéité.
Après avoir constaté que la vente litigieuse porte sur « deux lots situés dans deux maisons de commerce et de rapport » et que les parties à cette vente ont convenu qu’elle « est faite sous la condition suspensive de l’accord inconditionnel, écrit et définitif de la [commune] sur la division des deux biens […] en deux unités (commerce et logement) dans un délai d’un an », l’arrêt non attaqué du 22 mars 2019 considère que la « division [d’immeubles entraînée par cette vente] requérait l’octroi préalable [d’un] permis d’urbanisme pour chacun des immeubles, en vertu de l’article 98, § 1er, 2° et 5°, du Code bruxellois de l’aménagement du territoire […], qui est une disposition d’ordre public ».
En considérant que, « la vente créant une situation irrégulière sur le plan urbanistique », il s'ensuit une « illicéité de son objet » et que, « bien que conclue sous la condition suspensive de ‘l'obtention de l'accord [de la commune] sur la division des deux biens’ », la vente est nulle dès lors qu'une « condition suspensive n'affecte pas la naissance du contrat », l'arrêt attaqué, qui prononce la nullité de la vente, non au motif que l'article 98 précité ou une autre disposition du Code bruxellois de l'aménagement du territoire prévoit une telle sanction, mais en raison de son objet illicite, ne viole aucune des dispositions légales visées au moyen.
Ce dernier ne peut être accueilli.
Par ces motifs,
La Cour
Rejette le pourvoi ;
Condamne les demandeurs aux dépens.
Les dépens taxés à la somme de cinq cent septante et un euros trente centimes envers les parties demanderesses, y compris la somme de vingt euros au profit du fonds budgétaire relatif à l’aide juridique de deuxième ligne, et à la somme de six cent cinquante euros due à l’État au titre de mise au rôle.
Ainsi jugé par la Cour de cassation, première chambre, à Bruxelles, où siégeaient le président de section Michel Lemal, les conseillers Marie-Claire Ernotte, Ariane Jacquemin, Maxime Marchandise et Marielle Moris, et prononcé en audience publique du premier avril deux mille vingt-deux par le président de section Michel Lemal, en présence de l’avocat général Philippe de Koster, avec l’assistance du greffier Patricia De Wadripont.
Document PDF ECLI:BE:CASS:2022:ARR.20220401.1F.6