Commercial lease clause penalizing early termination is void as it derogates from mandatory statutory protection. The court declared the clause null and void.
Belgique (BE)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAThe Court of Cassation quashed the first-instance judgment regarding the enforcement of a commercial lease clause. The appellant argued that a clause requiring the return of rent discounts upon early termination violated the mandatory statutory right to terminate a commercial lease every three years. The court held that such a financial penalty constituted an impermissible derogation from the mandatory legal provision protecting the tenant's right to terminate.
Regeste Legislator
Généré par l'IAArticle 3, alinéa 1er et alinéa 3 de la loi sur les baux commerciaux; A clause in a commercial lease penalizing the tenant for exercising the statutory right to terminate the lease at the end of each triennat is void as it constitutes an impermissible derogation from mandatory legal provisions.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IATexte complet
N° C.18.0493.N
A.T.,
Me Simone Nudelholc, avocat à la Cour de cassation,
contre
1. APHRODITE INVEST, s.a.,
Me Huguette Geinger, avocat à la Cour de cassation,
2. C.D., avocat, en qualité de curateur,
3. M.A.,
4. S.C.,
5. SKB, sprl,
6. A.T.,
7. S.T.,
défendeurs 2 à 7, parties, à tout le moins, appelées en déclaration d'arrêt commun.
I. La procédure devant la Cour
Le pourvoi en cassation est dirigé contre le jugement rendu le 27 juin 2018 par le tribunal néerlandophone de première instance de Bruxelles, statuant en degré d'appel.
Par ordonnance du 8 août 2019, le président de section Christian Storck a renvoyé la cause devant la troisième chambre.
Le président de section Alain Smetryns a fait rapport.
L'avocat général Henri Vanderlinden a conclu.
II. Les moyens de cassation
Dans la requête en cassation, jointe au présent arrêt en copie certifiée conforme, le demandeur présente trois moyens.
III. La décision de la Cour
Sur le premier moyen :
[...]
Sur le fondement du moyen :
4. L'article 3, alinéa 1er, de la loi sur les baux commerciaux dispose que la durée du bail ne peut être inférieure à neuf années.
Conformément à l'alinéa 3 du même article, le preneur peut toutefois mettre fin au bail en cours, à l'expiration de chaque triennat, moyennant un préavis de six mois, par exploit d'huissier de justice ou par lettre recommandée à la poste.
5. La possibilité de résiliation anticipée du bail par le preneur à la fin de chaque triennat, telle que prévue à l'article 3, alinéa 3, de la loi sur les baux commerciaux, est une disposition légale impérative, qui tend à offrir une protection supplémentaire au preneur et à laquelle les parties ne peuvent déroger par une clause contraire.
La clause prévoyant la perte d'un avantage contractuel pour le cas où le preneur fait usage de cette possibilité de résiliation anticipée emporte pareille dérogation interdite et, partant, est entachée de nullité.
6. Le juge d'appel a constaté et considéré que :
- l'article 4 du contrat de bail commercial prévoyait un loyer gratuit et ensuite un loyer réduit, mais dans son troisième alinéa, il prévoyait également qu'en cas de résiliation anticipée du bail commercial par le preneur au terme des trois premières années, celui-ci rembourserait le montant intégral des loyers gratuits et réduits dont il a bénéficié, majorés d'un taux d'intérêt annuel de 4 pour cent ;
- le premier juge a calculé à bon droit le montant de la réduction à rembourser sur la base de cette disposition à 122.500 euros, à majorer du taux d'intérêt conventionnel de 4 pour cent par an à partir de la date moyenne du 7 juin 2013 ;
- en soi, la disposition visée, qui ne prévoit pas de pénalité financière supplémentaire, mais uniquement le paiement du loyer convenu d'emblée, ne limite pas et ne rend pas plus difficile la possibilité pour le preneur de résilier le bail à la fin de chaque triennat en application de l'article 3, alinéa 3, de la loi sur les baux commerciaux.
7. Le juge d'appel qui, par ces motifs, décide que la clause qui prévoit la perte de l'avantage des loyers gratuits et réduits au cas où le locataire fait usage de la possibilité de résilier le bail à la fin du premier triennat n'est pas entachée de nullité, n'a pas légalement justifié sa décision.
Le moyen est fondé.
[...]
Par ces motifs,
La Cour
Casse le jugement attaqué en tant qu'il statue sur l'action en remboursement des loyers gratuits et réduits, en tant qu'il omet de se prononcer sur les intérêts dus sur le montant à déduire de la garantie locative et en tant qu'il statue sur les dépens.
Déclare l'arrêt commun aux parties appelées en déclaration d'arrêt commun ;
Ordonne que mention du présent arrêt sera faite en marge du jugement partiellement cassé ;
Réserve les dépens pour qu'il soit statué sur ceux-ci par le juge du fond ;
Renvoie la cause, ainsi limitée, devant le tribunal de première instance de Louvain, siégeant en degré d'appel.
Ainsi jugé par la Cour de cassation, troisième chambre, à Bruxelles, où siégeaient le président de section Eric Dirix, président, le président de section Alain Smetryns, les conseillers Koen Mestdagh, Antoine Lievens et Koenraad Moens, et prononcé en audience publique du neuf septembre deux mille dix-neuf par le président de section Eric Dirix, en présence de l'avocat général Henri Vanderlinden, avec l'assistance du greffier Mike Van Beneden.
Traduction établie sous le contrôle du conseiller Maxime Marchandise et transcrite avec l'assistance du greffier Lutgarde Body.
Document PDF ECLI:BE:CASS:2019:ARR.20190909.2