Belgian court rejects appeal, holding that landlord's formal objection to payment offer proves tenancy existence even without separate conciliation request.

Cour de cassation de Belgique

Arrêt

N° C.18.0018.N

S. B.,

Me Huguette Geinger, avocat à la Cour de cassation,

contre

1. M. P.,

Me Johan Verbist, avocat à la Cour de cassation,

2. G. J.,

3. A. P.

I. La procédure devant la Cour

Le pourvoi en cassation est dirigé contre le jugement rendu le 15 mars 2016 par le tribunal de première instance du Limbourg, division de Tongres, statuant en degré d'appel.

Le conseiller Bart Wylleman a fait rapport.

L'avocat général André Van Ingelgem a conclu.

II. Les moyens de cassation

Dans la requête en cassation, jointe au présent arrêt en copie certifiée conforme, le demandeur présente deux moyens.

III. La décision de la Cour

Sur le premier moyen :

1. L'article 3, 1°, alinéa 3, de la loi sur les baux à ferme du 4 novembre 1969 dispose que le preneur a la faculté de prouver l'existence du bail en produisant une preuve d'offre personnelle de paiement du fermage, conformément à l'article 23, alinéa 3, contre laquelle le bailleur n'a pas réagi dans un délai de six mois, prenant cours au moment de l'offre, par une demande en conciliation devant le juge de paix compétent.

Les alinéas 4 et 5 de l'article 3, 1°, de ladite loi précisent que cette offre de paiement doit mentionner expressément le terme « bail » et l'année à laquelle le paiement se rapporte. Elle doit être confirmée dans les quinze jours par l'envoi d'une lettre recommandée à la poste dans laquelle mention est faite de l'existence d'un bail ainsi que de l'année et de la parcelle concernées par le paiement.

L'article 3, 1°, alinéa 6, de la même loi dispose que la lettre doit également indiquer expressément que le paiement vaut preuve de l'existence d'un bail, sauf si le propriétaire réagit dans un délai de six mois à partir du jour du paiement par une demande en conciliation devant le juge de paix compétent.

2. Lorsque, en application de la disposition précitée, le preneur fait une offre personnelle de paiement du fermage suivie d'une lettre recommandée à la poste et que le propriétaire ne réagit pas dans un délai de six mois prenant cours au moment de l'offre, en faisant appeler en conciliation le preneur devant le juge compétent, cela constitue, en principe, une présomption irréfragable de l'existence d'un bail.

L'appel en conciliation du preneur devant le juge de paix est toutefois sans objet et son absence ne constitue pas une présomption irréfragable de l'existence d'un bail lorsque le bailleur conteste l'existence d'un bail devant le juge de paix dans un délai de six mois prenant cours au moment de l'offre, même si cette contestation s'inscrit dans le cadre d'une procédure engagée par le preneur ou d'une demande en conciliation mise en œuvre à l'initiative de ce dernier.

3. Le juge d'appel a considéré que :

- s'il est vrai que la première défenderesse a contesté l'offre de paiement du fermage faite par le demandeur, elle a cependant omis de faire appeler le demandeur en conciliation devant le juge de paix dans les six mois prenant cours au moment de l'offre ;

- par suite de cette omission, l'offre de paiement du fermage vaudrait, en principe, preuve de l'existence du bail ;

- l'offre de paiement formulée par le demandeur le 23 décembre 2013 a été suivie, quelques semaines plus tard, soit le 7 janvier 2014, d'une demande en conciliation introduite par le demandeur lui-même ;

- cette demande avait pour objet le prétendu droit de préemption du demandeur qui se présentait ainsi sans équivoque comme ayant le statut de preneur ;

- la convocation adressée à la première défenderesse a donné à celle-ci l'occasion de faire part expressément de son désaccord devant le juge de paix et d'affirmer que le demandeur n'avait pas le statut de preneur et ne disposait pas d'un droit de préemption ;

- une conduite totalement identique à celle que le législateur exige de la part du propriétaire en réaction à l'offre de paiement du fermage a ainsi été obtenue ;

- la première défenderesse ayant réagi, non pas en introduisant elle-même une demande en conciliation devant le juge de paix, mais en faisant part de sa réaction de manière claire et sans équivoque au juge de paix dans le cadre d'une demande formée par le demandeur, il est satisfait à la condition prévue dans la loi ;

- après avoir été citée par le demandeur en reconnaissance de son prétendu droit de préemption, la première défenderesse a également contesté de la manière la plus formelle, dans des conclusions déposées le 16 avril 2014, soit encore dans le délai de six mois prenant cours au moment de l'offre de paiement, le quelconque affermage dont disposerait le demandeur ;

- de la sorte, la première défenderesse a également fait connaître adéquatement sa position au juge de paix compétent, ce qui peut être considéré comme une réaction suffisante à l'offre de paiement du fermage, comme le requiert l'article 3, 1°, alinéa 6, de la loi sur les baux à ferme ;

- il était parfaitement inutile et superflu qu'elle communique une fois de plus cette réaction au juge de paix en introduisant elle-même une demande en conciliation ;

- l'objectif poursuivi par le législateur, à savoir une réaction devant le juge de paix, avait en effet été atteint.

4. En considérant, sur la base de ces motifs, que l'absence de demande en conciliation à l'initiative de la première défenderesse n'apporte pas la preuve de l'existence d'un bail en application de l'article 3, 1°, alinéas 3 et 6, de la loi sur les baux à ferme, le juge d'appel a légalement justifié sa décision.

Le moyen ne peut être accueilli.

Par ces motifs,

La Cour

Rejette le pourvoi ;

Condamne le demandeur aux dépens.

Ainsi jugé par la Cour de cassation, première chambre, à Bruxelles, où siégeaient le président de section Beatrijs Deconinck, président, les conseillers Koen Mestdagh, Geert Jocqué, Bart Wylleman et Koenraad Moens, et prononcé en audience publique du quatorze septembre deux mille dix-huit par le président de section Beatrijs Deconinck, en présence de l'avocat général André Van Ingelgem, avec l'assistance du greffier Vanessa Van de Sijpe.

Traduction établie sous le contrôle du conseiller Marie-Claire Ernotte et transcrite avec l'assistance du greffier Patricia De Wadripont.

Document PDF ECLI:BE:CASS:2018:ARR.20180914.4