Belgian court voids land sale contract for soil pollution violation, ruling suspensive condition invalidates early commitment.

Cour de cassation de Belgique

Arrêt

N° C.17.0067.N

E.A.,

Me Johan Verbist, avocat à la Cour de cassation,

contre

1. G. K.,

2. J. K.

I. La procédure devant la Cour

Le pourvoi en cassation est dirigé contre l'arrêt rendu le 10 octobre 2016 par la cour d'appel d'Anvers.

Le 10 janvier 2018, l'avocat général Ria Mortier a déposé des conclusions au greffe.

Le conseiller Bart Wylleman a fait rapport.

L'avocat général Ria Mortier a conclu.

II. Le moyen de cassation

Dans la requête en cassation, jointe au présent arrêt en copie certifiée conforme, le demandeur présente un moyen.

III. La décision de la Cour

Sur le moyen :

Quant à la première branche :

1. L'article 101, §§ 1er et 2, du décret du 27 octobre 2006 relatif à l'assainissement et à la protection du sol, dispose que, préalablement à la conclusion d'une convention relative à la cession d'un terrain, le cédant ou, le cas échéant, le mandataire, doit demander une attestation de sol à l'Openbare Vlaamse Afvalstoffenmaatschappij (OVAM) et en communiquer le contenu à l'acquéreur et que l'acte sous seing privé relatif à la cession du terrain doit reproduire le contenu de ladite attestation.

En vertu de l'article 116, § 1er, alinéa 1er, de ce décret, l'acquéreur peut demander la nullité de la cession intervenue en violation des dispositions de l'article 101.

L'article 2, 18°, du même décret précise qu'il y a notamment lieu d'entendre par « cession d'un terrain » la cession entre vifs du droit de propriété sur un terrain.

L'article 2, 19°, du décret précité ajoute qu'il y a notamment lieu d'entendre par « convention relative à la cession d'un terrain » toute convention portant sur la cession d'un terrain au sens du 18°.

2. L'obligation de demander et de communiquer à l'acquéreur une attestation de sol préalablement à la conclusion d'une convention relative à la cession d'un terrain et d'en reproduire le contenu dans l'acte sous seing privé tend avant tout à protéger l'acquéreur contre l'achat d'un terrain pollué sans qu'il le sache.

Eu égard à cet objectif, il y a lieu de considérer que la notion de « convention relative à la cession d'un terrain » recouvre également toute convention ou tout acte juridique unilatéral par lequel l'acquéreur s'engage d'ores et déjà à acheter un terrain.

3. Suivant l'article 1181 du Code civil, l'obligation contractée sous une condition suspensive est celle qui dépend d'un événement futur et incertain ou d'un événement actuellement arrivé, mais encore inconnu des parties.

En raison de l'objectif susvisé, énoncé à l'article 101, § § 1er et 2, du décret précité, à savoir la protection de l'acquéreur contre l'achat d'un terrain pollué sans qu'il le sache, les parties ne peuvent valablement conclure une convention relative à la cession d'un terrain sous la condition suspensive que le bien faisant l'objet de la cession ne s'avérera pas affecté d'une pollution du sol engendrant une obligation d'assainir dans le chef du propriétaire. Dans ce cas, en effet, l'acquéreur s'engage déjà à acheter un bien avant d'avoir pu prendre connaissance du contenu d'une attestation de sol révélant qu'il est pollué, ce que le législateur décrétal a précisément voulu éviter.

Eu égard à ce même objectif, elles peuvent en revanche conclure une convention relative à la cession d'un terrain sous la condition suspensive de l'obtention d'une attestation du sol vierge ou d'une attestation de sol faisant apparaître que le sol n'est pas pollué.

La circonstance que l'article 116, § 1er, du décret précité prévoit que l'acquéreur peut demander la nullité de la cession intervenue en violation des dispositions de l'article 101 n'y change rien. En effet, la demande et la communication d'une attestation de sol préalablement à la cession et la reproduction de son contenu dans l'acte sous seing privé ne sont pas des éléments nécessaires pour la formation de la convention.

4. Il ressort des pièces auxquelles la Cour peut avoir égard que :

- le 1er mars 2013, les parties ont conclu un acte sous seing privé dans lequel le « contenu principal de la convention » est décrit comme suit :

« 1. Promesse de vente du candidat-vendeur (option d'achat ou option ‘call')

Le candidat-vendeur s'engage, pendant un délai de quatre mois prenant cours ce jour, à vendre le bien immeuble prédécrit uniquement au candidat-acquéreur, aux conditions stipulées ci-après.

Le candidat-acquéreur a donc le droit d'acquérir ce bien à ces conditions, pour autant qu'il lève, avant l'expiration de ce délai, l'option d'achat qui lui a été consentie.

(...)

2. Promesse d'achat subséquente du candidat-acquéreur (option de vente ou option ‘put')

Au cas où il ne donnerait pas effet (à temps) à cette promesse de vente et ne lèverait donc pas l'option d'achat qui lui a été consentie, le candidat-acquéreur s'engage envers le candidat-vendeur, pendant une période d'un mois prenant cours à l'expiration du délai mentionné au point 1, à acquérir le bien immeuble prédécrit aux mêmes conditions, si le candidat-vendeur indique vouloir donner effet à cette promesse d'achat. Durant cette période, le candidat-vendeur a donc le droit d'exiger du candidat-acquéreur qu'il acquière le bien aux mêmes conditions.

(...)

3. La vente même ne se réalisera que par la passation de l'acte authentique.

Par dérogation au droit commun, les parties ont expressément convenu que la vente même ne se réalisera que par, et au moment de la passation de l'acte authentique qui la constate et ont ainsi fait de la vente un contrat solennel. Tant que l'acte authentique n'aura pas été passé, il n'existera donc pas encore de vente mais uniquement une obligation de vendre et/ou une obligation d'acquérir. Même la levée de l'option n'aura pas pour effet de former la vente ».

- la convention contient également une condition suspensive en faveur du candidat-acquéreur, formulée comme suit :

« L'obtention, avant l'expiration du délai pour lequel la promesse de vente a été consentie, des attestations de sol requises concernant le bien prédécrit, dont il ressort que l'OVAM ne dispose d'aucune donnée relative à ce bien ou qui ne font apparaître aucune pollution du sol engendrant une obligation d'assainissement dans le chef du propriétaire de ce terrain (...) ».

5. Les juges d'appel ont considéré que, contrairement à ce que sa dénomination donne à penser, la convention du 1er mars 2013 est en réalité plus qu'une simple « promesse temporaire de vente/d'achat », qu'il résulte des clauses citées que les défendeurs se sont expressément engagés à acquérir le bien en cause même s'ils ne levaient pas l'option d'achat qui leur a été consentie et qu'il ne s'agit dès lors pas, en réalité, d'une convention d'option. Ils ont ensuite constaté que le demandeur n'avait ni demandé ni communiqué aux défendeurs une attestation de sol préalablement à la conclusion de la convention et que l'acte sous seing privé ne reproduisait pas non plus la teneur d'une telle attestation. Sur la base de ces énonciations, ils ont décidé que la convention avait été conclue en violation des dispositions de l'article 101, §§ 1er et 2, du décret du 27 octobre 2006 relatif à l'assainissement et à la protection du sol et qu'elle était, dès lors, nulle en son principe.

6. En appréciant ainsi la validité de la convention sans tenir compte de la condition suspensive qui avait été stipulée dans l'intérêt des défendeurs, du moins dans la mesure où elle subordonnait la convention à la présentation d'une attestation de sol vierge, les juges d'appel n'ont pas légalement justifié leur décision.

Le moyen, en cette branche, est fondé.

Par ces motifs,

La Cour

Casse l'arrêt attaqué, sauf en tant qu'il reçoit l'appel ;

Ordonne que mention du présent arrêt sera faite en marge de l'arrêt partiellement cassé ;

Réserve les dépens pour qu'il soit statué sur ceux-ci par le juge du fond ;

Renvoie la cause, ainsi limitée, devant la cour d'appel de Gand.

Ainsi jugé par la Cour de cassation, première chambre, à Bruxelles, où siégeaient le président de section Beatrijs Deconinck, président, le président de section Alain Smetryns, et les conseillers Geert Jocqué, Bart Wylleman et Koenraad Moens, et prononcé en audience publique du vingt-deux mars deux mille dix-huit par le président de section Alain Smetryns, en présence de l'avocat général Ria Mortier, avec l'assistance du greffier Vanessa Van de Sijpe.

Traduction établie sous le contrôle du conseiller Marie-Claire Ernotte et transcrite avec l'assistance du greffier Patricia De Wadripont.

Document PDF ECLI:BE:CASS:2018:ARR.20180322.7