Belgian court allows tort claim for property devaluation when loss is not tied to asset sale.
Belgique (BE)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAThe Belgian Court of Cassation partially quashed an appellate decision that dismissed a civil claim for property devaluation. The plaintiffs argued that illegal construction work caused a loss in value, while the defendants contended no specific damage existed because the property was not sold. The court ruled that devaluation is a distinct damage not dependent on an actual sale, allowing compensation for the cost of rectification or the loss in value itself.
Regeste Legislator
Généré par l'IAArticles 1382 et 1383 du Code civil; La moins-value d'un immeuble constitue un dommage autonome non subordonné à la perte d'un actif, permettant la réparation même sans vente du bien.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IATexte complet
RESPONSABILITE HORS CONTRAT -008
N° P.17.0976.F
I. 1. F. M.,
2. M. G.,
parties civiles,
demandeurs en cassation,
ayant pour conseil Maître Christophe Taquin, avocat au barreau de Mons,
contre
1. N. G.,
2. D.M.-C., .
prévenus,
défendeurs en cassation,
II. et III. 1. N.G., mieux qualifié ci-dessus,
2. D. M.-C., mieux qualifiée ci-dessus,
prévenus,
demandeurs en cassation,
ayant pour conseil Maître Marino Santarelli, avocat au barreau de Mons,
contre
1. F. M., mieux qualifié ci-dessus,
2. M.G., mieux qualifiée ci-dessus,
parties civiles,
défendeurs en cassation.
I. LA PROCÉDURE DEVANT LA COUR
Les pourvois des demandeurs M. F. et G. M. sont dirigés contre un arrêt rendu le 11 septembre 2017 par la cour d'appel de Mons, chambre correctionnelle.
Les pourvois des demandeurs G. N. et M.-C. D. sont dirigés contre les dispositions civiles de deux arrêts rendus les 11 février 2015 et 11 septembre 2017 par la cour d'appel de Mons, chambre correctionnelle.
Les demandeurs M. F. et G. M. invoquent un moyen dans un mémoire commun annexé au présent arrêt, en copie certifiée conforme.
Les demandeurs G. N. et M.-C. D. invoquent un moyen dans un mémoire commun.
Le conseiller Françoise Roggen a fait rapport.
L'avocat général Damien Vandermeersch a conclu.
II. LA DÉCISION DE LA COUR
A. Sur les pourvois de M. F. et de G. M. :
Sur le moyen :
Quant à la première branche :
Les demandeurs ont sollicité, notamment, la réparation du dommage consistant dans la moins-value infligée à leur immeuble par les travaux que les défendeurs ont réalisés tantôt sans permis, tantôt en zone agricole sans modification du plan de secteur.
L'arrêt déboute les demandeurs à cet égard, au motif que les plaignants ne justifient pas d'un dommage né et actuel dès lors qu'ils n'ont pas mis leur propre bien en vente et que, partant, il n'apparaît pas que les aménagements illégaux aient découragé des candidats acquéreurs.
D'une part, le juge peut accorder des dommages et intérêts pour le préjudice que la partie lésée éprouvera dans l'avenir, à condition que la cause du préjudice existe lors du jugement en manière telle que le tribunal puisse évaluer le dommage qui en résultera nécessairement.
D'autre part, la moins-value d'un immeuble est un dommage dont l'existence n'est pas subordonnée à une perte enregistrée sur la réalisation de l'actif : la moins-value peut également être associée au coût des aménagements requis pour conserver le bien tout en effaçant les conséquences dommageables de la faute.
Les motifs invoqués par les juges d'appel à l'appui de leur décision ne justifient dès lors pas légalement celle-ci.
Le moyen est fondé.
Il n'y a pas lieu d'examiner la seconde branche, qui ne pourrait entraîner une cassation plus étendue.
B. Sur les pourvois de G. N. et de M.-C. D. :
Il n'apparaît pas, des pièces de la procédure, que la preuve de l'envoi par recommandé du mémoire aux défendeurs ait été, conformément à l'article 429, alinéa 4, du Code d'instruction criminelle, versée au dossier dans le délai de deux mois à compter des déclarations de pourvoi faites le 25 septembre 2017.
Partant, les demandeurs ne font valoir régulièrement aucun moyen.
PAR CES MOTIFS,
LA COUR
Casse l'arrêt du 11 septembre 2017 en tant qu'il déboute les demandeurs M.F. et G.M. de leur action en réparation du dommage consistant dans la moins-value de leur bien immeuble ;
Rejette les pourvois des demandeurs susdits pour le surplus ;
Rejette les pourvois de G. N. et de M.-C.D. ;
Ordonne que mention du présent arrêt sera faite en marge de l'arrêt partiellement cassé ;
Condamne G. N. et M.-C. D., chacun, aux frais de son pourvoi ;
Condamne M. F. et G. M., chacun, à un quart des frais de son pourvoi et réserve le surplus de ceux-ci afin qu'il y soit statué par la juridiction de renvoi ;
Renvoie la cause, ainsi limitée, à la cour d'appel de Liège.
Lesdits frais taxés en totalité à la somme de quatre cent soixante-deux euros septante-trois centimes dont I) sur les pourvois de M. F. et G. M. : nonante-quatre euros soixante centimes dus et deux cent soixante-sept euros soixante-cinq centimes payés par ces demandeurs, II et III) : sur les pourvois de G. N.et M.-C. D. : cinquante-six euros quatre-vingt-sept centimes dus et septante euros payés par ces demandeurs.
Ainsi jugé par la Cour de cassation, deuxième chambre, à Bruxelles, où siégeaient le chevalier Jean de Codt, premier président, Benoît Dejemeppe, Françoise Roggen, Eric de Formanoir et Tamara Konsek, conseillers, et prononcé en audience publique du trois janvier deux mille dix-huit par le chevalier Jean de Codt, premier président, en présence de Damien Vandermeersch, avocat général, avec l'assistance de Fabienne Gobert, greffier.
F. Gobert T. Konsek E. de Formanoir
F. Roggen B. Dejemeppe J. de Codt
Document PDF ECLI:BE:CASS:2018:ARR.20180103.2