Court of Cassation quashes appeal judgment for violating mandatory rural lease law due to special circumstances.

N° C.16.0461.N

1. W. C.,

2. B. V.,

Me Caroline De Baets, avocat à la Cour de cassation,

contre

ROND VEN, s.p.r.l.,

Me Johan Verbist, avocat à la Cour de cassation.

I. La procédure devant la Cour

Le pourvoi en cassation est dirigé contre le jugement rendu le 20 juin 2016 par le tribunal de première instance d'Anvers, section Turnhout, statuant en degré d'appel.

Le conseiller Bart Wylleman a fait rapport.

L'avocat général Ria Mortier a conclu.

II. Les moyens de cassation

Dans la requête en cassation, jointe au présent arrêt en copie certifiée conforme, les demandeurs présentent deux moyens.

III. La décision de la Cour

Sur le premier moyen :

Quant à la seconde branche :

1. En vertu de l'article 1709 du Code civil, le louage des choses est un contrat par lequel l'une des parties s'oblige à faire jouir l'autre d'une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s'oblige de lui payer.

En vertu de l'article 1er, alinéa 1er, de la loi du 4 novembre 1969 modifiant la législation sur le bail à ferme et sur le droit de préemption en faveur des preneurs de biens ruraux, tombent sous l'application de cette loi, les baux de biens immeubles qui, soit dès l'entrée en jouissance du preneur, soit de l'accord des parties en cours de bail, sont affectés principalement à son exploitation agricole, à l'exclusion de la sylviculture.

Il suit de ces dispositions que, lorsqu'un propriétaire donne, contre paiement d'une indemnité, la jouissance d'un bien immeuble à une personne qui affecte principalement ce bien, avec l'accord du propriétaire, à son exploitation agricole, les dispositions impératives de la loi sur les baux à ferme sont en principe applicables.

En présence de circonstances particulières, en raison desquelles le propriétaire se trouve dans une situation d'attente justifiant que les dispositions impératives de ladite loi ne soient pas d'application, les parties peuvent conclure, sans intention de fraude à la loi, un contrat d'occupation précaire en vertu duquel l'utilisateur ne se voit accorder qu'un droit d'usage précaire.

L'occupation précaire suppose donc, non seulement l'intention de n'accorder qu'un droit d'usage précaire et non un droit de bail soumis à la loi sur les baux à ferme, mais aussi l'existence de circonstances particulières justifiant l'exclusion des dispositions impératives de ladite loi.

2. Le juge d'appel a constaté et considéré que :

- il est tout à fait plausible qu'en 2007, quand bien même n'aurait-il pas été malade à l'époque, L. B., l'auteur de la défenderesse, voulait éviter que ses biens soient grevés en raison des dispositions impératives de la loi sur le bail à ferme ;

- il avait alors déjà 76 ans et pouvait donc être décrit comme une personne âgée ;

- étant donné son âge, il se trouvait bien en « situation d'attente », c'est-à-dire dans une phase intermédiaire par rapport à sa succession, et il a agi dans cette optique ;

- l'amitié entre L. B. et le premier demandeur pouvait expliquer pourquoi L. B., qui ne voulait pas grever ses terrains d'un bail à ferme, en a donné l'usage à son ami ;

- les indemnités payées par les demandeurs variaient, au moins pour les années 2011 et 2012 ; elles étaient d'ailleurs nettement supérieures au fermage légal et étaient payées deux fois par an, ce qui est assez inhabituel dans le cas des baux à ferme.

Le juge d'appel a décidé qu'il ressortait de ces éléments que les parties avaient eu l'intention de conclure un contrat d'occupation précaire, et non un bail à ferme.

3. En considérant ainsi que la circonstance que l'auteur de la défenderesse avait atteint l'âge de 76 ans au moment de la conclusion du contrat et souhaitait garder sa propriété libre de bail à ferme pour ses héritiers peut justifier le fait que les parties ne créent qu'une occupation précaire qui n'est pas soumise aux dispositions impératives de la loi sur le bail à ferme, le juge d'appel a violé l'article 1er de cette loi.

Dans cette mesure, le moyen, en cette branche, est fondé.

Par ces motifs,

La Cour

Casse le jugement attaqué ;

Ordonne que mention du présent arrêt sera faite en marge du jugement cassé ;

Réserve les dépens pour qu'il soit statué sur ceux-ci par le juge du fond ;

Renvoie la cause, ainsi limitée, devant le tribunal de première instance du Limbourg, siégeant en degré d'appel.

Ainsi jugé par la Cour de cassation, première chambre, à Bruxelles, où siégeaient le président de section Eric Dirix, président, le président de section Alain Smetryns, les conseillers Koen Mestdagh, Bart Wylleman et Koenraad Moens, et prononcé en audience publique du deux novembre deux mille dix-sept par le président de section Eric Dirix, en présence de l'avocat général Ria Mortier, avec l'assistance du greffier délégué Véronique Kosynsky.

Traduction établie sous le contrôle du conseiller Marie-Claire Ernotte et transcrite avec l'assistance du greffier Patricia De Wadripont.

Le greffier, Le conseiller,

Document PDF ECLI:BE:CASS:2017:ARR.20171102.3