Court dismisses appeal where short-term lease auto-extends to nine years only if no notice is given before expiration.

N° C.16.0151.F

P. H. M.,

demandeur en cassation,

représenté par Maître Geoffroy de Foestraets, avocat à la Cour de cassation, dont le cabinet est établi à Bruxelles, rue de la Vallée, 67, où il est fait élection de domicile,

contre

M. H.,

défenderesse en cassation,

représentée par Maître Paul Alain Foriers, avocat à la Cour de cassation, dont le cabinet est établi à Bruxelles, avenue Louise, 149, où il est fait élection de domicile.

I. La procédure devant la Cour

Le pourvoi en cassation est dirigé contre le jugement rendu le 23 novembre 2015 par le tribunal de première instance de Namur, statuant en degré d'appel.

Le 4 octobre 2017, l'avocat général Thierry Werquin a déposé des conclusions au greffe.

Le conseiller Sabine Geubel a fait rapport et l'avocat général Thierry Werquin a été entendu en ses conclusions.

II. Le moyen de cassation

Dans la requête en cassation, jointe au présent arrêt en copie certifiée conforme, le demandeur présente un moyen.

III. La décision de la Cour

Sur le moyen :

Quant à la première branche :

En vertu de l'article 3, § 1er, alinéa 1er, des règles particulières aux baux relatifs à la résidence principale du preneur contenues dans l'article 2 de la loi du 20 février 1991, tout bail relatif à la résidence principale du preneur, visé à l'article 1er, est réputé conclu pour une durée de neuf années.

Ce bail prend fin conformément aux dispositions du paragraphe 1er, alinéas 2 et 3, et des paragraphes 2 à 5 de l'article 3 précité.

Le paragraphe 6 dispose toutefois, en son alinéa 1er, que, par dérogation au paragraphe 1er, un bail peut être conclu, par écrit, pour une durée inférieure ou égale à trois ans, en son alinéa 2, que ce bail n'est pas régi par les dispositions des paragraphes 2 à 5, et, en son alinéa 3, que ce bail de courte durée ne peut être prorogé qu'une seule fois, et seulement par écrit et sous les mêmes conditions, sans que la durée totale de location puisse excéder trois ans.

Conformément à l'alinéa 4 du paragraphe 6 précité, ledit bail prend fin moyennant un congé notifié par l'une ou l'autre des parties au moins trois mois avant l'expiration de la durée convenue.

Suivant l'article 3, § 6, alinéa 5, nonobstant toute clause ou toute convention contraire, à défaut d'un congé notifié dans les délais ou si le preneur continue à occuper les lieux sans opposition du bailleur, et même dans l'hypothèse où un nouveau contrat est conclu entre les mêmes parties, le bail est réputé avoir été conclu pour une période de neuf ans à compter de la date à laquelle le bail initial de courte durée est entré en vigueur et est dès lors régi par les paragraphes 1er à 5.

Ces dispositions n'excluent pas que les parties à un bail de courte durée puissent convenir de sa prorogation dans le contrat initial, de sorte que le bail soit automatiquement prorogé à défaut de congé valablement notifié avant l'échéance.

Le jugement attaqué constate que le bail a été conclu entre les parties « pour une durée d'un an, prenant cours le 1er mars 2012 », et qu'en vertu d'une clause de ce contrat, « à défaut d'un congé notifié au moins trois mois avant son échéance, le bail sera reconduit de plein droit pour la même durée et aux mêmes conditions », étant entendu que, si le congé n'est pas « signifié au moins trois mois avant l'échéance du bail ou de sa prorogation, ou si le preneur continue à occuper les lieux sans opposition du bailleur, le bail sera réputé conclu pour une durée de neuf ans à compter de la date de son entrée en vigueur ».

Il relève que, « le 19 novembre 2013, [la défenderesse] notifia [au demandeur] un congé moyennant préavis de trois mois, prenant cours le

1er décembre 2013 pour se terminer le 28 février 2014 ».

Il considère que l'article 3, § 6, alinéa 3, « ne contient [...] que l'exigence d'un accord écrit sur la prorogation du bail mais ne requiert pas que cet accord soit constaté dans un autre écrit que le bail lui-même » et qu'eu égard au fait que « le bail avait été reconduit, aux mêmes conditions, pour une seconde période d'un an se terminant le 28 février 2014 conformément à la clause contractuelle reproduite ci-avant », c'est « à tort que [le demandeur] prétend qu'en l'absence de congé donné pour l'expiration du terme initial (un an), le bail est réputé avoir été conclu pour une durée de neuf ans depuis le 1er mars 2012 » avec l'obligation corrélative de donner un préavis d'une durée de six mois.

Par ces énonciations, le jugement attaqué justifie légalement sa décision que la défenderesse « était en droit de notifier, le 19 novembre 2013, un congé moyennant préavis de trois mois [au demandeur], prenant cours le 1er décembre 2013 pour expirer le 28 février 2014, au terme de la seconde année du bail ».

Le moyen, en cette branche, ne peut être accueilli.

Quant à la seconde branche :

La clause de prorogation dont le demandeur s'est réclamé dans ses conclusions d'appel en en reproduisant les termes selon le même libellé que le jugement attaqué ne prévoit pas qu'en l'absence de préavis régulier avant la fin du bail initial, celui-ci sera réputé conclu pour une durée de neuf ans, mais que tel sera le cas « à défaut d'un congé signifié au moins trois mois avant l'échéance du bail ou de sa prorogation ».

Le moyen, qui, en cette branche, repose tout entier sur une lecture inexacte des conclusions du demandeur, manque en fait.

Par ces motifs,

La Cour

Rejette le pourvoi ;

Condamne le demandeur aux dépens.

Les dépens taxés à la somme de six cent soixante-trois euros vingt-huit centimes en débet envers la partie demanderesse.

Ainsi jugé par la Cour de cassation, première chambre, à Bruxelles, où siégeaient le président de section Christian Storck, le conseiller Didier Batselé, le président de section Albert Fettweis, les conseillers Sabine Geubel et Ariane Jacquemin, et prononcé en audience publique du vingt octobre deux mille dix-sept par le président de section Christian Storck, en présence de l'avocat général Thierry Werquin, avec l'assistance du greffier Patricia De Wadripont.

P. De Wadripont A. Jacquemin S. Geubel

A. Fettweis D. Batselé Chr. Storck

Document PDF ECLI:BE:CASS:2017:ARR.20171020.2