Court rules prescription for damages starts only when tenant's loss becomes certain due to landlord's refusal to renew.

N° C.16.0189.F

LA PASTOURELLE, société anonyme dont le siège social est établi à Mouscron, place Emmanuel de Neckere, 5,

demanderesse en cassation,

représentée par Maître Paul Alain Foriers, avocat à la Cour de cassation, dont le cabinet est établi à Bruxelles, avenue Louise, 149, où il est fait élection de domicile,

contre

A.-M. P.,

défenderesse en cassation.

I. La procédure devant la Cour

Le pourvoi en cassation est dirigé contre l'arrêt rendu le 25 juin 2015 par la cour d'appel de Mons.

Par ordonnance du 16 juin 2017, le premier président a renvoyé la cause devant la troisième chambre.

Le 19 juin 2017, l'avocat général Jean Marie Genicot a déposé des conclusions au greffe.

Le président de section Martine Regout a fait rapport et l'avocat général Jean Marie Genicot a été entendu en ses conclusions.

II. Le moyen de cassation

Dans la requête en cassation, jointe au présent arrêt en copie certifiée conforme, la demanderesse présente un moyen.

III. La décision de la Cour

Sur le moyen :

La prescription, qui est une défense opposée à une action tardive, prend cours en règle au moment de la naissance de l'action, c'est-à-dire lorsque l'action qu'elle sanctionne doit être exécutée. Elle ne peut prendre cours avant que cette action soit née.

L'action en paiement de dommages et intérêts en réparation d'une faute contractuelle ne se prescrit dès lors pas avant que les conditions de cette action soient réunies, ce qui implique que non seulement la faute mais également le dommage existent. Ce dommage doit présenter un caractère certain, en ce sens que son existence ne doit pas être hypothétique.

L'article 14, alinéa 1er, de la loi du 30 avril 1951 relative aux baux commerciaux dispose que le preneur désireux d'exercer le droit au renouvellement doit, à peine de déchéance, le notifier au bailleur par exploit d'huissier de justice ou par lettre recommandée dix-huit mois au plus, quinze mois au moins, avant l'expiration du bail en cours. La notification doit indiquer, à peine de nullité, les conditions auxquelles le preneur lui-même est disposé à conclure le nouveau bail et contenir la mention qu'à défaut de notification par le bailleur, suivant les mêmes voies et dans les trois mois, de son refus motivé de renouvellement, de la stipulation de conditions différentes ou d'offres d'un tiers, le bailleur sera présumé consentir au renouvellement du bail aux conditions proposées.

Le preneur est donc tenu de demander le renouvellement du bail au bailleur.

Cette disposition est impérative en faveur du bailleur, personne protégée, de sorte que la clause qui dispense le preneur de demander le renouvellement du bail n'est entachée que d'une nullité relative.

Il s'ensuit que le bailleur peut soit invoquer cette nullité, soit y renoncer ou la confirmer.

Aussi longtemps que le bailleur ne s'est pas prévalu de cette nullité, le dommage en résultant pour le preneur est hypothétique.

L'arrêt constate, par ses motifs propres, que, « le 15 octobre 1998, les parties Immo [...] et société La Pastourelle [la demanderesse, locataire] ont signé un bail commercial lequel prévoit notamment que le bail est consenti pour une durée de neuf années consécutives [...] se terminant le 31 octobre 2007, que [la demanderesse] bénéficiera en toute hypothèse du droit au renouvellement de son bail et que le bailleur déclare [...] renoncer à son droit de refuser ce renouvellement et dispense expressément [la demanderesse] de solliciter ledit renouvellement ».

Il constate, par adoption des motifs du premier juge, que le bail commercial a été reçu par la défenderesse, en sa qualité de notaire, que « le 18 mars 2009, la société Immo [...] écrit à [la demanderesse] : rappelant la convention de bail commercial et constatant l'absence de demande de renouvellement de bail, elle considère qu'un nouveau bail à durée indéterminée a pris cours le 1er novembre 2007 et donne à [la demanderesse] un congé de 18 mois à la date du 30 septembre 2010 », que « le 28 avril 2009, [la demanderesse] forme [...] ‘pour autant que de besoin', une demande de renouvellement tendant à la continuation du bail aux mêmes conditions », que, par jugement du 4 mars 2013, le tribunal de commerce « confirme la nullité de la clause relative à la dispense de demande de renouvellement par le preneur » et « dit pour droit que [la demanderesse] bénéficie d'un renouvellement du bail pour 9 ans prenant cours le 1er octobre 2010 pour un loyer de 68.600 euros par an ».

L'arrêt rappelle que « le litige concerne la demande d'indemnisation sollicitée à charge de [la défenderesse] du dommage subi à la suite de la majoration du loyer commercial versé par la [demanderesse] à une société Immo [...], majoration en relation causale avec la faute commise par le notaire à l'occasion de la rédaction du bail commercial intervenu le 15 octobre 1998 entre les parties ci-avant ».

Il considère, sans être critiqué, que la responsabilité contractuelle de la défenderesse, notaire ayant rédigé le bail, est mise en cause « de sorte qu'il convient d'appliquer le délai de prescription prévu à l'article 2262bis, § 1er, du Code civil, soit le délai de dix ans ».

L'arrêt, qui, après avoir considéré, par ses motifs propres, que « la clause par laquelle la société Immo [...] dispensait la [demanderesse] de solliciter le renouvellement du bail était frappée de nullité relative car en contradiction avec l'article 14, alinéa 1er, de la loi sur les baux commerciaux » et, par adoption des motifs du premier juge, que ce n'est que « par lettre du 18 mars 2009, [que] la société Immo [...] écrit à [la demanderesse] : rappelant la convention de bail commercial et constatant l'absence de demande de renouvellement de bail », retient comme « point de départ de la prescription [...] celui de l'obligation contractuelle nouée avec le notaire [...] au moment de la signature du bail commercial », soit le 15 octobre 1998, ne justifie pas légalement sa décision que l'action en dommages et intérêts introduite le 12 juillet 2013 par la demanderesse contre la défenderesse est prescrite.

Le moyen est fondé.

Par ces motifs,

La Cour

Casse l'arrêt attaqué ;

Ordonne que mention du présent arrêt sera faite en marge de l'arrêt cassé ;

Réserve les dépens pour qu'il soit statué sur ceux-ci par le juge du fond ;

Renvoie la cause devant la cour d'appel de Liège.

Ainsi jugé par la Cour de cassation, troisième chambre, à Bruxelles, où siégeaient le président de section Martine Regout, les conseillers Didier Batselé, Mireille Delange, Michel Lemal et Marie-Claire Ernotte, et prononcé en audience publique du seize octobre deux mille dix-sept par le président de section Martine Regout, en présence de l'avocat général Jean Marie Genicot, avec l'assistance du greffier Lutgarde Body.

L. Body M.-Cl. Ernotte M. Lemal

M. Delange D. Batselé M. Regout

Requête

1er feuillet

00150752

REQUETE EN CASSATION

POUR : La société anonyme LA PASTOURELLE , n° BCE 0401.253.663, dont le siège social est établi à 7522 MARQUAIN, rue Terre à Briques 29, bloc B,

demanderesse en cassation,

assistée et représentée par Me Paul Alain Foriers, avocat à la Cour de cassation soussigné, dont le cabinet est établi à 1050-Bruxelles, avenue Louise, 149 (Bte 20), où il est fait élection de domicile.

CONTRE : P. A.M.,

défenderesse en cassation.

* *

*

A Messieurs les Premier Président et Président, Mesdames et Messieurs les Conseillers composant la Cour de cassation de Belgique,

Messieurs,

Mesdames,

La demanderesse en cassation a l'honneur de déférer à votre censure l'arrêt rendu contradictoirement entre partie le 25 juin 2015, par la septième chambre de la cour d'appel de Mons (N° 2014/RG/564).

Cet arrêt confirme le jugement par lequel le tribunal de première instance du Hainaut (division Mons) avait, le 23 mai 2014, déclaré prescrite l'action en responsabilité mue par la demanderesse en cassation, par citation du 12 juillet 2013, contre son notaire, la défenderesse en cassation.

La demande tendait à la réparation du préjudice causé à la demanderesse par la faute contractuelle commise par la défenderesse en insérant, dans le bail commercial reçu par elle le 15 octobre 1998, une clause, frappée de nullité relative, selon laquelle « le preneur bénéficiera en toute hypothèse du droit au 2ème feuillet

renouvellement de son bail, le bailleur déclarant par les présentes renoncer à son droit de lui refuser le renouvellement de son bail. Le bailleur dispense expressément le preneur de solliciter le renouvellement du bail ».

L'arrêt attaqué décide, comme le premier juge, que cette demande était prescrite, la prescription décennale prévue par les articles 2262bis alinéa 1 et 2276 quinquies Code civil ayant pris cours le jour de la conclusion du bail authentique, le 15 octobre 1998, et non, comme le soutenait la demanderesse, le 18 mars 2009, date à laquelle elle a appris l'existence d'un éventuel préjudice.

Au soutien du pourvoi qu'elle forme contre cet arrêt, la demanderesse en cassation a l'honneur d'invoquer le moyen de cassation ci-après.

MOYEN UNIQUE DE CASSATION

Dispositions légales violées

- Articles 6, 1108 1131, 1133, 1142, 1145, 1146, 1147, 1149, 1150, 1151 1304, 1338, 2219, 2257, 2262bis et 2276quinquies du Code civil ;

- Articles 13 et 14 alinéa 1 de la loi du 30 avril 1951 relative aux baux commerciaux formant la section 2bis du chapitre II du titre VIII du livre III du Code civil.

Décisions et motifs critiqués

1. L'arrêt attaqué (p. 5) confirme le jugement dont appel qui (3ème feuillet) avait dit l'action de la demanderesse en cassation éteinte par prescription et l'avait condamnée aux frais et dépens de l'instance et condamne la demanderesse en cassation à l'indemnité de procédure d'appel.

2. L'arrêt attaqué fonde ces décisions, d'une part, sur ses motifs propres suivants :

« L'appelante fait grief au premier juge d'avoir considéré que sa demande était prescrite parce que le dommage serait né le 15 octobre 1998 alors qu'elle estime que le dommage potentiel nait de l'initiative de la sa Immo [...] qui s'est prévalue le 26 mars 2009 de l'illégalité de la clause contenue dans le bail commercial et que ce dommage était incertain et indéterminé et n'est devenu certain que lors du prononcé du jugement du tribunal de commerce de Gand du 4 mars 2013 la condamnant à un loyer majoré de sorte qu'elle estime que le point de départ de la prescription est la date de cette décision judiciaire.

« Contrairement à ce que soutient l'appelante, le premier juge a correctement appliqué les principes de la prescription. 3ème feuillet

« La responsabilité contractuelle du notaire est mise en cause de sorte qu'il convient d'appliquer le délai de prescription prévu à l'article 2262 bis §1 du Code civil soit le délai de 10 ans (Cour constitutionnelle, 13 décembre 2012 et Cass. 6 juin 2013, J.T. 2013, page 627 et suivantes).

« Le 15 octobre 1998, les parties Immo [...] et la sa La Pastourelle ont signé un bail commercial lequel prévoit notamment que le bail est consenti pour une durée de neuf années consécutives prenant cours le premier novembre 1998 et se terminant le 31 octobre 2007. Il est dit que le preneur bénéficiera en toute hypothèse du droit au renouvellement de son bail et que le bailleur déclare par les présentes renoncer à son droit de lui refuser ce renouvellement et dispense expressément le preneur de solliciter ledit renouvellement (pièce 1 du dossier de la sa La Pastourelle).

« Comme l'a relevé le Juge de Paix du premier canton de Gand confirmé par le tribunal de première instance de Gand, la clause par laquelle la société Immo [...] dispensait la sa La Pastourelle de solliciter le renouvellement du bail était frappée de nullité relative car en contradiction avec l'article 14 § 1 de la loi sur les baux commerciaux.

« Le point de départ de la prescription n'est pas comme semble le croire l'appelante le moment où le dommage résultant de l'exécution du contrat de bail commercial est avéré mais celui de l'exécution de l'obligation contractuelle nouée avec le notaire à suppose qu'elle soit fautive soit au moment de la signature du bail commercial qu'il avait été chargé de rédiger.

« C'est à juste titre et pour des motifs que la cour fait siens que le premier juge a considéré que le dommage existait au moment de cette signature.

« Le point de départ ‘est le jour où l'obligation devient exigible, c‘est-à-dire le jour de la naissance de l'action... Chaque obligation devrait faire l'objet à cet égard, d'une appréciation distincte, et l'action qui lui est jointe se prescrira en principe, à partir du jour où elle doit s'exécuter, où se produit le fait ou l'évènement qui donne lieu à cette action ... Ni la connaissance par la victime de son éventuel dommage, ni même la manifestation extérieure de ce dommage à condition qu'il existe bel et bien, ne sont nécessaires pour faire courir la prescription. Il en résulte que celle-ci pourrait être acquise sans que la victime ait connu, voire même pu connaître son enjeu. Aucune cause de suspension ne résulte d'ailleurs d'une ignorance de fait. Seule la mission de maintien de la paix sociale que doit remplir la prescription peut (prétendre) justifier cette solution ...' (Maxime Marchandise la prescription libératoire en matière civile, Larcier, 2007, Dossiers du J.T. vol 64 n°48).

« Il est ainsi indifférent que le principe du renouvellement n'implique pas automatiquement une majoration du loyer. Sont également irrelevantes les considérations de la sa La Pastourelle sur la nature potentielle ou définitive de son dommage. 4ème feuillet

« Il convient par conséquent de confirmer le jugement déféré » (p. 3 à 5).

3. L'arrêt fonde, d'autre part, ses décisions sur les motifs du jugement dont appel que l'arrêt fait siens (p. 4 al. 5) et plus spécialement sur ce que (3ème et dernier feuillet du jugement) :

« 2.4. Dans le commentaire des arrêts précités de la Cour constitutionnelle (13 décembre 2012) et de la Cour de cassation (6 juin 2013), Daniel Sterckx écrit : ‘... en matière contractuelle, il y va d'un délai fixe et intangible de dix années à dater du moment où les conditions de la responsabilité (faute et dommage) sont réalisées et peu importe que la victime en ait connaissance' (La prescription de l'action en responsabilité notariale devant le Cour constitutionnelle et la cour de cassation in J.T. 2013 pp. 623 et suivantes, voir p. 625).

« Certes, le dommage doit exister mais il n'est pas requis que la victime ait connaissance de son dommage, à condition qu'il existe.

« 2.5. L'action en responsabilité contractuelle dirigée contre le notaire [...] porte sur une obligation exécutée le 15 octobre 1998.

« Le dommage existait dès le jour de la signature de l'acte, puisque :

- La durée du bail était fixée à 9 ans (et non 27 ans), ce qui imposait l'introduction d'une demande de renouvellement par le preneur

- La clause dispensant le preneur d'introduire une demande de renouvellement et l'interdiction fait au bailleur de le refuser était nulle (cfr jugement du tribunal du commerce de Gand du 4 mars 2013 ayant autorité jugée à l'égard des deux parties)

- En cas de renouvellement, le bailleur conservait son droit de s'y opposer ou d'accepter le renouvellement selon d'autres modalités.

« Le point de départ de la prescription ne peut donc être postérieur à la date de l'acte authentique de bail commercial.

Le délai de dix ans était échoué au jour de la citation.

L'action est donc éteinte par prescription ».

Griefs

1. La prescription, qui est une défense opposée à une action tardive, prend cours, en règle, au moment de la naissance de l'action et ne peut prendre cours avant ce moment (articles 2219, 2257, 2262 bis et 2276 quinquies du Code civil). 5ème feuillet

2. Toute action en responsabilité contractuelle suppose la preuve, par le demandeur, d'une faute, d'un dommage certain et d'un lien de causalité entre cette faute et ce dommage (articles 1142, 1145, 1146 1147, 1149, 1150 et 1151 du Code civil).

3. Ce n'est donc qu'à compter du jour où sont réunis les éléments constitutifs de la responsabilité contractuelle que nait l'action en réparation d'un dommage contractuel et que le délai de prescription décennale découlant des articles 2262bis, alinéa 1er, et 2276quinquies du Code civil prend cours.

4. Par ailleurs, la nullité de la clause du bail contraire à l'article 14 de la loi du 30 avril 1951 visée au moyen n'est que relative, ledit article 14, relatif à la mise en oeuvre du droit du preneur au renouvellement du bail visé à l'article 13 de la même loi, n'ayant qu'un caractère impératif et non d'ordre public au sens des articles 6, 1108, 1131 et 1133 du Code civil.

Il s'ensuit que le bailleur peut soit ne pas invoquer cette nullité, soit y renoncer ou la confirmer (articles 1304 et 1338 du Code civil).

Dès lors, aussi longtemps que le bailleur ne s'est pas prévalu de cette nullité, le dommage en résultant pour le preneur n'est qu'hypothétique.

5. Il en résulte qu'en l'espèce, le dommage de la demanderesse en cassation, société locataire, n'est devenu certain qu'au moment où la bailleresse s'est prévalue, dans sa lettre du 18 mars 2009 (visée par l'arrêt attaqué p. 3 in fine) de l'illégalité de la clause litigieuse et de l'absence de renouvellement du bail.

Il suit de là que, en disant prescrite la demande de la demanderesse en cassation au motif que la prescription avait pris cours le jour de la signature du bail qui a consommé la faute contractuelle de la défenderesse et non au moment où le dommage résultant de celle-ci s'est réalisé de manière certaine, l'arrêt attaqué a :

1° méconnu le caractère simplement impératif en faveur du bailleur de l'article 14, alinéa 1, de la loi du 30 avril 1951 (violation des articles 13 et 14 alinéa 1 de la loi du 30 avril 1951 visés au moyen).

2° méconnu le caractère relatif de la nullité sanctionnant la violation de cet article 14, alinéa 1, (violation de l'article 14, alinéa 1, précité et des articles 6, 1108, 1131, 1133, 1304 et 1338 du Code civil).

3° méconnu le fait que, en raison du caractère relatif de cette nullité, le dommage dont la demanderesse poursuivait la réparation n'est devenu certain qu'au moment où la société bailleresse s'est prévalue de cette 6ème feuillet

nullité et, partant, méconnu la notion légale de dommage certain (violation des articles 1142, 1145, 1146, 1147, 1149, 1150 et 1151 du Code civil).

4° méconnu, partant, la règle que l'action en responsabilité contractuelle suppose la preuve d'une faute, d'un dommage certain et d'un lien de causalité entre cette faute et ce dommage (violation des articles 1142, 1145, 1146, 1147, 1149, 1150 et 1151 du Code civil).

5° méconnu, dès lors, la règle que la prescription d'une action ne peut prendre cours avant que cette action soit née (violation des articles 2219, 2257, 2262 bis, alinéa 1er, et 2276quiquies du Code civil).

L'arrêt attaqué n'est donc pas légalement justifié (violation de toutes les dispositions légales visées au moyen).

Développements

1. Le principe, qui se déduit de l'article 2257 du Code civil (A. Van Oevelen, T.P.R., 1987, n° 24, p. 1781), est que la prescription, moyen de défense opposé à une action tardive, prend cours, en règle, au moment de la naissance de l'action (M. Marchandise, Traité de droit civil belge, coll. De Page, t. VI, La prescription, n° 305 ; Cass. 12 mai 2014, Pas., 2014, n° 335 et les conclusions de M. l'avocat général J.M. Genicot).

Elle ne peut prendre cours avant que cette action soit née (Cass. 18 mars 2013, Pas., 2013, n° 195 et les conclusions de M. l'avocat général J.M. Genicot). C'est ainsi qu'à l'égard d'une action en garantie, la prescription ne court point jusqu'à ce que l'éviction ait eu lieu (art. 2257, alinéa 3, C. civ.).

Or toute action en responsabilité suppose la preuve par la victime de la faute, du dommage et du lien de causalité entre cette faute et le dommage, ce dernier devant être certain (sur ce dernier point voy. P. Van Ommeslaghe, Traité de droit civil belge, coll. De Page,t. II, Les obligations, vol. 2, n° 1068 et P. Wéry, Droit des obligations, vol. I, 2ème édition, n° 557). C'est donc à compter du jour où sont réunis les éléments constitutifs de la responsabilité contractuelle que naît l'action en réparation d'un dommage contractuel et que le délai prend cours (voy. I. Durant, « Le point de départ des délais de prescription », La prescription extinctive, Bruxelles, Bruylant, 2010, n° 471, p. 302).

2. Par ailleurs, la disposition de l'article 14, alinéa 1, de la loi sur les baux commerciaux est seulement impérative en faveur du bailleur (voy. Cass. 11 avril 2003, Pas., 2003, n° 246, Cass. 30 septembre 2010 Pas. 2010, n° 496, L. Simont, « Actualités du droit des baux commerciaux dans la jurisprudence récente de la Cour de cassation », Actualités de quelques contrats spéciaux, UB³, Bruxelles, Bruylant, 2005, n° 7, p. 35). 7ème feuillet

Ce dernier pouvant confirmer la nullité relative de la clause du bail dispensant la demanderesse, locataire, d'une demande de renouvellement, le dommage de la locataire n'est devenu certain (et donc susceptible de réparation) qu'au moment où la bailleresse s'est prévalue, dans sa lettre du 18 mars 2009, de l'absence de renouvellement du bail, et la demanderesse ne pouvait dès lors introduire une action en responsabilité contre le notaire qu'à compter de cette date et, par suite, la prescription ne pouvait prendre cours avant celle-ci.

PAR CES CONSIDERATIONS,

l'avocat à la Cour de cassation soussigné, pour la demanderesse en cassation, conclut, Messieurs, Mesdames, qu'il vous plaise, recevoir le pourvoi, casser l'arrêt attaqué, ordonner que mention de votre arrêt soit faite en marge de l'arrêt cassé, statuer comme de droit sur les dépens et renvoyer la cause devant une autre Cour d'appel..

Bruxelles, le 21 avril 2016

Pour la demanderesse en cassation,

son conseil,

Paul Alain Foriers

Pièce jointe :

1. Déclaration pro fisco en application de l'article 2691 du Code des droits d'enregistrement d'hypothèque et de greffe.

2. Il sera joint à la présente requête en cassation, lors de son dépôt au greffe de la Cour, l'original de l'exploit constatant sa signification à la défenderesse en cassation.

Document PDF ECLI:BE:CASS:2017:ARR.20171016.3