Belgian court allows tenant eviction compensation claim after amiable lease termination waived rights.

N° C.16.0330.N

HERMA DIY, s.a.,

Me Johan Verbist, avocat à la Cour de cassation,

contre

1. E. G.,

2. PRODIVERTI, s.p.r.l.

I. La procédure devant la Cour

Le pourvoi en cassation est dirigé contre le jugement rendu le 25 février 2016 par le tribunal de première instance de Flandre occidentale, section Furnes, statuant en degré d'appel.

Le conseiller Koenraad Moens a fait rapport.

L'avocat général André Van Ingelgem a conclu.

II. Le moyen de cassation

Dans la requête en cassation, jointe au présent arrêt en copie certifiée conforme, la demanderesse présente un moyen.

III. La décision de la Cour

Quant à la première branche :

1. En vertu de l'article 25, alinéa 1er, 3° et 6°, de la loi du 30 avril 1951 sur les baux commerciaux, en vue de la protection du fonds de commerce, si le preneur a régulièrement manifesté sa volonté d'user de son droit de renouvellement et se l'est vu refuser, il a droit, dans les cas déterminés ci-après, à une indemnité qui, sauf accord des parties, survenant après l'ouverture de ce droit, est fixée forfaitairement comme suit :

- « 3° L'indemnité est de trois ans de loyer, majorée éventuellement des sommes suffisantes pour assurer une réparation intégrale du préjudice causé, si le bailleur, sans justifier d'un motif grave, ne réalise pas dans les six mois et pendant deux ans au moins l'intention pour laquelle il a pu évincer le preneur (...) » ;

- « 6° L'indemnité d'éviction est de trois ans de loyer, majorée éventuellement des sommes suffisantes pour assurer une réparation intégrale du préjudice causé, si le bailleur ou le nouveau preneur ouvre avant l'expiration d'un délai de deux ans un commerce similaire, sans en avoir donné connaissance au preneur sortant lors de son éviction. Le bailleur et le tiers nouvel occupant sont solidairement tenus ».

2. Le droit du preneur à l'indemnité d'éviction en vertu de l'article 25, alinéa 1er, 3° et 6°, de la loi du 30 avril 1951 précitée naît respectivement au moment où le bailleur, sans justifier d'un motif grave, ne réalise pas dans les six mois et pendant deux ans au moins l'intention pour laquelle il a pu évincer le preneur, et au moment où le bailleur ou le nouveau preneur ouvre avant l'expiration d'un délai de deux ans un commerce similaire, sans en avoir donné connaissance au preneur sortant lors de son éviction. Il s'ensuit que l'accord visé à l'article 25, alinéa 1er, ne peut être conclu qu'à partir de ce moment.

3. Il ressort des pièces auxquelles la Cour peut avoir égard que :

- la première défenderesse, en tant que bailleur, et la demanderesse, en tant que preneur, ont conclu le 27 décembre 1995 un bail commercial pour une durée de 18 ans prenant cours à partir du 1er mars 1995 ;

- la demanderesse exploitait dans le bien loué un magasin de bricolage ;

- le 8 septembre 2011, la demanderesse a demandé le renouvellement du bail commercial aux mêmes conditions à partir du 1er mars 2013 ;

- le premier défendeur a refusé ce renouvellement le 17 novembre 2011, sur la base de l'article 16.I, 1°, de la loi sur les baux commerciaux : il souhaitait occuper le bien loué personnellement et effectivement ou le faire occuper de telle manière par une des personnes mentionnées dans cet article ; il insistait également pour que la demanderesse quitte le bien aussi rapidement que possible, et ce avant la fin du contrat ;

- le bail commercial a été résilié de commun accord par acte notarié du 13 mars 2012, à dater du 1er août 2012 ;

- le 3 avril 2013, le premier défendeur a conclu un bail commercial avec la seconde défenderesse prenant cours à partir du 1er avril 2013 ayant pour objet l'exploitation d'un magasin de bricolage.

4. Les juges d'appel ont considéré que :

- le droit à une indemnité d'éviction de trois années de loyer consacré par l'article 25, alinéa 1er, 6°, de la loi sur les baux commerciaux est né pour la première fois lors de la conclusion du nouveau bail commercial avec la seconde défenderesse prenant cours le 1er avril 2013 ;

- le bail a toutefois été résilié le 13 mars 2012 par un acte authentique, dans lequel une éventuelle indemnisation aurait dû être réglée mais elle n'y a pas été stipulée, et dans lequel il n'a pas davantage été fait de réserve ;

- lorsque le preneur signe sans plus, c'est-à-dire sans disposition contraire, il perd tous ses droits, comme celui de demander un renouvellement et celui de réclamer une indemnité d'éviction ;

- la clause de l'acte précité, « Les parties déclarent que le présent bail commercial est résilié DE COMMUN ACCORD et que ni le bailleur ni le preneur n'auront plus d'autres obligations l'un envers l'autre à la résiliation du bail le 31 juillet 2012 », contient certes une faute grammaticale mais ne peut en aucune manière être interprétée comme signifiant que les parties entendaient avoir encore des obligations l'une envers l'autre après la résiliation du bail commercial ;

- la disposition légale relative à l'indemnité d'éviction étant une disposition supplétive, il est possible d'y déroger de sorte que le preneur peut renoncer à son droit à une indemnité d'éviction, après que ce droit est né pour le preneur ;

- le preneur perd le droit d'obtenir une indemnité d'éviction lors de la résiliation amiable du bail commercial, s'il n'a rien stipulé à cet égard ni fait de réserve ;

- la demanderesse et le premier défendeur n'ont pas conclu de transaction, mais résilié le bail commercial à l'amiable, de commun accord, conformément à l'article 3, alinéa 4, de loi sur les baux commerciaux ;

- la clause de l'acte précité, « Les parties confirment également que le notaire instrumentant les a informées comme il se doit des droits, obligations et charges résultant du présent acte et les a conseillées de façon impartiale. Les parties déclarent en outre que le présent acte est la reproduction exacte de leur intention quand bien même les clauses et conditions du présent acte dérogeraient à celles figurant dans des contrats précédents », a pour conséquence que c'est en connaissance de cause que la demanderesse a renoncé à son droit à une indemnité d'éviction.

5. En décidant dans ces circonstances que la demanderesse n'a pas droit à une indemnité d'éviction, les juges d'appel ont violé l'article 25, alinéa 1er, de la loi du 30 avril 1951 sur les baux commerciaux, en vue de la protection du fonds de commerce.

Le moyen, en cette branche, est fondé.

Quant à la seconde branche :

6. Il n'y a pas lieu, eu égard à la réponse au moyen, en sa première branche, de poser à la Cour constitutionnelle la question préjudicielle proposée.

Par ces motifs,

La Cour

statuant à l'unanimité,

Casse le jugement ;

Ordonne que mention du présent arrêt sera faite en marge du jugement cassé ;

Réserve les dépens pour qu'il soit statué sur ceux-ci par le juge du fond ;

Renvoie la cause devant le tribunal de première instance de Flandre orientale siégeant en degré d'appel.

Ainsi jugé par la Cour de cassation, première chambre, à Bruxelles, où siégeaient le président de section Eric Dirix, président, les conseillers Bart Wylleman et Koenraad Moens, et prononcé en audience publique du vingt-huit septembre deux mille dix-sept par le président de section Eric Dirix, en présence de l'avocat général André Van Ingelgem, avec l'assistance du greffier Kristel Vanden Bossche.

Traduction établie sous le contrôle du conseiller Didier Batselé et transcrite avec l'assistance du greffier Patricia De Wadripont.

Le greffier, Le conseiller,

Document PDF ECLI:BE:CASS:2017:ARR.20170928.5