Belgian court dismisses appeal claiming notary must draft a reasoned refusal record when accepting a bid conditionally.

N° C.16.0494.F

D. C.,

demandeur en cassation,

représenté par Maître Paul Alain Foriers, avocat à la Cour de cassation, dont le cabinet est établi à Bruxelles, avenue Louise, 149, où il est fait élection de domicile,

contre

1. C. L.,

2. E. L.,

défendeurs en cassation,

représentés par Maître Isabelle Heenen, avocat à la Cour de cassation, dont le cabinet est établi à Bruxelles, avenue Louise, 480, où il est fait élection de domicile.

I. La procédure devant la Cour

Le pourvoi en cassation est dirigé contre l'arrêt rendu le 13 octobre 2015 par la cour d'appel de Bruxelles.

Le président de section Albert Fettweis a fait rapport.

L'avocat général Philippe de Koster a conclu.

II. Le moyen de cassation

Dans la requête en cassation, jointe au présent arrêt en copie certifiée conforme, le demandeur présente un moyen.

III. La décision de la Cour

Sur le moyen :

Aux termes de l'article 1592, alinéa 5, du Code judiciaire, le notaire peut refuser la surenchère des personnes qui lui sont inconnues ou dont l'identité ou la solvabilité ne lui paraissent pas justifiées. Il peut dans tous les cas requérir caution du surenchérisseur. Lorsqu'il refuse la surenchère, le notaire établit sur-le-champ un procès-verbal motivé de ce refus.

Lorsque le notaire accepte une surenchère sous la condition que le surenchérisseur constitue une caution et que cette condition n'a pas été remplie lors de la séance d'adjudication définitive, il écarte la surenchère sans devoir dresser un procès-verbal de refus motivé.

Le moyen, qui soutient que dans pareille situation le notaire est tenu, en vertu de l'article 1592, alinéa 5, précité, de dresser un procès-verbal motivé de refus de la surenchère, manque en droit.

Par ces motifs,

La Cour

Rejette le pourvoi ;

Condamne le demandeur aux dépens.

Les dépens taxés à la somme de mille trois cent onze euros douze centimes envers la partie demanderesse.

Ainsi jugé par la Cour de cassation, première chambre, à Bruxelles, où siégeaient le président de section Albert Fettweis, président, le président de section Martine Regout, les conseillers Michel Lemal, Sabine Geubel et Ariane Jacquemin, et prononcé en audience publique du vingt-deux septembre deux mille dix-sept par le président de section Albert Fettweis, en présence de l'avocat général Philippe de Koster, avec l'assistance du greffier Patricia De Wadripont.

P. De Wadripont A. Jacquemin S. Geubel

M. Lemal M. Regout A. Fettweis

Requête

1er feuillet

00160578

REQUÊTE EN CASSATION

POUR : D. C.,

demandeur en cassation,

assisté et représenté par Me Paul Alain Foriers, avocat à la Cour de cassation soussigné, dont le cabinet est établi à 1050-Bruxelles, avenue Louise, 149 (Bte 20), où il est fait élection de domicile.

CONTRE : 1. C. L.,

2. E. L.,

défendeurs en cassation.

A Messieurs les Premier Président et Président, Mesdames et Messieurs les Conseillers composant la Cour de cassation de Belgique,

Messieurs,

Mesdames,

Le demandeur en cassation a l'honneur de déférer à votre censure l'arrêt rendu contradictoirement entre parties le 13 octobre 2015 par la 4ème chambre de la cour d'appel de Bruxelles, affaires civiles (R.G. n° 2012/AR/2103).

* 2ème feuillet

Les faits et les antécédents de la cause peuvent être résumés comme il suit.

1. Ainsi que le constate l'arrêt attaqué, le litige a trait à la responsabilité professionnelle des notaires L. et L. (ici, les défendeurs en cassation) dans le cadre des séances de vente publique d'un immeuble d'habitation sis à ..., rue ... et des suites de cette vente.

Le 22 mai 2007, une vente publique immobilière s'est tenue au prétoire de la justice de paix du canton de ... L'immeuble fut adjugé pour le prix de 210.000 euro , ce que le juge de paix trouva insuffisant.

Une deuxième séance s'est tenue le 12 juin 2007, à l'issue de laquelle le bien fut adjugé, sous réserve de surenchère, à M. C. (ici, le demandeur en cassation) et une société à constituer par lui pour le prix de 330.000 euro , hors frais. Le 27 juin 2007, la sprl Piano House a fait signifier au notaire une surenchère portant le prix de l'immeuble à 336.200 euro avec consignation d'une somme de 6.200 euro . Les notaires ont demandé à la sprl de fournir des garanties financières pour le jour de la vente définitive, fixée au 11 septembre 2007.

Lors de cette troisième séance, la sprl Piano House fut écartée des enchères à défaut d'avoir pu fournir les garanties financières qui lui avaient été demandées. Le bien fut ensuite adjugé aux époux K.-M. pour le prix de 500.000 euro « sous condition suspensive de fournir bonne et valable caution pour le mardi 18 septembre 2007 à midi », à défaut de quoi le bien reviendrait au surenchérisseur précédent, à savoir M. C. et sa société à constituer.

La caution n'ayant pas été fournie dans le délai imparti, M. C.est devenu, avec la société à constituer, l'adjudicataire définitif du bien.

M. C. s'est finalement acquitté du prix et des frais, avant de se voir délivrer par l'administration du cadastre un titre de propriété selon lequel l'immeuble litigieux était la propriété des époux K.-M.

2. Par citation du 8 novembre 2010, M. C. a cité les notaires L. et L. devant le tribunal de première instance de Bruxelles en vue d'obtenir l'indemnisation du préjudice subi à la suite des fautes commises par les notaires.

Par un jugement du 16 mars 2012, le premier juge a déclaré la demande irrecevable. 3ème feuillet

Statuant sur l'appel interjeté par M. C., la cour d'appel de Bruxelles, dans son arrêt du 13 octobre 2015, déclare la demande de M. C. recevable mais non fondée et le condamne aux dépens d'appel.

*

A l'appui du pourvoi qu'il forme contre cet arrêt, le demandeur a l'honneur d'invoquer le moyen unique de cassation suivant.

MOYEN UNIQUE DE CASSATION

Dispositions légales violées

- les articles 1193, alinéa 2, tel qu'il était applicable immédiatement avant sa modification par la loi du 15 mai 2009 (donc dans sa version originaire), 1211, alinéa 2, tel qu'il était applicable immédiatement avant sa modification par la loi du 15 mai 2009 (donc après sa modification par la loi du 24 juin 1970), et 1592, alinéa 5, du Code judiciaire ;

- les articles 1382 et 1383 du Code civil.

Décision et motifs critiqués

L'arrêt attaqué déclare la demande du demandeur recevable mais non fondée et le condamne aux dépens d'appel.

L'arrêt fonde sa décision sur les motifs qu'il indique sub II. Discussion (p. 5-16), considérés ici comme intégralement reproduits, et plus particulièrement sur les considérations suivantes :

« B. Quant au fondement de la demande :

(Le demandeur) soutient que les notaires ont commis diverses fautes qui lui ont causé un important dommage qu'il évalue à plus de 400.000 euro . 4ème feuillet

Les fautes reprochées aux notaires sont au nombre de six :

1. Avoir considéré comme valable la surenchère de la s.p.r.l. The Piano House alors que celle-ci n'était ni réaliste ni sincère et avoir violé l'article 1592 du Code judiciaire en fixant immédiatement une nouvelle séance de vente ;

Le 12 juin 2007, le bien a été adjugé (au demandeur) pour le prix de 330.000 euro sous réserve d'absence de surenchère dans les 15 jours et ce, conformément à l'article 1592 du Code judiciaire.

Par exploit du 27 juin 2007, la s.p.r.l. The Piano House a signifié une surenchère portant le prix de l'immeuble à 336.200 euro avec consignation d'une somme de 6.200 euro .

En se faisant, la sprl The Piano House a respecté toutes les formalités prévues à l'article 1592 du Code judiciaire : surenchère d'un montant supérieur au dixième du prix notifiée au notaire par exploit d'huissier endéans le délai de 15 jours.

(Le demandeur) estime néanmoins que cette surenchère aurait dû être refusée par les notaires dès lors qu'elle n'était ni sincère ni réaliste.

L'article 1592, alinéa 5, du Code judiciaire prévoit que « Le notaire peut refuser la surenchère des personnes qui lui sont inconnues ou dont l'identité ou l'insolvabilité ne lui paraissent pas justifiées. Il peut dans tous les cas requérir caution du surenchérisseur. Lorsqu'il refuse la surenchère, le notaire établit sur-le-champ un procès-verbal motivé de ce refus. »

Cette disposition donne donc la faculté au notaire de refuser une surenchère de personnes dont l'identité ou la solvabilité ne sont pas justifiées. Le pouvoir d'appréciation du notaire est à cet égard discrétionnaire (...).

Le contrôle de la cour ne peut donc être que marginal.

Selon (le demandeur), la sprl The Piano House était insolvable, ce qui ne pouvait être ignoré des notaires.

La capacité et la solvabilité du surenchérisseur s'apprécient au moment où la surenchère est signifiée au notaire. 5ème feuillet

Or, (le demandeur) reste en défaut de déposer la moindre pièce quant à la situation financière de la société à l'époque de la surenchère tandis qu'il résulte des pièces produites par les notaires que si cette société a été déclarée en faillite par jugement du 4 mai 2003, cette faillite a été révoquée le 14 mai 2003 et ce n'est finalement qu'en novembre 2009, soit plus de deux ans après les faits, qu'elle a finalement été déclarée en faillite.

Il ne peut être déduit de ces éléments que la solvabilité de la s.a. The Piano House, qui a déposé à l'étude des notaires un montant de 6.200 euro , était manifestement douteuse en juin 2007.

Par ailleurs, (le demandeur) reste en défaut d'établir que, comme il le soutient, la sprl The Piano House, locataire de l'immeuble litigieux, ne payait plus ses loyers et que cette situation ne pouvait être ignorée des notaires dès lors que le notaire L. était le notaire de Mme K. qui s'opposait, selon (le demandeur), à l'occupation des lieux par la société tandis que la circonstance que le gérant (et non l'actionnaire) de la société était le fils du failli ne rend pas, prima facie, la surenchère suspecte.

Il ne peut enfin être déduit de la circonstance que les notaires aient invité la sprl The Piano House à fournir des garanties financières pour le jour de la vente définitive que ceux-ci connaissaient l'état d'insolvabilité de la société, état qui comme relevé ci-avant n'est au demeurant pas démontré. Les notaires ont, de la sorte, pris des précautions supplémentaires, ce qui ne peut leur être reproché.

Cette mesure était destinée à la séance d'adjudication de telle sorte que c'est à tort que (le demandeur) soutient que les notaires ont méconnu le prescrit de l'article 1592 du Code judiciaire en ne dressant pas un procès-verbal de refus de la surenchère lorsqu'ils ont constaté que la société ne fournissait pas les garanties sollicitées.

La surenchère avait, en effet, été acceptée le 27 juin 2007 de telle sorte que la vente du 12 juin 2007 faite sous la condition suspensive d'absence de surenchère dans les 15 jours était censée n'avoir jamais existé et il se justifiait, en conséquence, de tenir une nouvelle séance d'adjudication.

Par ailleurs, la présence du surenchérisseur à la nouvelle séance d'adjudication n'est nullement indispensable (...). 6ème feuillet

Aucune faute n'est, par conséquent, établie dans le chef des notaires quant à l'acceptation de la surenchère de la sprl The Piano House et la tenue d'une nouvelle séance d'adjudication le 11 septembre 2007 ».

Griefs

1. En vertu de l'article 1592, alinéa 5, du Code judiciaire, rendu applicable au partage judiciaire en vertu des articles 1211, alinéa 2 et 1193, alinéa 2, du Code judiciaire (tels qu'ils étaient applicables au moment des faits), le « notaire peut refuser la surenchère des personnes qui lui sont inconnues ou dont l'identité ou la solvabilité ne lui paraissent pas justifiées. Il peut dans tous les cas requérir caution du surenchérisseur. Lorsqu'il refuse la surenchère, le notaire établit sur-le-champ un procès-verbal motivé de ce refus ».

Il suit de cette disposition que lorsque le notaire requiert caution du surenchérisseur dans le délai qu'il fixe, il n'accepte la surenchère que sous la condition de fournir caution, en sorte que si la caution n'est pas fournie dans ce délai, le notaire devra refuser la surenchère et établir un procès-verbal motivé de ce refus.

2. Il ressort des constatations de l'arrêt attaqué que

- le 12 juin 2007, le bien fut adjugé, sous réserve de surenchère, au demandeur et une société à constituer par lui pour le prix de 330.000 euro , hors frais ;

- le 27 juin 2007, la sprl Piano House a fait signifier au notaire une surenchère portant le prix de l'immeuble à 336.200 euro avec consignation d'une somme de 6.200 euro et que les notaires ont invité la sprl à fournir des garanties financières pour le jour de la vente définitive, fixée au 11 septembre 2007 ;

- lors de cette troisième séance, la sprl Piano House fut écartée des enchères à défaut d'avoir pu fournir les garanties financières qui lui avaient été demandées.

Le demandeur reprochait notamment aux défendeurs de n'avoir pas établi un procès-verbal motivé de refus de la surenchère en application de l'article 1592 du Code judiciaire, lorsqu'ils ont constaté que la sprl Piano House ne fournissait pas les garanties demandées (conclusions fixant le dommage définitif, p. 25). Il en déduisait que les défendeurs avaient ainsi commis une faute en relation causale avec le dommage qu'il alléguait puisque le bien vendu lui aurait été adjugé à 330.000 euros à majorer de frais et non à 488.000 euros à majorer des frais (mêmes conclusions, p. 35) en sorte que leur responsabilité devait être engagée sur la base des articles 1382 et 1383 du Code civil. 7ème feuillet

L'arrêt attaqué décide toutefois que la surenchère a été acceptée le 27 juin 2007 (même si la société surenchérisseuse avait été invitée à fournir des garanties financières pour le jour de l'adjudication définitive), en sorte que les défendeurs n'ont pas méconnu le prescrit de l'article 1592 du Code judiciaire et n'ont commis aucune faute en ne dressant pas un procès-verbal motivé de refus de la surenchère lorsqu'ils ont constaté que la société ne fournissait pas les garanties sollicitées.

En statuant de la sorte, l'arrêt attaqué :

1° viole l'article 1592, alinéa 5, du Code judiciaire et les articles 1193, alinéa 2, 1211, alinéa 2 du même Code (tels qu'ils étaient applicables au moment des faits) qui le rendent applicable au partage judiciaire, en considérant que lorsque le notaire requiert caution du surenchérisseur pour le jour de l'adjudication définitive, il accepte purement et simplement la surenchère et n'est pas tenu de dresser un procès-verbal motivé de refus de la surenchère à défaut pour le surenchérisseur de fournir la caution exigée alors que cette acceptation ne peut être légalement que conditionnelle et qu'en cas de défaillance de la condition pareil procès-verbal de refus doit être établi ;

2° et, partant, ne justifie pas légalement sa décision (violation de toutes les dispositions visées au moyen).

PAR CES CONSIDÉRATIONS,

l'avocat à la Cour de cassation soussigné, pour le demandeur en cassation, conclut, Messieurs, Mesdames, qu'il vous plaise, recevant le pourvoi, casser l'arrêt attaqué, ordonner que mention de votre arrêt soit faite en marge de l'arrêt cassé, statuer comme de droit sur les dépens et renvoyer la cause devant une autre cour d'appel.

Bruxelles, le 8 novembre 2016

Pour le demandeur en cassation,

son conseil,

Paul Alain Foriers 8ème feuillet

Pièces jointes :

1. Déclaration pro fisco établie en application de l'article 2691 du Code des droits d'enregistrement, d'hypothèque et de greffe.

2. Copie de l'exploit de signification de l'arrêt attaqué comportant élection de domicile.

3. Il sera joint en outre à la présente requête en cassation, lors de son dépôt au greffe de la Cour, l'original de l'exploit constatant sa signification aux parties défenderesses en cassation.

Document PDF ECLI:BE:CASS:2017:ARR.20170922.3