Court partially quashes appeal ruling on double deposit return where option payment formed a binding sales contract.

N° C.16.0403.F

J. B.,

demandeur en cassation,

représenté par Maître Geoffroy de Foestraets, avocat à la Cour de cassation, dont le cabinet est établi à Bruxelles, rue de la Vallée, 67, où il est fait élection de domicile,

contre

1. S. D.,

2. N. C.,

défenderesses en cassation,

représentées par Maître Simone Nudelholc, avocat à la Cour de cassation, dont le cabinet est établi à Bruxelles, boulevard de l'Empereur, 3, où il est fait élection de domicile.

I. La procédure devant la Cour

Le pourvoi en cassation est dirigé contre l'arrêt rendu le 6 mars 2014 par la cour d'appel de Bruxelles.

Le 6 septembre 2017, l'avocat général Philippe de Koster a déposé des conclusions au greffe.

Le président de section Martine Regout a fait rapport et l'avocat général Philippe de Koster a été entendu en ses conclusions.

II. Les moyens de cassation

Dans la requête en cassation, jointe au présent arrêt en copie certifiée conforme, le demandeur présente deux moyens.

III. La décision de la Cour

Sur le premier moyen :

Aux termes de l'article 1590 du Code civil, si la promesse de vendre a été faite avec des arrhes, chacun des contractants est maître de s'en départir. Celui qui les a données, en les perdant. Et celui qui les a reçues, en restituant le double.

Cette disposition n'est applicable que lorsque les parties ont voulu se réserver mutuellement la faculté de se dédire.

L'arrêt constate que, « le 8 février 2002, [le demandeur] a consenti à M. C. une option d'achat (promesse de vente) sur [son] terrain [situé à ...], pour le prix de 1.395.000 francs (34.581,15 euros) ; [qu']il était convenu qu'un acompte de 695.000 francs (17.228,60 euros) devait être payé, à déduire du prix en cas de vente avant fin février 2003 ou, dans la négative, constituant un dédit pour [le demandeur] ; [que] l'acompte a été payé le jour même, en espèces ; [qu'] il n'est pas contesté que l'option d'achat a été prolongée jusqu'au 1er avril 2003 ».

Il considère que « M. C. allègue à juste titre qu'il a payé une partie du prix pendant la durée de validité de l'option d'achat - la somme de 22.365 euros, soit un montant supplémentaire de 5.136,40 euros aux arrhes versées - et qu'en ayant effectué ce paiement, il a manifesté dans le délai son intention d'acheter le bien et a, dès lors, levé l'option d'achat ; [qu']en effet, le promettant, en l'espèce [le demandeur], s'est engagé à vendre son terrain au bénéficiaire de l'option, M. C., aux conditions stipulées dans la promesse, si celui-ci manifeste l'intention de lever l'option dans un certain délai et d'acheter le bien ; [que] le contrat de vente se forme au moment de la levée de l'option d'achat, lorsque le bénéficiaire de l'option consent à acheter le bien [...] sans qu'il soit nécessaire que le promettant réitère son accord » et qu'« une vente a bien été conclue entre les parties ».

Il considère également que « la passation de l'acte authentique de vente étant devenue impossible en raison de la vente du terrain à un tiers et la construction d'un immeuble sur ce terrain, [le demandeur] ne peut plus respecter, par sa faute, son engagement de vendre ».

Il décide, d'une part, que « la demande subsidiaire de remboursement formulée par M. C. est dès lors fondée à concurrence de la partie du prix [versée] s'élevant à 22.365 euros, ce montant [devant] être augmenté des intérêts moratoires à dater de la mise en demeure du 22 octobre 2008 et des frais notariés inutilement déboursés, s'élevant à 237,06 euros, augmentés des intérêts à dater du décaissement » et, d'autre part, qu'« il y a lieu de faire droit à la demande nouvelle de M. C. tendant à la condamnation [du demandeur] à la restitution du double des arrhes, conformément à l'article 1590 du Code civil, soit 17.352, 60 euros ».

Par ces considérations, d'où il ressort qu'aux yeux de la cour d'appel, le demandeur n'avait pas la faculté de se dédire de sa promesse de vendre, l'arrêt ne justifie pas légalement sa décision de faire droit à la demande nouvelle de M. C. tendant au paiement du double des arrhes, conformément à l'article 1590 du Code civil, soit 17.228,60 euros.

Dans cette mesure, le moyen, en cette branche, est fondé.

Sur les autres griefs :

Il n'y a pas lieu d'examiner les autres griefs, qui ne sauraient entraîner une cassation plus étendue.

Sur l'étendue de la cassation :

La cassation est limitée à la condamnation du demandeur, prononcée sur la base de l'article 1590 du Code civil, à payer 17.228,60 euros. Elle n'atteint dès lors ni la condamnation du demandeur à payer aux défenderesses la part du prix versée par M. C., soit 22.365 euros, et les frais de notaire inutilement déboursés par M. C., soit 237,06 euros, ni la décision que les défenderesses sont redevables au demandeur d'une somme de 4.256,55 euros pour rembourser le solde restant dû sur un prêt consenti par le demandeur à M. C.

Par ces motifs,

La Cour

Casse l'arrêt attaqué en tant qu'il condamne le demandeur à payer aux défenderesses, sur la base de l'article 1590 du Code civil, la somme de 17.228,60 euros augmentée des intérêts moratoires aux taux légaux successifs depuis le 22 octobre 2008 et qu'il statue sur les dépens.

Ordonne que mention du présent arrêt sera faite en marge de l'arrêt partiellement cassé ;

Réserve les dépens pour qu'il soit statué sur ceux-ci par le juge du fond ;

Renvoie la cause, ainsi limitée, devant la cour d'appel de Mons.

Ainsi jugé par la Cour de cassation, première chambre, à Bruxelles, où siégeaient le président de section Albert Fettweis, président, le président de section Martine Regout, les conseillers Michel Lemal, Sabine Geubel et Ariane Jacquemin, et prononcé en audience publique du vingt-deux septembre deux mille dix-sept par le président de section Albert Fettweis, en présence de l'avocat général Philippe de Koster, avec l'assistance du greffier Patricia De Wadripont.

P. De Wadripont A. Jacquemin S. Geubel

M. Lemal M. Regout A. Fettweis

Document PDF ECLI:BE:CASS:2017:ARR.20170922.2