Court of Cassation allows tenant's subrogation claim by rejecting landlord's argument that lack of activities precludes abuse of right.

N° C.16.0095.F

1. N. N.,

2. VIEUX SAVY, société privée à responsabilité limitée dont le siège social est établi à Bastogne, Savy, 513/R,

demandeurs en cassation,

représentés par Maître Jacqueline Oosterbosch, avocat à la Cour de cassation, dont le cabinet est établi à Liège, rue de Chaudfontaine, 11, où il est fait élection de domicile,

contre

1. J.-P. L.,

2. A. R.,

défendeurs en cassation,

représentés par Maître Michèle Grégoire, avocat à la Cour de cassation, dont le cabinet est établi à Bruxelles, rue de la Régence, 4, où il est fait élection de domicile.

I. La procédure devant la Cour

Le pourvoi en cassation est dirigé contre le jugement rendu le 14 octobre 2015 par le tribunal de première instance du Luxembourg, statuant en degré d'appel.

Le 6 septembre 2017, l'avocat général Philippe de Koster a déposé des conclusions au greffe.

Le conseiller Michel Lemal a fait rapport et l'avocat général Philippe de Koster a été entendu en ses conclusions.

II. Les moyens de cassation

Dans la requête en cassation, jointe au présent arrêt en copie certifiée conforme, les demandeurs présentent deux moyens.

III. La décision de la Cour

Sur le premier moyen :

L'article 52, 7°, de la loi du 4 novembre 1969 contenant des règles particulières aux baux à ferme dispose que le preneur ne jouit pas du droit de préemption dans les cas prévus aux articles 6, § 1er, 1° à 5° inclus, et 14, deuxième alinéa.

En vertu de l'article 6, § 1er, 2°, de cette loi, par dérogation à l'article 4, le bailleur peut mettre fin au bail à tout moment en vue de donner aux biens loués une affectation conforme à leur destination finale, lorsque les baux concernent des terrains non bâtis qui, au moment du congé, doivent être considérés comme terrains à bâtir sans que des travaux de voirie doivent y être effectués au préalable.

Il ne suit pas de ces dispositions que cette exception au droit de préemption est subordonnée à la condition que les terrains ne soient pas à bâtir au moment de la conclusion du bail et le deviennent en cours de celui-ci.

Le jugement attaqué, qui considère que « l'article 6, § 1er, 2°, n'est [...] pas applicable » dès lors que « les parcelles litigieuses sont considérées comme à bâtir [...] antérieurement au bail à ferme (verbal) intervenu entre les parties », ne justifie pas légalement sa décision de déclarer fondée la demande des défendeurs d'être subrogés à l'acquéreur des parcelles litigieuses.

Le moyen est fondé.

Sur l'étendue de la cassation :

La cassation de la décision de déclarer fondée la demande des défendeurs d'être subrogés à l'acquéreur des parcelles litigieuses s'étend à celle qui, statuant sur l'appel incident des défendeurs, met à charge des demandeurs les dépens de première instance, en raison du lien établi par le jugement attaqué entre ces décisions.

Sur le second moyen :

Il n'y a pas lieu d'examiner le second moyen, qui ne saurait entraîner une cassation plus étendue.

Par ces motifs,

La Cour

Casse le jugement attaqué, sauf en tant qu'il déclare l'intervention volontaire et l'appel d'A. N. irrecevables et qu'il la condamne aux dépens des deux instances ;

Ordonne que mention du présent arrêt sera faite en marge du jugement partiellement cassé ;

Réserve les dépens pour qu'il soit statué sur ceux-ci par le juge du fond ;

Renvoie la cause, ainsi limitée, devant le tribunal de première instance de Namur, siégeant en degré d'appel.

Ainsi jugé par la Cour de cassation, première chambre, à Bruxelles, où siégeaient le président de section Albert Fettweis, président, le président de section Martine Regout, les conseillers Michel Lemal, Sabine Geubel et Ariane Jacquemin, et prononcé en audience publique du vingt-deux septembre deux mille dix-sept par le président de section Albert Fettweis, en présence de l'avocat général Philippe de Koster, avec l'assistance du greffier Patricia De Wadripont.

P. De Wadripont A. Jacquemin S. Geubel

M. Lemal M. Regout A. Fettweis

Requête

1er feuillet

REQUETE EN CASSATION

_______________________

Pour : 1°. N. N.,

2°. La S.P.R.L. VIEUX SAVY, inscrite à la BCE sous le n° 0477.370.355,

dont le siège social est établi à 6600 Bastogne, Savy, 513/R,

demandeurs,

assistés et représentés par Me Jacqueline Oosterbosch, avocate à la Cour

de cassation, dont le cabinet est établi à 4020 Liège, rue de Chaudfontaine,

11, où il est fait élection de domicile,

Contre : 1°. J.-P. L.,

2°. A. R.,

défendeurs.

2ème feuillet

A Messieurs les Premier Président et Présidents, Mesdames et Messieurs les Conseillers composant la Cour de cassation,

Messieurs, Mesdames,

Les demandeurs ont l'honneur de déférer à votre censure le jugement prononcé le 14 octobre 2015 par le tribunal de première instance du Luxembourg (division Neufchâteau) (R.G. n° 14/366/A).

Les faits et antécédents de la cause, tels qu'ils ressortent des pièces auxquelles votre Cour peut avoir égard, peuvent être ainsi brièvement résumés.

Le 19 avril 2002, les parcelles situées à Bastogne et référencées n°° ..., ... et ... sont vendues par le demandeur et son épouse, Mme M.-M. M., à la demanderesse pour un montant de 19.831,48 euro .

Le 29 décembre 2003, les défendeurs, en invoquant le fait qu'ils étaient titulaires d'un bail à ferme sur ces différentes parcelles, citent le demandeur, son épouse et la demanderesse devant la justice de paix de Bastogne afin d'entendre dire pour droit que leur droit de préemption a été violé et qu'ils peuvent être subrogés à la demanderesse en application de l'article 51 de la loi du 4 novembre 1969 modifiant la législation sur le bail à ferme et sur le droit de préemption en faveur des preneurs de biens ruraux.

Mme A. N., gérante de la demanderesse, fait intervention volontaire en cours de procédure.

3ème feuillet

Par un jugement du 6 juin 2014, le juge de paix de Bastogne dit la demande recevable et fondée à l'égard de la demanderesse et non fondée à l'égard des autres parties, dit pour droit que les défendeurs sont titulaires d'un bail à ferme sur les parcelles n°° ... et ... et qu'ils sont, par conséquent, subrogés à la demanderesse dans l'acte de vente reçu le 19 avril 2002 par le notaire T.. Le magistrat cantonal désigne ce même notaire pour la passation du nouvel acte.

Le 18 septembre 2014, les demandeurs et Mme A. N. interjettent appel de cette décision.

Par un jugement du 10 juin 2015, le tribunal ordonne la réouverture des débats afin que les parties s'expliquent sur la recevabilité de l'appel de Mme A. N., après avoir considéré qu'"il résulte des éléments du dossier qu'elle n'est pas propriétaire des parcelles ...et ... qui ont été vendues par (le demandeur et son épouse) à la (demanderesse)".

Le jugement attaqué dit l'intervention volontaire et l'appel de Mme A. N. irrecevables, dit l'appel des demandeurs recevables mais non fondés et confirme la décision entreprise en toutes ses dispositions sous la seule émendation que les dépens d'instance sont à charge des demandeurs et de Mme A. N.. Il condamne en outre ces derniers aux dépens d'appel.

A l'encontre de ce jugement, les demandeurs ont l'honneur de proposer les moyens de cassation suivants.

4ème feuillet

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Dispositions légales violées

- les articles 6, § 1er, 2°, 47 et 52, 7°, des règles particulières aux baux à ferme insérées par la loi du 4 novembre 1969 modifiant la législation sur le bail à ferme et sur le droit de préemption en faveur des preneurs de biens ruraux, tels qu'ils ont été modifiés par la loi du 7 novembre 1988 modifiant la législation sur le bail à ferme et la limitation des fermages (section 3 du chapitre II du livre III du titre VIII du Code civil), ci-après "loi sur les baux à ferme".

Décision critiquée

Le jugement attaqué décide que les défendeurs, en leur qualité de titulaires d'un bail à ferme sur les parcelles litigieuses, peuvent se prévaloir d'un droit de préemption sur ces parcelles et fait droit à leur action en subrogation à l'encontre des demandeurs pour tous ses motifs réputés ici intégralement reproduits et, spécialement que :

"(Les demandeurs) invoquent l'article 52, 7° de la loi sur les baux à ferme prévoyant que «le preneur ne jouit pas du droit de préemption dans les cas prévus aux articles 6, § 1er, 1° à 5° inclus, et 14, 2ème alinéa» et renvoient explicitement à l'article 6, § 1er, 2° qui vise les baux qui concernent des terrains non bâtis qui, au moment du congé, doivent être considérés comme terrains à bâtir sans que des travaux de voirie doivent être effectués au préalable.

La question qui divise les parties est de savoir si l'article 6, § 1er, 2° nécessite, pour son application, que les parcelles litigieuses ne soient pas à bâtir au moment de la conclusion du bail et le deviennent en cours de celui-ci.

Les travaux parlementaires confirment la position des (défendeurs), à savoir que «le 1° concerne les terrains qui, au moment de la conclusion du bail, étaient des terrains à bâtir ou à destination industrielle et qui ne nécessitent pas de travaux de voirie. Le 2° concerne les terrains qui deviennent des terrains à bâtir au cours du bail et qui ne nécessitent pas de travaux de voirie» (...).

5ème feuillet

Les (défendeurs) reconnaissent, eu égard au plan de secteur de Bastogne défini par arrêté royal du 5 septembre 1980, publié au Moniteur belge du 24 mars 1981, que les parcelles litigieuses sont considérées comme à bâtir depuis le 5 septembre 1980, soit antérieurement au bail à ferme (verbal) intervenu entre les parties.

L'article 6, § 1er, 2° n'est par conséquent pas applicable, de même que le 1° vu l'absence de bail écrit".

Griefs

L'article 47 de la loi sur les baux à ferme visée au moyen dispose qu'en cas de vente d'un bien rural loué, le preneur jouit du droit de préemption pour lui-même ou ses descendants "suivant les règles déterminées ci-après".

Aux termes de l'article 52, 7°, de cette loi, le preneur ne jouit pas du droit de préemption "dans les cas prévus aux articles 6, § 1, 1°, 2° à 5° inclus, et 14, deuxième alinéa", de cette même loi.

L'article 6, § 1, 2°, invoqué par les demandeurs en terme de conclusions, dispose que, "par dérogation à l'article 4, le bailleur peut mettre fin au bail à tout moment en vue de donner aux biens loués une affectation conforme à leur destination finale, lorsque (...) les baux concernent des terrains non bâtis qui, au moment du congé, doivent être considérés comme terrains à bâtir sans que des travaux de voirie doivent y être effectués au préalable".

Il se déduit de cette disposition que pour les terrains à bâtir qui ne requièrent par la réalisation de travaux de voirie, les preneurs ne peuvent invoquer l'existence d'un quelconque droit de préemption, et ce peu importe que les terrains aient eu la qualité de "terrains à bâtir" au moment de la conclusion du bail ou qu'ils l'aient obtenue durant la durée dudit bail.

6ème feuillet

Le jugement attaqué qui, après avoir constaté que les parcelles litigieuses devaient être considérées comme des "terrains à bâtir" depuis l'adoption du plan de secteur intervenue avant la conclusions du bail à ferme, écarte le moyen des demandeurs aux motifs que l'article 6, § 1, 2°, de la loi sur les baux à ferme ne s'applique que dans l'hypothèse où les terrains deviennent des terrains à bâtir en cours de bail, viole, partant, toutes les dispositions visées au moyen.

Développements du premier moyen de cassation

Les demandeurs se réfèrent aux écrits de V. et P. Renier qui enseignent que "la loi du 7 décembre 1988 a introduit au profit du bailleur des possibilités supplémentaires de tirer parti de la vocation d'un terrain à bâtir proprement dit (non d'un terrain à destination industrielle), en lui accordant la faculté de mettre fin au bail à tout moment en vue d'affecter le bien à la construction, lorsqu'il s'agit d'un terrain non bâti qui, au moment du congé, doit être considéré comme terrain à bâtir tel qu'il se présente, sans qu'il faille d'abord y effectuer des travaux de voirie (art. 6, § 1er, 2°). Si telle est la situation du bien dès le début du bail, même verbal (ou écrit, mais sans clause spécifique), le bailleur bénéficie de l'exception. Autrement, il ne pourra s'en prévaloir qu'à partir du moment où le caractère requis se manifestera . Mais dès qu'il en est bien ainsi, le preneur est privé du droit de préemption" (V. et P. Renier, "Le bail à ferme", Bruxelles, Larcier, 1992, p. 451).

DEUXIEME MOYEN DE CASSATION

Dispositions violées

- le principe général du droit interdisant l'abus de droit.

7ème feuillet

Décision critiquée

Le jugement attaqué fait droit à l'action en subrogation des défendeurs pour tous ses motifs réputés ici intégralement reproduits et, spécialement, que :

"Enfin, les (demandeurs) invoquent l'abus de droit dans le chef des (défendeurs).

L'article 51 de la loi sur le bail à ferme stipule qu'«en cas de vente faite en méconnaissance des droits de préemption du preneur, celui-ci peut exiger soit d'être subrogé à l'acquéreur, soit de recevoir du vendeur versement d'une indemnité correspondant à 20 p.c. du prix de vente».

Les (demandeurs) considèrent que les (défendeurs) n'ont actuellement plus d'activités agricoles sur les terrains et que faire droit à leur demande de retrait et de subrogation causerait un préjudice à l'investissement de la (demanderesse), c'est-à-dire l'aménagement des bâtiments en appartements (loués). Seule l'indemnisation serait envisageable aux yeux des (demandeurs).

Le fait que les (défendeurs) n'aient plus d'activités est sans conséquence eu égard à l'enseignement de l'arrêt de la Cour de cassation du 31 janvier 2005 cité supra.

Le preneur dont le droit de préemption est méconnu ne peut commettre d'abus du droit d'option qui lui est attribué en vertu de l'article 51 de la loi du 4 novembre 1969 modifiant la législation sur le bail à ferme et sur le droit de préemption en faveur des preneurs de biens ruraux (action en subrogation ou en indemnisation) (cons. J.P. Westerlo, 14 juillet 1995, A.J.T., 1995-96, 400, note DE SMEDT, P., Huurrecht, 1996, 120, note DE SMEDT, P.).

Cette dernière jurisprudence a cependant fait droit à la théorie de l'abus de droit en considérant que tel est le cas lorsque le preneur, longtemps avant la vente du bien loué, ne se considère plus comme preneur et a d'ores et déjà définitivement délaissé le bien loué. Les indemnisations légalement prévues seront par conséquent octroyées au preneur à la place de la subrogation.

Tel n'est manifestement pas le cas en l'espèce.

L'existence ou non d'un abus de droit dans le chef des (défendeurs) s'apprécie au moment où celui-ci (c'est-à-dire le droit) est sollicité, c'est-à-dire au 29 décembre 2003 (date de la citation en subrogation, introductive d'instance, devant le premier juge).

8ème feuillet

L'investissement dont parle (la demanderesse) est postérieur à l'acquisition, par cette dernière, des bâtiments, ayant eu lieu le 9 août 2007.

Dès lors, il ne peut être question d'un abus de droit dans le chef des (défendeurs), ces derniers ne faisant qu'user de la possibilité offerte par l'article 51 de la loi sur le bail à ferme.

Griefs

L'article 51, alinéa 1er, de la loi sur le bail à ferme prévoit qu'en cas de vente faite en méconnaissance des droits de préemption du preneur, celui-ci peut exiger soit d'être subrogé à l'acquéreur, soit de recevoir du vendeur le versement d'une indemnité correspondant à 20 % du prix de vente.

L'abus de droit est l'exercice de ce droit sans intérêt raisonnable et suffisant, d'une manière qui excède manifestement les limites de l'exercice normal de ses droits par une personne prudente et diligente.

L'appréciation de l'existence d'un tel abus implique que le juge vérifie, dans l'exercice de son pouvoir souverain d'appréciation des intérêts en présence, l'ensemble des circonstances de la cause, telles qu'elles sont exposées par les parties.

Le choix posé par le créancier d'une obligation inexécutée de recourir à une action en exécution forcée ou à une action en exécution par équivalent à l'encontre de son débiteur peut être constitutif d'un abus de droit.

Il en va de même de la décision de ce créancier de maintenir, ou de modifier, son choix d'agir en exécution forcée ou en exécution forcée pendant la durée de la procédure, compte tenu de l'ensemble des circonstances de la cause.

9ème feuillet

Ainsi, le bénéficiaire d'un droit de préemption est-il susceptible de commettre un abus de droit au moment où il décide de solliciter du juge de paix sa subrogation à l'acquéreur ou le paiement d'une indemnité correspondant à 20% du prix de la vente.

Il est également susceptible de commettre un pareil abus, compte tenu de l'ensemble des circonstances de la cause, lorsqu'il s'obstine dans la voie initialement choisie ou qu'il modifie son choix en cours de procédure.

Le fait que le preneur ne dispose plus, au moment où le juge statue, de la qualité de preneur doit être pris en considération par le juge dans le cadre de l'examen d'un éventuel abus du droit à solliciter la subrogation.

Les demandeurs faisant valoir en termes de conclusions additionnelles qu'"il est établi par le jugement du tribunal de 1ère instance de NEUFCHATEAU du 12/01/2011 ayant confirmé la résolution du droit au bail à ferme que les (défendeurs) n'ont plus aucune activité agricole, (qu')il n'y a plus de bétail, plus de matériel", en soutenant par ailleurs que "les bâtiments d'exploitation ont été aménagés (...) en appartements qui sont actuellement loués, (que) le potager et le jardin ont été réaménagés et forment aujourd'hui un ensemble harmonieux (de sorte qu')accorder l'exercice du droit de préemption (...) viendrait à (...) permettre de bâtir sur les biens, ce qui causera inévitablement préjudice à l'investissement des (demandeurs), l'objectif (des défendeurs) étant non moins agricole que spéculatif" (concl. add., p. 14).

Le jugement attaqué, qui écarte l'abus dans le chef des défendeurs du droit de solliciter la subrogation en considérant que l'existence d'un abus de droit s'apprécie au moment où ce droit est sollicité, "c'est-à-dire au 29 décembre 2003 (date de la citation en subrogation, introductive d'instance, devant le premier juge)" et que "le fait que les (défendeurs) n'aient plus d'activités est sans conséquence", viole, partant, le principe général du droit interdisant l'abus de droit.

10ème feuillet

Développements du deuxième moyen de cassation

L'abus de droit , soit l'exercice de ce droit sans intérêt raisonnable et suffisant, d'une manière qui excède manifestement les limites de l'exercice normal de ses droits par une personne prudente et diligente (Cass., 16 novembre 2007, Pas., n° 561; 6 janvier 2006, Pas., n° 18; 12 décembre 2005, Pas., n° 664; 10 juin 2004, Pas., n° 315; 11 septembre 2003, Pas., n° 429; 17 mai 2002, Pas., n° 302; 8 février 2001, Pas., n° 78), implique que le juge du fond vérifie, dans l'exercice de son pouvoir souverain d'appréciation des intérêts en présence, l'ensemble des circonstances de la cause, telles qu'elles sont exposées par les parties (voy. not. Cass., 6 janvier 2011, Pas., n° 12; 17 janvier 2011, Pas., n° 47).

Il est certain que le choix posé par le créancier d'une obligation inexécutée de recourir à une action en exécution forcée ou à une action en exécution par équivalent à l'encontre de son débiteur peut être constitutif d'un abus de droit. Il est tout aussi certain que la décision de ce créancier de maintenir, ou de modifier, son choix d'agir en exécution forcée ou en exécution par équivalent pendant la durée de la procédure, compte tenu de l'ensemble des circonstances de la cause, peut également s'avérer constitutive d'un tel abus.

Ainsi que l'observe P. Wery, il se déduit des articles 1134 et 1184 du Code civil que, "si le créancier s'obstine , au mépris de la bonne foi, à réclamer l'exécution de l'obligation en souffrance, le juge est en droit d'évincer cette demande et d'y substituer une résolution aux torts du débiteur défaillant. La sanction de l'abus de droit consiste à imposer au créancier l'autre branche de l'option" (P. Wery, Droit des obligations, t. I, Bruxelles, Larcier, 2010, p. 588).

M. Vanwijck-Alexandre, après avoir souligné que le créancier, "après s'être décidé pour une voie, (...) peut toujours changer d'avis", relève que "le principe de l'exécution de bonne foi, ici comme ailleurs, viendra tempérer une liberté qui s'exercerait de façon arbitraire au détriment du débiteur" (M. Vanwijck-Alexandre, "Les modalités de l'exercice de l'option conférée par l'article 1184 du Code civil", note sous Cass., 2 février 1989, R.C.J.B., 1994, pp. 382-383).

11ème feuillet

Le même raisonnement s'applique au regard de l'article 51 de la loi sur le bail à ferme et le preneur évincé est susceptible de commettre un abus de droit non seulement au moment de l'introduction de son action mais également en cours de procédure.

Il appartient dès lors au juge, lorsque la partie adverse soulève l'existence d'un abus de droit et compte tenu des circonstances qu'il invoque, de vérifier, au regard de l'ensemble des éléments de la cause, si le preneur n'abuse pas de la faculté de choix qui lui est offerte tant au moment où la demande est introduite qu'en cours de procédure.

Le jugement attaqué croit pouvoir se prévaloir de l'enseignement issu de l'arrêt prononcé par votre cour le 31 janvier 2005 pour considérer que "le fait que les (défendeurs) n'aient plus d'activités est sans conséquence".

Or, dans cet arrêt, votre Cour a dit pour droit "que l'article 51, alinéa 1er, de la loi sur le bail à ferme prévoit qu'en cas de vente faite en méconnaissance des droits de préemption du preneur, celui-ci peut exiger soit d'être subrogé à l'acquéreur, soit de recevoir du vendeur le versement d'une indemnité correspondant à 20 % du prix de vente; (...) qu'il ressort de ce texte que l'exploitant, qui n'a pas été mis en mesure d'exercer son droit de préemption, dispose d'un choix; qu'il peut, dès lors, réclamer l'indemnité prévue par cette disposition soit par préférence soit parce qu'il n'est plus en mesure d'être subrogé à l'acquéreur; que ladite indemnité est due dès que le droit de préemption a été méconnu, sans qu'aucune autre condition que cette méconnaissance ne soit exigée (et) que le moyen qui (...) soutient que les termes de l'article 51 impliquent qu'au moment de l'introduction de son action le demandeur ait toujours la qualité de preneur, manque en droit" (Cass., 31 janvier 2005, ).

Il s'en déduit uniquement que le fait que le preneur ne soit "plus en mesure d'être subrogé à l'acquéreur" et qu'il ne dispose plus de "la qualité de preneur" n'emporte aucune conséquence sur son droit à solliciter l'indemnisation visée par l'article 51 de la loi sur les baux à ferme. Il ne se déduit pas de cet arrêt que le fait que le preneur ne dispose plus de cette qualité ne doive pas être pris en considération dans le cadre de l'examen d'un éventuel abus du droit de solliciter la subrogation.

12ème et dernier feuillet

Le deuxième moyen de cassation soutient que le jugement attaqué, qui écarte l'abus dans le chef des défendeurs du droit de solliciter la subrogation en considérant que l'existence d'un abus de droit s'apprécie au moment où ce droit est sollicité, "c'est-à-dire au 29 décembre 2003 (date de la citation en subrogation, introductive d'instance, devant le premier juge)" et que "le fait que les (défendeurs) n'aient plus d'activités est sans conséquence", viole, partant, le principe général du droit interdisant l'abus de droit.

PAR CES CONSIDERATIONS,

l'avocate à la Cour de cassation soussignée, pour les demandeurs, conclut qu'il vous plaise, Messieurs, Mesdames, casser le jugement attaqué; ordonner que mention de votre arrêt soit faite en marge de la décision annulée; renvoyer la cause et les parties devant un autre tribunal de première instance statuant en degré d'appel; statuer ce que de droit quant aux dépens.

Jacqueline Oosterbosch

Liège, le 7 mars 2016

Pièce jointe n° 1: copie certifiée conforme de l'exploit de signification de la décision attaquée

Document PDF ECLI:BE:CASS:2017:ARR.20170922.1