Belgian court allows tenant spouse to void lease notice if landlord knew of marriage.

N° C.16.0443.F

1. E. Y. R. et

2. C. K.,

demandeurs en cassation,

admis au bénéfice de l'assistance judiciaire par décision du bureau d'assistance judiciaire du 22 septembre 2016 (n° G.16.0062.F),

représentés par Maître Paul Alain Foriers, avocat à la Cour de cassation, dont le cabinet est établi à Bruxelles, avenue Louise, 149, où il est fait élection de domicile,

contre

P. D.,

défendeur en cassation.

I. La procédure devant la Cour

Le pourvoi en cassation est dirigé contre le jugement rendu le 26 février 2016 par le tribunal de première instance francophone de Bruxelles, statuant en degré d'appel.

Le conseiller Michel Lemal a fait rapport.

L'avocat général Thierry Werquin a conclu.

II. Le moyen de cassation

Dans la requête en cassation, jointe au présent arrêt en copie certifiée conforme, les demandeurs présentent un moyen.

III. La décision de la Cour

Sur le moyen :

En vertu de l'article 215, § 2, alinéa 2, du Code civil, les congés, notifications et exploits relatifs au bail de l'immeuble loué par l'un ou l'autre des époux, même avant le mariage, et affecté en tout ou en partie au logement principal de la famille, doivent être adressés ou signifiés séparément à chacun des époux, mais chacun des époux ne pourra se prévaloir de la nullité de ces actes adressés à son conjoint qu'à la condition que le bailleur ait connaissance de leur mariage.

Il suit de cette disposition légale impérative en faveur des époux que la connaissance effective du mariage par le bailleur qui notifie un congé ou signifie un exploit suffit à autoriser le conjoint concerné à se prévaloir de la nullité de ces actes.

Le jugement attaqué relève que « la procédure a été introduite par voie de requête [...] déposée par [le défendeur] le 8 mars 2012 au greffe de la justice de paix] », que « [le défendeur] poursuivait la condamnation [du demandeur] à lui payer la somme de 3.927,64 euros à titre d'arriérés de loyers et charges [...] ainsi que la résolution du bail relatif à l'appartement [...] aux torts du preneur », que, « à l'audience du 16 mai 2012, [la demanderesse] fit intervention volontaire à la procédure » et que, par jugement du même jour, « le premier juge a ordonné une vue des lieux en présence des parties ».

Le jugement attaqué constate qu'« une nouvelle requête [...] a été déposée par [le défendeur] le 27 novembre 2012 au greffe de la justice de paix », que, « dans cette requête, [le défendeur] postulait la condamnation [des demandeurs] au paiement de la somme de 1.167,67 euros au titre d'arriérés de loyers et charges », qu'« il postulait [...] que le bail soit résilié au 31 décembre 2012 suite au renon qu'il avait adressé le 25 août 2012 » et que « le premier juge a [...] validé le renon donné pour le 31 décembre 2012 [et] accordé un délai de grâce [aux demandeurs] jusqu'au 31 mars 2013 ».

Le jugement attaqué considère que « le contrat de bail n'a été signé que par le seul [demandeur] », que, « par ailleurs, le contrat de bail prévoyait qu' ‘en cas de modification de son état civil (mariage, cohabitation légale, décès, association ...), le preneur s'engage à en avertir le bailleur par lettre recommandée dans le mois qui suit cette modification' », que « [les demandeurs] ne soutiennent pas avoir averti [le défendeur] de leur union qui était donc légitimement ignorée par ce dernier » et que « cela est d'autant plus légitime que l'ensemble des courriers reçus par [le défendeur] n'émanaient que du seul [demandeur] ».

Le jugement attaqué, qui décide, sur la base de ces considérations, que « le renon a [...] été valablement donné », viole l'article 215, § 2, du Code civil.

Dans cette mesure, le moyen est fondé.

Sur l'étendue de la cassation :

La cassation de la décision qui statue sur la validité du renon s'étend à celle qui est relative à la demande d'indemnité de résolution, qui en est la suite, et entraîne l'annulation du jugement du 19 mai 2016 en tant qu'il statue sur les dépens.

Par ces motifs,

La Cour

Casse le jugement attaqué en tant qu'il statue sur la validité du renon et la demande d'indemnité de résolution et annule le jugement du 19 mai 2016 en tant qu'il statue sur les dépens ;

Ordonne que mention du présent arrêt sera faite en marge du jugement partiellement cassé et du jugement partiellement annulé ;

Réserve les dépens pour qu'il soit statué sur ceux-ci par le juge du fond ;

Renvoie la cause, ainsi limitée, devant le tribunal de première instance du Brabant wallon, siégeant en degré d'appel.

Ainsi jugé par la Cour de cassation, première chambre, à Bruxelles, où siégeaient le président de section Christian Storck, président, le président de section Martine Regout, les conseillers Michel Lemal, Marie-Claire Ernotte et Sabine Geubel, et prononcé en audience publique du vingt avril deux mille dix-sept par le président de section Christian Storck, en présence de l'avocat général Jean Marie Genicot, avec l'assistance du greffier Patricia De Wadripont.

P. De Wadripont S. Geubel M.-Cl. Ernotte

M. Lemal M. Regout Chr. Storck

Requête

EXTRAIT DE LA REQUÊTE EN CASSATION

A Messieurs les premier président et président, Mesdames et Messieurs les conseillers composant la Cour de cassation de Belgique,

Messieurs,

Mesdames,

Les demandeurs en cassation ont l'honneur de déférer à votre censure le jugement rendu en leur cause, le 26 février 2016, par la 75ème chambre du tribunal de première instance francophone de Bruxelles, section civile, statuant contradictoirement et en degré d'appel (n°13/1626/A et 13/3208/A).

Au soutien de leur pourvoi, les demandeurs en cassation ont l'honneur d'invoquer le moyen de cassation ci-après.

MOYEN UNIQUE DE CASSATION

Dispositions légales violées

- Articles 215 § 2, 1317, 1319, 1320 et 1322 du Code civil

Décisions et motifs critiqués

1. Le jugement attaqué déclare valable le renon du 24 avril 2012 adressé au demandeur en cassation sub 1 (no 14, p. 8). Après avoir rappelé les termes de l'article 215, § 2, du Code civil (no 14, p. 7 et 8), il fonde sa décision sur les considérations suivantes :

« Force est de constater que le contrat de bail n'a été signé que par le seul Monsieur Y. R.

Par ailleurs, le contrat de bail prévoyait qu' « En cas de modification de son état civil (mariage, cohabitation légale, décès, association, ...) le preneur s'engage à en avertir le bailleur par lettre recommandée dans le mois qui suit cette modification ».

Monsieur Y. R. et Madame C. K. ne soutiennent pas avoir averti Monsieur P. D. de leur union qui était donc légitimement ignorée par ce dernier.

Cela est d'autant plus légitime que l'ensemble des courriers reçus par Monsieur P. D. n'émanaient que du seul Monsieur Y. R. (voir pages 43 à 49 et 52 à 54 de son dossier).

Le renon a donc été valablement donné. » (n°14, p. 8).

2. Par voie de conséquence, le jugement attaqué déboute les demandeurs en cassation de leur demande d'une indemnité de résolution de 9.135,18 euro (conclusions des actuels demandeurs, p. 10 et 11) en relevant que :

« Monsieur Y. R. et Madame C. K. considèrent qu'ils auraient pu prétendre (si la décision d'occupation des lieux n'avait été prise) à rester dans les lieux'. (Voir leurs conclusions page 10)

Ils ne peuvent être suivis dans cette voie dès lors que le renon leur a été valablement donné et qu'ils auraient donc dus, en tout état de cause, quitter les lieux en principe pour le 21 décembre 2012.

Ils ne subissent donc aucun préjudice lié à leur obligation de migrer des lieux et ce, d'autant moins, qu'ils ont bénéficié d'un délai de grâce jusqu'au 31 mars 2013 et ne sont finalement paris que le 25 avril 2013. » (no 22, p. 11).

Par voie de conséquence également, le jugement attaqué confirme le déblocage de la garantie locative qui avait été ordonné par le jugement dont appel du 6 février 2013 « eu égard à la persistance d'une créance à l'égard des demandeurs. » (n° 25, p. 12).

Griefs

1. Aux termes de l'article 215, § 2, al. 1 et 2, du Code civil :

« Le droit au bail de l'immeuble loué par l'un ou l'autre époux, même avant le mariage et affecté en tout ou en partie au logement principal de la famille, appartient conjointement aux époux, nonobstant toute convention contraire.

Les congés, notifications et exploits relatifs à ce bail doivent être adressés ou signifiés séparément à chacun des époux ou émaner de tous deux. Toutefois, chacun des deux époux ne pourra se prévaloir de la nullité de ces actes adressés à son conjoint ou émanant de celui-ci qu'à la condition que le bailleur ait connaissance de leur mariage. »

Il suit de ce texte, qui s'applique nonobstant toute convention contraire, que la connaissance effective du mariage par le bailleur qui notifie un congé suffit à autoriser l'un des époux à se prévaloir de la nullité prescrite par celui-ci.

2. Les demandeurs faisaient valoir à cet égard dans leurs conclusions prises en degré d'appel :

« Les concluants sont mariés et le bail est devenu commun par l'effet de l'article 215 §2 du CC. Ce fait est connu de l'intimé puisque le jugement du 01/08/2012 fut prononcé à l'égard des concluants. Par ailleurs la requête du 22/11/2012 est déposée à l'encontre des concluants.

Le renon du 24/08/2012 ne semble pas adressé à Mme C. K., comme cela est de règle en application de l'article 215 du CC :

§ 2. Le droit au bail de l'immeuble loué par l'un ou l'autre époux, même avant le mariage et affecté en tout ou en partie au logement principal de la famille, appartient conjointement aux époux, nonobstant toute convention contraire.

Les congés, notifications et exploits relatifs à ce bail doivent être adressés ou signifiés séparément à chacun des époux ou émaner de tous deux.

Toutefois, chacun des deux époux ne pourra se prévaloir de la nullité de ces actes adressés à son conjoint ou émanant de celui-ci qu'à la condition que le bailleur ait connaissance de leur mariage. (L 20-02-1991, art. 3).

Mme C. K. sollicite la nullité du renon qui ne lui fut pas adressé. » (pp. 8 et 9).

3. Le jugement dont appel du 1er août 2012 dont se prévalaient les demandeurs dans leurs conclusions reproduites ci-dessus énonçait au titre de la recevabilité de la demande :

« que le défendeur avait invoqué ‘l'irrecevabilité' la requête n'ayant pas été introduite contre son épouse ;

que le bail conclu le 24 décembre 2009 et prenant cours le 1er janvier 2010 pour une durée d'un an relatif à un logement dans un immeuble sis à ..., rue ... ne reprend que le défendeur comme locataire ;

que finalement, à l'audience du 16 mai 2012, l'avocat du défendeur déclare que l'épouse intervient volontairement. » (p. 3).

Il ajoutait quant au fond :

« que le défendeur et son épouse ayant fait état de troubles de jouissance, une visite des lieux a été ordonnée par jugement du 16 mai 2012 ; » (p. 3).

Il faisait ainsi clairement apparaître que la demanderesse sub 2 était l'épouse du demandeur sub 1 et donc que les demandeurs étaient mariés.

4. Il suit de là qu'en rejetant le moyen que les demandeurs déduisaient de la nullité du renon au motif que le bail est signé par le seul demandeur sub 1, qu''il prévoyait qu'en cas de modification de son état civil, le preneur s'engageait à en avertir le bailleur, que les demandeurs ne soutiennent pas avoir averti le défendeur de leur union qui était donc légitimement ignorée par ce dernier et qu'il en était d'autant plus ainsi que l'ensemble des courriers reçus par le défendeur émanaient du seul demandeur sub 1, le jugement attaqué :

1°/ refuse de lire dans les conclusions des demandeurs le moyen par lequel ils faisaient valoir que le défendeur avait eu connaissance de leur mariage avant le renon litigieux par le jugement du 1er août 2012, refuse, de même, de lire dans ce jugement les mentions reproduites ci-dessus que la demanderesse sub 2 est l'épouse du demandeur sub 1 et qu'elle est intervenue volontairement à la cause pendante entre le demandeur sub 1 et le défendeur − constatations impliquant que le bailleur avait été averti du mariage par les demandeurs − et viole dès lors la foi due à ces conclusions et à ce jugement en leur donnant une lecture inconciliable avec leurs termes (violation des articles 1317, 1319, 1320 et 1322 du Code civil) ;

2°/ méconnaît la règle que la simple connaissance effective du mariage par le bailleur suffit à autoriser l'un des époux à se prévaloir de la nullité de congé notifié à l'un seulement de ceux-ci (violation de l'article 215, § 2, du Code civil) et subordonne illégalement le droit de la demanderesse en cassation sub 2 d'invoquer la nullité au respect d'une formalité contractuelle dénuée d'effet dès lors que la règle de l'article 215, § 2 s'applique nonobstant toute convention contraire (violation de l'article 215, § 2, du Code civil).

Document PDF ECLI:BE:CASS:2017:ARR.20170420.4