Belgian court of cassation allows appeal against lower court for insufficient reasoning on architect liability and causation.

N° C.15.0232.F

P. D.,

demandeur en cassation,

représenté par Maître Pierre Van Ommeslaghe, avocat à la Cour de cassation, dont le cabinet est établi à Bruxelles, avenue Louise, 106, où il est fait élection de domicile,

contre

1. E. V.,

défenderesse en cassation,

2. A. D.,

défenderesse en cassation,

représentée par Maître François T'Kint, avocat à la Cour de cassation, dont le cabinet est établi à Charleroi, rue de l'Athénée, 9, où il est fait élection de domicile,

3. F. D.,

4. R. D.,

5. A. B. S.,

6. D. D.,

7. D. D.,

8. C. D.,

défendeurs en cassation,

9. M. B.,

défendeur en cassation,

en présence de

1. ASSOCIATION DES COPROPRIÉTAIRES DE L'IMMEUBLE ...,

2. G. N.,

parties appelées en déclaration d'arrêt commun.

I. La procédure devant la Cour

Le pourvoi en cassation est dirigé contre les arrêts rendus les 31 mars 2014 et 12 janvier 2015 par la cour d'appel de Mons.

Le conseiller Michel Lemal a fait rapport.

L'avocat général Philippe de Koster a conclu.

II. Les moyens de cassation

Dans la requête en cassation, jointe au présent arrêt en copie certifiée conforme, le demandeur présente quatre moyens.

III. La décision de la Cour

Sur le premier moyen :

Quant à la première branche :

En vertu de l'article 1644 du Code civil, dans le cas des articles 1641 et 1643, l'acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix, telle qu'elle sera arbitrée par expert.

Il suit de cette disposition que, lorsque les conditions d'application des articles 1641 et 1643 du Code civil sont réunies, l'article 1644 réserve au seul acheteur l'option entre l'action rédhibitoire et l'action estimatoire.

L'arrêt attaqué du 31 mars 2014, qui considère que « le vendeur n'est pas recevable à offrir pour faire échouer l'action en garantie de faire exécuter à ses frais la remise en état de la chose vendue », justifie légalement sa décision de rejeter l'offre du demandeur d'exécuter l'obligation de garantie en nature.

Le moyen, en cette branche, ne peut être accueilli.

Quant à la deuxième branche :

Les considérations de l'arrêt attaqué du 31 mars 2014, reproduites dans la réponse à la première branche du moyen et vainement critiquées par celle-ci, suffisent à fonder la décision de cet arrêt de rejeter l'offre du demandeur d'exécuter l'obligation de garantie en nature.

Dirigé contre des considérations surabondantes de cet arrêt, le moyen, qui, en cette branche, ne saurait entraîner la cassation, est, comme le soutient la deuxième défenderesse, dénué d'intérêt, partant, irrecevable.

Quant à la troisième branche :

Il suit de la réponse à la première branche du moyen que l'arrêt attaqué du 31 mars 2014 décide que l'article 1644 du Code civil ne permet pas au vendeur d'offrir à l'acheteur la remise en état de la chose vendue.

Il n'était dès lors pas tenu de répondre aux conclusions du demandeur, reproduites au moyen, en cette branche, faisant valoir que poursuivre l'annulation des ventes litigieuses était constitutif d'un abus de droit dès lors que le demandeur offrait de remédier aux vices allégués, ce moyen étant devenu sans pertinence en raison de sa décision.

Le moyen, en cette branche, ne peut être accueilli.

Sur le deuxième moyen :

Quant à la première branche :

Aux termes de l'article 1644 du Code civil, dans le cas des articles 1641 et 1643, l'acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix, telle qu'elle sera arbitrée par experts.

Il ne suit pas de cette disposition que le dégrèvement des charges consenties sur la chose vendue au profit d'un tiers doive être préalable à l'exercice de l'option prévue par l'article 1644 du Code civil.

Le moyen, qui, en cette branche, repose tout entier sur le soutènement contraire, manque en droit.

Quant à la seconde branche :

L'arrêt attaqué du 12 janvier 2015 considère que « si effectivement à la date du 19 juin 2014, le solde restant dû aux organismes prêteurs par [les défendeurs sub 2, 4 et 5] est supérieur au prix d'acquisition, le remboursement des frais et les dommages et intérêts tels que visés ci-après permettront, compte tenu de l'importance des soldes respectifs, de désintéresser le créancier hypothécaire de sorte que le bien sera restitué dans son pristin état et que les droits du vendeur seront par conséquent saufs ».

Par ailleurs, il « désigne le notaire J.-C. D., de résidence à ..., chargé de recevoir le montant des condamnations à charge pour lui de désintéresser le créancier hypothécaire inscrit jusqu'à apurement complet de sa créance, d'établir le certificat de radiation et de rembourser le solde des sommes reçues [aux défendeurs sub 2 à 5] ».

Il suit de ces énonciations qu'aux yeux de la cour d'appel, il est certain qu'à la suite de la résolution résultant de l'exercice de l'action rédhibitoire organisée par l'article 1644 du Code civil, les biens litigieux seront restitués libres de toute charge au demandeur.

Le moyen, qui, en cette branche, repose sur une interprétation erronée de l'arrêt attaqué, manque en fait.

Sur le troisième moyen :

Le juge est tenu de trancher le litige conformément aux règles juridiques qui s'y appliquent. Il doit examiner la nature juridique des faits et actes invoqués par les parties et peut, indépendamment de la qualification juridique que les parties leur ont donnée, suppléer d'office les motifs qu'ils ont invoqués, à la condition qu'il ne soulève pas de litige dont les parties ont exclu l'existence par conclusions, qu'il ne se fonde que sur des éléments qui lui ont été régulièrement soumis, qu'il ne modifie pas l'objet de la demande et qu'il ne viole pas, à cet égard, les droits de la défense des parties. Le fait que les parties n'aient pas, en conclusions, soulevé l'application d'une disposition légale déterminée ne signifie pas qu'elles en ont exclu la possibilité.

Le principe général du droit relatif au respect des droits de la défense n'est pas violé lorsqu'un juge fonde sa décision sur des éléments dont les parties pouvaient attendre, vu le déroulement des débats, que le juge les inclurait dans son jugement et qu'elles ont pu contredire.

Devant la cour d'appel, le demandeur a formé une demande reconventionnelle de condamnation des défendeurs sub 2 à 5 à lui payer la somme de 750 euros par mois d'occupation depuis l'entrée dans les lieux, faisant valoir que « si, par impossible, la cour [d'appel] faisait droit à l'action rédhibitoire, sa décision impliquerait la restitution des prestations réciproques des parties, et ce depuis leurs conventions » et que ces défendeurs « ne pouvant restituer la jouissance des bâtiments, [ils] en doivent une juste compensation ».

Dans leurs secondes conclusions après réouverture des débats, les défendeurs sub 2 à 5 ont opposé à cette demande que « la demande reconventionnelle est contestée. La jouissance des appartements a été considérablement perturbée par les nombreux vices dont les appartements sont affectés. Les [défendeurs] subissent ces habitations depuis qu'ils ont découvert les vices. Ils n'en éprouvent aucune jouissance. S'ils avaient pu quitter les appartements, ce dont ils ont été empêchés par des motifs financiers, ils auraient déménagé ; [le demandeur] ne peut donc prétendre à une compensation destinée à restituer la jouissance inexistante ».

L'arrêt attaqué du 12 janvier 2015, qui, pour rejeter la demande du demandeur, considère que « l'acheteur doit restituer la valeur de la chose vendue au moment où il l'a reçue de sorte que l'obligation de restitution, sauf moins-value de la chose ou faute de l'acheteur, lesquelles ne sont pas alléguées, ne comprend pas la jouissance de la chose vendue », ne soulève pas une contestation dont l'accord des parties excluait l'existence et ne méconnaît pas le droit de défense du demandeur.

Pour le surplus, la violation des articles 1603, 1625, 1641, 1643, 1644 et 1645 du Code civil est entièrement déduite de celle, vainement alléguée, des articles 774, alinéa 2, 1042 et 1138, 2°, du Code judiciaire et de la méconnaissance, vainement alléguée, des principes généraux du droit visés au moyen.

Le moyen ne peut être accueilli.

Sur le quatrième moyen :

Dans la mesure où il invoque la violation de l'article 1142 du Code civil, le moyen, qui, en aucune de ses branches, n'indique en quoi l'arrêt attaqué du 31 mars 2014 violerait cette disposition légale, est imprécis, partant, irrecevable.

Quant à la première branche :

Il ne ressort pas des pièces de la procédure que le demandeur a fait valoir devant la cour d'appel un moyen déduit des articles 1341, 1347 et 1348 du Code civil.

Le moyen, en cette branche, qui, fondé sur des dispositions légales qui ne sont ni d'ordre public ni impératives, n'a pas été soumis au juge du fond et dont celui-ci ne s'est pas saisi de sa propre initiative, est, dans cette mesure, nouveau.

Pour le surplus, la violation des articles 1134, 1135, 1147, 1149, 1150, 1151 du Code civil et 4, alinéa 1er, de la loi du 20 février 1939 sur la protection du titre et de la profession d'architecte est entièrement déduite de celle, vainement alléguée, des articles 1341, 1347 et 1348 précités.

Le moyen, en cette branche, est irrecevable.

Quant à la deuxième branche :

L'arrêt attaqué du 31 mars 2014 énonce que « l'expert judiciaire a considéré que l'architecte n'intervenait pas comme un architecte chargé d'une mission complète confiée par le maître de l'ouvrage », qu'« en cours d'expertise, [le défendeur sub 9] a déclaré qu'il avait établi le relevé de la situation existante et était intervenu pour réaliser les plans et rédiger les documents utiles à l'obtention d'un permis », que « lorsqu'il reprend la mission confiée antérieurement à l'architecte J., l'état des travaux est déjà bien avancé et il ne suivra pas le chantier », que « monsieur J., architecte consulté précédemment par [le demandeur], a précisé [...] le 22 novembre 2005 l'historique des demandes de permis d'urbanisme en soulignant que le problème rencontré réside dans le fait que les travaux ont débuté sans attendre le permis accepté et que les travaux réalisés présentent des écarts flagrants par rapport aux plans établis », que « le contrat d'architecture est signé après l'obtention du permis d'urbanisme et la vente des appartements a été confiée à l'agence Century 21 le 27 octobre 2006, cette agence signalant que la visite des appartements a débuté peu après l'entrée du mandat », que « le contrat d'architecture ne reprend pas le montant du budget et seuls des honoraires forfaitaires sont fixés à la somme de 6.000 euros » et en déduit que le défendeur sub 9 « n'était pas chargé d'une mission complète et que celle-ci se limitait à l'établissement de plans en vue de l'obtention du permis ».

Il considère ensuite qu'« il n'est pas contesté que l'architecte n'est pas le concepteur des cloisons ni n'est à l'origine du choix des matériaux » et que « sa responsabilité ne peut être mise en cause concernant les problèmes liés à l'isolation thermique et acoustique ».

Il considère également que « si l'attitude [du défendeur sub 9] qui intervient a posteriori sur un chantier aux fins de régulariser une situation existante n'est pas exempte de reproches, les fautes éventuelles commises ne sont pas à l'origine des désordres encourus par les acquéreurs et qui donnent lieu à l'action en garantie », qu'« il est vain de reprocher à l'architecte une défaillance dans ses devoirs de contrôle et de conseil alors que les conditions de son intervention ne lui permettaient plus de les exercer » et que « l'expert judiciaire relève à ce propos que ‘vu l'état d'avancement des travaux lorsque [le défendeur sub 9] intervient, [le demandeur] n'avait vraisemblablement « que faire » d'un contrôle d'exécution ; tout était déjà trop avancé' ».

Il suit de ces énonciations que l'arrêt attaqué ne se borne pas à considérer que « les fautes éventuelles commises [par le défendeur sub 9] ne sont pas à l'origine des désordres encourus par les acquéreurs et qui donnent lieu à l'action en garantie » mais qu'il identifie les fautes susceptibles de lui être reprochées et qu'il exclut que toute faute de conception puisse lui être imputée dès lors qu'il « n'est pas le concepteur des cloisons ni n'est à l'origine du choix des matériaux » et qu'un manquement à ses devoirs de contrôle et de conseil puisse lui être reproché dès lors que « les conditions de son intervention ne lui permettaient plus de les exercer » en raison de l'état d'avancement des travaux et de l'attitude du demandeur.

Dans la mesure où il est recevable, le moyen, qui, en cette branche, procède d'une lecture incomplète de l'arrêt, manque en fait.

Quant à la troisième branche :

Par les considérations vainement critiquées par le moyen, en sa deuxième branche, l'arrêt attaqué du 31 mars 2014 exclut que les fautes éventuellement commises par le défendeur du fait de son intervention a posteriori sur le chantier aux fins de régulariser une situation existante soient à l'origine des désordres encourus par les acquéreurs et qui donnent lieu à l'action en garantie.

Il s'ensuit que l'arrêt exclut que la faute, à la supposer avérée, déduite d'une violation des articles 4, alinéa 1er, de la loi du 20 février 1939 sur la protection du titre et de la profession d'architecte et 21 du règlement de déontologie établi par le Conseil national de l'Ordre des architectes, soit en relation causale avec les désordres invoqués par les acquéreurs.

Le moyen, qui, en cette branche, ne saurait entraîner la cassation, est dénué d'intérêt, partant, irrecevable.

Sur la demande en déclaration d'arrêt commun :

Le rejet du pourvoi prive d'intérêt la demande en déclaration d'arrêt commun.

Par ces motifs,

La Cour

Rejette le pourvoi et la demande en déclaration d'arrêt commun ;

Condamne le demandeur aux dépens.

Les dépens taxés à la somme de deux mille cent treize euros septante-six centimes envers la partie demanderesse.

Ainsi jugé par la Cour de cassation, première chambre, à Bruxelles, où siégeaient le président de section Martine Regout, les conseillers Didier Batselé, Michel Lemal, Marie-Claire Ernotte et Ariane Jacquemin, et prononcé en audience publique du vingt-trois mars deux mille dix-sept par le président de section Martine Regout, en présence de l'avocat général Philippe de Koster, avec l'assistance du greffier Patricia De Wadripont.

P. De Wadripont A. Jacquemin M.-Cl. Ernotte

M. Lemal D. Batselé M. Regout

Requête

REQUETE EN CASSATION

Pour : P. D.,

demandeur en cassation,

assisté et représenté par Me Pierre Van Ommeslaghe, avocat à la Cour de cassation, dont le cabinet est établi à 1050 Bruxelles, avenue Louise 106, chez qui il est fait élection de domicile.

Contre : 1. V.E.,

2. D.A.,

3. D. F.,

4. D. R.,

5. B. S. A.,

6. D. D.,

7. D. D.,

8. D. C.,

9. B. M.,

défendeurs en cassation.

En présence de :

1. L'Association des copropriétaires de ...,

2. N. G.

parties appelées en déclaration d'arrêt commun.

A Messieurs les Premiers Président et Président, Mesdames et Messieurs les Conseillers à la Cour de cassation,

Mesdames,

Messieurs,

Le demandeur a l'honneur de soumettre à votre censure les arrêts rendus par la 7ème chambre de la cour d'appel de Mons, les 31 mars 2014 et 12 janvier 2015 (RG 2012/RG/446).

Les faits et antécédents de la procédure tels qu'ils résultent des pièces auxquelles votre Cour peut avoir égard, peuvent se résumer comme suit :

1.- Par actes authentiques des 7 août 2007 et 25 janvier 2008, la première défenderesse et feu M. J.-P. D., ainsi que les défendeurs sub 2 à 5 - ci-après les acquéreurs-, ont acquis auprès du demandeur, des appartements situés à ..., dans une maison à usage de ferme transformée en appartements.

Les défendeurs 6 à 8 ont repris l'instance initialement introduite par feu M. J.-P. D.

Les appartements avaient été rénovés. Les travaux furent réalisés en partie par le demandeur. Le 9ème défendeur est intervenu en qualité d'architecte, tandis que la deuxième partie appelée en déclaration d'arrêt commun a exécuté des travaux d'électricité.

2.- Les acquéreurs se sont plaints par lettre du 13 novembre 2007 notamment, de problèmes de chauffage, entre autres, au cours de la mauvaise saison, à partir de novembre 2007.

Ils ont fait procéder à des constatations techniques durant l'hiver 2007. Ils entendaient mettre en évidence l'existence de vices cachés.

3.- Les acquéreurs ont ensuite demandé la nomination d'un expert, par citation du 13 mai 2008, pour examiner les biens litigieux et la situation.

Mme F., l'expert désigné par le Tribunal de première instance de Mons, a déposé son rapport le 2 février 2010.

Entre-temps, le demandeur avait appelé en garantie, le 9ème défendeur, architecte, et la deuxième partie appelée en déclaration d'arrêt commun, l'électricien intervenu sur le chantier.

4.- Les acquéreurs ont ensuite introduit des demandes fondées sur l'existence prétendue de vices cachés, les uns - défendeurs sub 2 à 5- sollicitant la résolution de la vente (action rédhibitoire), les autres -défendeur sub 1, 6, 7, 8 - une réduction substantielle de prix (action estimatoire).

L'association des copropriétaires de l'immeuble litigieux est intervenue à la cause et a formé une demande de condamnation in solidum du demandeur et de l'architecte précité, à concurrence de 20.000 euros, pour couvrir un certain nombre de travaux à effectuer selon les copropriétaires.

5.- Par jugement du 19 octobre 2011, le Tribunal de première instance de Mons, faisant en grande partie droit aux demandes dirigées contre le demandeur :

- a prononcé la résolution aux torts du demandeur, du chef de la garantie des vices cachés (action rédhibitoire), des ventes conclues avec les défendeurs sub 2 à 5 et a condamné le demandeur à la restitution des prix de vente;

- a condamné le demandeur à payer à la défenderesse sub 1, et aux défenderesses sub 6 à 8, la somme de 32.500 euros, à titre de réduction du prix de vente les concernant (action estimatoire);

- a dit les demandes de l'association des copropriétaires fondées à concurrence d'un euro provisionnel;

- et a réservé à statuer sur les autres demandes incidentes.

6.- Le demandeur a interjeté appel contre ce jugement, en sollicitant que les demandes fondées sur les vices cachés soient déclarées irrecevables (notamment pour non-respect du bref délai s'imposant dans le cadre de la garantie des vices cachés (cfr. art. 1648 du Code civil)) ou à tout le moins non fondées.

7.- Par un premier arrêt du 31 mars 2014, la Cour d'appel a dit que :

- les biens litigieux étaient affectés de vices cachés fondant la garantie du vendeur;

- le demandeur connaissait les vices cachés et ne pouvait invoquer la clause d'exonération de garantie;

- la réparation en nature demandée par le demandeur n'est pas fondée;

- le dol - vice ce consentement- n'est pas établi dans le chef du demandeur;

- les demandes en garantie du demandeur à l'égard de l'architecte et de l'électricien sont déclarée non fondées;

- la demande de l'association des copropriétaires est non fondée.

8.- Dans le deuxième arrêt du 12 janvier 2015, la Cour d'appel :

"Confirme le jugement déféré en ce qu'il a reçu les actions rédhibitoires et estimatoire, prononcé aux torts (du demandeur) les ventes conclues entre ce dernier et (les défendeurs sub 2 à 5) et en ce qu'il a dit que le dispositif de sa décision prononçant la résolution des ventes sera transcrit en marge des actes de vente.

Dit qu'il en sera de même du présent arrêt confirmant cette résolution. Réformant et évoquant ;

Dit que :

- il n'y a pas lieu de condamner (le demandeur) aux frais d'enregistrement sur les ventes respectives des (défendeurs sub 2 à 5).

- la demande de (l'appelée en déclaration d'arrêt commun sub 1)) à la supposer recevable n'est pas fondée.

- les demandes incidentes et en garantie à l'égard (du défendeur sub 9) et de (la partie appelée en déclaration d'arrêt commun sub 2) sont non fondées.

- la demande des (défendeurs sub 2 à 5) relative aux parties communes est devenue sans objet.

-la somme que (le demandeur) est condamné à payer à titre de réduction de prix (aux défenderesses sub 1, et 6 à 8) est ramenée à la somme principale de 23.010,75 euros majorée des intérêts depuis le 07 août 2007.

Condamne le demandeur à payer à la défenderesse sub 2:

Prix de vente : 104.500,00 euros

Honoraires du notaire : 1.622,16 euros

Frais d'acte : 700,00 euros

Quote-part acte de base : 650,00 euros

Frais de géomètre : 305,00 euros

Frais de mention marginale : 40,05 euros

Trouble de jouissance : 200 euros par mois à dater du 1er août 2007 jusqu'au présent arrêt, à titre provisionnel

Frais de déménagement : un euro provisionnel

Frais de chauffage d'appoint: 4.838,27 euros

Condamne (le demandeur) à payer à (au défendeur sub 4) :

Prix de vente : 75.000,00 euros

Honoraires du notaire : 1.451,16 euros

Frais d'acte : 700,00 euros

Quote-part acte de base : 650,00 euros

Frais de géomètre : 305,00 euros

Frais de mention marginale : 40,05 euros

Trouble de jouissance 150 euros par mois à dater du 2 août 2007 jusqu'au présent arrêt, à titre provisionnel.

Frais de déménagement : un euro provisionnel.

Condamne (le demandeur) à payer à (la défenderesse sub 3) :

Prix de vente : 105.000,00 euros

Honoraires du notaire : 1.622,16 euros

Frais d'acte : 700,00 euros

Quote-part acte de base : 650,00 euros

Frais de géomètre : 305,00 euros

Frais de mention marginale : 40,05 euros

Trouble de jouissance : 200 euros par mois à dater du 9 novembre 2007 jusqu'au présent arrêt, à titre provisionnel.

Frais de déménagement : un euro provisionnel.

Condamne (le demandeur) à payer à (la défenderesse sub 5) :

Prix de vente : 80.000,00 euros

Honoraires notaire : 1.479,66 euros

Frais d'acte : 700,00 euros

Quote-part acte de base : 650,00 euros

Frais de géomètre : 305,00 euros

Frais de mention marginale : 40,05 euros

Trouble de jouissance : 150 euros par mois à dater du 25 janvier 2008 jusqu'au présent arrêt, à titre provisionnel.

Frais de déménagement : un euro provisionnel.

Désigne le notaire J.-C. D., de résidence à ..., chargé de recevoir le montant des condamnations à charge pour lui de désintéresser le créancier hypothécaire inscrit jusqu'à apurement complet de sa créance, d'établir le certificat de radiation et de rembourser ie solde des sommes reçuse aux intimés sub 2 à 5.

Condamne (le demandeur) à payer (aux défenderesses sub 1 et 6 à 8) à titre de trouble de jouissance : la somme de 200 euros par mois à dater du 07 août 2007 jusqu'au présent arrêt, à titre provisionnel.

- la restauration des travaux intérieurs : 2.500 euros à titre provisionnel,

- coordinateur de chantier : 2.000 euros à titre provisionnel.

- conseil technique : 768,93 euros

- frais de déménagement : un euro provisionnel

- droits d'enregistrement : un euro provisionnel. "

9.- A l'encontre de ces deux arrêts le demandeur a l'honneur de présenter les moyens de cassation qui suivent.

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Dispositions légales dont la violation est invoquée

- articles 1134, 1135, 1142, 1147, 1149, 1150, 1151, 1183, 1184, 1603, 1625, 1641, 1643, 1644 et 1645 du Code civil;

- article 149 de la Constitution.

Parties des décisions attaquées

L'arrêt du 31 mars 2014, qui après avoir décidé que le demandeur est tenu à la garantie des vices cachés et ne peut invoquer la clause d'exonération de garantie stipulée dans les différents actes de vente liant les parties, rejette l'offre du demandeur de faire exécuter en nature à ses frais la réparation des vices cachés par des entreprises disposant de compétence professionnelle et,

l'arrêt du 12 janvier 2015 qui :

- confirme le jugement déféré en ce qu'il a reçu les actions rédhibitoires et estimatoire, a prononcé aux torts du demandeur la résolution des ventes conclues entre le demandeur et les défendeurs sub 2 à 5,

- et réformant, et évoquant dit que la somme que le demandeur est condamné à payer à titre de réduction de prix à la défenderesse sub 1 et aux défenderesses sub 6 à 8 est ramenée à la somme principale de 23.010,75 euros majorée des intérêts depuis le 7 août 2007,

et condamne le demandeur à payer :

- à la défenderesse sub 2:

Prix de vente : 104.500,00 euros

Honoraires du notaire : 1.622,16 euros

Frais d'acte : 700,00 euros

Quote-part acte de base : 650,00 euros

Frais de géomètre : 305,00 euros

Frais de mention marginale : 40,05 euros

Trouble de jouissance : 200 euros par mois à dater du 1er août 2007 jusqu'au présent arrêt, à titre provisionnel

Frais de déménagement : un euro provisionnel

Frais de chauffage d'appoint: 4.838,27 euros

- au défendeur sub 4 :

Prix de vente : 75.000,00 euros

Honoraires du notaire : 1.451,16 euros

Frais d'acte : 700,00 euros

Quote-part acte de base : 650,00 euros

Frais de géomètre : 305,00 euros

Frais de mention marginale : 40,05 euros

Trouble de jouissance 150 euros par mois à dater du 2 août 2007 jusqu'au présent arrêt, à titre provisionnel.

Frais de déménagement : un euro provisionnel.

- à la défenderesse sub 3:

Prix de vente : 105.000,00 euros

Honoraires du notaire : 1.622,16 euros

Frais d'acte : 700,00 euros

Quote-part acte de base : 650,00 euros

Frais de géomètre : 305,00 euros

Frais de mention marginale : 40,05 euros

Trouble de jouissance : 200 euros par mois à dater du 9 novembre 2007 jusqu'au présent arrêt, à titre provisionnel.

Frais de déménagement : un euro provisionnel.

- à la défenderesse sub 5 :

Prix de vente : 80.000,00 euros

Honoraires notaire : 1.479,66 euros

Frais d'acte : 700,00 euros

Quote-part acte de base : 650,00 euros

Frais de géomètre : 305,00 euros

Frais de mention marginale : 40,05 euros

Trouble de jouissance : 150 euros par mois à dater du 25 janvier 2008 jusqu'au présent arrêt, à titre provisionnel.

Frais de déménagement : un euro provisionnel.

- à la défenderesse sub 1 et aux défenderesses sub 6 à 8:

- à titre de trouble de jouissance : la somme de 200 euros par mois à dater du 07 août 2007 jusqu'au présent arrêt, à titre provisionnel.

- la restauration des travaux intérieurs : 2.500 euros à titre provisionnel,

- coordinateur de chantier : 2.000 euros à titre provisionnel.

- conseil technique : 768,93 euros

- frais de déménagement : un euro provisionnel

- droits d'enregistrement : un euro provisionnel,

par les motifs que :

"(le demandeur ) estime que l'article 1644 n'exclut pas la réparation en nature.

Il sollicite dans l'hypothèse où la cour retiendrait des vices cachés dont il serait responsable, d'être autorisé à réparer des dits vices à ses frais par des entreprises disposant de compétence professionnelle à cette fin.

Il estime que poursuivre comme le font les (défendeurs sub 1 à 8) l'annulation des quatre ventes et les restitutions des prix de vente alors que des remèdes peuvent être accordés à moindre frais et de manière satisfactoire est constitutif d'abus de droit .

L'article 1644 du code civil dispose que dans les cas des articles 1641 et 1643, l'acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix telle qu'elle sera arbitrée par experts.

Le vendeur n'est pas recevable à offrir pour faire échouer l'action en garantie de faire exécuter à ses frais la remise en état de la chose vendue (Cass. 21 novembre 1974, Pas. , 1975, I, 322).

Surabondamment à supposer que cette disposition permette la réparation en nature, celle-ci, contestée par les parties concernées, ne se conçoit pas en l'espèce dans la mesure où la relation de confiance avec (le demandeur) est rompue du fait de l'attitude de ce dernier.

Une expertise complémentaire aux fins d'examiner si son offre de réparation est satisfactoire, ne se justifie donc pas.

L'intervention de l'architecte et de l'électricien, à supposer qu'elle soit en relation causale avec les désordres dénoncés, ne peut exonérer (le demandeur) de son obligation de garantie découlant de la connaissance des vices. " (arrêt du 31 mars 2014, p. 12 et 13)

Griefs

Première branche

Nonobstant les termes de l'article 1644 du Code civil, le vendeur peut offrir au titre de la garantie des vices cachés, une réparation en nature dès lors que l'exécution en nature constitue le mode normal d'exécution forcée des obligations lorsqu'elle est encore possible.

Le choix dont dispose l'acheteur en vertu de cette disposition, entre rendre la chose et se faire restituer le prix (action rédhibitoire) ou garder la chose et se faire rendre une partie du prix, telle qu'elle sera arbitrée par experts (action estimatoire), n'exclut pas la possibilité pour le débiteur d'offrir la réparation en nature ou de faire exécuter l'obligation par un tiers à ses frais.

Ainsi que l'arrêt du 31 mars 2014 le relève, le demandeur a offert la réparation en nature des vices litigieux à ses frais par des entreprises disposant de compétence professionnelle à cette fin.

L'arrêt rejette cette offre estimant que le vendeur n'est pas "recevable" à offrir pour faire échouer l'action en garantie de faire exécuter à ses frais la remise en état de la chose vendue.

Ce faisant, l'arrêt donne à l'article 1644 du Code civil une portée qu'il n'a pas. L'article 1644 du Code civil n'exclut pas la possibilité pour le vendeur d'offrir la réparation en nature des vices cachés lorsqu'une telle réparation en nature n'est pas impossible.

Dès le moment où, comme en l'espèce, le demandeur offrait de faire exécuter à ses frais les travaux permettant de faire disparaître les vices cachés dont les défendeurs se plaignent, la Cour d'appel ne pouvait écarter cette offre en énonçant que le vendeur n'est pas recevable à offrir, pour faire échouer l'action en garantie, de faire exécuter à ses frais la remise en état.

L'arrêt du 31 mars 2014 et par voie de conséquence celui du 12 janvier 2015 violent en conséquence :

- les articles 1603, 1625, 1641, 1643, 1644 et 1645 du Code civil en rejetant l'offre du demandeur de réparer en nature les vices cachés dont il doit la garantie aux défendeurs en vertu de ces dispositions alors que celles-ci n'excluent nullement la possibilité pour le vendeur d'offrir une réparation en nature des vices dont il doit la garantie pour autant qu'une telle réparation soit possible;

- les articles 1134, 1135, 1142, 1147, 1149, 1150 et 1151 du Code civil, en rejetant l'offre d'exécution en nature de la garantie des vices cachés proposée par le demandeur dans le cadre des contrats de vente conclus avec les défendeurs, relevant de sa responsabilité contractuelle, et spécialement l'article 1142 du Code civil, dont les termes ne signifient pas qu'une obligation de faire ou de ne pas faire ne se résout qu'en dommages et intérêts, dès lors que l'exécution en nature constitue le mode normal d'exécution forcée d'une telle obligation.

- pour autant que de besoin, les articles 1183 et 1184 du Code civil relatifs à la condition résolutoire.

La décision de rejeter l'offre d'exécuter l'obligation de garantie en nature n'est partant pas légalement justifiée.

Deuxième branche

Nonobstant les termes de l'article 1644 du Code civil, le vendeur peut offrir au titre de la garantie des vices cachés, une réparation en nature dès lors que l'exécution en nature constitue le mode normal d'exécution forcée des obligations lorsqu'elle est encore possible.

Le choix dont dispose l'acheteur en vertu de cette disposition entre rendre la chose et se faire restituer le prix (action rédhibitoire), ou garder la chose et se faire rendre une partie du prix, telle qu'elle sera arbitrée par experts (action estimatoire), n'exclut pas la possibilité pour le débiteur d'offrir la réparation en nature ou de faire exécuter l'obligation par un tiers à ses frais.

Ainsi que l'arrêt du 31 mars 2014 le relève, le demandeur a offert la réparation en nature des vices à ses frais par des entreprises disposant de compétence professionnelle à cette fin (Arrêt du 31 mars 2014, p 12, 8ème §).

L'arrêt rejette cette offre estimant qu'à supposer que l'article 1644 du Code civil "permette la réparation en nature, celle-ci, contestée par les parties concernées, ne se conçoit pas en l'espèce, dans la mesure où la relation de confiance avec (le demandeur) est rompue du fait de l'attitude de ce dernier"(arrêt du 31 mars 2014, p. 12 dernier § et p. 13) .

Ce seul motif adopté par la Cour d'appel pour refuser l'offre du demandeur de réparer en nature les vices litigieux, ne suffit pas à constater qu'une telle exécution en nature de l'obligation en question est impossible dans le cas d'espèce, et ce d'autant que l'offre formulée n'impliquait pas l'intervention du demandeur lui-même mais l'intervention à ses frais d'entreprises disposant de compétence professionnelle à cette fin.

Le rejet de l'offre de réparation en nature des vices cachés litigieux pour ce motif, n'est pas légalement justifié (violation de toutes les dispositions indiquées au moyen à l'exception de l'article 149 de la Constitution).

Troisième branche

Ainsi que la Cour d'appel l'a relevé dans son arrêt attaqué du 31 mars 2014, le demandeur soutenait en conclusions que poursuivre comme le font les défenderesses l'annulation des quatre ventes et les restitutions de prix de vente alors que des remèdes peuvent être accordés à moindre frais et de manière satisfactoire est constitutif d'abus de droit.

Dans ses secondes conclusions additionnelles et de synthèse d'appel, le demandeur soutenait en effet que refuser son offre de réparation en nature pouvait être constitutif d'abus de droit.

Il soutenait que :

""b. Réparation en nature

1° En droit

L'article 1644 du Code civil donne à l'acheteur le choix entre l'action rédhibitoire et l'action estimatoire. Il ne s'ensuit pas pour autant que la réparation en nature soit exclue.

D'une part, l'article 1644 du Code civil, ni aucune autre disposition, n'exclut la réparation du vice.

D'autre part,

"Le principe de la prééminence de l'exécution en nature, sans exception pour le créancier, est actuellement reconnu de manière très générale dans la jurisprudence et la doctrine belge, et plus particulièrement dans la jurisprudence de la Cour de cassation, pour toutes les obligations, y compris, les obligations de faire et de ne pas faire, nonobstant le texte de l'article 1142 du Code civil."

"Les Juges du fond font fréquemment application de ce principe :

- Bruxelles, le 6 octobre 1975 (JT 1975, p. 696), à propos d'un contrat de vente :

L'acheteur a le droit d'exiger du vendeur qu'il remédie à des défauts de la chose vendue; il ne peut être contraint de se satisfaire de l'action redibitoire ou de dommage et intérêts."

"Cette règle (prééminence de l'exécution en nature ndlr) s'impose tout autant au créancier : celui-ci ne dispose pas davantage d'un choix entre l'exécution directe et l'exécution par équivalent, pas plus qu'en matière de clause pénale, il ne peut poursuivre l'exécution de la clause pénale de préférence à l'exécution de l'obligation dont la clause est l'accessoire ... On n'aperçoit pas en effet les raisons pour lesquelles, par suite d'une défaillance du débiteur, le contenu de son obligation serait modifié au choix du créancier."

Il s'ensuit en l'espèce que si la Cour retenait l'un ou l'autre vice caché, dont le concluant serait tenu pour responsable, ce qui est formellement contesté, le concluant offre alors de réparer lesdits vices, à ses frais, par des entreprises disposant de la compétence professionnelle à cette fin et dans la mesure qui serait décidée par la Cour.

Dès lors que la prééminence de cette exécution en nature est reconnue en toute matière, y compris en matière de vice caché, cette prééminence s'impose tout autant aux parties intimées.

Attendu que certains auteurs se sont prononcés en faveur du droit pour l'acheteur de demander la remise en état de la chose vicieuse

Que le Tribunal de Commerce de Mons a fait une exacte application de ce principe.

Enfin, l'intentement d'une action estimatoire peut être constitutif d'un abus de droit en présence d'une offre de remise en état.

2° En fait

Dans son rapport du 28.02.2013 (p.VII, 3), l'expert architecte M.

exposait :

"- Concernant l'installation électrique, les corrections peuvent se faire sous goulotte, sans dégâts au parachèvement;

- L'isolation thermique peut être améliorée par l'extérieur, en travaux de toiture, sans nuisance aux occupants; ...

- Concernant l'isolation acoustique, celle-ci peut être améliorée en rapport avec les plans, entre les appartements dans les zones mitoyennes en maçonnerie verticale;

- Concernant le chauffage, ce poste serait réglé dès amélioration de l'isolation thermique en toiture et ajout éventuel d'un convecteur par appartement;

- Concernant la ventilation, sans s'occuper de la menuiserie extérieure, celle-ci peut être réalisée en simple flux, également à posteriori, comme cela se pratique d'ailleurs couramment pour de telles habitations."

Dans son rapport du 28.02.2013 (p. VII, 4), l'expert M. a évalué les travaux permettant d'améliorer l'état des divers appartements.

Il s'agit d'une évaluation neutre, qui envisage les divers postes, qu'il s'agisse ou non de vices relatifs à la vente, apparents ou cachés.

L'enjeu économique du litige apparaît ainsi relativement réduit, en tous les cas au regard des prétentions des parties intimées, puisque, en additionnant les coûts de tous les travaux de réparation des vices allégués (et par ailleurs contestés), on aboutit à un total 63.090 euro HTVA soit 66.875,40 euro TVAC.

Par conséquent, si par impossible la Cour confirmait le jugement entrepris, retenant une faute contractuelle dans le chef du concluant, encore devrait-elle permettre à celui-ci de réparer en nature, conformément à ce rapport de Monsieur M.

En l'espèce, poursuivre l'annulation de 4 ventes et la restitution des prix et frais, alors que des remèdes peuvent être apportés à moindre coût et de manière satisfactoire, est constitutif d'un abus de droit" ( p 5 à 7 des Secondes conclusions additionnelles et de synthèse d'appel du demandeur déposées le 14 novembre 2013 dans le cadre de la mise en état de l'affaire ayant précédé l'arrêt du 31 mars 2014).

Par aucun motif, la Cour d'appel n'a répondu à cette défense.

La décision prise par la Cour d'appel n'est dès lors pas régulièrement motivée (violation de l'article 149 de la Constitution).

Développement

10.- La question qui vous est soumise par la première branche du moyen est la suivante: l'article 1644 du Code civil qui organise les actions offertes à l'acheteur dans les cas visés aux articles 1641 et 1643 exclut-il le droit du vendeur de proposer le respect de son obligation de garantie des vices cachés par une réparation en nature de ceux-ci ?

L'arrêt attaqué du 31 mars 2014 l'affirme en se référant à l'arrêt rendu par Votre Cour le 21 novembre 1974 (Pas. 1975, I, 322).

Cet arrêt de Votre Cour énonce en effet que le choix entre l'action rédhibitoire et l'action estimatoire appartient au seul acheteur.

Le moyen soutient en sa première branche qu'il y a lieu d'envisager la question à la lumière du principe suivant lequel le mode normal d'exécution d'une obligation est l'exécution en nature.

11.- Certes, la plupart des décisions relatives au principe de l'exécution en nature concernent des hypothèses où le débiteur de l'obligation inexécutée tente de se soustraire à l'exécution en nature en offrant le paiement de dommages-intérêts et cette faculté lui est refusée.

On admet en effet que l'exécution en nature est de droit à moins qu'elle soit impossible ou qu'elle est demandée dans des hypothèses où elle doit être écartée.

12.- Mais cette règle s'impose également au créancier lorsqu'une exécution en nature est possible. Dans cette hypothèse, celui-ci ne dispose pas d'un choix entre l'exécution directe et l'exécution par équivalent (Ouvrage du soussigné, Les Obligations, in De Page, Traité de Droit civil belge, Bruylant 2013, Tome 2, volume 1, p. 840, n° 47).

Dans le domaine de la garantie des vices cachés, le même principe doit s'appliquer.

La remise en état de la chose vendue doit s'analyser en l'exécution forcée en nature de l'obligation de garantie du vendeur, tandis que la remise en état par un tiers ne serait qu'une application de l'article 1144 du Code civil (F. Glansdorff, "La garantie des vices cachés : quid de la réparation et du remplacement ?", in Liber amicorum Lucien Simont, Bruylant 2002, p. 422, n° 6).

Le professeur P. Wéry admet également que le remplacement peut constituer une réparation en nature du dommage contractuel et que, sous certaines conditions, l'acheteur peut également faire appel à cette sanction (P. Wéry, "Réflexions comparatives sur la réparation et le remplacement de la chose vendue affectée d'un défaut de conformité ou d'un vice caché", in Mélanges offerts à Marcel Fontaine, Bruxelles, Larcier, 2003, p. 569.- voir aussi Droit des Obligations, volume 1, Précis de la faculté de l'Université catholique de Louvain, Larcier 2010, p. 444 et suivantes).

Il estime que l'option offerte au créancier "est loin d'être absolue. Sans doute, le créancier peut-il réclamer directement et exclusivement l'exécution par équivalent, mais, si d'aventure, le débiteur vient à résipiscence et propose d'e s'exécuter en nature, le juge devra accéder à cette offre. Encore le tribunal devra-t-il, au préalable, s'assurer que cette dernière est bien satisfactoire pour le créancier"(P. Wéry, Droit des Obligations, volume 1, Précis de la faculté de l'Université catholique de Louvain, Larcier 2010, spécialement n° 505).

13.- Le texte de l'article 1644 du Code civil ne constitue pas un obstacle à la solution proposée.

Il convient de se référer à cet égard à la solution admise par Votre Cour à propos de l'article 1142 du Code civil.

Cette disposition prévoit que : "Toute obligation de faire ou de ne pas faire se résout en dommages et intérêts, en cas d'inexécution de la part du débiteur".

A première vue, cette disposition semble exclure l'exécution en nature de l'obligation puisqu'elle précise que l'inexécution se résout en dommages et intérêts.

Votre Cour a cependant admis que : "L'exécution ne nature constitue le mode normal d'exécution forcée tant des obligations de faire que celle de ne pas faire; ce n'est que lorsque cette exécution en nature n'est pas ou n'est plus possible que l'exécution par équivalent s'impose" (Cass. 14 avril 1994, Pas. 1994, I, 370).

Il s'agit d'une excellente application des principes qui gouvernent l'exécution en nature (Voir l'examen de jurisprudence du soussigné, RCJB, 1986, p. 194, n° 88)

14.- Dans le même sens, rien ne s'oppose à admettre également la possibilité d'exécuter en nature l'obligation de garantie qui incombe au vendeur en vertu des articles 1603,1625, 1641 et suivants du Code civil nonobstant les termes de l'article 1644 du Code civil.

Dès lors, le demandeur est en droit de se prévaloir d'une demande d'exécution en nature des travaux litigieux, l'arrêt de la précité de Votre Cour du 14 avril 1994 prenant le pas sur celui du 21 novembre 1974.

15.- Les deux autres branches n'appellent pas de développement particulier.

La deuxième branche est présentée dans le prolongement de la première.

En effet, l'arrêt est critiquable dès lors qu'il rejette l'offre d'exécution en nature de l'obligation de garantie du vendeur sans constater qu'une telle exécution en nature est impossible.

16.- Enfin, et en tout état de cause, l'arrêt ne pouvait faire droit aux actions rédhibitoires des défendeurs sub 2 à 5 et à l'action estimatoire des défenderesses sub 1 et 6 à 8, sans répondre aux conclusions du demandeur qui soutenait que l'exercice de ces droits par les défenderesses était en l'espèce constitutif d'abus de droit.

Cette critique est proposée par la troisième branche du moyen.

DEUXIEME MOYEN DE CASSATION

Dispositions légales dont la violation est invoquée

Articles 1603, 1625, 1641, 1643, 1644 et 1645 du Code civil

Partie critiquée de la décision attaquée

Les arrêts attaqués du 31 mars 2014 et 12 janvier 2015 qui admettent que les défendeurs sub 2 à 5 conservent le droit d'opter pour l'action rédhibitoire de l'article 1644 du Code civil, nonobstant le fait qu'ils ont grevé les immeubles litigieux d'hypothèques au profit de leurs organismes bancaires et en conséquence font droit à l'action rédhibitoire des défendeurs sub 2 à 5 et leur octroient les montants précisés au dispositif de l'arrêt du 12 janvier 2015 par les motifs que :

"(le demandeur) soutient que lorsque l'acheteur a grevé la chose de droits réels au profit d'un tiers, l'action rédhibitoire ne peut être accordée qu'après que la chose ait été dégrevée des charges constituées sur elle.

Il allègue à tort que les (défendeurs) ont de manière implicite renoncé à leur demande de restitution en exerçant l'action contractuelle du vendeur à l'encontre de l'architecte dans la mesure où la responsabilité contractuelle de ce dernier n'est invoquée qu'à titre subsidiaire.

La jurisprudence vantée par les(défendeurs) n'est pas pertinente dans la mesure où elle concerne des litiges relatifs à une annulation de la vente étrangers à la problématique de l'action rédhibitoire.

Cela étant il convient d'examiner la justification d'une telle limitation du choix de l'acheteur par rapport à la situation d'une demande de résolution qui produit ses effets ex tunc.

Dans cette première hypothèse, le tiers se voit imposer les conséquences de la résolution de la convention.

Toutefois dans l'hypothèse où il est donné à l'acquéreur le choix entre la résolution ou l'estimation de la remise en état, cette dernière solution doit être privilégiée car elle respecte les droits des tiers.

La solution proposée par les (défendeurs) d'ordonner que la restitution du prix soit affectée au remboursement des créanciers hypothécaires n'est pas envisageable dans la mesure où ceux-ci ne sont pas à la cause et ne peuvent ainsi donner leur consentement sur un remboursement anticipé de leur créance.

Il convient par conséquent de réserver à statuer sur ce point afin de permettre aux (défendeurs) qui le suggèrent de prendre contact avec leurs organismes bancaires respectifs" (arrêt du 31 mars 2014, p. 14 et 15).

et par les motifs que :

"1. Quant à l'action rédhibitoire (des défendeurs sub 2 à 5)

L'article 1644 du Code civil prévoit que l'acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.

L'action rédhibitoire implique que les parties soient replacées dans le même état que si elles n'avaient pas contractées.

Dans l'hypothèse comme en l'espèce où le contrat a été exécuté, les restitutions résultant de l'anéantissement de la convention exigent que les parties soient remises dans l'état qui auraient été le leur si elles n'avaient pas exécuté le contrat dissous ce qui implique que le vendeur doit restituer le prix et l'acheteur la chose, objet de la vente.

L'appelant érige en principe absolu que l'acheteur se verrait privé de l'action rédhibitoire lorsqu'il a aliéné ou grevé la chose vendue.

L'article 1644 du Code civil ne prévoit pas cette exception à l'option.

Par ailleurs, il faut nuancer les références doctrinales mises en exergue par (le demandeur).

Si Henri De Page a écrit que « lorsque l'acheteur a grevé la chose de droits réels au profit d'un tiers on admet que l'action rédhibitoire ne peut être intentée qu'après que la chose aura été dégrevée des charges qui ont été constituées sur elle », il s'empresse d'ajouter qu'il se borne à rapporter l'opinion de plusieurs auteurs laquelle ne lui paraît pas à l'abri de discussion (H . De Page, Traité de droit civil belge, T.IV

n°184).

De même, Simon et De Grave dans leur examen de jurisprudence 1960 à 1975 évoquent la disparition de l'option lorsque l'acheteur a aliéné ou grevé la chose vendue ou lorsqu'il ne peut plus la rendre dans l'état où elle le lui a été vendue .Ils donnent comme exemples des hypothèses où il existe une impossibilité de restitution de la chose dans l'état où elle avait été acquise ou lorsque celle-ci avait fait l'objet d'une utilisation qui avait contribué à sa dépréciation (Simont et De Grave, Examen de jurisprudence 1960 à 1975 in R.C.J.B. 1976 p.419).

Cet examen de jurisprudence cite le RPDB et Limpens qui fait lui-même référence à l'enseignement de Baudry Lacantinerie qui relève que l'acheteur n'a pas le droit d'opter lorsqu'il a aliéné la chose.

Dans l'hypothèse où l'acheteur a grevé le bien de droits réels avant la découverte du vice rédhibitoire, cet auteur estime toutefois peu concluant le rejet de l'action rédhibitoire motivé par le fait que c'est un acte volontaire du constituant qui prive les tiers des droits qu'il leur a lui-même concédés. (Baudry- Lacantinerie & L. Saignat, Traité Théorique et pratique de droit civil Librairie de la société du recueil J.-B .Sirey et du journal du Palais 1908 T. 19 p. 451).

Si la privation de l'option est justifiée par l'intérêt des tiers, les intimés produisent la preuve que leurs organismes bancaires acceptent un remboursement anticipé des crédits hypothécaires et qu'ils lèveront les hypothèques à la condition que le solde des crédits majoré des indemnités de réemploi leur soit remboursé.

Il est exact que le vendeur est en droit de se voir restituer un bien non grevé de droits réels tel qu'il fut transmis aux acquéreurs.

Ceux-ci ont en effet l'obligation de restituer une chose dont la valeur équivaut à celle qu'ils ont reçu à charge pour eux si cette valeur est moindre de payer une indemnité pour la moins-value.

Or, la restitution peut être accompagnée de dommages et intérêts complétant ou corrigeant le résultat des restitutions.

Si effectivement à la date du 19 juin 2014, le solde restant dû aux organismes prêteurs par (les défendeurs sub 2, 4, 5)est supérieur au prix d'acquisition, le remboursement des frais et les dommages et intérêts tels que visés ci-après permettront, compte tenu de l'importance des soldes respectifs, de désintéresser le créancier hypothécaire de sorte que le bien sera restitué dans son pristin état et que les droits du vendeur seront pas conséquent saufs.

En tout état de cause, les (défendeurs sub 2 à 5) ont déclaré être prêts pour autant que de besoin à verser le différentiel entre le solde restant dû et le prix d'acquisition.

(le demandeur) estime que les biens doivent être libres d'hypothèques avant la résolution de la vente.

Cette analyse n'est pas pertinente dans la mesure où l'obligation de restitution naît d'un nouveau rapport contractuel entre les parties après la résolution de la vente et ne saurait dès lors faire obstacle à celle-ci.

Il s'ensuit que c'est à bon droit que le premier juge a prononcé la résolution de la vente intervenue entre (les défendeurs sub 2 à 5) et (le demandeur) aux torts de ce dernier. (...)" (arrêt du 12 janvier 2015, p. 5 et 6).

Griefs

Première branche

En vertu de l'article 1644 du Code civil, l'acheteur dispose dans le cas des articles 1641 et 1643 du choix entre rendre la chose et se faire restituer le prix (action rédhibitoire), ou garder la chose et se faire rendre une partie du prix, telle qu'elle sera arbitrée par experts (action estimatoire).

Toutefois, l'exercice de l'action rédhibitoire suppose que l'acheteur soit en mesure de restituer la chose dans l'état dans lequel elle se trouvait au moment de la vente, et libre de toutes charges.

Lorsque l'acheteur a grevé la chose de droits réels au profit d'un tiers, l'action rédhibitoire ne peut être accordée qu'après que la chose a été dégrevée des charges qui ont été constituées sur elle.

Le dégrèvement des charges doit être préalable à l'exercice de l'option prévue par l'article 1644 du Code civil.

Il ressort des motifs des arrêts attaqués visés ci-dessus que les biens litigieux appartenant aux défendeurs sub 2 à 5 étaient grevés d'hypothèques au profit de leurs organismes bancaires.

Ils décident cependant que cette situation ne prive pas les défendeurs sub 2 à 5 du droit d'exercer l'action rédhibitoire.

Ce faisant, la cour d'appel a violé l'article 1644 du Code civil, ainsi que les autres dispositions visées au moyen en admettant le choix opéré par les défendeurs sub 2 à 5 d'exercer l'action rédhibitoire alors que suivant les constatations de ces arrêts, ceux-ci n'étaient pas en mesure de restituer les biens immobiliers litigieux libres de toutes charges, ce résultat ne pouvant être obtenu préalablement à l'exercice de l'action rédhibitoire.

La décision n'est pas légalement justifiée (violation de toutes les dispositions visées au moyen, et particulièrement l'article 1644 du Code civil)

Deuxième branche

En vertu de l'article 1644 du Code civil, l'acheteur dispose dans le cas des articles 1641 et 1643 du choix entre rendre la chose et se faire restituer le prix (action rédhibitoire), ou garder la chose et se faire rendre une partie du prix, telle qu'elle sera arbitrée par experts (action estimatoire).

Toutefois, l'exercice de l'action rédhibitoire suppose que l'acheteur soit en mesure de restituer la chose dans l'état dans lequel elle se trouvait au moment de la vente, et libre de toutes charges.

Par les arrêts critiqués, la Cour d'appel a décidé que les défendeurs sub 2 à 5 conservaient la faculté d'opter pour l'action rédhibitoire de l'article 1644 du Code civil.

Après avoir rappelé les principes applicables, l'arrêt du 12 janvier 2015

(p. 6) constate que "si effectivement à la date du 19 juin 2014, le solde restant dû aux organismes prêteurs par (les défendeurs sub 2, 4, 5)est supérieur au prix d'acquisition, le remboursement des frais et les dommages et intérêts tels que visés ci-après permettront, compte tenu de l'importance des soldes respectifs, de désintéresser le créancier hypothécaire de sorte que le bien sera restitué dans son pristin état et que les droits du vendeur seront pas conséquent saufs,

En tout état de cause, les (défendeurs sub 2 à 5) ont déclaré être prêts pour autant que de besoin à verser le différentiel entre le solde restant dû et le prix d'acquisition".

L'arrêt décide dès lors que "c'est à bon droit que le premier juge a prononcé la résolution de la vente intervenue entre les (défendeurs sub 2 à 5 et le demandeur aux torts de ce dernier" (arrêt du 12 janvier 2015, p. 6).

Par ces motifs, l'arrêt ne constate pas avec certitude qu'à la suite de la résolution résultant de l'exercice de l'action rédhibitoire organisée par l'article 1644 du Code civil, les défendeurs sub 2 à 5 seront en mesure de restituer les biens litigieux libres de toute charge, tels qu'ils l'étaient au moment de la vente.

Le motif de l'arrêt repose en effet sur une hypothèse non vérifiée, à savoir l'importance du solde qui restera dû par les défendeurs sub 2 à 5 aux organismes prêteurs au 19 juin 2014, et sur une simple déclaration des défendeurs sub 2 à 5 indiquant qu'ils sont prêts pour autant que de besoin à verser le différentiel entre le solde restant dû et le prix d'acquisition.

L'arrêt ne justifie dès lors pas légalement sa décision de faire droit à l'action rédhibitoire menée par les défendeurs sub 2 à 5 et viole les articles visés au moyen et spécialement l'article 1644 du Code civil.

TROISIEME MOYEN DE CASSATION

Dispositions légales dont la violation est invoquée

- article 1138, 2°, du Code judiciaire;

- principe dispositif en vertu duquel le juge ne peut élever une contestation dont l'accord des parties, non contraire à une disposition d'ordre public exclut l'existence;

- articles 774, alinéa 2, et 1042 du Code judiciaire;

- principe général du droit relatif au respect des droits de la défense;

- principe général du droit dit principe dispositif.

-articles 1603, 1625, 1641, 1643, 1644 et 1645 du Code civil

Partie critiquée de la décision attaquée

L'arrêt du 12 janvier 2015 qui rejette la demande reconventionnelle formée par le demandeur qui tendait à obtenir la condamnation des défendeurs sub 2 à 5 au paiement d'une somme de 750 euros par mois d'occupation depuis l'entrée dans les lieux, par les motifs que :

"4. Quant à la demande reconventionnelle (du demandeur)

(le demandeur) réclame aux (défendeurs sub 2 à 5) le paiement d'une somme de 750 euros par mois d'occupation depuis l'entrée dans les lieux.

Il vante que (les défendeurs sub 2 à 5) ne pouvant restituer la jouissance des bâtiments, elles en doivent une juste compensation.

Cette demande est contestée par (les défendeurs sub 2 à 5 ) qui mettent en avant la circonstance que la jouissance des appartements a été considérablement perturbée par les vices affectant ces derniers.

L'acheteur doit restituer la valeur de la chose vendue au moment où il l'a reçue de sorte que l'obligation de restitution, sauf moins-value de la chose ou faute de l'acheteur, lesquelles ne sont pas alléguées, ne comprend pas la jouissance de la chose vendue (J. Boeck, Les restitutions après annulation ou résolution de la vente in La vente Développements récents et questions spéciales, Larcier 2013, p. 308).

Il s'ensuit que la demande (du demandeur) est non fondée (...)" (arrêt du 12 janvier 2015, p. 14 et 15).

Griefs

En vertu du principe dispositif, il appartient aux parties de fixer les

limites du litige qui les oppose en sorte que le juge ne peut élever une

contestation, en droit ou en fait, dont l'accord des parties, non contraire à une

disposition d'ordre public, exclut l'existence.

En l'espèce, il ressort de l'arrêt 12 janvier 2015 que le demandeur formulait une demande reconventionnelle à l'encontre des défendeurs sub 2 à 5 tendant au paiement par ceux-ci d'une indemnité de jouissance des biens litigieux, à concurrence de 750 euros par mois (voir motifs critiqués de l'arrêt du 12 janvier 2015 p. 14 et 15).

Cette demande était formulée comme suit "Si par impossible , la Cour faisait droit à l'action rédhibitoire, sa décision impliquerait la restitution des prestations réciproques des parties, et ce depuis leurs conventions.

Les parties intimées ne pouvant restituer la jouissance des bâtiments elles en doivent une juste compensation.

Elles évaluent la valeur locative à 750 euros par logement (p. 38 des conclusions d'appel).

(...)

Ensuite, le concluant introduit une demande reconventionnelle tendant à la condamnation de chacune des parties intimées sub 2 à 5 à lui payer la somme de 750 euros par mois d'occupation, (...)" (Secondes conclusions additionnelles et de synthèse d'appel du demandeur, déposées le 14 novembre 2013 dans le cadre de la mise en état de l'affaire ayant précédé l'arrêt du 31 mars 2014, p. 27 et 28).

Dans leurs "SECONDES CONCLUSIONS APRES REOUVERTURE DES DEBATS SOUS LA FORME DE CONCLUSIONS DE SYNTHESE" (p. 69), les défendeurs sub 2 à 5 ne contestaient pas le principe du droit pour le demandeur de réclamer une indemnité de jouissance dans le cadre des restitutions à opérer dans l'hypothèse où l'action rédhibitoire serait accueillie.

Ils soutenaient à cet égard que "La demande reconventionnelle est contestée. La jouissance des appartements a été considérablement perturbée par les nombreux vices dont les appartements sont affectés. Les concluants subissent ces habitations depuis qu'ils ont découverts les vices. Ils n'en éprouvent aucune jouissance. S'ils avaient pu quitter les appartements -ce dont ils ont été empêchés par des motifs financiers, ils auraient déménagé. (le demandeur) ne peut donc prétendre à une compensation destinée à restituer la jouissance inexistante".

Ce faisant, les défendeurs ne contestaient pas le principe du droit pour le demandeur de réclamer une indemnité de jouissance dans le cadre des restitutions à opérer dans le cadre de leurs actions rédhibitoires. Ils se limitaient à soutenir que, n'ayant en l'espèce pas bénéficié de la jouissance de leurs biens en raison des vices dont ils étaient affectés, il ne pouvait en être tenu compte dans le décompte à établir entre les parties.

L'arrêt qui rejette la demande pour d'autres motifs que ceux qui étaient invoqués par les défendeurs sub 2 à 5 viole partant l' article 1138, 2°, du Code judiciaire et le principe dispositif, en élevant une contestation dont l'accord des parties, non contraire à une disposition d'ordre public, excluait l'existence.

En outre, à défaut d'avoir donné aux parties et en particulier au demandeur l'occasion de discuter de l'étendue exacte de l'obligation de restitution imposée à l'acheteur dans le cadre de l'action rédhibitoire, l'arrêt attaqué viole le principe général imposant le respect des droits de la défense et, pour autant que de besoin, les articles 774, alinéa 2, et 1042 du Code judiciaire.

Par voie de conséquence, il ne justifie pas légalement sa décision sur l'action en garantie des vices cachés exercée par les défendeurs sub 2 à 5, et viole les articles 1603, 1625, 1641, 1643, 1644 et 1645 du Code civil.

QUATRIEME MOYEN DE CASSATION

Dispositions légales dont la violation est invoquée

- articles 1134, 1135, 1142, 1147, 1149, 1150 et 1151 du Code civil;

- règles légales applicables en matière de preuve et spécialement les articles 1341, 1347 et 1348 du Code civil;

- article 4 alinéa 1er de la loi du 20 février 1939 sur la protection du titre et de la profession d'architecte;

- articles 1er et 21 du Règlement de déontologie établi par le Conseil national de l'Ordre des architectes et approuvé par Arrêté royal du 18 avril 1985.

Partie critiqué de la décision attaquée

L'arrêt du 31 mars 2014 qui dans ses motifs décide que l'action en garantie dirigée par le demandeur contre le défendeur sub 9 est non fondée, et l'arrêt du 12 janvier 2015 qui réformant le jugement entrepris et évoquant dit que les demandes incidentes et en garantie à l'égard du défendeur sub 9 sont non fondées,

par les motifs que :

" C. Quant à la demande en garantie (du demandeur)à l'encontre (du défendeur sub 9)

(le demandeur )sollicite la garantie de l'architecte sur la base de la garantie décennale.

L'action en responsabilité décennale appartient au propriétaire qui a contracté avec l' architecte.

Elle passe de plein droit du vendeur à l'acquéreur de l'immeuble.

Toutefois, lorsque l'acquéreur ne fonde pas son action sur la base de l'article 1792 du Code civil et agit contre le vendeur sur pied des articles 1641 et suivants du Code civil comme c'est le cas, le vendeur peut se retourner contre l'architecte et l'entrepreneur, son action conservant un intérêt.

(le demandeur) fait valoir que l'architecte a souscrit une mission complète d'exécution et de contrôle et qu'il doit assumer la responsabilité des travaux en ce compris ceux exécutés par le maître de l'ouvrage.

Il produit une convention d'architecture du 15 novembre 2006 qui précise que le maître de l'ouvrage charge l'architecte de la mission complète d'architecture telle que définie à l'article 4 de la loi du 20 février 1939.

(le défendeur sub 9) a précisé à Madame F. que son intervention se serait limitée à obtenir la régularisation de la situation existante déjà transformée mais qu'il n'y a pas eu de suivi de chantier.

La mission de l' architecte est présumée complète c'est-à-dire qu'elle comprend l'établissement des plans et le contrôle des travaux.

Cette présomption est réfragable et peut être renversée par des présomptions en sens contraire.

En l'espèce, l'expert judiciaire a considéré que l'architecte n'intervenait pas comme un architecte chargé d'une mission complète confiée par le maître de l'ouvrage.

En cours d'expertise, (le défendeur sub 9) a déclaré qu'il avait établi le relevé de la situation existante et était intervenu pour réaliser les plans et rédiger les documents utiles à l'obtention d'un permis. Lorsqu'il reprend la mission confiée antérieurement à l'architecte J., l'état des travaux est déjà bien avancé et il ne suivra pas le chantier.

Monsieur J., architecte consulté précédemment par (le demandeur) "a précisé que le 22 novembre 2005, l'historique des demandes de permis d'urbanisme en soulignant que le problème rencontré réside dans le fait que les travaux ont débuté sans attendre le permis accepté et que les travaux réalisés présentent des écarts flagrants par rapport aux plans établis, (pièce III.1 du dossier des intimés).

Le contrat d'architecture est signé après l'obtention du permis d'urbanisme et la vente des appartements a été confiée à l'agence Century 21 le 27 octobre 2006, cette agence signalant que la visite des appartements a débuté peu après l'entrée du mandat (pièce III, 9 du dossier des intimés).

Le contrat d'architecture ne reprend pas le montant du budget et seuls des honoraires forfaitaires sont fixés à la somme de 6.000 euros.(point 9.1 du contrat)

II s'ensuit que (le défendeur sub 9) n'était pas chargé d'une mission complète et que celle-ci se limitait à l'établissement de plans en vue de l' obtention du permis.

II n'est pas contesté que l'architecte n'est pas le concepteur des cloisons ni n'est à l'origine du choix des matériaux.

Sa responsabilité ne peut être mise en cause concernant les problèmes liés à l'isolation thermique et acoustique.

Si l'attitude de (défendeur sub 9) qui intervient à postériori sur un chantier aux fins de régulariser une situation existante n'est pas exempte de reproches, les fautes éventuelles commises ne sont pas à l'origine des désordres encourus par les acquéreurs et qui donnent lieu à l'action en garantie.

Il est vain de reprocher à l'architecte une défaillance dans ses devoirs de contrôle et de conseil alors que les conditions de son intervention ne lui permettaient plus de les exercer.

L'expert judiciaire relève à ce propos que « vu l'état d'avancement des travaux lorsque (le défendeur sub 9) intervient, (le demandeur) n'avait vraisemblablement « que faire » d'un contrôle d'exécution ; tout était déjà trop avancé (rapport d'expertise, conclusions p 8).

Il s'ensuit que la demande en garantie est non fondée.

Pour le surplus, il n'y a pas lieu d'examiner la demande formée par les intimés à l'encontre de l'architecte dans la mesure où celle-ci est formulée à titre subsidiaire par -rapport aux actions en annulation et en dommages et intérêts pour dol et aux actions rédhibitoires et estimatoires introduites contre le vendeur.

(...)" (arrêt du 31 mars 2014, p. 16 à 18).

Griefs

Première branche

En vertu de l'article 1341 du Code civil :"Il doit être passé acte devant notaire ou sous signature privée, de toutes choses excédant une somme ou valeur de 375 EUR, même pour dépôts volontaires; et il n'est reçu aucune preuve par témoins contre et outre le contenu aux actes, ni sur ce qui serait allégué avoir été dit avant, lors ou depuis les actes, encore qu'il s'agisse d'une somme ou valeur moindre de 375 EUR. (...)".

Cette disposition pose le principe de la prééminence de la preuve écrite.

Elle comporte deux règles techniques essentielles :

- une chose ne peut être prouvée que par écrit lorsque son objet excède la somme ou la valeur de 375 euros;

- on ne peut prouver que par écrit outre ou contre un écrit relatant une obligation même d'une somme ou d'une valeur inférieur à 375 euros.

En vertu de l'article 1347 du Code civil, les règles précitées reçoivent exception lorsqu'il existe un commencement de preuve par écrit. Elles reçoivent exception également toutes les fois qu'il n'a pas été possible au créancier de se procurer une preuve littérale de l'obligation qui a été contractée envers lui (article 1348 du Code civil).

L'arrêt attaqué du 31 mars 2014 constate que le demandeur "produit une convention d'architecture du 15 novembre 2006 qui précise que le maître de l'ouvrage charge l'architecte de la mission complète d'architecture telle que définie à l'article 4 de la loi du 20 février 1939" (arrêt attaqué p. 16).

Il relève par ailleurs que le contrat d'architecture ne reprend pas le montant du budget et seuls des honoraires forfaitaires sont fixés à la somme de 6.000 euros.

Il résulte dès lors des constatations de l'arrêt que, s'agissant d'un contrat portant sur un montant supérieur à 375 euros, la preuve de celui-ci ne pouvait être rapportée que par écrit et que le demandeur établissait par écrit que le défendeur sub 9 était chargé d'une mission complète telle que définie à l'article 4 de la loi du 20 février 1939, à savoir une mission impliquant "l'établissement des plans et le contrôle de l'exécution des travaux".

Pour exclure toute responsabilité du défendeur sub 9 dans le cadre de la mission complète qui lui était confiée par contrat, la cour d'appel a admis que le défendeur sub 9 établisse par présomption que contrairement aux dispositions du contrat écrit produit par le demandeur, il n'était pas chargé d'une mission complète. L'arrêt décide ensuite que sa mission se limitait à l'établissement de plans en vue de l'obtention du permis.

L'arrêt apprécie en conséquence la responsabilité du défendeur sub 9 par rapport à cette seule mission limitée et décide que dans ce cadre la responsabilité de celui-ci n'est pas engagée.

Ce faisant, l'arrêt décharge illégalement le défendeur sub 9 de toute responsabilité, puisqu'il l'apprécie dans le cadre de cette mission limite après avoir illégalement autorisé celui-ci à établir que sa mission n'était pas une mission complète mais une mission limitée contre le contenu du contrat écrit produit par le demandeur qui établissait que la mission confiée à l'architecte était une mission complète.

L'arrêt viole ce faisant les règles légales en matière de preuve, et spécialement :

- l'article 1341 du Code civil dont il résulte qu'il "n'est reçu aucune preuve par témoins contre et outre le contenu aux actes, ni sur ce qui serait allégué avoir été dit avant, lors ou depuis les actes, encore qu'il s'agisse d'une somme ou valeur moindre de 375 EUR" puisqu'il écarte l'écrit produit par le demandeur établissant l'existence d'un contrat confiant au défendeur sub 9 une mission complète;

- les articles 1347 et 1348 du Code civil, dès lors qu'il admet que le défendeur sub 9 puisse établir par présomption qu'il n'était pas chargé d'une mission complète telle que définie dans le contrat produit par le demandeur, sans constater l'existence d'un commencement de preuve par écrit, ou de l'un des cas visés par l'article 1348 du Code civil permettant qu'il soit fait exception à la règle de la prééminence de la preuve écrite énoncée par l'article 1341 du Code civil.

Il viole en outre :

- les articles 1134 et 1135 du Code civil en violant la force obligatoire du contrat des parties qui confiait au défendeur sub 9 une mission complète;

- et par voie de conséquence les règles applicables à la responsabilité contractuelle puisqu'il exclut illégalement toute responsabilité dans le chef du défendeur sub 9 fondée sur une mission complète (violation des articles 1147, 1149, 1150 et 1151 du Code civil, et l'article 4, alinéa 1er, de la loi du 20 février 1939 sur la protection du titre et de la profession d'architecte ).

Deuxième branche

Pour exclure toute responsabilité contractuelle d'une partie à un contrat ayant commis une faute dans l'exécution de celui-ci, le juge du fond peut constater que cette faute est sans lien de causalité avec le dommage dont se plaint la victime.

Si le juge du fond apprécie en fait l'existence ou l'inexistence du lien causal entre une faute et un dommage, il appartient cependant à la Cour de vérifier si, des faits qu'il a constatés il a légalement déduit l'absence de relation causale entre la faute et le dommage.

En l'espèce, l'arrêt constate que "Si l'attitude (du défendeur sub 9) qui intervient à posteriori sur un chantier aux fins de régulariser une situation existante n'est pas exempte de reproches, les fautes éventuelles commises ne sont pas à l'origine des désordres encourus par les acquéreurs et qui donnent lieu à l'action en garantie" (arrêt du 31 mars 2014, p. 17).

Ce faisant, sans écarter l'existence de fautes dans le chef du défendeur sub 9, le juge du fond le décharge néanmoins de toute responsabilité en excluant un lien de causalité entre les fautes qui pourraient lui être reprochées et le dommage.

Dans la mesure où la Cour d'appel ne précise pas les fautes qu'elle retient pour apprécier ensuite si un lien de causalité existe entre ces fautes et le dommage, l'arrêt n'est pas légalement justifié.

En effet, pour exclure tout lien de causalité entre la faute et le dommage, le juge du fond doit constater que le dommage tel qu'il s'est produit concrètement se serait également réalisé avec certitude même si la faute n'avait pas été commise.

A cette fin, le juge du fond doit déterminer avec précision quelle est la faute ou le fait générateur pris en considération pour examiner ensuite si un lien de causalité entre cette faute précise et le dommage existe ou peut être exclu.

En l'espèce, l'arrêt énonce que "les fautes éventuelles commises ne sont pas à l'origine des désordres encourus par les acquéreurs et qui donnent lieu à l'action en garantie", sans préciser les fautes qu'il retient.

A défaut de préciser les fautes retenues à charge du défendeur sub 9, l'arrêt ne constate pas légalement l'absence de lien de causalité entre ces fautes et le dommage.

Il n'est dès lors pas légalement justifié, et viole les articles 1147, 1149, 1150 et 1151 du Code civil, applicables en matière de responsabilité contractuelle, ainsi que l'article 4, alinéa 1er, de la loi du 20 février 1939 sur la protection du titre et de la profession d'architecte.

A tout le moins, le motif de l'arrêt relatif à l'absence de lien de causalité ne permet pas à la Cour de cassation d'exercer son contrôle quant à l'absence de lien de causalité excluant la responsabilité du défendeur sub 9, dès lors qu'elle n'est pas en mesure de vérifier la légalité de l'appréciation du juge du fond puisque l'arrêt ne précise pas les fautes qu'il retient.

L'arrêt n'est dès lors pas régulièrement motivé, et viole l'article 149 de la Constitution.

Troisième branche

Aux termes de l'article 21 du Règlement de déontologie visé au moyen, l'architecte ne peut accepter la mission d'élaborer un projet d'exécution sans être chargé simultanément du contrôle de l'exécution des travaux, sauf s'il a l'assurance qu'un autre architecte, inscrit à un tableau ou sur une liste des stagiaires, est chargé du contrôle.

L'article 4, alinéa 1er, de la loi du 20 février 1939 prévoit également l'obligation de recourir au concours d'un architecte pour l'établissement des plans et le contrôle de l'exécution des travaux pour lesquels une autorisation de bâtir est imposée.

L'architecte qui accepte d'intervenir uniquement pour établir le relevé de la situation existante et intervenir pour réaliser les plans et rédiger les documents utiles à l'obtention d'un permis sans procéder à aucun contrôle du suivi du chantier et de l'exécution des travaux, viole les obligations légale et déontologique visées ci-avant et engage sa responsabilité contractuelle à l'égard de son cocontractant.

L'arrêt retient que "le défendeur sub 9 n'était pas chargé d'une mission complète et (que) celle-ci se limitait à l'établissement de plans en vue de l'obtention du permis" et décharge en conséquence le défendeur sub 9 de toute responsabilité découlant d'une mission complète.

L'arrêt exclut illégalement ce faisant la responsabilité du défendeur sub 9, et viole les articles 1147, 1149, 1150 et 1151 du Code civil, l'article 4, alinéa 1er, de la loi du 20 février 1939 sur la protection du titre et de la profession d'architecte, et l'article 21 du Règlement de déontologie établi par le conseil national de l'Ordre des architectes et approuvé par l'arrêté royal du 18 avril 1985, et 1er dudit arrêté royal.

PAR CES CONSIDERATIONS,

L'avocat à la Cour de cassation soussigné conclut qu'il vous plaise, Mesdames, Messieurs, casser les arrêts attaqués, ordonner que mention en soit faite en marge des arrêts attaqués, renvoyer l'affaire devant une autre Cour d'appel et statuer comme de droit sur les dépens.

Bruxelles, le 1er juin 2015

Pour Pierre Van Ommeslaghe

Absent à la signature

Isabelle Heenen

Avocat à la Cour de cassation

Document PDF ECLI:BE:CASS:2017:ARR.20170323.2