Court dismisses appeal regarding landlord's right to terminate lease for personal use and grace period rules.

N° C.16.0180.F

M. A.,

demandeur en cassation,

représenté par Maître Caroline De Baets, avocat à la Cour de cassation, dont le cabinet est établi à Bruxelles, avenue Louise, 149, où il est fait élection de domicile,

contre

C. F., avocat, agissant en qualité d'administrateur provisoire des biens et de la personne de M.-T. D.,

défenderesse en cassation,

représentée par Maître Michèle Grégoire, avocat à la Cour de cassation, dont le cabinet est établi à Bruxelles, rue de la Régence, 4, où il est fait élection de domicile.

I. La procédure devant la Cour

Le pourvoi en cassation est dirigé contre le jugement rendu le 13 novembre 2015 par le tribunal de première instance de Liège, statuant en degré d'appel.

Le conseiller Michel Lemal a fait rapport.

L'avocat général Philippe de Koster a conclu.

II. Le moyen de cassation

Dans la requête en cassation, jointe au présent arrêt en copie certifiée conforme, le demandeur présente un moyen.

III. La décision de la Cour

Sur le moyen :

Quant à la première branche :

L'article 3, § 2, alinéa 1er, de la loi du 20 février 1991 concernant les règles particulières aux baux relatifs à la résidence principale du preneur permet au bailleur de mettre fin au bail, à tout moment, en donnant congé six mois à l'avance, s'il a l'intention d'occuper le bien personnellement et effectivement ou de le faire occuper de la même manière par les personnes désignées par cette disposition légale.

L'article 3, § 2, alinéa 3, de cette loi dispose que les lieux doivent être occupés dans l'année qui suit l'expiration du préavis donné par le bailleur ou, en cas de prorogation, la restitution des lieux par le preneur.

En vertu de l'article 1244, alinéa 2, du Code civil, le juge peut, dans les conditions prévues par cette disposition, accorder au débiteur des délais modérés pour le paiement et faire surseoir aux poursuites.

Il suit de cette disposition que, lorsqu'un congé a été régulièrement donné par le bailleur, le délai de grâce accordé pour la restitution des lieux a pour seul effet de faire surseoir à l'expulsion du preneur et n'entraîne aucune prorogation du bail.

Il s'ensuit que, lorsque, après avoir validé le congé pour occupation personnelle donné par le bailleur, le juge accorde au preneur un délai de grâce pour la restitution des lieux, ce délai de grâce fût-il accordé en réparation d'un abus de droit commis par le bailleur, le délai d'une année dans lequel les lieux doivent être occupés prend cours à l'expiration du préavis donné par le bailleur et non lors de la restitution des lieux.

Le moyen, qui, en cette branche, repose tout entier sur le soutènement contraire, manque en droit.

Quant à la seconde branche :

Aux termes de l'article 3, § 2, alinéa 4, de la loi du 20 février 1991, lorsque le bailleur, sans justifier d'une circonstance exceptionnelle, ne réalise pas l'occupation dans les conditions ou les délais prévus, le preneur a droit à une indemnité équivalente à dix-huit mois de loyer.

Le juge du fond apprécie souverainement si les circonstances invoquées par le bailleur constituent des circonstances exceptionnelles.

Le jugement attaqué constate que, « par un jugement rendu le 16 décembre 2011, le [juge de paix] a validé le congé pour occupation personnelle au 28 février 2011 » et qu'« après avoir décidé que la demande de prorogation pour circonstances exceptionnelles n'était pas recevable » « pour ne pas avoir été introduite au plus tard un mois avant la fin du bail », « il a aussi considéré que le congé a été donné de manière fautive », « le bailleur s'étant rendu coupable d'un abus de droit », « et a, à titre de réparation de cette faute, autorisé la locataire à résider dans les lieux loués jusqu'au 31 mai 2012, à titre de terme de grâce ».

Le jugement attaqué considère, sans être critiqué, que « les circonstances exceptionnelles dont peut faire état le bailleur doivent être indépendantes de sa volonté (ou de celles des tiers bénéficiaires) et imprévisibles au moment où le congé est donné ».

Il considère que « le terme de grâce octroyé à [la locataire] a été accordé en réparation de l'abus de droit dans la manière dont [le demandeur] a donné le congé » et, par une appréciation en fait, que, « n'étant pas indépendante de la volonté [du demandeur] et étant prévisible au moment où le congé a été donné compte tenu de la manière dont il a été donné, ce terme de grâce n'est pas une circonstance exceptionnelle visée à l'article 3, § 2, alinéa 4, » de la loi du 20 février 1991.

Dans la mesure où il soutient que l'octroi d'un terme de grâce à la locataire ne peut être considéré comme prévisible et dépendant de la volonté du demandeur, le moyen, en cette branche, revient à critiquer cette appréciation en fait.

Pour le surplus, par ces considérations, le jugement attaqué ne méconnaît pas le caractère obligatoire et exécutoire du jugement du 16 décembre 2011 ni ne viole les articles 23 à 26, 28, 1397 et 1494 du Code judiciaire.

Le moyen, en cette branche, ne peut être accueilli.

Par ces motifs,

La Cour

Rejette le pourvoi ;

Condamne le demandeur aux dépens.

Les dépens taxés à la somme de mille deux cent vingt et un euros cinquante-quatre centimes envers la partie demanderesse.

Ainsi jugé par la Cour de cassation, première chambre, à Bruxelles, où siégeaient le président de section Albert Fettweis, président, le président de section Martine Regout, les conseillers Michel Lemal, Marie-Claire Ernotte et Sabine Geubel, et prononcé en audience publique du neuf mars deux mille dix-sept par le président de section Albert Fettweis, en présence de l'avocat général Philippe de Koster, avec l'assistance du greffier Fabienne Gobert.

F. Gobert S. Geubel M.-Cl. Ernotte

M. Lemal M. Regout A. Fettweis

Requête

POURVOI EN CASSATION

Pour : Monsieur M. A. ,

demandeur en cassation,

assisté et représenté par Maître Caroline DE BAETS, avocat à la Cour de cassation, dont le cabinet est établi à 1050 Bruxelles, avenue Louise, 149/20, où il est fait élection de domicile.

Contre : Maître C. F., avocat, en sa qualité d'administrateur provisoire des biens et de la personne de Madame M.-T. D.,

défenderesse en cassation.

À Messieurs les Premier Président et Présidents de la Cour de cassation, Mesdames et Messieurs les Conseillers composant la Cour de cassation,

Messieurs,

Mesdames,

Le demandeur en cassation a l'honneur de soumettre à votre censure le jugement rendu en degré d'appel par la 2ème chambre du tribunal de première instance de Liège, division de Liège, le 13 novembre 2015 (R.G. 15/558/A).

FAITS DE LA CAUSE ET ANTÉCÉDENTS DE LA PROCÉDURE

1. Le litige trouve son origine dans le congé de bail pour occupation familiale qui avait été notifié par le demandeur à la défenderesse, en sa qualité d'administrateur provisoire de la locataire.

Par jugement du 16 décembre 2011, le juge de paix avait validé le congé à la date du 28 février 2011. Il avait toutefois accordé à la locataire un terme de grâce jusqu'au 31 mai 2012, à titre de réparation de la manière jugée fautive dont le demandeur avait donné le congé.

2. Le 19 juin 2012, l'immeuble est frappé d'un incendie, à la suite duquel l'appartement est devenu inhabitable.

La défenderesse a restitué les clefs de l'appartement le 23 octobre 2012. Des travaux de réparation ont été effectués de novembre 2012 à mars 2013.

La sœur du demandeur n'est jamais rentrée dans les lieux. Après avoir habité à G. depuis janvier 2006, elle s'est installée à W. le 8 mai 2013. L'appartement a finalement été donné en location à un tiers.

3. La défenderesse a ensuite assigné le demandeur en justice. Elle sollicitait sa condamnation au paiement d'une indemnité équivalente à 18 mois de loyer, soit 5.400 euro , pour ne pas avoir occupé les lieux dans l'année suivant l'expiration du préavis, comme le prescrit l'article 3, §2 de la loi du 20 février 1991.

Par demande reconventionnelle, le demandeur a sollicité la condamnation de la défenderesse à une indemnité de 1.000 euro pour procédure téméraire et vexatoire.

Par jugement du 19 décembre 2014, le juge de paix a fait droit à la demande de la défenderesse et rejeté la demande du demandeur. Après avoir fixé le départ du délai d'un an à la date de la restitution des clefs le 23 octobre 2012 et dit que la réalisation de travaux suite à l'incendie entre novembre 2012 et mars 2013 pourrait constituer une circonstance exceptionnelle, le juge constate que la sœur du demandeur avait, le 8 mai 2013, déménagé ailleurs que dans l'appartement en question et en déduit que la condition d'occupation dans le délai déterminé n'était pas remplie. Le demandeur a été condamné à payer une indemnité de 5.400 euro .

4. Le demandeur a interjeté appel de cette décision.

Par jugement du 13 novembre 2015, le tribunal de première instance de Liège a rejeté cet appel et confirmé le premier jugement mais sur la base d'autres motifs. Le tribunal a déterminé le point de départ du délai d'un an pour occupation personnelle ou familiale à la date du préavis validé au 28 février 2011 et considéré que le délai de grâce accordé à la locataire jusqu'au 31 mai 2012 ne constituait pas une circonstance exceptionnelle.

5. Le demandeur invoque le moyen de cassation suivant contre ce jugement.

MOYEN UNIQUE DE CASSATION

Dispositions légales violées

 les articles 3, spécialement §2, alinéas 3 et 4, et 11 de la loi du 20 février 1991 concernant les règles particulières aux baux relatifs à la résidence principale du preneur (Livre III, Titre VIII, Chapitre II, Section 2 du Code civil) ;

 l'article 1244, spécialement alinéa 2, du Code civil ;

 les articles 23, 24, 25, 26, 28, 1397 et 1494 du Code judiciaire (les articles 23 et 1397 avant leur modification par la loi du 19 octobre 2015).

Décision et motifs attaqués

Le jugement attaqué rejette l'appel du demandeur et, confirmant le premier jugement, condamne le demandeur à payer à la défenderesse une indemnité équivalente à 18 mois de loyer, soit la somme de 5.400 euro , majorée des intérêts au taux légal à partir du 27 avril 2015, et ce, après avoir décidé que le délai d'un an dans lequel l'occupation par la sœur du demandeur devait être réalisée avait commencé à courir à l'expiration du préavis et non à la date à laquelle les clés ont été restituées, d'une part, et que le terme de grâce octroyé à la locataire par le juge de paix ne constituait pas une circonstance exceptionnelle ayant rendu impossible la réalisation de l'occupation familiale dans le délai déterminé, d'autre part. Il justifie ces décisions par les motifs suivants (p. 5 à 8) :

« a) quant à l'appel

a.1.

Le congé donné par [le demandeur] et validé au 28 février 2011 par le premier juge dans un jugement rendu le 16 décembre 2011 - qui n'a pas été entrepris - l'a été pour l'occupation des lieux par sa sœur, G.A.

Les alinéas 3 et 4 de l'article 3, §2 de la loi du 20 février 1991 qui concerne les règles particulières aux baux relatifs à la résidence principale du preneur disposent :

« Les lieux doivent être occupés dans l'année qui suit l'expiration du préavis donné par le bailleur ou, en cas de prorogation, la restitution des lieux par le preneur. Ils doivent rester occupés de façon effective et continue pendant deux années au moins.

Lorsque le bailleur, sans justifier d'une circonstance exceptionnelle, ne réalise pas l'occupation dans les conditions ou les délais prévus, le preneur a droit à une indemnité équivalente à dix-huit mois de loyer. »

C'est au preneur de rapporter la preuve de la non-occupation du bailleur dans les conditions et délais légaux.

A cet égard, il n'est pas contesté que G.A. n'est jamais rentrée dans les lieux. De plus, elle écrit dans une attestation produite par son frère : « ... Puisque je ne pouvais plus occuper cet appartement comme prévu en mars 2011, j'ai dû me reloger ailleurs. Je suis actuellement à W., rue ... et je compte rester dans cet appartement. Je ne souhaite plus occuper l'appartement de ... et ne compte pas déménager. »

Pour [le demandeur] tant la décision du premier juge d'autoriser M.-T. D. à résider dans les lieux loués jusqu'au 31 mai 2012 que l'incendie du 19 juin 2012 sont des circonstances exceptionnelles.

Il explique aussi que « le délai d'occupation de deux ans prévu par cette disposition expirait en mars 2013 (vingt-quatre mois après la validation du congé au 28 février 2011) et donc la condition d'occupation personnelle par la sœur du concluant ne s'appliquait plus après cette date. »

Il ne peut être suivi sur ce point. En effet, l'article 3, §2, alinéa 3 prévoit deux délais différents. Le premier, selon lequel les lieux doivent être occupés dans l'année qui suit l'expiration du préavis donné par le bailleur ou, en cas de prorogation, la restitution des lieux par le preneur et le second selon lequel l'occupation doit être effective et continue pendant deux ans. Le délai de deux ans ne commence donc pas à courir au moment de la validation du congé mais à partir du début de l'occupation des lieux.

Le bail n'ayant pas été prorogé, seul un délai de grâce a été accordé, le premier juge ne peut être suivi lorsqu'il estime que le premier délai a commencé à courir le 23 octobre 2012, lorsque les clés ont été restituées.

A défaut de prorogation, ce premier délai a commencé à courir à l'expiration du préavis donné par le bailleur, soit au 28 février 2011 date à laquelle le congé a été validé par le premier juge dans son jugement rendu le 16 décembre 2011. Les lieux devaient donc être occupés par G.A. avant le 1er mars 2012 sauf si le bailleur justifie de circonstances exceptionnelles.

Les circonstances exceptionnelles dont peut faire état le bailleur doivent être indépendantes de sa volonté (ou de celles des tiers bénéficiaires) et imprévisibles au moment où le congé est donné. Ces circonstances exceptionnelles ne sont pas assimilées à des cas de force majeure, dès lors qu'il n'est pas requis qu'elles empêchent définitivement l'occupation. Il appartient au juge d'apprécier le sérieux des contestations.

L'incendie étant survenu le 19 juin 2012, soit après l'expiration du délai d'un an dans lequel l'occupation des lieux devait se faire, il ne peut constituer une circonstance exceptionnelle dont pourrait se prévaloir [le demandeur] pour ne pas être redevable de l'indemnité de dix-huit mois de loyer.

Pour le surplus, [le demandeur] explique que l'occupation personnelle de l'appartement a été matériellement impossible entre le 1er mars 2011 et le 31 mai 2012 uniquement en raison de la décision judiciaire du 16 décembre 2011. Pour lui, sa sœur n'a pu rentrer dans les lieux au mois de mars 2011 en raison de ce jugement qui autorisait la locataire à rester dans les lieux jusqu'au 31 mai 2012.

A cet égard, le temps mis par le premier juge à rendre le jugement qui autorise la locataire à rester dans les lieux jusqu'au 31 mai 2012 n'était pas de nature à empêcher l'occupation du bien dans le délai d'un an dans lequel elle devait se faire, le jugement ayant été rendu le 16 décembre 2011, soit avant l'expiration de ce délai d'un an.

Ainsi que l'a relevé le premier juge, le terme de grâce octroyé à M.-T. D. a été accordé en réparation de l'abus de droit dans la manière dont [le demandeur] a donné le congé. N'étant pas indépendante de la volonté [du demandeur] et étant prévisible au moment où le congé a été donné compte tenu de la manière dont il a été donné, ce terme de grâce n'est pas une circonstance exceptionnelle visée à l'article 3, §2, alinéa 4.

[Le demandeur] ne peut être suivi lorsqu'il considère qu'en ne retenant pas cette autorisation donnée par le premier juge au locataire de rester dans les lieux jusqu'au 31 mai 2012 comme une circonstance exceptionnelle, il serait ainsi sanctionné une deuxième fois pour les mêmes faits. En effet, il ne s'agit pas de sanctionner la même chose mais de sanctionner deux choses différentes, soit un congé donné de manière fautive et l'absence d'occupation des lieux dans un délai déterminé, même si cette absence d'occupation est la conséquence du premier manquement.

L'occupation des lieux par G.A. n'ayant pas commencé dans le délai d'un an à dater du 28 février 2011, [le demandeur] est redevable de l'indemnité équivalente à dix-huit mois de loyer.

La condamnation prononcée par le premier juge sera donc confirmée en ce qui concerne la somme en principal de 5 400 euro .

[La défenderesse] demandant la confirmation du jugement entrepris dans toutes ses dispositions, il convient de considérer qu'elle demande au tribunal de lui accorder des intérêts judiciaires.

Cette demande étant formulée pour la première fois dans les conclusions déposées au greffe en date du 27 avril 2015, les intérêts judiciaires seront accordés à dater de cette date.

a.2.

Le premier juge ayant fait droit à la demande principale, c'est à raison qu'il a débouté [le demandeur] de sa demande d'indemnisation pour procédure téméraire et vexatoire. »

Griefs

Première branche

1. Avant sa modification par la loi du 13 avril 1997, l'article 3, §2, alinéa 3, de la loi du 20 février 1991 concernant les règles particulières aux baux relatifs à la résidence principale du preneur disposait que « les lieux doivent être occupés dans l'année qui suit leur restitution par le preneur et rester occupés de façon effective et continue pendant deux ans au moins ».

Après sa modification par la loi du 13 avril 1997, l'article 3, §2, alinéa 3, dispose que « les lieux doivent être occupés dans l'année qui suit l'expiration du préavis donné par le bailleur ou, en cas de prorogation, la restitution des lieux par le preneur. Ils doivent rester occupés de façon effective et continue pendant deux ans au moins ».

2. Cette modification s'imposait suite à l'introduction dans la loi de la possibilité pour le preneur de donner un contre-préavis lorsque le bailleur lui notifie un préavis pour occupation personnelle ou familiale (article 3, §5, dernier alinéa).

Pour éviter, dans ce cas de contre-préavis, que le délai d'un an imparti au bailleur pour réaliser l'occupation personnelle ou familiale ne commence à courir à une date antérieure à celle de l'expiration de son propre préavis, le législateur ne pouvait plus disposer, de manière générale, que la restitution des lieux faisait courir le délai d'un an. Par contre, il n'était pas dans l'intention du législateur d'abandonner la restitution des lieux comme critère déterminant en l'absence de contre-préavis par le preneur.

Il en résulte que la notion de prorogation de bail doit être comprise dans un sens large. Elle n'est pas limitée à la prorogation pour circonstances exceptionnelles prévue à l'article 11 de la loi du 20 février 1991, mais elle comprend toute décision ayant pour effet de prolonger le bail au-delà du préavis donné par le bailleur.

3. Contrairement à ce que décide le jugement attaqué (p. 6, al. 2 à 4), la décision qui refuse au preneur de proroger le bail pour circonstances exceptionnelles conformément à l'article 11 de la loi du 20 février 1991 mais qui lui accorde un terme de grâce lui permettant de rester dans les lieux au-delà de la date du préavis, constitue une prorogation de bail au sens de l'article 3, §2, alinéa 3, de la loi du 20 février 1991.

Tel est certainement le cas lorsque, comme en l'espèce, il ne s'agit pas d'un terme de grâce au sens strict du terme, c-à-d le délai octroyé au preneur malheureux et de bonne foi se trouvant face à un préavis valable du bailleur (voy. l'article 1244, alinéa 2, du Code civil), mais d'un délai donné à titre de réparation en nature d'un préavis jugé abusif et donc fautif dans le chef du bailleur, moyennant une indemnité d'occupation égale au loyer (voy. le jugement du juge de paix de Herstal du 16 décembre 2011, dont le contenu est résumé au jugement attaqué, p. 3, al. 4 et p. 7, al. 3).

Une telle autorisation judiciaire accordée au preneur de rester dans les lieux loués à titre de réparation en nature d'un préavis fautif de la part du bailleur a la portée d'une prorogation de bail, de sorte que le délai d'un an imparti au bailleur pour réaliser l'occupation personnelle ou familiale ne commence à courir qu'à la restitution des lieux.

4. En considérant que le délai pour rester dans les lieux jusqu'au 31 mai 2012 accordé à la locataire par jugement du 16 décembre 2011 à titre de réparation du comportement jugé fautif du demandeur ne constituait pas une prorogation au sens de l'article 3, §2, alinéa 3, de la loi du 20 février 1991, de sorte que le délai d'un an pour le demandeur pour réaliser l'occupation familiale ne commençait pas à courir à la date de la restitution des lieux par la locataire, soit le 23 octobre 2012, mais à la date du préavis donné par lui, soit le 28 février 2011, le jugement attaqué :

 méconnaît la notion de prorogation de l'article 3, §2, alinéa 3, de la loi du 20 février 1991 et viole, partant, ladite disposition légale ;

 méconnaît la portée et donc l'autorité de la chose jugée du jugement du 16 décembre 2011 et viole, partant, l'article 23 du Code judiciaire (avant sa modification par la loi du 19 octobre 2015) ;

 méconnaît la notion de terme de grâce et viole, partant, l'article 2244, alinéa 2, du Code civil.

Deuxième branche

1. L'article 3, §2, alinéa 4, de la loi du 20 février 1991 concernant les règles particulières aux baux relatifs à la résidence principale du preneur dispose que « lorsque le bailleur, sans justifier d'une circonstance exceptionnelle, ne réalise pas l'occupation dans les conditions et les délais prévus, le preneur a droit à une indemnité équivalente à dix-huit mois de loyer ».

La circonstance exceptionnelle au sens de ladite disposition vise la circonstance qui a mis le bailleur dans l'impossibilité de réaliser le motif de son préavis dans le délai légal, qui est indépendante de sa volonté et qu'il ne pouvait pas raisonnablement prévoir au moment où il a donné le préavis.

2. Si la décision du juge de paix du 16 décembre 2011 accordant à la locataire le droit de rester dans les lieux à jusqu'au 31 mai 2012, soit plus d'un an après le préavis donné par le demandeur et validé au 28 février 2011, ne saurait être considérée comme une décision de prorogation du bail au sens de l'article 3, §2, alinéa 3, de la loi du 20 février 1991, quod non (voy. la 1ère branche), elle doit à tout le moins être considérée comme une circonstance exceptionnelle au sens de l'article 3, §3, alinéa 4, de la loi du 20 février 1991.

Cette décision, qui était d'ailleurs passée en force de chose jugée comme le constate le jugement attaqué, était en effet obligatoire (voy. les articles 23, 24, 25 et 26 du Code judiciaire) et exécutoire (voy. les articles 28, 1397 et 1494 du Code judicaire). Elle s'imposait dès lors au demandeur qui, de ce fait, ne pouvait réaliser l'occupation familiale aussi longtemps que la locataire était autorisée à rester dans les lieux et y restait effectivement.

Contrairement à ce que décide le jugement attaqué, ce terme de grâce accordé à la locataire ne peut être considéré comme prévisible par le demandeur et dépendant de sa volonté par le seul fait qu'il a été accordé à titre de réparation de la manière dont il avait donné le préavis, jugée abusive par le juge de paix. Au moment où il a notifié le préavis à la défenderesse, le demandeur ne savait pas que son comportement serait qualifié de fautif ou, à tout le moins, ne pouvait ni devait-il savoir que le juge déciderait de réparer le préjudice que son comportement aurait pu causer à la locataire par l'attribution à celle-ci d'un terme de grâce lui permettant de rester dans les lieux jusqu'au 31 mai 2012.

3. En considérant que la décision judiciaire accordant à la locataire le droit de rester dans les lieux jusqu'au 31 mai 2012, droit dont elle a fait usage même au-delà de cette date, ne constitue pas une circonstance exceptionnelle au sens de l'article 3, §2, alinéa 4, de la loi du 20 février 1991, exonérant le demandeur de payer une indemnité équivalente à dix-huit mois de loyer pour ne pas avoir réalisé l'occupation personnelle ou familiale dans le délai d'un an, le jugement attaqué :

 méconnaît la notion de circonstance exceptionnelle de l'article 3, §2, alinéa 4, de la loi du 20 février 1991 et viole, partant, ledit article ;

 méconnaît le caractère obligatoire et exécutoire du jugement du 16 décembre 2011 et viole, partant, les articles 23, 24, 25, 26, 28, 1397 et 1494 du Code judiciaire (les articles 23 et 1397 avant leur modification par la loi du 19 octobre 2015).

Développements

Quant à la première branche

La volonté du législateur a toujours été d'assurer que le bailleur dispose d'un an à partir de la libération effective du bien pour réaliser le motif du congé (comp. Cass. 24 mai 2013, Pas. 2013, n° 318). La modification législative du 13 avril 1997 ne traduit pas d'autre volonté mais trouve sa justification dans l'introduction du contre-préavis accordé au preneur (Doc. Parl., Ch. repr., 1996-1997, n° 717/1, p. 8, n° 3). La notion de prorogation de l'article 3, §2, alinéa 3, de la loi du 20 février 1991 doit être interprétée en fonction de cette volonté.

En outre, accorder un terme de grâce à titre de réparation d'un préavis jugé fautif moyennant le paiement d'une indemnité d'occupation égale au loyer revient en réalité à proroger le bail.

Quant à la deuxième branche

Si le délai de grâce accordé au preneur à titre de réparation du préavis jugé fautif dans le chef du bailleur ne saurait être considéré comme une prorogation de bail au sens de la disposition précitée, il doit nécessairement constituer une circonstance exceptionnelle au sens de l'article 3, §2, alinéa 4. Le demandeur ne saurait en effet respecter la décision judiciaire accordant au preneur un délai de grâce lui permettant de rester dans les lieux après le 28 février 2011, et ce jusqu'au 31 mai 2012, et en même temps réaliser l'occupation personnelle ou familiale du bien dans l'année à compter du 28 février 2011, soit donc pour le 28 février 2012 au plus tard.

PAR CES CONSIDERATIONS,

l'avocat à la Cour de cassation soussignée conclut, pour le demandeur, qu'il Vous plaise, Mesdames, Messieurs, casser le jugement attaqué, ordonner que mention de votre arrêt soit faite en marge du jugement attaqué, renvoyer la cause et les parties devant un autre tribunal, et statuer comme de droit sur les dépens.

Bruxelles, le 3 mai 2016

Caroline De Baets

Pièce jointe

Copie conforme du jugement du juge de paix de Herstal du 16 décembre 2011

Document PDF ECLI:BE:CASS:2017:ARR.20170309.8