Belgian court annuls lease judgment for violating the principle of convention-law and failing to verify joint tenant authority.

N° C.16.0332.F

GROUPE ENTHEOS, société anonyme dont le siège social est établi à Etterbeek, boulevard Louis Schmidt, 4,

demanderesse en cassation,

représentée par Maître Paul Lefebvre, avocat à la Cour de cassation prêtant son ministère sur réquisition et projet, dont le cabinet est établi à Bruxelles, avenue Louise, 480, où il est fait élection de domicile,

contre

1. H. S.,

2. A. C. L.,

défendeurs en cassation,

I. La procédure devant la Cour

Le pourvoi en cassation est dirigé contre le jugement rendu le 10 décembre 2015 par le tribunal de première instance francophone de Bruxelles, statuant en degré d'appel.

Le 12 décembre 2016, l'avocat général Jean Marie Genicot a déposé des conclusions au greffe.

Par ordonnance du 13 décembre 2016, le premier président a renvoyé la cause devant la troisième chambre.

Le conseiller Michel Lemal a fait rapport et l'avocat général Jean Marie Genicot a été entendu en ses conclusions.

II. Les moyens de cassation

Dans la requête en cassation, jointe au présent arrêt en copie certifiée conforme, la demanderesse présente deux moyens.

III. La décision de la Cour

Sur le premier moyen :

En vertu de l'article 3, § 1er, alinéa 1er, des règles particulières aux baux relatifs à la résidence principale du preneur contenues dans l'article 2 de la loi du 20 février 1991, tout bail relatif à la résidence principale du preneur, visé à l'article 1er, est réputé conclu pour une durée de neuf années.

Ce bail prend fin conformément aux dispositions du § 1er, alinéas 2 et 3, et des §§ 2 à 5 de l'article 3 précité.

Le § 6, alinéas 1er et 2, dispose toutefois que, par dérogation au § 1er, un bail peut être conclu, par écrit, pour une durée inférieure ou égale à trois ans et que ce bail n'est pas régi par les dispositions des §§ 2 à 5.

Conformément à l'alinéa 4 du § 6 précité, ce bail de courte durée prend fin moyennant un congé notifié par l'une ou l'autre des parties au moins trois mois avant l'expiration de la durée convenue.

L'alinéa 5 du § 6 dispose que, nonobstant toute clause ou toute convention contraire, à défaut d'un congé notifié dans les délais ou si le preneur continue à occuper les lieux sans opposition du bailleur, et même dans l'hypothèse où un nouveau contrat est conclu entre les mêmes parties, le bail est réputé avoir été conclu pour une période de neuf ans à compter de la date à laquelle le bail initial de courte durée est entré en vigueur et est dès lors régi par les §§ 1er à 5.

Il suit de ces dispositions que, à défaut de congé notifié dans le délai prévu par le § 6, alinéa 4, le bail de courte durée, cette durée fût-elle inférieure à trois ans, est réputé avoir été conclu pour une période de neuf ans et est régi par les §§ 1er à 5, dès le premier jour du troisième mois précédant l'expiration de la durée initialement convenue.

Le moyen, qui soutient le contraire, manque en droit.

Sur le second moyen :

Quant à la première branche :

Le moyen, en cette branche, repose sur la considération que le bail entre parties contient une clause stipulant que le congé devait être donné par lettre recommandée.

Le jugement attaqué ne constate ni l'existence de cette clause ni son contenu.

Le moyen qui, en cette branche, suppose des vérifications de fait pour lesquelles la Cour est sans pouvoir est irrecevable.

Quant à la seconde branche :

Le moyen, en cette branche, ne reproche pas au jugement attaqué de décider que les courriers électroniques du second défendeur contiennent une affirmation qui ne s'y trouve pas ou qu'ils ne contiennent pas une affirmation qui y figure, mais se borne à lui faire grief de donner de ces actes une interprétation que la demanderesse estime être en contradiction avec celle qu'elle propose.

Un tel grief ne constitue pas une violation de la foi due aux actes.

Le moyen, en cette branche, est irrecevable.

Par ces motifs,

La Cour

Rejette le pourvoi ;

Condamne la demanderesse aux dépens.

Les dépens taxés à la somme de huit cent trois euros quarante-quatre centimes envers la partie demanderesse.

Ainsi jugé par la Cour de cassation, troisième chambre, à Bruxelles, où siégeaient le président de section Martine Regout, les conseillers Didier Batselé, Mireille Delange, Michel Lemal et Sabine Geubel, et prononcé en audience publique du trente janvier deux mille dix-sept par le président de section Martine Regout, en présence de l'avocat général Jean Marie Genicot, avec l'assistance du greffier Lutgarde Body.

L. Body S. Geubel M. Lemal

M. Delange D. Batselé M. Regout

Requête

REQUETE EN CASSATION

POUR : La SA GROUPE ENTHEOS, dont le siège social est situé Boulevard Louis Schmidt 4/1 à 1040 Bruxelles, inscrite à la Banque-Carrefour des Entreprises au n° 0880.927.769 ;

Demanderesse en cassation,

Assistées et représentées par Me Paul LEFEBVRE, avocat à la Cour de cassation, dont le cabinet est établi à 1050 Bruxelles, avenue Louise 480/9, où il est fait élection de domicile ;

CONTRE : 1) Monsieur H. S.,

2) Monsieur A. C. L. ;

Défendeurs en cassation.

* * *

A Monsieur le Premier Président, à Mesdames et Messieurs les Présidents et Conseillers composant la Cour de cassation de Belgique,

Messieurs,

Mesdames,

La demanderesse a l'honneur de déférer à votre censure le jugement rendu contradictoirement entre les parties par la 16ième chambre du Tribunal de première instance francophone de Bruxelles, section civile, à l'audience du 10 décembre 2015 (n° R.G. 2012/11642/A).

FAITS ET ANTECEDENTS DE LA PROCEDURE

1. Par contrat de bail conclu le 14 septembre 2010, la SA GROUPE ENTHEOS (ci-après « ENTHEOS ») donna en location à MM. C. L. et S. un appartement situé à [...] Bruxelles, deuxième étage, pour une durée d'un an prenant cours le 15 septembre 2010 et se terminant le 14 septembre 2011.

2. L'article 2 du contrat de bail conclu entre parties (pièce n° 1 du dossier de pièces d'ENTHEOS) prévoit que :

« Le bail est conclu pour une durée de :

1 an prenant cours le 15 septembre 2010 se terminant le 14 septembre 2011.

Le bail ne peut être prolongé qu'une seule fois, par écrit et aux mêmes conditions, sans que la durée totale de la location ne puisse excéder trois ans.

Aussi bien le bailleur que le preneur peut mettre un terme au contrat à tout moment en donnant un préavis de 2 mois par lettre recommandée . Le préavis de deux mois court à dater du premier jour du mois qui suit l'envoi du courrier ».

3. Le contrat ne fut pas résilié dans le délai de trois mois prévu par la loi.

Dans le courant de la fin du mois d'août 2011, les locataires manifestèrent leur intention de quitter le bien le 15 septembre 2011. ENTHEOS s'y opposa en raison de l'absence de préavis.

4. Le 26 août 2011, un des deux locataires, M. C. L., écrivit par e-mail que :

« Nous arrivons bientôt en fin de bail qui se termine le 14/09/2011. Nous souhaiterions nous organiser pour la mise en œuvre de l'état des lieux de sortie. Je vous propose un rendez-vous ce mercredi à 18h».

5. ENTHEOS (via son administrateur-délégué [...]) répondit à cet e-mail en expliquant :

« Je suis étonnée de recevoir cet e-mail de votre part.

Le problème étant que :

Quelque soit la durée du bail, si vous décidez d'y mettre fin, il est OBLIGATOIRE ET LEGAL d'envoyer un préavis de fin de bail minimum TROIS MOIS avant la date anniversaire du bail.

Et ce par courrier recommandé (vérifier votre bail) ».

6. Les parties ne parvinrent pas à trouver un accord. ENTHEOS confirma alors son refus de voir le bail se terminer le 15 septembre 2011 en joignant l'avis de son conseil par e-mail du 7 septembre 2011 :

« (...) le préavis dans un bail de courte durée est également OBLIGATOIRE (...) », « étant donné que nous n'avons reçu aucun préavis de votre part, ce bail est tacitement reconduit à un bail de 9 ans ! (...) si vous partez comme vous l'avez décidé ce 14 septembre vous devrez à Mlle I. une indemnité de 5 mois de loyer (...) ».

7. ENTHEOS proposa, par e-mail du 13 septembre 2011, à ses locataires de signer un procès-verbal dans lequel ils admettent que la garantie locative soit payée à la concluante à titre de dédommagement partiel pour la rupture avant terme et fautive du contrat et qu'ils doivent, en outre, un dédommagement supplémentaire de 3 mois pour la même raison ainsi que les frais de consommation d'eau.

Le projet de procès-verbal est le suivant :

« Les locataires ont fait part au bailleur de leur volonté de mettre fin au contrat de bail qui lie les parties. Le bailleur leur a répondu que ce n'était pas possible vu l'absence de préavis donné dans les délais. Dès lors, le contrat de courte durée s'est mué en un contrat 3-6-9 avec toutes les conséquences au niveau des délais de préavis et des indemnités. Suite à la non-résiliation du contrat dans le respect de la loi ou de la convention, le bailleur a fait enregistrer le contrat le 14 septembre 2011.

Néanmoins, le bailleur ne peut empêcher les locataires de partir. Le bailleur reçoit donc sous toute réserve et sans reconnaissance préjudiciable - vu que la légalité de la rupture du bail est formellement contestée - les clés du bien loué et il procède à l'état des lieux de sortie.

Par conséquent, le bailleur refuse de libérer la garantie locative de deux mois de loyer à cause de cette rupture fautive du contrat par les locataires.

Le bailleur émet en outre une réserve expresse pour réclamer des dommages-intérêts supplémentaires qui lui sont dus (en principe 3 mois de loyer supplémentaires en vertu de l'article 3 de la loi sur les baux de résidence) pour la rupture fautive du contrat de bail.

Enfin, les locataires s'engagent à payer la somme de .... euro pour les dégâts locatifs (voir l'état des lieux de sortie) endéans les 8 jours au compte du bailleur, bien connu des locataires. »

8. Le 14 septembre 2011, vers 8 heures du matin, ENTHEOS fit enregistrer la convention de bail.

9. MM. C. L. et S. quittèrent les lieux litigieux le soir du 14 septembre 2011. Au moment de la remise des clés qui eut lieu à la demande des locataires, ces derniers refusèrent de signer le procès-verbal (i) et de payer la moindre indemnité (ii).

10. Le 23 septembre 2011, le conseil d'ENTHEOS mit les locataires en demeure de donner leur accord pour la libération de la garantie locative de deux mois de loyer ainsi que pour le paiement de la somme de 2.757,42 euro et pour le paiement de la somme de 57, 42 euro pour la consommation d'eau.

11. A défaut d'accord entre les parties, une procédure fut initiée devant le juge de paix du premier canton de Schaerbeek par voie de citation signifiée à M. S. le 20 décembre 2012 et à M. C. L., le 22 décembre 2012, à la requête d'ENTHEOS.

ENTHEOS y réclama la résolution du contrat de bail aux torts de MM. C. L. et S. et, partant :

- la libération de la garantie locative de 1.600 euro à son profit;

- le paiement de la somme de 3.200,00 euro à ENTHEOS représentant quatre mois de loyer à augmenter des intérêts conventionnels de 12% par an conformément à l'article 7 du contrat de bail à partir de la mise en demeure du 23 septembre 2011 ;

- le paiement de la somme de 57,42 euro pour les frais de consommation d'eau à augmenter des intérêts conventionnels de 12% par an conformément à l'article 7 du contrat de bail à partir de la mise en demeure du 23 septembre 2011.

Les locataires conclurent au non-fondement de la demande d'ENTHEOS et, à titre reconventionnel, ils sollicitèrent la libération de la garantie locative à leur profit. MM. C. L. et S. sollicitèrent également la condamnation d'ENTHEOS aux dépens.

12. Par jugement du 10 juillet 2012, le juge de paix résilia le contrat de bail conclu entre parties aux tors de MM. C. L. et S. et les condamna au paiement de 3.200,00 euro et de 57,42 euro au profit d'ENTHEOS, à majorer des taux conventionnels depuis le 23 septembre 2011 et des dépens.

Le premier juge libera la garantie locative au profit d'ENTHEOS et dit la demande reconventionnelle non-fondée.

13. Par requête du 18 septembre 2012, MM. C. L et S interjetèrent appel contre ce jugement dont ils demandèrent la réformation. En degré d'appel, ils demandèrent au tribunal de dire pour droit que le bail conclu entre parties a pris fin le 14 septembre 2011 et de libérer la garantie locative à leur profit ainsi que la condamnation d'ENTHEOS aux dépens des deux instances.

ENTHEOS conclut au non-fondement de l'appel, à la confirmation du jugement entrepris et à la condamnation de MM. C. L. et S. aux dépens d'appel.

14. Par jugement du 10 décembre 2015, le tribunal de première instance francophone de Bruxelles déclara l'appel de MM. C L. et S. recevable et mit à néant le jugement du 10 juillet 2012 en tant qu'il résiliait le bail litigieux aux torts de MM. C. L. et S. et condamnait ces derniers à payer 3.200 euro à ENTHEOS, à majorer des intérêts conventionnels depuis le 23 septembre 2011.

Le tribunal de première instance dit pour droit que le bail entre parties prit fin le 14 septembre 2011 et déclara la demande d'ENTHEOS non-fondée. Le tribunal réserva à statuer pour le surplus.

15. Le jugement a été signifié par exploit d'huissier du 28 avril 2016.

Contre ce jugement la demanderesse estime pouvoir faire valoir les moyens suivants :

PREMIER MOYEN

Dispositions légales violées

L'article 3, §6, al. 3 et 5 de la loi sur les baux de résidence.

Article 10 de la Constitution

Décision attaquée

Celle concernant la durée du bail (point III.A du jugement attaqué).

Griefs

A. Quant à la durée du bail

1. Le tribunal de première instance décide que « contrairement à ce que soutient Entheos, la « transformation » du bail n'opère donc pas lorsque plus aucune prorogation ou accord sur la fin du bail initial n'est possible » puisque « le congé aurait dû être notifié au plus tard trois mois avant le terme du bail, soit le 14 juin 2011 » et donc « le bail conclu entre parties est (...) réputé, depuis le 15 juin 2011, l'avoir été pour une durée de neuf ans à dater du 15 septembre 2010 » (p. 6 du jugement examiné).

Le tribunal se base ici sur un arrêt de la Cour de cassation du 9 octobre 2014 .

1.1. Malgré le fait que le tribunal constate que « Certes, l'espèce ayant donné lieu à cet arrêt concernait un bail de trois ans et non un bail d'un an », le tribunal estime que l'arrêt de la Cour de cassation du 9 octobre 2014 est transposable au cas d'espèce étant donné qu' « il ne ressort pas de l'article 3, § 6, al. 5 précité que le moment auquel le bail de courte durée se « transforme » en un bail de neuf ans diffère selon la durée du bail de courte durée initial » (p. 6 du jugement examiné).

L'arrêt de la Cour de cassation du 9 octobre 2014 dispose, en effet, que « à défaut de congé notifié dans le délai prévu par le § 6, alinéa 4, le bail de courte durée est réputé avoir été conclu pour une période de neuf ans et est régi par les §§ 1er à 5, dès le premier jour du troisième mois précédant l'expiration de la durée initialement convenue » .

Le tribunal estime aussi qu'il :

- « ne ressort pas de l'article 3, § 6, al. 5 précité que le moment auquel le bail de courte durée se « transforme » en un bail de neuf ans diffère selon la durée du bail de courte durée initial » ;

- et qu' « une telle distinction ne trouve d'ailleurs pas non plus appui dans cet arrêt de la Cour de cassation, ni dans la deuxième branche du moyen ».

1.1.1. La question ne peut être analysée uniquement au regard de l'article 3, § 6, al. 5.

L'alinéa 5 du § 6 de l'article 3 dispose que « nonobstant toute clause ou toute convention contraires, à défaut d'un congé notifié dans les délais ou si le preneur continue à occuper les lieux sans opposition du bailleur, et même dans l'hypothèse où un nouveau contrat est conclu entre les mêmes parties, le bail est réputé avoir été conclu pour une période de neuf ans à compter de la date à laquelle le bail initial de courte durée est entré en vigueur et est dès lors régi par les §§ 1er à 5 ».

L'alinéa 3 de ce même paragraphe prévoit qu'« il [le bail] ne peut être prorogé qu'une seule fois, et seulement par écrit et sous les mêmes conditions, sans que la durée totale de location ne puisse excéder trois ans ». Cela implique que le bail de courte durée conclu pour une durée égale à trois ans ne peut, à la différence du bail de courte durée conclu pour une durée inférieure à trois ans, être prorogé.

Il y a donc une distinction à faire au sein même de la catégorie des baux de courte durée : il y a d'une part des baux prolongeables ou prorogeables d'une durée inférieure à trois ans et d'autre part des baux non prolongeables ou non prorogeables d'une durée de trois ans. Ces catégories sont fondamentalement différentes et ne peuvent être traitées de la même façon sans violer le principe de l'égalité entre les Belges inscrite à l'article 10 de la Constitution. Ce principe impose notamment de ne pas traiter des situations différentes de la même façon.

Il n'est pas inutile de rappeler que la prolongation d'un contrat implique qu'il n'y a pas été mis fin préalablement et que cette prolongation peut donc être décidée le dernier jour du contrat de commun accord entre les parties. Tant que cette décision peut être prise, il est logique que le contrat ne puisse pas encore se transformer en contrat de 9 ans.

Le principe d'égalité et de non-discrimination exige que « des situations essentiellement différentes soient traitées de manière différente » . En l'espèce, il semble en effet que le bail litigieux concerne une situation différente de celle d'un bail de courte durée conclu pour une durée égale à trois ans.

L'arrêt de la Cour de Cassation du 9 octobre 2014 concerne donc une situation fondamentalement différente de sorte que cet arrêt ne puisse trouver application dans ce cas d'espèce.

1.2. Le tribunal soutient le contraire en s'appuyant également sur un e-mail d'une employée d'ENTHEOS (« sous réserve de son erreur lorsqu'elle parle d'un bail de trois ans ») le 26 août 2011 qui précise que « (...) Vous auriez du nous prévenir le 14/06 au plus tard, faute de quoi le bail devient automatiquement un bail de 3 ans ! Pour nous, nous ne pensions pas que vous alliez partir et donc le bail est déjà devenu un 3 ans (...) ».

Néanmoins, la demanderesse ne voit pas en quoi l'opinion, ou pire un lapsus d'une personne, en outre non juriste, et bien qu'elle soit une employée de la demanderesse, pourrait permettre de déroger à la loi et au principe constitutionnel de l'égalité.

Certes, le juge du fond apprécie « librement la valeur probante d'un écrit, d'un témoignage, de faits invoqués à titre de présomptions ou d'un aveu » , mais cela ne peut donner lieu à une modification ou à l'inapplication du droit en vigueur.

1.3. Le tribunal rejette également l'argumentation tirée des jugements du tribunal de première instance de Bruxelles du 9 mai 2009 et du juge de paix du canton d'Uccle du 21 juin 2010 en ce qu'ils « concernent des questions différentes de celle de la « transformation » d'un bail de courte durée en un bail de neuf ans » (p. 6 du jugement examiné).

Ces deux jugements sont cités dans les secondes conclusions d'appel d'ENTHEOS de la façon suivante :

- Jugement du tribunal civil de Bruxelles du 9 avril 2009 : « A juste titre, la juridiction rappelle aussi que pour déterminer si une indemnité est due par le locataire (pour rappel, une indemnité équivalente à trois, deux ou un mois de loyer si le bail prend fin au cours de la première, deuxième ou troisième année), ce n'est pas à la date à laquelle le congé est donné qu'il faut se placer mais à la date à laquelle le bail prend fin effectivement ».

- Jugement du juge de paix d'Uccle du 21 juin 2010 : l'article 3, § 5, alinéa 3 ne s'applique qu' « aussi longtemps que le contrat de bail n'est pas enregistré ».

Le tribunal a raison de dire que la seconde décision ne s'applique pas à cette problématique, mais il n'en va pas de même de la première selon laquelle le moment à prendre à considération, certes pour le calcul de l'indemnité de préavis, n'est pas la date du congé, mais la date de la fin effective du contrat.

Par analogie, le même raisonnement doit être appliqué pour déterminer à quel moment le contrat de courte durée de moins de trois ans, c'est-à-dire un contrat légalement prorogeable, devient un contrat de 9 ans.

A défaut, on enlèverait au bailleur une possibilité qui lui est offerte par la loi.

1.4. Aussi la doctrine a-t-elle adopté un point de vue similaire.

M. VLIES examinant la possibilité de l'application de la sanction de l'article 3, § 5, al. 3 de la loi du 20 février 1991 aux baux de courte durée estime que la « sanction s'applique également aux baux de courte durée à compter du jour où, par application du dernier alinéa de l'article 3, § 6, ils sont « transformés », à défaut de congé, en bail de 9 ans à l'échéance de leur (courte) durée » .

Cet auteur confirme donc la thèse de la transformation du contrat en un contrat de 9 ans à son échéance, ce qui est la seule solution juridiquement possible pour les contrats ayant une durée inférieure à 3 ans.

2. Par conséquent, le premier moyen est fondé.

DEUXIEME MOYEN

Dispositions légales violées

Les articles 1134, 1319, 1320 et 1322 du Code civil (première branche)

Le principe général de la foi due aux actes (deuxième branche)

Décision attaquée

Celle concernant le congé (point III.B du jugement attaqué).

Griefs

B. Quant au congé

Première branche

3. A titre de rappel, « alors qu'en principe, les baux à durée déterminée prennent fin par la seule arrivée du terme (art. 1737 C. civ.), le législateur précise que le bail de courte durée « prend fin moyennant un congé notifié par l'une ou l'autre des parties au moins trois mois avant l'expiration de la durée convenue » (art. 3, § 6, al. 4) ». Il en découle que « le bail ne cesse donc pas de plein droit à l'expiration du terme convenu ; l'un ou l'autre contractant doit exprimer sa volonté d'y mettre fin en notifiant un congé et en respectant un certain délai de préavis » .

4. En l'espèce, le tribunal note que « MM. C. L. et S. soutiennent avoir adressé un congé à Entheos le 26 août 2011, ce que cette dernière conteste » (p. 6 in fine du jugement examiné).

5. Le tribunal de première instance s'approprie la thèse de la doctrine selon laquelle le congé peut être donné tant oralement que par simple lettre mais il implique que le bailleur ou le preneur fasse connaître son intention de mettre fin au bail. Il considère, partant, que la formulation de l'e-mail du 26 août 2011 de M. C. L. « n'est pas juridiquement la plus appropriée, mais il n'en manifeste pas moins sa volonté et celle de M. S. de quitter les lieux le 14 septembre 2011 », « M. C. L. (...) [ayant] adressé son courrier électronique du 26 août 2011 à 11 heures 21 en son nom propre et au nom de M. S. » (p. 7 du jugement examiné).

Le jugement attaqué constate ensuite qu' « Entheos ne peut actuellement nier avoir pris connaissance du congé de ses deux locataires dès le 26 août 2011 », ce qui découlerait de plusieurs e-mails de Mme C., employée d'ENTHEOS (p. 7 du jugement examiné).

5.1. De façon générale, il est vrai que :

« En principe, le congé n'est soumis à aucune forme ; il est considéré valable dès lors qu'il manifeste clairement la volonté de l'une ou l'autre partie de mettre fin à la location, sans qu'il soit besoin de viser aucun texte.

Il faut et il suffit qu'il exprime la volonté de son auteur de mettre fin au bail.

Toujours en principe, et pour autant qu'il s'agisse d'un bail régi par le droit commun, et non sous statut spécial, le congé pourrait même être donné verbalement, sous réserve des difficultés de preuve.

Il a même été admis que le congé peut résulter de l'attitude non équivoque d'une des parties, pour autant qu'elle ait manifesté son intention de mettre fin au bail et l'ait révélé à l'autre (...) » .

5.2. En l'espèce, il ressort du contrat de bail que le congé devait être donné par recommandé (cfr. également l'email du 26 aout 2011 : « et ce par courrier recommandé (vérifier votre bail) »).

L'article 2 du contrat de bail conclu entre parties (pièce n° 1 du dossier de pièces d'ENTHEOS) prévoit, en effet, que :

« Le bail est conclu pour une durée de :

1 an prenant cours le 15 septembre 2010 se terminant le 14 septembre 2011.

Le bail ne peut être prolongé qu'une seule fois, par écrit et aux mêmes conditions, sans que la durée totale de la location ne puisse excéder trois ans.

Aussi bien le bailleur que le preneur peut mettre un terme au contrat à tout moment en donnant un préavis de 2 mois par lettre recommandée . Le préavis de deux mois court à dater du premier jour du mois qui suit l'envoi du courrier ».

5.2.1. La doctrine admet cette possibilité de prévoir, dans le contrat de bail, des conditions de forme auxquelles le congé doit répondre, même si cela « n'est pas fréquent » .

L'auteur précise :

« En fixant les modes de signification, les parties leur accordent une importance qui peut, le cas échéant, se justifier en raison des circonstances. Ainsi, l'une d'elles, souvent absente, prévoit pour cette raison la signification par huissier, en vue d'éviter des surprises... » .

En jugeant que « le congé peut donc (...) être donné tant oralement que par simple lettre » (jugement examiné, p. 7), le tribunal méconnait le principe de la convention-loi.

Le principe de la convention-loi, incontestablement qualifié de principe général de droit , est exprimé dans l'article 1134, al. 1er, du Code civil : « les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ».

Ce principe s'impose aux parties ainsi qu'au juge . L'une des conséquences de ce principe est que le juge « ne peut dispenser les parties ou l'une d'elles de l'exécuter [la convention], même partiellement, en modifier la teneur ou y ajouter des clauses ou des conditions, en dehors des cas prévus par la loi » .

La méconnaissance d'un principe général du droit reconnu comme tel donne ouverture à cassation.

5.2.2. Certes, le tribunal constate in casu que « Entheos ne peut actuellement nier avoir pris connaissance du congé » (p. 7 in fine du jugement examiné) ce qui constitue un constat factuel non critiquable devant la Cour de cassation mais cela n'empêche qu'un vice de forme a été violé.

5.2.3. La première branche du moyen fondée sur la violation du principe de convention-loi inscrit à l'article 1134 du Code civil est dès lors fondée.

Deuxième branche

5.3. En cas de pluralité de preneurs, la doctrine précise que si le congé est « donné par le preneur seul quand il y en a plusieurs, qui ont conclu ensemble, il doit émaner de leur collectivité ou d'un mandataire commun » .

5.3.1. C'est ce que semble considérer le tribunal lorsqu'il constate que « la simple lecture de ce courrier électronique [du 26 août 2011 à 11h21] permet de distinguer les phrases à la première personne du pluriel, de celles à la première personne du singulier, où M. C. L. s'exprime donc en son nom personnel ». Il ressort de cet email et d'un autre email du même jour à 13h56 que « il n'en manifeste pas moins sa volonté et celle de M. S. de quitter les lieux le 14 septembre 2011 » (p. 7 du jugement examiné).

Cette interprétation n'est pas conciliable avec le fait que M. C. n'est pas le mandataire de M. S. On peut dès lors considérer que le tribunal en déduisant l'existence d'un mandat de l'utilisation par un locataire du prénom personnel « nous » « fait mentir l'acte » , ce qui constitue une violation des articles 1319, 1320 et 1322 du Code civil ainsi que du principe général de la foi due aux actes.

5.3.2. La deuxième branche du moyen est donc fondée.

PAR CES CONSIDERATIONS,

L'avocat à la Cour de cassation soussigné conclut, qu'il vous plaise, Messieurs, Mesdames, de casser et annuler le jugement attaqué, ordonner que mention en soit faite en marge de la décision annulée, renvoyer la cause et les parties devant un autre tribunal de première instance du rôle linguistique francophone et statuer comme de droit sur les dépens de la présente instance.

Le pourvoi est introduit sur requête et concept.

Bruxelles, le 28 février 2017

Pour la demanderesse,

Son conseil,

Paul LEFEBVRE

[sur requête et concept]

Annexes :

1. Copie de l'exploit de signification du jugement attaqué avec élection de domicile des défendeurs ;

2. L'original de l'exploit d'huissier constatant sa signification à la demanderesse dont l'original sera joint à l'original du présent pourvoi ;

3. Déclaration pro fisco

²

Document PDF ECLI:BE:CASS:2017:ARR.20170130.1