Court holds social housing rent penalty clauses are regulatory, excluding civil contract law application.
Belgique (BE)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAThe Court of Cassation quashed the appellate judgment for failing to apply specific social housing regulations. The tenant argued that civil law allowed reducing the 10% late payment penalty, but the court found this clause was mandated by government decrees. Consequently, the civil code's reduction power was deemed inapplicable to these regulatory relationships.
Regeste Legislator
Généré par l'IAArticles 91 § 3 of the Flemish Housing Code; Article 31 of the 2007 Government Decree; Article 11 of the Model Lease: Clauses in social housing leases establishing fixed penalties for late rent payment are regulatory in nature and fall outside the scope of civil contract law, thereby precluding judicial reduction under general contract principles.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IATexte complet
N° C.15.0454.N
WOONHAVEN ANTWERPEN, société civile ayant adopté la forme de la s.c.r.l. à finalité sociale,
Me Bruno Maes, avocat à la Cour de cassation,
contre
C. V. D.
I. La procédure devant la Cour
Le pourvoi en cassation est dirigé contre le jugement rendu le 5 janvier 2015 par le tribunal de première instance d'Anvers, statuant en degré d'appel.
Le président de section Eric Dirix a fait rapport.
L'avocat général Christian Vandewal a conclu.
II. Le moyen de cassation
Dans la requête en cassation, jointe au présent arrêt en copie certifiée conforme, la demanderesse présente un moyen.
III. La décision de la Cour
Sur le moyen :
1. L'article 91, § 3, du Code flamand du logement dispose que, en ce qui concerne les aspects qui ne sont pas réglés dans ce titre ou dans les arrêtés pris en exécution de celui-ci, les dispositions des sections 1 et 2 du livre III, titre VIII, chapitre II du Code civil sont d'application pour autant qu'elles ne dérogent pas aux réglementations précitées ou ne soient pas contraires à leur esprit.
Il ressort de cette disposition que le droit des contrats ne s'applique qu'en ce qui concerne les rapports juridiques entre le bailleur et le preneur d'une habitation de location sociale qui ne sont pas régis réglementairement.
2. L'article 31 de l'arrêté du gouvernement flamand du 12 octobre 2007 réglementant le régime de location sociale et portant exécution du titre VII du Code flamand du logement dispose que les contrats de location ou de sous-location sont établis suivant les contrats-type de location, joints en annexes I et II à cet arrêté, et qu'il ne peut être dérogé au contrat de location-type que dans les cas arrêtés par le ministre.
3. L'article 11 du contrat-type de location repris à l'annexe I de l'arrêté du 12 octobre 2007 dispose que, lorsque le locataire omet de payer le loyer, les frais et charges ou la garantie avant le dixième jour du deuxième mois suivant le mois dans lequel la somme est due et faute de cession de salaire signifiée par acte distinct, le bailleur peut augmenter la somme arriérée de 10 p.c.
4. Il s'ensuit que la possibilité pour le bailleur d'une habitation de location sociale d'appliquer une augmentation de 10 p.c. en cas d'inexécution par le preneur de son obligation de payer le loyer résulte de l'arrêté du gouvernement flamand du 12 octobre 2007 et est donc de nature réglementaire.
5. L'article 1231, § 1er, alinéa 1er, du Code civil, qui réserve au juge la faculté de réduire une clause par laquelle une personne s'est engagée à payer une indemnité forfaitaire pour le dommage résultant de l'inexécution d'une convention, ne s'applique dès lors pas aux rapports juridiques existants entre le bailleur et le preneur d'une habitation sociale.
6. En considérant que la clause de majoration qui tend à sanctionner le paiement tardif des loyers n'est pas régie par la législation spécifique relative à la location d'habitations sociales, de sorte que le droit des obligations et particulièrement l'article 1231 du Code civil est applicable, les juges d'appel n'ont pas légalement justifié leur décision.
Le moyen est fondé.
Par ces motifs,
La Cour
Casse le jugement attaqué ;
Ordonne que mention du présent arrêt sera faite en marge du jugement cassé ;
Réserve les dépens pour qu'il soit statué sur ceux-ci par le juge du fond ;
Renvoie la cause devant le tribunal de première instance du Limbourg.
Ainsi jugé par la Cour de cassation, première chambre, à Bruxelles, où siégeaient le président de section Eric Dirix, président, les présidents de section Albert Fettweis et Beatrijs Deconinck, les conseillers Koen Mestdagh et Koenraad Moens, et prononcé en audience publique du neuf septembre deux mille seize par le président de section Eric Dirix, en présence de l'avocat général Christian Vandewal, avec l'assistance du greffier Kristel Vanden Bossche.
Traduction établie sous le contrôle du président de section Christian Storck et transcrite avec l'assistance du greffier Patricia De Wadripont.
Le greffier, Le président de section,
Document PDF ECLI:BE:CASS:2016:ARR.20160909.5