Belgian court partially quashes appeal ruling on real estate commission and price difference damages.

N° C.14.0410.F

S. A.,

demandeur en cassation,

représenté par Maître Michèle Grégoire, avocat à la Cour de cassation, dont le cabinet est établi à Bruxelles, rue de la Régence, 4, où il est fait élection de domicile,

contre

1. IMMOBILIÈRE L.A., société privée à responsabilité limitée dont le siège social est établi à Incourt, rue de Dongelberg, 17,

défenderesse en cassation,

2. O. L. et

3. P. D.,

défendeurs en cassation,

représentés par Maître Geoffroy de Foestraets, avocat à la Cour de cassation, dont le cabinet est établi à Bruxelles, rue de la Vallée, 67, où il est fait élection de domicile.

I. La procédure devant la Cour

Le pourvoi en cassation est dirigé contre les arrêts rendus les 11 octobre 2013 et 21 février 2014 par la cour d'appel de Bruxelles.

Le conseiller Sabine Geubel a fait rapport.

L'avocat général Thierry Werquin a conclu.

II. Les moyens de cassation

Dans la requête en cassation, jointe au présent arrêt en copie certifiée conforme, le demandeur présente deux moyens.

III. La décision de la Cour

Sur le premier moyen :

Dans la mesure où il est pris de la violation de l'article 149 de la Constitution sans indiquer en quoi cette disposition serait violée, le moyen est imprécis, partant, irrecevable.

Quant à la première branche :

En vertu de l'article 88 de la loi du 14 juillet 1991 sur les pratiques du commerce et sur l'information et la protection du consommateur, applicable au litige, les ventes au consommateur conclues en dehors de l'entreprise du vendeur doivent, sous peine de nullité, faire l'objet d'un contrat écrit et ce contrat doit comporter une clause de renonciation rédigée dans les termes suivants, dont la mention est prescrite à peine de nullité du contrat : dans les sept jours ouvrables à dater du lendemain du jour de la signature du contrat, le consommateur a le droit de renoncer sans frais à son achat à condition d'en prévenir le vendeur par lettre recommandée à la poste ; toute clause par laquelle le consommateur renoncerait à ce droit est nulle.

L'article 102, 7°, de cette loi prévoit que sont punis d'une amende ceux qui commettent une infraction aux dispositions des articles 88 à 91 relatifs aux ventes au consommateur conclues en dehors de l'entreprise du vendeur.

La circonstance que la conclusion d'un tel contrat soit punie d'une amende pénale lorsque le droit de renonciation du consommateur n'y est pas énoncé dans les termes légaux n'implique pas que ce contrat soit frappé de nullité absolue.

Le moyen, qui, en cette branche, repose sur le soutènement contraire, manque en droit.

Quant à la seconde branche :

L'arrêt attaqué du 11 octobre 2013 relève que « le droit à la commission [d'agent immobilier] de la [première défenderesse] est, selon le contrat, ‘exigible uniquement en cas de réalisation parfaite de sa mission', cette mission étant définie comme celle [...] de ‘trouver amateur, par l'obtention de celui-ci d'une offre d'achat écrite, ferme et définitive' pour l'acquisition du bien désigné ».

En considérant, sur cette base, que « le fait que le contrat précise que cette commission ‘sera payable au comptant et sera perçue sur l'acompte lors de la signature du compromis de vente' n'indique pas que la commission n'est pas due à défaut de signature d'un compromis », l'arrêt attaqué du 11 octobre 2013 ne donne pas de cette dernière clause une interprétation inconciliable avec ses termes et, partant, ne viole pas la foi qui lui est due.

Dès lors qu'il considère, sans être critiqué, que l'offre d'achat de l'immeuble émise par le demandeur « est, selon ses termes, ‘ferme, irrévocable et sans réserve' » et que, « conformément aux termes de l'offre, ‘[l']acceptation par le propriétaire vaut vente', indépendamment de la signature d'un compromis », l'arrêt attaqué du 11 octobre 2013, qui condamne les deux derniers défendeurs à payer à la première défenderesse la commission litigieuse, ne méconnaît pas les effets que les stipulations ainsi reproduites, dans l'interprétation qu'il en donne, ont légalement entre les parties.

Le moyen, en cette branche, ne peut être accueilli.

Sur le second moyen :

Quant à la première branche :

En énonçant que « la [première défenderesse] prouve [...] avoir adressé [au demandeur], par pli recommandé du 15 novembre 2008, l'offre d'achat contresignée par les [deux derniers défendeurs], c'est-à-dire dans les délais fixés par l'offre », et que « les doutes nourris par [le demandeur] quant à ce ne sont donc pas fondés », l'arrêt attaqué du 11 octobre 2013 répond, en les contredisant, aux conclusions du demandeur faisant valoir qu'il est impossible de vérifier que l'acceptation des [deux derniers défendeurs] a été effectuée dans le délai d'un mois et, partant, que son offre était encore valable.

Le moyen, en cette branche, manque en fait.

Quant à la seconde branche :

L'arrêt attaqué du 21 février 2014, qui constate « que le bien a été remis en vente par les [deux derniers défendeurs], non pas à 345.000 euros (prix convenu avec l'agence immobilière) ou à 300.000 euros (prix convenu avec [le demandeur]), mais bien à 290.000 euros », n'a pu, sans se contredire, d'une part, considérer que le demandeur « ne saurait être tenu pour responsable de cette réduction volontaire de prix », d'autre part, décider que le dommage de ces défendeurs à réparer par le demandeur « doit dès lors être fixé à 10.000 euros » pour le poste « différence de prix ».

Le moyen, en cette branche, est fondé.

Par ces motifs,

La Cour

Casse l'arrêt attaqué du 21 février 2014 en tant qu'il condamne le demandeur à payer aux deux derniers défendeurs, à titre de dommages et intérêts pour la différence de prix, une somme en principal de 10.000 euros et qu'il statue sur les dépens ;

Rejette le pourvoi pour le surplus ;

Ordonne que mention du présent arrêt sera faite en marge de l'arrêt partiellement cassé ;

Condamne le demandeur à la moitié des dépens ; en réserve l'autre moitié pour qu'il soit statué sur celle-ci par le juge du fond ;

Renvoie la cause, ainsi limitée, devant la cour d'appel de Mons.

Les dépens taxés à la somme de mille nonante et un euros quarante-neuf centimes envers la partie demanderesse.

Ainsi jugé par la Cour de cassation, première chambre, à Bruxelles, où siégeaient le président de section Christian Storck, président, le président de section Albert Fettweis, les conseillers Martine Regout, Michel Lemal et Sabine Geubel, et prononcé en audience publique du vingt-deux janvier deux mille seize par le président de section Christian Storck, en présence de l'avocat général Thierry Werquin, avec l'assistance du greffier Patricia De Wadripont.

P. De Wadripont S. Geubel M. Lemal

M. Regout A. Fettweis Chr. Storck

Document PDF ECLI:BE:CASS:2016:ARR.20160122.1