Court dismisses appeal as landlord's agricultural intent lacks factual basis and fails statutory requirements.

N° C.15.0155.N

1. A. B.,

2. E. W.,

Me Johan Verbist, avocat à la Cour de cassation,

contre

N. S.,

Me Huguette Geinger, avocat à la Cour de cassation.

I. La procédure devant la Cour

Le pourvoi en cassation est dirigé contre le jugement rendu le 15 décembre 2014 par le tribunal de première instance d'Eupen, statuant en degré d'appel ;

Le conseiller Koenraad Moens a fait rapport.

L'avocat général Christian Vandewal a conclu.

II. Le moyen de cassation

Dans la requête en cassation, jointe au présent arrêt en copie certifiée conforme, les demandeurs présentent un moyen.

III. La décision de la Cour

1. Il ressort des pièces auxquelles la Cour peut avoir égard que dans ses conclusions d'appel de synthèse du 23 janvier 2014, le défendeur a invoqué devant le juge d'appel, comme cela ressort de la traduction libre faite par les parties, que « actuellement, le demandeur exerce une activité principale de vétérinaire. Le siège de la société d'une personne à responsabilité limitée de son cabinet vétérinaire S. N. serait déplacé à Iveldingen-Montenau. Le demandeur exercera une activité agricole. Les terrains litigieux sont nécessaires pour ce faire. Contrairement aux affirmations des demandeurs, il s'agissait là d'un sérieux projet d'avenir. Le demandeur a demandé un numéro de production pour une entreprise agricole sise à Iveldingen et l'a obtenu. La sincérité et la faisabilité d'une exploitation agricole sont ainsi établies. Jusqu'à la fin du délai de congé (le 1er novembre 2015), le demandeur dispose ainsi de suffisamment de temps pour organiser son activité en ce sens. Après avoir atteint l'âge de la retraite, qui n'est plus trop éloigné, le demandeur exercera une activité agricole indépendante et il doit exploiter les terrains agricoles lui appartenant situés à Montenau-Iveldingen, en ce sens.

2. Contrairement à ce que soutient le moyen, il ne ressort ni de ces conclusions d'appel de synthèse ni d'aucune autre pièce à laquelle la Cour peut avoir égard que le défendeur aurait reconnu qu'il n'exercera une activité agricole indépendante qu'après le 1er février 2021 et qu'il n'exécutera ainsi le projet dont il a fait état que plus de cinq ans après l'expiration du délai de congé.

Dans cette mesure, le moyen manque en fait.

3. L'article 7 de la loi du 4 novembre 1969 sur les baux à ferme dispose que le bailleur peut mettre fin au bail à l'expiration de chaque période s'il justifie de l'existence d'un motif sérieux. Peuvent seuls être admis comme tels, indépendamment de ceux visés à l'article 6 : 1° l'intention manifestée par le bailleur d'exploiter lui-même tout ou partie du bien loué ou d'en céder en tout ou en partie l'exploitation à son conjoint, à ses descendants ou enfants adoptifs ou à ceux de son conjoint ou aux conjoints desdits descendants ou enfants adoptifs.

L'article 9, alinéa 1er, de cette même loi dispose que l'exploitation du bien repris au preneur sur la base du motif déterminé aux articles 7, 1°, et 8 doit consister en une exploitation personnelle, effective et continue pendant neuf années au moins par la personne ou les personnes indiquées dans le congé comme devant assurer cette exploitation ou, s'il s'agit de personnes morales, par leurs organes ou dirigeants responsables et pas seulement par leurs préposés.

Aux termes de l'article 12.6, alinéa 1er, de cette même loi, lors de la demande en validation du congé, le juge apprécie si les motifs du congé sont sérieux et fondés et notamment s'il appert de toutes les circonstances de la cause que le bailleur mettra à exécution les intentions énoncées comme motifs de congé.

L'article 12.6, alinéa 3, de cette même loi dispose qu'en cas de contestation sur le caractère sincère de l'exploitation personnelle, il appartiendra au bailleur de préciser comment la personne ou les personnes indiquées dans le congé comme devant assurer cette exploitation entendent le faire de façon personnelle, effective et continue et de prouver qu'elles sont en mesure de le faire et qu'elles répondent aux conditions prévues à l'article 9.

4. En vertu de ces dispositions, lors de la demande en validation du congé, le juge doit tenir compte de toutes les circonstances de fait qui ont justifié le congé. Il est tenu d'examiner s'il appert des circonstances de la cause que le bailleur avait sincèrement et sérieusement l'intention d'assurer, dès l'expiration du congé, l'exploitation de manière personnelle, effective et continue. Sa décision est souveraine.

5. Le juge d'appel a considéré :

- qu'il peut se déduire des pièces produites par le défendeur qu'il remplit les conditions administratives pour exploiter une entreprise agricole ;

- que le défendeur a déclaré lors de l'audience publique du 27 octobre 2014 vouloir constituer un troupeau de bétail en vue de la production de marchandises bio et que cela deviendra son activité professionnelle principale ;

- que le défendeur indique à juste titre que le critère de l'exploitation d'une entreprise agricole ne doit constituer la part principale de l'activité professionnelle qu'à l'expiration du délai de congé, d'autant plus parce que le défendeur doit disposer des terrains litigieux pour commencer l'exploitation envisagée ;

- que l'article 9 prévoit des dispositions strictes quant à la durée de l'exploitation par le défendeur et cette disposition permettra, le cas échéant, aux demandeurs de prétendre à une indemnité si le défendeur ne respecte pas ses obligations.

6. Le juge d'appel décide ainsi de manière souveraine que dans ces circonstances le défendeur a démontré qu'il remplit les conditions pour mettre fin au bail à ferme en vue d'une exploitation personnelle, sans violer les dispositions légales invoquées.

Dans cette mesure, le moyen ne peut être accueilli.

7. Il ressort des pièces auxquelles la Cour peut avoir égard que dans ses conclusions d'appel de synthèse le défendeur a invoqué, suivant une traduction libre des parties, « qu'après avoir atteint l'âge de la retraite - qui n'est plus trop éloigné - il exercera une activité agricole indépendante ».

8. Le juge d'appel a considéré que « le défendeur indique à juste titre que le critère de l'exploitation d'une entreprise agricole ne doit constituer la part principale de l'activité professionnelle qu'à l'expiration du délai de congé, d'autant plus que le défendeur doit disposer des terrains litigieux pour commencer l'exploitation envisagée ».

9. En décidant ainsi, le juge d'appel n'interprète pas les conclusions d'appel de synthèse d'une manière incompatible avec ses termes et ne viole, dès lors, pas la foi qui leur est due.

Dans la mesure où le moyen invoque la violation des articles 1319, 1320 et 1322 du Code civil, il manque en fait.

10. Les demandeurs ont invoqué devant le juge d'appel que le motif du congé indiqué par le défendeur, à savoir son intention d'utiliser les terrains à des fins d'exploitation personnelle, n'est pas sérieux, dès lors que le défendeur a l'intention d'utiliser les terrains pour prendre en pension des animaux gravement malades et les soigner et que cela ne constitue pas une activité agricole qui produit principalement des produits destinés à la vente.

11. Le juge d'appel a décidé comme indiqué ci-avant au point 5 et, en outre, que dans ces circonstances, le défendeur a démontré qu'il remplit les conditions pour résilier le bail à ferme en vue d'une exploitation personnelle.

Le juge d'appel a rejeté et répondu à ce moyen de défense.

Dans la mesure où le moyen invoque la violation de l'article 149 de la Constitution, il manque en fait.

Par ces motifs,

La Cour

Rejette le pourvoi ;

Condamne les demandeurs aux dépens.

Ainsi jugé par la Cour de cassation, première chambre, à Bruxelles, où siégeaient le président de section Eric Dirix, président, les présidents de section Albert Fettweis et Alain Smetryns, les conseillers Bart Wylleman et Koenraad Moens, et prononcé en audience publique du vingt et un janvier deux mille seize par le président de section Eric Dirix, en présence de l'avocat général Christian Vandewal, avec l'assistance du greffier Kristel Vanden Bossche.

Traduction établie sous le contrôle du conseiller Didier Batselé et transcrite avec l'assistance du greffier Patricia De Wadripont.

Le greffier, Le conseiller,

Document PDF ECLI:BE:CASS:2016:ARR.20160121.7