Court of Cassation quashes appeal ruling for failure to prove violation of Articles 1441 and 1577 of Judicial Code regarding company formation liability.

N° C.14.0248.N

M. D.,

Me Johan Verbist, avocat à la Cour de cassation,

contre

1. L. V. B,

2. W. S.,

Me Huguette Geinger, avocat à la Cour de cassation,

3. E. E.,

4. R. D.,

5. BOS VAN WILLEM, s.p.r.l.

I. La procédure devant la Cour

Le pourvoi en cassation est dirigé contre l'arrêt rendu le 19 février 2014 par la cour d'appel d'Anvers.

Le conseiller Bart Wylleman a fait rapport.

L'avocat général Christian Vandewal a conclu.

II. Le moyen de cassation

Dans la requête en cassation, jointe au présent arrêt en copie certifiée conforme, le demandeur présente un moyen.

III. La décision de la Cour

Sur la fin de non-recevoir :

1. Les premier et deuxième défendeurs opposent une fin de non-recevoir au moyen déduite de ce que, dans la mesure où il invoque la violation des articles 1441, alinéa 1er, et 1577 du Code judiciaire, il est imprécis.

2. Le moyen n'indique pas comment et en quoi l'arrêt viole les articles précités et il est, dans cette mesure, irrecevable à défaut de précision.

Sur le fondement du moyen :

3. L'article 60 du Code des sociétés dispose qu'à défaut de convention contraire, ceux qui, au nom d'une société en formation, et avant l'acquisition par celle-ci de la personnalité juridique, ont pris un engagement à quelque titre que ce soit, en sont personnellement et solidairement responsables, sauf si la société a déposé l'extrait visé à l'article 68 dans les deux ans de la naissance de l'engagement et si ces engagements sont repris par elle dans les deux mois suivant le dépôt précité. Dans ce dernier cas, l'engagement est réputé avoir été contracté par la société dès l'origine.

4. La reprise de l'engagement par la société vaut ratification, l'engagement tout comme les actes juridiques posés ultérieurement par le promoteur en relation avec cet engagement étant considérés dès l'origine comme ayant été contractés par la société et les biens acquis par le promoteur au nom de la société étant considérés être la propriété de la société dès l'origine.

À l'égard du promoteur, la reprise a l'effet d'une condition résolutoire qui le libère des engagements contractés au nom de la société et fait qu'il est considéré n'avoir jamais été propriétaire des biens acquis au nom de la société en formation.

La réalisation de la condition résolutoire a un effet réel.

5. Suivant l'article 1er, alinéa 1er, de la loi hypothécaire du 16 décembre 1851, dans la version applicable en l'espèce, tous actes entre vifs à titre gratuit ou onéreux, translatifs ou déclaratifs de droits réels immobiliers, autres que les privilèges et les hypothèques, y compris les actes authentiques visés aux articles 577-4, § 1er, et 577-13, § 4, du Code civil, ainsi que les modifications y apportées, seront transcrits le jour de la réception en entier sur un registre à ce destiné, au bureau de la conservation des hypothèques dans l'arrondissement duquel les biens sont situés. Jusque-là, ils ne pourront être opposés aux tiers qui auraient contracté sans fraude.

Il suit de cette disposition que les actes entre vifs translatifs ou déclaratifs de droits réels immobiliers autres que les privilèges et hypothèques ne peuvent, à défaut de transcription dans le registre à ce destiné au bureau de la conservation des hypothèques, être opposés aux tiers qui ont contracté sans fraude dans la mesure où ils peuvent porter préjudice soit aux droits réels de ces tiers sur les biens concernés par les dits actes soit aux droits de recours exercés par ces tiers sur les biens à l'encontre de leur débiteur.

6. Il ressort de la combinaison des dispositions légales précitées que la reprise par la société d'un contrat d'achat d'un bien immobilier conclu en son nom par le promoteur a pour conséquence que les droits réels consentis auparavant par le promoteur sur le bien immobilier ainsi que les saisies pratiquées sur le bien par des créanciers du promoteur deviennent caduques, à la condition que l'acte d'achat transcrit dans le registre au bureau des hypothèques mentionne expressément que l'achat a été effectué au nom de la société en formation.

7. Il ressort des pièces auxquelles la Cour peut avoir égard que :

- par actes notariés des 27 février et 7 mars 2007, qui ont été transcrits, la troisième défenderesse a acheté respectivement une maison d'habitation située à Herselt et des parcelles de terrains connues dans la région sous la dénomination « Helschot », au nom et pour le compte d'une société en formation, à savoir la société privée à responsabilité limitée Domein Muggenberg ;

- la société privée à responsabilité limitée Domein Muggenberg a été constituée par acte du 1er août 2008 ;

- par exploit du 8 août 2008, les premier et deuxième défendeurs ont pratiqué, à charge de la troisième défenderesse, une saisie conservatoire sur ces biens immobiliers, saisie transformée en saisie exécution le 23 octobre 2008 ;

- la société privée à responsabilité limitée Domein Muggenberg a ratifié et repris, par acte notarié du 3 octobre 2008, l'achat de ces biens immobiliers ;

- par acte notarié du 1er février 2010 passé devant le notaire Johan Kiebooms et le demandeur, lesdits biens immobiliers ont été vendus par la société privée à responsabilité limitée Domein Muggenberg au quatrième défendeur agissant au nom de la cinquième défenderesse, alors société en formation.

8. Les juges d'appel ont considéré que :

- par la reprise, la société privée à responsabilité limitée Domein Muggenberg reprend immédiatement et nécessairement les droits et obligations portant sur les biens immobiliers nés pendant que la troisième défenderesse était promoteur, et donc aussi la saisie conservatoire immobilière pratiquée sur ces biens à charge de la troisième défenderesse au cours de cette période ;

- les biens immobiliers restaient, dès lors, grevés également à l'égard de la société privée à responsabilité limitée Domein Muggenberg de la saisie pratiquée à la demande des premier et deuxième défendeurs à charge de la troisième défenderesse ;

- la vente réalisée par acte du 1er février 2010 par la société privée à responsabilité limitée Domein Muggenberg au quatrième défendeur, agissant pour la cinquième défenderesse n'est, dès lors, pas opposable aux premier et deuxième défendeurs, et ce en application des articles 1441, alinéa 1er, et 1577 du Code judiciaire.

9. En rejetant, sur la base de ces motifs, la tierce-opposition du demandeur, les juges d'appel ont violé l'article 60 du Code des sociétés.

Dans cette mesure, le moyen est fondé.

Par ces motifs,

La Cour

Casse l'arrêt attaqué ;

Ordonne que mention du présent arrêt sera faite en marge de l'arrêt cassé ;

Réserve les dépens pour qu'il soit statué sur ceux-ci par le juge du fond ;

Renvoie la cause devant la cour d'appel de Gand.

Ainsi jugé par la Cour de cassation, première chambre, à Bruxelles, où siégeaient le président de section Eric Dirix, président, le président de section Albert Fettweis, les conseillers Koen Mestdagh, Geert Jocqué et Bart Wylleman, et prononcé en audience publique du huit mai deux mille quinze par le président de section Eric Dirix, en présence de l'avocat général Christian Vandewal, avec l'assistance du greffier Kristel Vanden Bossche.

Traduction établie sous le contrôle du conseiller Marie-Claire Ernotte et transcrite avec l'assistance du greffier Patricia

De Wadripont.

Le greffier, Le conseiller,

Document PDF ECLI:BE:CASS:2015:ARR.20150508.4