Belgian court quashes lower court judgment for violating tenant's right of defense by fixing eviction date unilaterally.

N° C.12.0406.F

R. C.,

demanderesse en cassation,

représentée par Maître Simone Nudelholc, avocat à la Cour de cassation, dont le cabinet est établi à Bruxelles, boulevard de l'Empereur, 3, où il est fait élection de domicile,

contre

FERME C., société agricole,

défenderesse en cassation,

représentée par Maître Paul Alain Foriers, avocat à la Cour de cassation, dont le cabinet est établi à Bruxelles, avenue Louise, 149, où il est fait élection de domicile.

N° C.12.0573.F

FERME C., société agricole,

demanderesse en cassation,

représentée par Maître Paul Alain Foriers, avocat à la Cour de cassation, dont le cabinet est établi à Bruxelles, avenue Louise, 149, où il est fait élection de domicile,

contre

R. C.,

défenderesse en cassation,

représentée par Maître Simone Nudelholc, avocat à la Cour de cassation, dont le cabinet est établi à Bruxelles, boulevard de l'Empereur, 3, où il est fait élection de domicile.

I. La procédure devant la Cour

Les pourvois en cassation sont dirigés contre le jugement rendu le

16 avril 2012 par le tribunal de première instance de Tournai, statuant en degré d'appel.

Le 8 août 2014, le premier avocat général Jean-François Leclercq a déposé des conclusions au greffe.

Le conseiller Michel Lemal a fait rapport et le premier avocat général Jean-François Leclercq a été entendu en ses conclusions.

II. Les moyens de cassation

À l'appui du pourvoi inscrit au rôle général sous le numéro C.12.0406.F, la demanderesse présente deux moyens libellés dans les termes suivants :

Premier moyen

Dispositions légales violées

- article 149 de la Constitution ;

- articles 595, spécialement alinéa 2, 1122, 1134, 1319, 1320 et 1322 du Code civil ;

- article 1138, 4°, du Code judiciaire ;

- pour autant que de besoin, article 4, spécialement alinéa 2, de la loi du 4 novembre 1969 modifiant la législation sur le bail à ferme et sur le droit de préemption en faveur des preneurs de biens ruraux, formant la section 3 du chapitre II du titre VIII du livre III du Code civil, intitulée « Des règles particulières aux baux à ferme ».

Décisions et motifs critiqués

Le jugement attaqué met à néant le jugement entrepris (sauf en tant qu'il a reçu la demande originaire) et, réformant, limite à huit parcelles, précisées dans son dispositif, la validation du congé donné par la demanderesse à la défenderesse le 9 février 2009 et, relativement aux autres parcelles visées par le congé précité, décide que ce congé est « nul et de nul effet » et déboute en conséquence la demanderesse du surplus de sa demande tendant à voir valider le congé du 9 février 2009 en tant qu'il portait sur toutes les autres parcelles qui y étaient visées (soit les parcelles reprises au point C dans l'exposé des faits du jugement attaqué).

Cette décision se fonde sur les motifs suivants :

« Quant à la chronologie des faits et actes relatifs aux parcelles litigieuses

[La demanderesse] est la fille de feu J.-L. C. et feu M. L. ; ces derniers avaient également retenu de leur union trois autres enfants : J, M. et J. C.

Avant les faits litigieux, les terres concernées appartenaient, selon les mentions non contestées des actes produits :

A. pour ce qui concerne la première pâture visée à la lettre de congé (n° 1 sous l'article 1175) : à J.-L. C. [...] ;

B. pour ce qui concerne les sept pâtures suivantes visées au même acte [...] : en pleine propriété à [la demanderesse] et en usufruit aux époux C.-L., pour les avoir acquises ensemble d'un tiers selon ces modalités en 1992 [...] ;

C. pour ce qui concerne les autres parcelles litigieuses (n°s 1 à 26 sous l'article 1174) : à la communauté des époux C.-L. [...].

Par acte notarié du 21 décembre 2006 [...], madame L. et [la défenderesse] déclarent mettre fin, avec effet rétroactif au 30 septembre 2006, au bail du 30 novembre 1998 en tant que ce bail concerne les parcelles litigieuses.

[...] Par acte notarié séparé du même jour [...,], madame L. déclare donner à bail les parcelles litigieuses à la [défenderesse], qui accepte, pour une durée de 28 années à partir du 1er octobre 2006.

Ce dernier acte distingue :

- une série de parcelles, pour une contenance totale de 3,91 hectares, ‘appartenant à madame M. L. en usufruit et à [la demanderesse] en nue-propriété' (soit les parcelles évoquées ci-avant [...] sous A et B) ;

- une autre série de parcelles, pour une contenance totale de

15,82 hectares, ‘appartenant à madame M. L. pour une moitié en pleine propriété et une moitié en usufruit et à [la demanderesse] pour une moitié en nue-propriété' (soit les parcelles évoquées sous C).

Il porte notamment que ‘la preneuse se reconnaît parfaitement informée de ce que le bail consenti excède les pouvoirs de l'usufruitière ; il s'ensuit que [la demanderesse], actuellement nu-propriétaire, pourra, à l'extinction de l'usufruit, agir en réduction de la durée du bail, à la durée maximale compatible avec les pouvoirs de l'usufruitière'.

Madame L. décède le 23 décembre 2007.

Par acte notarié du 16 mai 2008, les quatre enfants des époux C.-L. déclarent adhérer aux testaments respectifs de leurs auteurs et partagent entre eux les biens de ces derniers, qui étaient mariés sous le régime de la communauté légale [...]. Les parcelles litigieuses figurant ci-avant sous les lettres A et C sont reprises dans le lot qui échoit à [la demanderesse].

Par une lettre datée du 9 février 2009, dont la réception n'est pas contestée, [la demanderesse] déclare donner pour ces immeubles congé ‘en dehors des conditions de fond et de forme de la loi sur le bail à ferme', en l'affectant d'un préavis expirant ‘à la fin de la saison culturale 2009, soit au plus tard le 30 novembre 2009, voire à la première date utile'.

[...] L'article 595 du Code civil dispose notamment que :

- l'usufruitier peut jouir par lui-même, donner à ferme ou même vendre ou céder son droit à titre gratuit ;

- les baux que l'usufruitier seul a faits pour un temps qui excède neuf ans ne sont, en cas de cessation de l'usufruit, obligatoires à l'égard du

nu-propriétaire que pour le temps qui reste à courir, soit de la première période de neuf ans si les parties s'y trouvent encore, soit de la seconde, et ainsi de suite, de manière que le preneur n'ait que le droit d'achever la jouissance de la période de neuf ans où il se trouve.

Il s'ensuit que :

- au cas où l'usufruitier a consenti un bail, le nu-propriétaire devient propriétaire lors de l'extinction de l'usufruit et acquiert à ce moment la jouissance du bien ;

- au cas où l'usufruitier a consenti seul (à savoir sans le concours du nu-propriétaire) la location d'un bien, le nu-propriétaire est tenu de respecter le bail en vertu de la loi dès l'extinction de l'usufruit et devient bailleur à ce moment ;

- le nu-propriétaire, devenu propriétaire ensuite de l'extinction de l'usufruit, peut demander que la durée du bail soit réduite à la durée de la période théorique de neuf ans en cours à l'époque de l'extinction de l'usufruit ;

- le nu-propriétaire peut exercer ce droit même si le bail est régi par la loi sur les baux à ferme, sans être lié par les conditions de fond et de forme prévues par cette loi en matière de congé par le bailleur et sans que le preneur puisse s'y opposer en invoquant l'article 4, alinéa 2, de cette loi.

Il résulte de ce qui précède que, le 21 décembre 2006, madame L. avait qualité pour mettre fin au bail à ferme signé en 1998 et pour consentir un nouveau bail à ferme relativement aux parcelles litigieuses, puisque :

- en ce qui concerne la parcelle reprise ci-avant sous A, elle en avait seule l'usufruit ;

- en ce qui concerne les parcelles reprises sous B, elle en restait alors aussi seule usufruitière ;

- en ce qui concerne les parcelles reprises sous C, elle en était pour moitié pleine propriétaire et pour moitié usufruitière.

L'usufruit, même partiel, affecte toute la chose puisqu'il porte sur une part théorique et non matérialisable de celle-ci.

Par ailleurs, l'article 617 du Code civil prévoit que l'usufruit s'éteint, notamment, par la mort de l'usufruitier.

En février 2009, [la demanderesse] était donc devenue seule et pleine propriétaire de l'ensemble de ces parcelles.

Quant aux parcelles reprises sous C

Néanmoins, en ce qui concerne les parcelles reprises ci-avant sous C, cette pleine propriété ne résulte pas uniquement de l'extinction de l'usufruit de madame L. par son décès mais également de la transmission de sa propre propriété à ses héritiers.

Or, l'article 1122 du Code civil dispose qu'on est censé avoir disposé pour soi et pour ses héritiers, à moins que le contraire ne soit exprimé ou ne résulte de la nature de la convention.

Il s'ensuit que [la demanderesse], en qualité de propriétaire de la partie du bien héritée de sa mère, doit garantir la [défenderesse] du bail comme madame L. aurait dû le faire ; elle ne peut donc revendiquer sa qualité partielle de nu-propriétaire pour exiger la réduction du bail, même pour la part du bien précédemment soumise à usufruit.

Enfin, par la mention spécifique que [la demanderesse] pourrait agir en réduction, les parties n'ont pas pu déroger aux dispositions impératives de la loi sur le bail à ferme - dont la [défenderesse] se réclame aujourd'hui - dans une mesure excédant la dérogation légale de l'article 595 du Code civil.

Par conséquent, [la demanderesse] est tenue au bail relatif aux parcelles reprises sous C selon les règles du bail à ferme ; relativement à celles-ci, le congé litigieux, qui ne respecte pas ces règles, est donc nul et sans effet ».

Griefs

Première branche

A. Aux termes de l'article 595, alinéas 1er et 2, du Code civil, « l'usufruitier peut jouir par lui-même, donner à ferme ou même vendre ou céder son droit à titre gratuit. Les baux que l'usufruitier seul a faits pour un temps qui excède neuf ans ne sont, en cas de cessation de l'usufruit, obligatoires à l'égard du nu-propriétaire que pour le temps qui reste à courir, soit de la première période de neuf ans si les parties s'y trouvent encore, soit de la seconde, et ainsi de suite, de manière que le preneur n'ait que le droit d'achever la jouissance de la période de neuf ans où il se trouve ».

L'article 595, alinéa 2, est interprété en ce sens que le droit de réduction de la durée du bail de plus de neuf ans consenti par l'usufruitier seul peut, à l'extinction de l'usufruit, être exercé par le nu-propriétaire même si le bail est régi par la loi 4 novembre 1969 formant la section 3 du chapitre II du titre VIII du livre III du Code civil, sans être lié par les conditions de fond et de forme prévues par cette loi en matière de congé donné par le bailleur et sans que le preneur puisse s'y opposer en invoquant l'article 4, alinéa 2, de la loi, aux termes duquel, « à défaut de congé valable, le bail est prolongé de plein droit à son expiration, par périodes successives de neuf ans, même si la durée de la première occupation a excédé neuf ans ».

L'article 1122 du Code civil dispose qu'on est censé avoir stipulé pour soi et pour ses héritiers et ayants cause, à moins que le contraire ne soit exprimé ou ne résulte de la nature de la convention.

Le jugement attaqué se fonde sur l'article 1122 du Code civil pour décider que, lorsque le nu-propriétaire est l'héritier de l'usufruitier prédécédé, il ne peut se prévaloir de l'interprétation précitée de l'article 595, alinéa 2, du Code civil et ne peut donc donner le congé pour les parcelles dont il est héritier sans respecter les conditions de fond et de forme visées dans la loi du

4 novembre 1969.

Le jugement en déduit que le congé donné par la demanderesse pour les parcelles reprises sous C, « qui ne respecte pas ces règles, est donc nul et sans effet ».

L'article 1122 du Code civil n'empêche toutefois pas l'héritier de faire valoir contre l'ayant cause à titre particulier du de cujus un droit propre, distinct des droits qui appartenaient à ce de cujus (contrairement aux droits qui appartenaient au de cujus, les droits propres sont des droits que l'hériter recueille indépendamment de sa vocation successorale).

B. En l'espèce, il ressort des constatations du jugement attaqué qu'au jour de la conclusion du bail à ferme du 21 décembre 2006, les parcelles reprises sous C dans les motifs du jugement appartenaient à madame M. L. (mère de la demanderesse) pour une moitié indivise en pleine propriété et, pour une autre moitié indivise, à madame M. L. pour l'usufruit et à la demanderesse pour la nue-propriété.

Le jugement attaqué reproduit la clause du bail du 21 décembre 2006 aux termes de laquelle « la preneuse [soit la défenderesse] se reconnaît parfaitement informée de ce que le bail consenti excède les pouvoirs de l'usufruitière. Il s'ensuit que [la demanderesse], actuellement nu-propriétaire, pourra, à l'extinction de l'usufruit, agir en réduction de la durée du bail à la durée maximale compatible avec les pouvoirs de l'usufruitière ».

La clause du bail ainsi reproduite par le jugement attaqué confirmait donc le droit propre conféré à la demanderesse nue-propriétaire par l'article 595, alinéa 2, du Code civil.

C. En se fondant sur les motifs précités pour refuser de valider le congé du 9 février 2009 en tant qu'il portait sur les parcelles reprises sous C, le jugement attaqué méconnaît la portée de l'article 1122 du Code civil, en déduisant de cet article que ne peut se prévaloir de l'article 595, alinéa 2, du Code civil, l'héritier qui, indépendamment de sa qualité d'héritier, était déjà au jour de la conclusion du bail nu-propriétaire d'une quotité indivise des biens donnés à bail, l'autre quotité indivise appartenant au défunt en pleine propriété.

Le jugement attaqué fait ainsi illégalement prévaloir la règle générale de l'article 1122 du Code civil sur le droit propre conféré par l'article 595, alinéa 2, du même code à celui qui, sur un même bien, cumule les qualités d'héritier pour une quotité indivise et de nu-propriétaire devenu plein propriétaire pour une autre quotité indivise (violation des articles 595, spécialement alinéa 2, et 1122 du Code civil et, pour autant que de besoin, des dispositions de la section 3 du chapitre II du titre VIII du livre III du Code civil visées en tête du moyen).

Deuxième branche

L'article 1122 du Code civil dispose qu'on est censé avoir stipulé pour soi-même et pour ses héritiers et ayants cause, à moins que le contraire ne soit exprimé ou ne résulte de la nature de la convention.

En l'espèce, le jugement attaqué reproduit la clause du bail conclu le 21 décembre 2006 entre la défunte M. L. et la défenderesse, aux termes de laquelle « la preneuse se reconnaît parfaitement informée de ce que le bail consenti excède les pouvoirs de l'usufruitière ; il s'ensuit que [la demanderesse], actuelle nu-propriétaire, pourra, à l'extinction de l'usufruit, agir en réduction de la durée du bail à la durée maximale compatible avec les pouvoirs de l'usufruitière ».

Il ressort ainsi des constatations du jugement attaqué qu'en vertu d'une clause explicite du bail à ferme, la défunte, en octroyant à la défenderesse un bail excédant les pouvoirs de l'usufruitière, n'avait pas entendu stipuler pour son héritière, la demanderesse, puisqu'elle réservait explicitement les droits de cette dernière d'agir en réduction de la durée du bail à l'extinction de l'usufruit.

Dès lors, en se fondant sur les motifs reproduits dans l'énoncé du moyen pour refuser de valider le congé du 9 février 2009 en tant qu'il portait sur les parcelles décrites sous C dans l'exposé des faits, le jugement attaqué méconnaît la portée de l'article 1122 du Code civil, en décidant que la défunte M. D. était censée avoir stipulé pour ses héritiers et ayants cause, alors que le bail du 21 décembre 2006 « exprimait le contraire » en réservant explicitement les droits d'une héritière, à savoir la demanderesse, de poursuivre, à l'extinction de l'usufruit, la réduction de la durée du bail à la durée maximale compatible avec les pouvoirs de l'usufruitière (violation de l'article 1122 du Code civil).

À tout le moins, le jugement attaqué fait abstraction des mentions de la clause précitée de l'acte notarié du 21 décembre 2006 (dont il reproduit la teneur) et viole ainsi la foi due à cet acte écrit (violation des articles 1319, 1320 et 1322 du Code civil) et viole la force obligatoire de cette clause du bail (violation de l'article 1134 du Code civil).

Troisième branche

En décidant, d'une part, que « l'usufruit, même partiel, affecte toute la chose puisqu'il porte sur une part théorique et non matérialisable de celle-ci », et, d'autre part, que la demanderesse « ne peut [...] revendiquer sa qualité partielle de nue-propriétaire pour exiger la réduction du bail, même pour la part du bien précédemment soumise à usufruit », le jugement entrepris contient une contradiction entre ces deux dispositifs et méconnaît l'article 1138, 4°, du Code judiciaire. Pareille contradiction constitue à tout le moins une contradiction entachant la motivation de la décision entreprise, en violation de l'article 149 de la Constitution.

Second moyen

Dispositions légales violées

- article 1138, 2°, du Code judiciaire ;

- principe général du droit relatif au respect des droits de la défense ;

- principe général du droit dit principe dispositif.

Décisions et motifs critiqués

Le jugement attaqué « dit l'appel principal recevable et partiellement fondé ; dit l'appel incident recevable et non fondé ; en conséquence, met à néant le jugement entrepris, sauf en tant qu'il a reçu la demande originaire ; réformant, valide le congé donné le 9 février 2009 par [la demanderesse] à la [défenderesse] pour la date du 30 septembre 2016 sur les parcelles suivantes :

Ville ... (ex-... - article 1174) :

1. une pâture sise au lieu-dit ‘...', cadastrée section B, numéro 381/02 b, pour 51 ares 10 centiares (r.c. 32 euros) ;

2. une terre sise au lieu-dit ‘...', cadastrée section B, numéro 324 d, pour 53 ares 80 centiares (r.c. 46 euros) ;

3. une terre sise au lieu-dit ‘...', cadastrée section B, numéro 324 c, pour 53 ares 80 centiares (r.c. 46 euros) ;

4. une terre sise au lieu-dit ‘...', cadastrée section B, numéro 325, pour 39 ares 20 centiares (r.c. 33 euros) ;

5. une terre sise au lieu-dit ‘...', cadastrée section B, numéro 327 c, pour 29 ares 50 centiares (r.c. 18 euros) ;

6. une terre sise au lieu-dit ‘...', cadastrée section B, numéro 337 a, pour 63 ares 90 centiares (r.c. 54 euros) ;

7. une terre sise au lieu-dit ‘...', cadastrée section B, numéro 377 a, pour 29 ares 35 centiares (r.c. 25 euros) ;

8. une terre sise au lieu-dit ‘Q.', cadastrée section B, numéro

56 a, pour 70 ares 60 centiares (r.c. 50 euros) ;

Ordonne à la [défenderesse] de délaisser à la libre et entière disposition de [la demanderesse] les immeubles qui précèdent pour la date du 30 septembre 2016 au plus tard, sous peine de s'en faire expulser, elle, les siens et tout occupant qui pourrait s'y trouver, et de faire mettre leur matériel éventuel sur la voie publique par le premier huissier de justice requis à ces fins, au besoin à l'aide de la force publique ;

Déboute les parties de leurs prétentions respectives pour le surplus ;

Délaisse à chacune des parties la charge de ses propres frais et dépens (pour chacune des deux instances) ».

Cette décision se fonde sur les motifs suivants :

« Il n'est pas contesté que toutes les terres litigieuses ont fait l'objet d'un premier bail, dont les actuelles parties étaient signataires avec d'autres, le 30 novembre 1998 [...].

Or, c'est par deux actes immédiatement successifs et passés un même jour en 2006 que madame L., qui concentrait désormais seule les pouvoirs nécessaires pour les terres litigieuses, a mis fin à ce bail et conclu un nouveau bail à ferme.

Il suit du rapprochement des articles 4 et 8 de la loi sur les baux à ferme avec l'article 595 du Code civil, à la lumière de l'équilibre recherché par ces dispositions entre les intérêts en présence, que la période de neuf années en cours doit être calculée au départ de la première occupation par le locataire, à savoir sa première période d'établissement ininterrompu sur les terres données à bail.

La première période s'est donc ouverte le 1er octobre 1998 (article 4 de l'acte de 1998) pour se terminer le 30 septembre 2007 ; la période en cours s'est ouverte le lendemain, soit le 1er octobre 2007, de sorte qu'elle prend fin le 30 septembre 2016 ».

Griefs

Le jugement attaqué décide que c'est à l'expiration de la seconde période de neuf ans du premier bail du 30 novembre 1998, soit le 30 septembre 2016, que les parcelles litigieuses doivent être libérées par la défenderesse.

Or, il résulte des conclusions d'appel des parties qu'aucune d'elles ne demandait au tribunal de première instance de calculer les périodes de neuf ans à compter du bail du 30 novembre 1998 ni d'ordonner la libération des lieux au 30 septembre 2016, date de la fin de la seconde période de neuf ans du bail précité.

Dès lors, en fixant d'office la date de libération des lieux à une date qu'aucune des parties n'avait avancée, sans leur donner la possibilité de faire valoir leurs observations à cet égard, le jugement attaqué viole la disposition légale et méconnaît les principes généraux du droit visés en tête du moyen.

À l'appui du pourvoi inscrit au rôle général sous le numéro C.12.0573.F, la demanderesse présente un moyen libellé dans les termes suivants :

Dispositions légales violées

- article 149 de la Constitution ;

- article 14, alinéa 2, de la loi du 4 novembre 1969 sur le bail à ferme, formant la section 3 du chapitre II du titre VIII du livre III du Code civil ;

- articles 1122 et 1742 du Code civil ;

- articles 5, 30, 565, 566 et 1068 du Code judiciaire ;

- principe général du droit relatif au respect des droits de la défense.

Décisions et motifs critiqués

Le jugement attaqué, « réformant, valide le congé donné le 9 février 2009 par [la défenderesse] à la [demanderesse] pour la date du 30 septembre 2016 sur les parcelles suivantes :

Ville ... (ex-... - article 1174) :

1. une pâture sise au lieu-dit ‘...', cadastrée section B, numéro 381/02 b, pour 51 ares 10 centiares (r.c. 32 euros) ;

2. une terre sise au lieu-dit ‘...', cadastrée section B, numéro 324 d, pour 53 ares 80 centiares (r.c. 46 euros) ;

3. une terre sise au lieu-dit ‘...', cadastrée section B, numéro 324 c, pour 53 ares 80 centiares (r.c. 46 euros) ;

4. une terre sise au lieu-dit ‘...', cadastrée section B, numéro 325, pour 39 ares 20 centiares (r.c. 33 euros) ;

5. une terre sise au lieu-dit ‘...', cadastrée section B, numéro 327 c, pour 29 ares 50 centiares (r.c. 18 euros) ;

6. une terre sise au lieu-dit ‘...', cadastrée section B, numéro 337 a, pour 63 ares 90 centiares (r.c. 54 euros) ;

7. une terre sise au lieu-dit ‘...', cadastrée section B, numéro 377 a, pour 29 ares 35 centiares (r.c. 25 euros) ;

8. une terre sise au lieu-dit ‘...', cadastrée section B, numéro

56 a, pour 70 ares 60 centiares (r.c. 50 euros) ;

Ordonne à la [demanderesse] de délaisser à la libre et entière disposition de [la défenderesse] les immeubles qui précèdent pour la date du 30 septembre 2016 au plus tard, sous peine de s'en faire expulser, elle, les siens et tout occupant qui pourrait s'y trouver, et de faire mettre leur matériel éventuel sur la voie publique par le premier huissier de justice requis à ces fins, au besoin à l'aide de la force publique ;

Déboute les parties de leurs prétentions respectives pour le surplus ;

Délaisse à chacune des parties la charge de ses propres frais et dépens (pour chacune des deux instances) ».

Il fonde ces décisions sur les motifs suivants :

« Quant aux parcelles reprises sous A et B

9. Par contre, pour les parcelles reprises ci-avant sous A et B, madame L. était simple et seule usufruitière au moment de consentir le bail.

Aucune disposition légale n'impose en effet de joindre, pour examiner la qualité du bailleur, des baux consentis successivement mais par actes distincts sur un même immeuble ; ce n'est donc pas la qualité des bailleurs en 1998 qu'il convient d'examiner.

10. Au demeurant, le tribunal [de première instance] est compétent pour examiner l'éventuelle nullité de l'acte de résiliation du bail du

21 décembre 2006 dans la mesure nécessaire à la solution du litige dont il est saisi.

La connexité avec l'action actuellement pendante devant la justice de paix du canton ... ne saurait porter atteinte à cette compétence, dès lors que la combinaison des articles 565 et 566 du Code judiciaire aboutit à préférer le tribunal de première instance au juge de paix.

Sous peine de déni de justice, il ne convient donc pas de surseoir à statuer dans l'attente d'une décision de ce dernier.

11. À ce sujet, et par application de l'article 870 du Code judiciaire, c'est à la [demanderesse], qui l'invoque, d'établir qu'elle a été victime d'une erreur inexcusable justifiant la nullité de l'acte de résiliation.

L'article 14, alinéa 2, de la loi sur le bail à ferme permet pareille résiliation par acte authentique, comme en l'espèce.

Et la [demanderesse] n'établit nullement qu'elle aurait fait erreur sur les conséquences de cette résiliation - et ce, d'autant moins que, par un acte distinct du même jour formant manifestement avec elle une unique opération économique, cette société a été explicitement informée que ‘[la défenderesse], actuelle nue-propriétaire, pourra, à l'extinction de l'usufruit, agir en réduction de la durée du bail'.

La [demanderesse] a donc été clairement avertie du risque de réductibilité.

Pour le surplus, les parties disposent librement de leurs droits respectifs selon leurs intérêts divers et légitimes, et le tribunal [de première instance] n'a pas à sonder plus avant leurs intentions.

En conclusion, c'est bien la qualité qu'avait le bailleur le 21 décembre 2006 qu'il convient d'apprécier pour étudier la réductibilité du bail à ferme.

12. Ce n'est pas par transmission que [la défenderesse] a disposé à partir du décès de madame L. de la pleine propriété mais par réunion dans son chef de tous les droits sur la chose à la suite de l'extinction de l'usufruit par ce décès.

Pour le surplus, [la défenderesse] n'a pas hérité des obligations de bailleresse de son auteur dans une mesure supérieure aux droits que l'usufruitier pouvait consentir : son obligation de garantir la jouissance du locataire cessait avec l'usufruit et, comme ce dernier, était intransmissible.

De toute façon, sachant que madame L. n'était qu'usufruitière, la [demanderesse] n'a contracté qu'à ses risques et périls.

[La défenderesse] peut donc en principe se prévaloir des dispositions de l'article 595 du Code civil relativement à ces parcelles ».

Le jugement attaqué valide ainsi le congé notifié à la demanderesse en ce qui concerne les parcelles reprises sub A et B, déboute la demanderesse du surplus de ses prétentions et lui délaisse la charge de ses dépens d'instance et d'appel, ces décisions étant la conséquence du refus du jugement attaqué de surseoir à statuer jusqu'à ce que le juge de paix ... ait tranché la demande d'annulation de la résiliation du bail initial dont il était saisi.

Griefs

Première branche

Dans ses conclusions d'appel de synthèse, la demanderesse avait fait valoir que :

« C. Validité de l'acte de résiliation du 21 décembre 2006

La question de la régularité de l'acte de résiliation du 21 décembre 2006 peut être posée en faisant abstraction de tout vice de consentement. En effet, le bail supposé résilié du 30 novembre 1998 avait été consenti non seulement par madame L., [mais aussi] par son mari et par monsieur J.-L. C. Le notaire D. n'a fait intervenir à l'acte de résiliation que madame L., considérant sans doute qu'en sa qualité d'usufruitière, elle devait seule être considérée comme bailleresse. Mais ce jugement était-il pertinent ?

L'article 1742 du Code civil, tel qu'il a été modifié par la loi du

20 février 1991, pose en principe que le contrat de louage n'est point résolu par la mort du bailleur ni par celle du preneur. Le contrat de bail est un contrat personnel, source de droits et d'obligations. Au décès du bailleur ou de l'un des bailleurs, il tombe donc dans la succession comme tous les autres éléments du patrimoine. S'il existe un conjoint recueillant l'usufruit, ce conjoint recueille le droit de jouir des immeubles par les perceptions des fruits civils, mais cela fait-il de lui, désormais, le seul et unique bailleur, et donc le seul interlocuteur du preneur ? Ainsi, par exemple, si le bail portait sur des bâtiments et si l'état de ces bâtiments justifiait de grosses réparations, le preneur devrait-il les réclamer au seul titulaire de l'usufruit ou devrait-il s'adresser à l'ensemble des héritiers, sachant qu'aux termes de l'article 605 du Code civil, l'usufruitier n'est tenu qu'aux réparations d'entretien, les grosses réparations demeurant à charge du propriétaire à moins qu'elles n'aient été occasionnées par le défaut de réparations et d'entretien depuis l'ouverture de l'usufruit ?

De l'avis de la [demanderesse], à l'ouverture d'une succession, la qualité de bailleur passe à l'ensemble des héritiers. C'est donc l'ensemble des héritiers qui auraient dû participer à l'acte de résiliation du 21 décembre 2006, et non point seulement madame L., si bien que cet acte de résiliation ne peut être tenu pour valable. Le bail du 30 novembre 1998 lui a donc survécu, indépendamment du sort que le juge de paix ... estimera devoir réserver à l'action dont il est actuellement saisi à l'initiative de la [demanderesse] ».

Le jugement attaqué ne répond pas à cette conclusion circonstanciée, ses considérations relatives au défaut d'erreur inexcusable de la demanderesse étant étrangères à la défense reproduite au moyen, qui était déduite, non d'un vice de consentement, mais de la nullité d'une résiliation convenue en l'absence de certaines des parties au bail initial, et les observations relatives à la conclusion du nouveau bail aux risques et périls de la demanderesse étant étrangères à la résiliation du bail initial.

Le jugement attaqué n'est dès lors pas régulièrement motivé (violation de l'article 149 de la Constitution).

Deuxième branche

La connexité ne peut exister entre les demandes pendantes devant des juridictions de rangs différents (articles 30, 565 et 566 du Code judiciaire).

Le jugement attaqué méconnaît dès lors la notion légale de connexité en décidant que « la connexité avec l'action actuellement pendante devant la justice de paix du canton ... ne saurait porter atteinte à cette compétence, dès lors que la combinaison des articles 565 et 566 du Code judiciaire aboutit à préférer le tribunal de première instance au juge de paix » et viole, partant, les articles 30, 565 et 566 du Code judiciaire.

Troisième branche

En vertu de l'article 5 du Code judiciaire, il n'y a déni de justice que lorsque le juge refuse de juger sous quelque prétexte que ce soit, même du silence, de l'obscurité ou de l'insuffisance de la loi.

Les juges d'appel n'auraient pas refusé de juger si, comme la demanderesse le leur demandait dans ses conclusions d'appel de synthèse, ici tenues pour reproduites, ils avaient décidé, dans l'intérêt d'une bonne justice, de réserver à statuer dans l'attente de la décision du juge de paix sur la nullité de l'acte de résiliation du bail initial.

En considérant que, « sous peine de déni de justice, il ne convient [...] pas de surseoir à statuer dans l'attente d'une décision du juge de paix ...», le jugement attaqué méconnaît dès lors la notion légale de déni de justice (violation de l'article 5 du Code judiciaire).

Quatrième branche

Les juges d'appel étaient certes saisis, par l'effet dévolutif de l'appel (article 1068, alinéa 1er, du Code judiciaire), de toutes les questions de droit et de fait que comportait le litige et donc, le cas échéant, de la validité de l'acte de résiliation du bail initial. Il leur appartenait cependant de respecter les droits de la défense.

Toutefois, dans la mesure où la demanderesse n'avait pas, à proprement parler, demandé aux juges d'appel de se prononcer sur la validité de l'acte de résiliation, ils ne pouvaient le faire d'office sans inviter au préalable la demanderesse à s'expliquer plus avant sur cette question (violation de l'article 1068, alinéa 1er, du Code judiciaire et du principe général de droit relatif au respect des droits de la défense).

Cinquième branche

Aux termes de l'article 14, alinéa 2, de la loi du 4 novembre 1969 visé au moyen, les parties peuvent mettre fin au bail en cours à condition que leur accord soit constaté par un acte authentique ou par une déclaration faite devant le juge de paix, sur son interpellation.

Il suit de ces termes que la résiliation, même constatée par un acte authentique, n'est valable que si toutes les parties y sont intervenues.

Il résulte des constatations du jugement attaqué que :

- par acte notarié du 30 novembre 1998, J.-L. C., madame L. et J. C. ont déclaré donner ensemble à bail à la demanderesse, qui accepte, de nombreuses parcelles dont l'ensemble des parcelles litigieuses ;

- J.-L. C. est décédé le 17 juillet 2001, ses enfants ayant recueilli chacun pour un quart la nue-propriété de ses biens, madame L. bénéficiant de l'usufruit légal du conjoint survivant ;

- par acte notarié du 21 décembre 2006, madame L. et la demanderesse déclarent mettre fin, avec effet rétroactif au 30 septembre 2006, au bail du 30 novembre 1998 en tant qu'il concerne les parcelles litigieuses.

Il résulte de l'article 1742 du Code civil que le contrat de louage n'est point résolu par la mort du bailleur et de l'article 1122 de ce code que les ayants cause universels ou à titre universel d'une partie à une convention doivent également être considérés comme des parties à cette convention.

À compter du décès de J.-L. C., le 17 juillet 2001, ce sont dès lors tous ses héritiers et non la seule M. L. qui avaient la qualité de cobailleurs de la demanderesse.

Il suit de là que l'acte de résiliation du 21 décembre 2006, auquel seule M. L. est intervenue comme bailleresse, n'a pas été convenu entre toutes les parties au contrat de bail du 30 novembre 1998 et que, par suite, en reconnaissant la validité de cette résiliation pour les seuls motifs repris aux numéros 9 à 12 du jugement attaqué, celui-ci ne justifie pas légalement sa décision à cet égard (violation des articles 14, alinéa 2, de la loi du

4 novembre 1969 visée au moyen, 1122 et 1742 du Code civil).

À tout le moins, à défaut de constater que, à la date de la résiliation, le 21 décembre 2006, il n'existait pas d'autres ayants cause universels ou à titre universel de J.-L. C. que madame L., le jugement ne contient pas les constatations de fait qui doivent permettre à la Cour d'exercer le contrôle de légalité qui lui est confié et, partant, n'est pas régulièrement motivé (violation de l'article 149 de la Constitution).

La cassation de la décision du jugement attaqué sur la validité de l'acte de résiliation du 21 décembre 2006 entraîne, par voie de conséquence, celle de la décision du jugement de refuser de réserver à statuer, cette dernière décision étant unie à la première par un lien nécessaire.

III. La décision de la Cour

Sur la jonction des pourvois :

Les pourvois sont dirigés contre le même jugement. Il y a lieu de les joindre.

Sur le pourvoi inscrit au rôle général sous le numéro C.12.0573.F :

Sur le moyen :

Quant à la première branche :

Le jugement attaqué considère que, « le 21 décembre 2006, madame L. avait qualité pour mettre fin au bail à ferme signé en 1998 et pour consentir un nouveau bail à ferme relativement aux parcelles litigieuses, puisque, en ce qui concerne la parcelle reprise ci-avant sous A, elle en avait seule l'usufruit et, en ce qui concerne les parcelles reprises sous B, elle en restait alors aussi seule usufruitière ».

Par ces considérations, le jugement attaqué répond, en les contredisant, aux conclusions de la demanderesse faisant valoir que l'acte de résiliation du bail du 30 novembre 1998, établi le 21 décembre 2006, était nul pour avoir été convenu en l'absence de certaines des parties audit bail.

Le moyen, en cette branche, manque en fait.

Quant à la deuxième branche :

Aux termes de l'article 8 du Code judiciaire, la compétence est le pouvoir du juge de connaître d'une demande portée devant lui.

Il résulte de cette disposition qu'en règle, le juge compétent pour connaître d'une demande l'est également pour statuer sur les défenses et exceptions opposées à cette demande.

En vertu de l'article 30 du Code judiciaire, des demandes en justice peuvent être traitées comme connexes lorsqu'elles sont liées entre elles par un rapport si étroit qu'il y a intérêt à les instruire et juger en même temps, afin d'éviter des solutions qui seraient susceptibles d'être inconciliables si les causes étaient jugées séparément.

Il ne peut être question de connexité lorsque l'une des demandes est pendante devant une juridiction qui est tenue de statuer en première instance et l'autre devant une juridiction qui est tenue de statuer en degré d'appel.

En ce cas, les deux causes doivent demeurer distinctes et être tranchées par leurs juges respectifs.

Dans ses conclusions d'appel, la demanderesse opposait à la demande la nullité de l'acte de résiliation du 21 décembre 2006 pour erreur substantielle sur sa portée et pour absence de cause, exposait avoir introduit une action en nullité de cet acte devant le juge de paix du canton ... et sollicitait du tribunal de première instance qu'il sursoie à statuer sur la demande de la défenderesse dans la mesure où le sort à lui réserver dépendait du sort réservé à cette action en nullité.

Dans ses conclusions, la défenderesse, qui contestait les causes de nullité invoquées, faisait valoir que « l'argumentation [de la demanderesse] est audacieuse et erronée en fait et en droit » et que « cette action [en nullité dudit acte de résiliation], téméraire et vexatoire, est dilatoire ».

Le jugement attaqué, qui considère que le tribunal de première instance « est compétent pour examiner l'éventuelle nullité de l'acte de résiliation du bail du 21 décembre 2006, dans la mesure nécessaire à la solution du litige dont il est saisi », décide légalement que ce tribunal était compétent pour statuer sur cette défense opposée à la demande par la demanderesse.

Dirigé contre des considérations surabondantes, le moyen, qui, en cette branche, ne saurait entraîner la cassation du jugement attaqué, est dénué d'intérêt, partant, irrecevable.

Quant à la troisième branche :

En vertu de l'article 5 du Code judiciaire, le juge ne peut refuser de juger sous quelque prétexte que ce soit, même du silence, de l'obscurité ou de l'insuffısance de la loi.

Il résulte des énonciations, reproduites en réponse à la seconde branche du moyen, des conclusions d'appel de la défenderesse que celle-ci contestait la demande de surséance de la demanderesse et sollicitait du tribunal de première instance qu'il statue sur la défense déduite de la nullité de l'acte de résiliation du 21 décembre 2006 opposée par la demanderesse.

Par la considération que, « sous peine de déni de justice, il ne convient [...] pas de surseoir à statuer dans l'attente d'une décision » du juge de paix du canton ..., dont il résulte qu'aux yeux du tribunal de première instance, la décision du magistrat cantonal n'était pas nécessaire à la solution du litige, le jugement attaqué ne viole pas l'article 5 précité.

Le moyen, en cette branche, ne peut être accueilli.

Quant à la quatrième branche :

Ainsi qu'il résulte de la réponse à la troisième branche du moyen, la défenderesse contestait la demande de surséance de la demanderesse et sollicitait du tribunal de première instance qu'il statue sur la défense déduite de la nullité de l'acte de résiliation du 21 décembre 2006 opposée par la demanderesse.

Dès lors, le jugement attaqué ne se prononce pas d'office sur cette question.

Le moyen, en cette branche, manque en fait.

Quant à la cinquième branche :

Sur la fin de non-recevoir opposée au moyen, en cette branche, par la défenderesse et déduite du défaut d'intérêt :

Par les énonciations reproduites en réponse à la première branche du moyen, le jugement attaqué considère qu'étant usufruitière pour la totalité des parcelles reprises sous A et B, madame L. avait qualité pour mettre fin au bail à ferme signé en 1998.

Ces considérations non critiquées suffisent à fonder la décision que l'acte de résiliation ne peut être déclaré nul pour ne pas avoir été établi en présence des héritiers du défunt mari de madame L.

Le moyen, qui, en cette branche, ne saurait entraîner la cassation de cette décision, est dénué d'intérêt.

La fin de non-recevoir est fondée.

Sur le pourvoi inscrit au rôle général sous le numéro C.12.0406.F :

Sur le premier moyen :

Quant à la première branche :

En vertu de l'article 1122 du Code civil, les ayants cause universels sont liés par les actes de leur auteur, à moins que le contraire ne soit exprimé ou ne résulte de la nature de la convention.

Il suit de cette disposition qu'ils ne sont pas liés par un acte de cet auteur lorsqu'ils peuvent invoquer contre cet acte un droit propre que leur confère la loi et auquel cet acte porte atteinte.

Aux termes de l'article 595, alinéa 2, du même code, les baux que l'usufruitier seul a faits pour un temps qui excède neuf ans ne sont, en cas de cessation de l'usufruit, obligatoires à l'égard du nu-propriétaire que pour le temps qui reste à courir, soit de la première période de neuf ans si les parties s'y trouvent encore, soit de la seconde et ainsi de suite, de manière que le preneur n'ait que le droit d'achever la jouissance de la période de neuf ans où il se trouve.

Cette disposition légale confère au nu-propriétaire, devenu le propriétaire à la suite de l'extinction de l'usufruit, le droit de demander que la durée du bail soit réduite à la durée de la période de neuf ans en cours à l'époque de l'extinction de l'usufruit, même si le bail est régi par la loi sur les baux à ferme, sans être lié par les conditions de fond et de forme prévues par cette loi en matière de congé donné par le bailleur et sans que le preneur puisse s'y opposer en invoquant l'article 4, alinéa 2, de ladite loi.

Il résulte de la combinaison de ces dispositions que les baux que l'usufruitier seul a faits pour un temps qui excède neuf ans ne lient le nu-propriétaire ayant cause universel de cet usufruitier que dans les limites de l'article 595, alinéa 2, du Code civil.

Il en est également ainsi lorsque le bailleur, qui détient une partie indivise de la chose louée et est usufruitier de l'autre partie indivise de cette chose, a fait seul un tel bail.

Il résulte des constatations du jugement attaqué qu'au jour de la conclusion du bail à ferme du 21 décembre 2006, les parcelles reprises sous C appartenaient, pour une moitié indivise en pleine propriété, à madame L., mère de la demanderesse, et, pour l'autre moitié, à madame L. en usufruit et à la demanderesse en nue-propriété et que ledit bail stipule que « la preneuse [soit la défenderesse] se reconnaît parfaitement informée de ce que le bail consenti excède les pouvoirs de l'usufruitière. Il s'ensuit que [la demanderesse], actuellement nu-propriétaire, pourra, à l'extinction de l'usufruit, agir en réduction de la durée du bail à la durée maximale compatible avec les pouvoirs de l'usufruitière ».

Le jugement attaqué considère que, bien qu'étant « pour moitié pleine propriétaire et pour moitié usufruitière » des « parcelles reprises sous C », madame L. avait qualité pour consentir ce bail, au motif que « l'usufruit, même partiel, affecte toute la chose puisqu'il porte sur une part théorique et non matérialisable de celle-ci ».

Le jugement attaqué, qui considère que la demanderesse « est tenue au bail [du 21 décembre 2006] relatif aux parcelles reprises sous C selon les règles du bail à ferme ; [que], relativement à celle-ci, le congé litigieux, qui ne respecte pas ces règles, est donc nul et sans effet », viole les articles 1122 et 595 du Code civil.

Le moyen, en cette branche, est fondé.

Sur le second moyen :

Dans ses conclusions d'appel, la demanderesse sollicitait de valider le congé du 9 février 2009 et d'ordonner la libération des lieux au plus tard pour le 30 novembre 2009, subsidiairement pour le 1er novembre 2012, fin de la période de neuf ans en cours, et plus subsidiairement pour le 1er octobre 2015, soit la fin de la première période de neuf ans à dater du début du bail de 28 ans qui a pris cours le 1er octobre 2006.

Dans ses conclusions, la défenderesse contestait la validité du congé précité et, à titre subsidiaire en ce qui concerne les parcelles reprises sous A et B, demandait de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a fixé la fin de l'occupation à la fin de l'année 2015.

Le jugement attaqué considère que, pour déterminer l'échéance du congé donné pour les parcelles reprises sous A et B, « la période de neuf années en cours doit être calculée au départ de la première occupation par le locataire, à savoir sa première période d'établissement ininterrompu sur les terres données à bail », que « la première période s'est [...] ouverte le

1er octobre 1998 (article 4 de l'acte de 1998) pour se terminer le 30 septembre 2007 ; [que] la période en cours s'est ouverte le lendemain, soit le 1er octobre 2007, de sorte qu'elle prend fin le 30 septembre 2016 », et valide pour la date du 30 septembre 2016 le congé donné le 9 février 2009 par la demanderesse sur ces parcelles.

En fixant d'office la date de libération des lieux à une date qu'aucune partie n'avait avancée, sans leur permettre de s'en expliquer, le jugement attaqué viole le droit de défense de la demanderesse.

Dans cette mesure, le moyen est fondé.

Sur les autres griefs :

Il n'y a pas lieu d'examiner les autres branches du premier moyen, qui ne sauraient entraîner une cassation plus étendue.

Par ces motifs,

La Cour

Joint les causes inscrites au rôle général sous les numéros C.12.0406.F et C.12.0573.F ;

Statuant sur le pourvoi en la cause C.12.0406.F, casse le jugement attaqué en tant qu'il refuse de valider le congé donné le 9 février 2009 en ce qui concerne les parcelles reprises sous C, en tant qu'il fixe au

30 septembre 2016 la date d'échéance de ce congé en ce qui concerne les huit parcelles identifiées au huitième feuillet de ce jugement et en tant qu'il statue sur les dépens ;

Rejette le pourvoi en la cause C.12.0573.F ;

Ordonne que mention du présent arrêt sera faite en marge du jugement partiellement cassé ;

Réserve les dépens en la cause C.12.0406.F pour qu'il soit statué sur ceux-ci par le juge du fond ;

Condamne la société agricole Ferme C. aux dépens du pourvoi C.12.0573.F et du mémoire en réponse de R. C. ;

Renvoie la cause, ainsi limitée, devant le tribunal de première instance de Namur, siégeant en degré d'appel.

Les dépens taxés, dans la cause C.12.0573.F, à la somme de six cent vingt-cinq euros quatre-vingt-trois centimes envers la partie demanderesse et à la somme de deux cent trente-trois euros six centimes envers la partie défenderesse.

Ainsi jugé par la Cour de cassation, première chambre, à Bruxelles, où siégeaient le président de section Christian Storck, les conseillers Didier Batselé, Mireille Delange, Michel Lemal et Marie-Claire Ernotte, et prononcé en audience publique du seize octobre deux mille quatorze par le président de section Christian Storck, en présence du premier avocat général Jean-François Leclercq, avec l'assistance du greffier Patricia De Wadripont.

P. De Wadripont M.-Cl. Ernotte M. Lemal

M. Delange D. Batselé Chr. Storck

Document PDF ECLI:BE:CASS:2014:ARR.20141016.4