Belgian court dismisses appeal upholding public body's right to repurchase land for non-compliance with employment quotas.

N° C.13.0518.N

BEXON, s.a.,

Me Caroline De Baets, avocat à la Cour de cassation,

contre

DIENSTVERLENENDE VERENIGING VOOR DE RUIMTELIJKE ORDENING EN DE ECONOMISCH-SOCIALE EXPANSIE VAN HET ARRONDISSEMENT LEUVEN,

Me Huguette Geinger, avocat à la Cour de cassation.

I. La procédure devant la Cour

Le pourvoi en cassation est dirigé contre l'arrêt rendu le 26 juin 2013 par la cour d'appel de Bruxelles.

Le président de section Beatrijs Deconinck a fait rapport.

L'avocat général Christian Vandewal a conclu.

II. Les moyens de cassation

Dans la requête en cassation, jointe au présent arrêt en copie certifiée conforme, la demanderesse présente deux moyens.

III. La décision de la Cour

(...)

Sur le second moyen :

3. L'article 32, § 1er, de la loi du 30 décembre 1970 sur l'expansion économique dispose que lorsqu'une personne de droit public a bénéficié de l'aide de l'État pour l'acquisition, l'aménagement ou l'équipement des terrains à usage de l'industrie, de l'artisanat ou des services, ces terrains sont mis à la disposition des utilisateurs par location ou par vente.

En cas de vente, l'acte authentique doit contenir des clauses précisant :

1° l'activité économique qui devra être exercée sur le terrain ainsi que les autres conditions de son utilisation ;

2° que la personne de droit public pourra racheter le terrain au cas où l'utilisateur cesse l'activité économique visée au 1°, ou au cas où il ne respecte pas les autres conditions d'utilisation.

En vertu de cette disposition, l'utilisateur pourra, avec l'accord de la personne de droit public, revendre le bien, auquel cas l'acte de revente devra contenir les clauses susdites.

L'article 32, § 2, de cette même loi dispose qu'une personne de droit public ne peut mettre fin à l'usage industriel, artisanal ou de services d'un terrain pour lequel elle a bénéficié de l'aide de l'État ou mettre en vente ce terrain à des fins autres que l'usage industriel, artisanal ou de services qu'avec l'accord de l'État.

4. Il ressort de l'article 32, § 1er, précité et des travaux préparatoires de la loi que le droit de rachat qui peut être exercé si l'acheteur ne respecte pas les conditions relatives à la destination économique des terrains et les conditions d'utilisation de ceux-ci, tend à garantir les importants efforts financiers que l'État a dû faire pour acquérir, aménager ou équiper ces terrains et à exclure les intentions purement spéculatives de l'acheteur.

5. Les juges d'appel ont constaté que :

- le droit de rachat de la défenderesse est fondé sur les dispositions des articles 9 et 11 de l'acte authentique de vente du 8 octobre 1986 ;

- en vertu de l'article 9 de l'acte authentique de vente, la demanderesse contracte l'obligation d'utiliser le bien acheté en vue de réaliser l'objet social de la société ; l'occupation minimale qui doit être garantie est de 15 membres du personnel par hectare acheté et ce, au cours de la période de cinq ans qui suit l'établissement ;

- en cas de non-respect par la demanderesse de ces conditions, la défenderesse a le droit de racheter le bien en vertu de l'article 11 de l'acte de vente authentique ;

- il est établi que la seconde condition en matière d'occupation n'est pas remplie.

Les juges d'appel ont ensuite considéré que :

- le droit de rachat vise notamment à éviter que les terrains soient achetés dans un but purement spéculatif de sorte que la défenderesse peut exercer ce droit à tout moment et notamment lorsque ce but se réalise même si elle a attendu des années pour le faire ;

- à l'époque, les terrains ont été vendus à la demanderesse avec l'aide de l'État et à bon marché, de sorte que la défenderesse n'agit pas de façon répréhensible en voulant éviter que l'acheteur réalise une plus-value substantielle, d'autant plus que la demanderesse n'a pas respecté la condition en matière d'occupation ;

- la défenderesse n'agit pas en violation de son objet social dès lors que les moyens propres qu'elle peut utiliser pour exercer sa mission légale se réattribuent le produit de cette vente ;

- le fait que les terrains ne peuvent plus être utilisés en tant de terrain industriel à la suite d'un plan d'aménagement du territoire, ne déroge pas à ce qui précède ;

- l'objectif du droit de rachat n'est pas de réaffecter les terrains à une destination industrielle mais d'inciter les acheteurs au moyen d'une contrainte à réaliser les conditions particulières en matière d'activité et d'occupation et à éviter ainsi que l'achat se fasse dans un but purement ou principalement spéculatif.

6. Sur la base de ces considérations, les juges d'appel ont pu décider, sans violer les dispositions invoquées de la loi du 30 décembre 1970 ou l'article 1134 du Code civil, que la défenderesse n'a pas détourné son droit contractuel de rachat en exerçant ce droit dans les circonstances données.

Le moyen ne peut être accueilli.

Par ces motifs,

La Cour

Rejette le pourvoi ;

Condamne la demanderesse aux dépens.

Ainsi jugé par la Cour de cassation, première chambre, à Bruxelles, où siégeaient le président de section Eric Dirix, président, les présidents de section Albert Fettweis et Beatrijs Deconinck, les conseillers Koen Mestdagh et Bart Wylleman, et prononcé en audience publique du vingt-six septembre deux mille quatorze par le président de section Eric Dirix, en présence de l'avocat général Christian Vandewal, avec l'assistance du greffier Kristel Vanden Bossche.

Traduction établie sous le contrôle du président de section Albert Fettweis et transcrite avec l'assistance du greffier Patricia De Wadripont.

Le greffier, Le président de section,

Document PDF ECLI:BE:CASS:2014:ARR.20140926.3