Belgian court upholds soil pollution contract nullity despite late attestation, rejecting abuse of right claim.

N° C.09.0065.N

Y. O.,

Me Paul Lefèbvre, avocat à la Cour de cassation,

contre

1. S. C.,

2. Y. N.

I. La procédure devant la Cour

Le pourvoi en cassation est dirigé contre l'arrêt rendu le 9 septembre 2008 par la cour d'appel d'Anvers.

Le conseiller Alain Smetryns a fait rapport.

L'avocat général Christian Vandewal a conclu.

II. Le moyen de cassation

Le demandeur présente un moyen libellé dans les termes suivants :

Dispositions légales violées

- articles 1134, 1382 et 1383 du Code civil ;

- article 36 (tel que, après modification, il a été remplacé par l'article 27, 1° et 2°, du décret du Parlement flamand du 26 mai 1998, mais avant son abrogation par l'article 176, § 1er, du décret du Parlement flamand du 27 octobre 2006) du décret du Conseil flamand du 22 février 1995 relatif à l'assainissement du sol ;

- principe général du droit interdisant l'abus de droit.

Décisions et motifs critiqués

L'arrêt attaqué rejette l'appel du demandeur et déclare nulle (lire : fondée) la demande originaire du défendeur tendant à la nullité du contrat d'achat-vente de l'habitation, située à Beringen, Havenlaan 69 , sur la base des motifs suivants :

« Il ressort de l'exposé des motifs que l'objectif était bien que le cédant informe totalement l'acquéreur potentiel de la nature de la pollution éventuelle du terrain à céder, et ce déjà au cours de la phase de négociation antérieure à la conclusion du contrat.

L'article 36, § 2, dispose que l'acte sous seing privé relatif à la cession des terrains reprend le contenu de l'attestation du sol.

Cela démontre l'intention du législateur notamment d'informer complètement l'acquéreur à propos du bien immeuble qu'il achète. Cela n'a pas été le cas en l'espèce.

Le jugement non entrepris du 25 juin 2001 a offert à la partie la plus diligente la possibilité de produire l'attestation du sol de l'Ovam. Le demandeur a présumé à tort qu'il n'était pas la partie la plus diligente.

En degré d'appel, le demandeur produit deux attestations du sol datées du 30 novembre 2001 et du 10 mai 2006. Suivant ces attestations du sol aucune donnée relative à la présente parcelle cadastrale n'est disponible dans le registre des terrains pollués dès lors qu'aucune donnée n'est disponible auprès de l'Ovam.

La cour d'appel constate, en l'espèce, que par lettre recommandée du 19 avril 2000, le demandeur a été mis en demeure par le conseil du défendeur de rembourser la provision de 300.000 francs (7.436,81 euros) notamment pour les motifs suivants :

'Il y a lieu de constater tout d'abord que le contrat de vente ainsi rédigé doit être considéré comme nul dès lors qu'il n'est pas accompagné de l'attestation du sol prescrite par la loi...'.

Le défendeur a soulevé à juste titre l'absence d'une telle attestation du sol. Il n'avait aucune certitude quant à l'existence d'une éventuelle pollution du sol ou quant à d'éventuelles obligations d'assainissement ou restrictions de l'usage.

Le demandeur n'a pas réagi de manière appropriée à cette mise en demeure du 19 avril 2000. Il s'est longtemps borné à conserver la provision reçue sans satisfaire à son obligation légale résultant du décret du 22 février 1995. Ce n'est que dix-neuf mois après la mise en demeure du 19 avril 2000 que le demandeur a obtenu la première attestation du sol du 30 novembre 2001. Dans la présente procédure, les deux attestations du sol précitées ne sont mentionnées pour la première fois que dans l'inventaire annexé aux conclusions d'appel du demandeur du 6 février 2008.

On ne peut attendre de la part du défendeur qu'il reste dans l'incertitude pendant des années à propos de l'éventuelle pollution du sol. De son côté, le demandeur disposait à la fois d'une provision de 6.197,34 euros (250.000 francs) et d'une provision de 1.239,47 euros (50.000 francs) à partir du 30 décembre 1999, ainsi que de la propriété située Havenlaan 69 à Beringen.

On peut ajouter que la tardiveté avec laquelle cette attestation du sol a été transmise a rendu impossible le respect de l'obligation légale de présenter le contrat de vente sous seing privé au bureau de l'enregistrement dans les quatre mois de sa signature (...).

Il est sans importance que, selon le demandeur, le défendeur ne s'est pas présenté le 25 janvier 2000 au rendez-vous chez le notaire Koen Vermeulen afin de convertir le contrat de vente sous seing privé en acte notarié, dès lors qu'à ce moment il n'y avait pas d'attestation du sol et que l'on ne pouvait pas passer l'acte notarié de vente.

Dans les circonstances données, le défendeur ne commet nullement un abus de droit en invoquant la nullité du contrat de vente du 30 décembre 1999. Il n'excède pas les limites d'un exercice normal de ce droit par une personne prudente.

Il est sans pertinence, dans l'appréciation du présent litige, de savoir si entre-temps le défendeur a acquis une autre maison. Cet élément est étranger à la vente litigieuse du 30 décembre 1999 ».

Griefs

L'article 36 du décret du Conseil flamand du 22 février 1995, tel qu'il était applicable au moment de la vente litigieuse du 30 décembre 1999 à toutes les cessions de terrains, disposait que :

« § 1er. Pour la conclusion d'une convention relative à la cession de terrains, le cédant doit demander à l'OVAM une attestation du sol et communiquer son contenu à l'acquéreur. Cette attestation sera délivrée au plus tard un mois après la demande recevable. Lorsque la demande porte sur un terrain sur lequel est ou a été installé un établissement ou est ou a été effectuée une activité figurant sur la liste reprise à l'article 3, § 1er, l'attestation est délivrée au plus tard deux mois après la demande recevable.

§ 2. L'acte sous seing privé relatif à la cession des terrains, reprend le contenu de l'attestation du sol.

§ 3. Dans tous les actes relatifs à la cession de terrains, le fonctionnaire instrumentant enregistre la déclaration du cédant que l'acquéreur a été mis au courant du contenu de l'attestation du sol avant la conclusion de la convention. Le fonctionnaire instrumentant consigne également le contenu de l'attestation du sol dans l'acte.

§ 4. L'acquéreur du terrain ou l'OVAM peut demander la nullité de la cession qui est contraire aux dispositions du présent article. La nullité ne peut plus être invoquée si, avant la passation de l'acte authentique relatif à la cession, l'acquéreur a été mis en possession de l'attestation du sol la plus récente ou d'une attestation du sol dont la teneur est identique à celle de l'attestation du sol la plus récente et s'il a fait constater explicitement par acte authentique son renoncement à la demande de nullité ».

La nullité dont il est question à l'article 36, § 4, du décret du 22 février 1995 est une nullité relative dès lors que la disposition légale en question a pour but de protéger les intérêts privés de l'acquéreur et notamment de veiller à ce qu'il sache avant la cession si le sol du terrain qu'il désire acquérir est pollué.

Première branche

Le paragraphe 4 de l'article 36 du décret du 22 février 1995, qui met au point la sanction de la nullité, vise deux situations différentes :

Tout d'abord, le défaut de communication d'une attestation du sol avant la conclusion du contrat et, dès lors, le défaut de consignation du contenu de l'attestation dans l'acte sous seing privé (paragraphes 1er et 2 de l'article 36 du décret du 22 février 1995) : le cas échéant, l'acquéreur peut demandeur la nullité du contrat déjà conclu (première phrase du paragraphe 4 de l'article 36).

Ensuite, la communication de l'attestation du sol lors de la passation de l'acte authentique (paragraphes 1er et 3 du décret du 22 février 1995) : l'acquéreur ne peut plus réclamer la nullité lorsqu'il apparaît « qu'il a été mis en possession de l'attestation du sol la plus récente ou d'une attestation du sol dont la teneur est identique à celle de l'attestation du sol la plus récente » et « s'il a fait constater explicitement dans l'acte authentique son renoncement à la demande de nullité » (seconde phrase du paragraphe 4 de l'article 36).

La seconde situation visée par le paragraphe 4 de l'article 36 ne confirme pas seulement que la nullité est relative; il apparaît aussi que le but du pouvoir décrétale consiste uniquement à protéger l'acquéreur contre des achats inconscients de sols pollués ou à assainir, de sorte que, si une attestation du sol favorable est communiquée tardivement, l'acquéreur n'a plus d'intérêt légitime à réclamer la nullité du contrat sous seing privé.

Si une attestation du sol favorable est communiquée, la finalité décrétale est, en effet, rencontrée : la partie dont l'intérêt particulier est sauvegardé par le pouvoir décrétale, à savoir l'acquéreur, et qui est désormais informée de la pollution du sol dont il vise l'acquisition, ne doit plus être protégée par une sanction de nullité.

L'arrêt attaqué constate toutefois que les attestations du sol délivrées mentionnent « qu'aucune donnée relative à la présente parcelle cadastrale n'est disponible dans le registre des terrains pollués, dès lors qu'aucune donnée n'est disponible auprès d'Ovam » (...).

Après avoir ainsi constaté qu'il n'y a pas de pollution du sol et que le défendeur a été complètement informé à ce sujet de sorte qu'il n'a pas été porté atteinte à son intérêt protégé par le pouvoir décrétal, l'arrêt attaqué confirme néanmoins la nullité du contrat du 30 décembre 1999 prononcée par le premier juge sur la base de l'article 36, § 4, du décret du 22 février 1995, compte tenu d'autres intérêts qui ne sont pas protégés par cet article, à savoir la tardiveté de la production des attestations du sol (« mentionnés pour la première fois seulement dans l'inventaire annexé aux conclusions d'appel du demandeur du 6 février 2008 »...) et l'incertitude régnant au cours de cette période (« le défendeur n'avait aucune certitude quant à une éventuelle pollution du sol ou quant à d'éventuelles obligations d'assainissement ou restrictions de l'usage » - (...) ainsi que l'indisponibilité des provisions payées ("De son côté, le demandeur disposait de provisions de 6.197,34 euros et de 1.239,47 euros à partir du 30 décembre 1999 (...), et de la propriété (...) « - (...) et - selon les juges d'appel - l'impossibilité "de respecter l'obligation légale de présenter le contrat de vente sous seing privé à l'enregistrement dans les quatre mois de la signature (...) ».

En étendant la protection légale offerte par l'article 36 du décret du 22 février 1995 - à savoir informer les acquéreurs potentiels quant à une possible pollution du sol - à d'autres circonstances qui ne sont pas visées par le pouvoir décrétale, l'arrêt attaqué applique la sanction de la nullité de l'article 36 du décret du 22 février 1995 à une situation qui n'est pas visée par cet article et viole, dès lors, cette disposition légale.

Seconde branche

Fût-il admis que l'acquéreur avait le droit de réclamer la nullité du contrat, il ne peut plus réclamer cette sanction si le défaut de communication de l'attestation du sol avant la passation de l'acte authentique ne lui a pas porté préjudice.

L'acquéreur n'aurait, en effet, plus aucun intérêt à exercer un tel droit à la nullité prévue à l'article 36, § 4, du décret du 22 février 1995.

L'exercice d'un droit sans intérêt ou sur la base de motifs qui sont étrangers aux intérêts qui sont légalement protégés est constitutif d'un abus de droit et est, dès lors, contraire aux articles 1134, 1382 et 1383 du Code civil ainsi qu'au principe général du droit interdisant l'abus de droit.

La sanction de la nullité prévue par l'article 36, § 4, du décret du 22 février 1995 ne peut, en effet, être invoquée qu'afin de protéger l'acquéreur contre un achat inconscient de terrains pollués et à assainir, mais ne peut l'être pour donner à l'acquéreur un moyen de se débarrasser du contrat pour des motifs qui sont étrangers à l'état du sol : la sanction de nullité ne peut être détournée de sa fonction afin d'être utilisée pour se soustraire à une obligation résultant d'un contrat pour des motifs qui sont étrangers à l'assainissement du sol.

Après avoir ainsi constaté qu'il n'y a pas de pollution du sol et que le défendeur a été complètement informé à ce sujet de sorte qu'il n'a pas été porté atteinte à son intérêt protégé par le pouvoir décrétal, l'arrêt attaqué confirme néanmoins la nullité du contrat du 30 décembre 1999 prononcée par le premier juge sur la base de l'article 36, § 4, du décret du 22 février 1995, compte tenu d'autres intérêts qui ne sont pas protégés par cet article, à savoir la tardiveté de la production des attestations du sol (« mentionnés pour la première fois dans l'inventaire annexé aux conclusions d'appel du demandeur du 6 février 2008 » ...) et l'incertitude régnant au cours de cette période (« le défendeur n'avait aucune certitude quant à une éventuelle pollution du sol ou quant à d'éventuelles obligations d'assainissement ou restrictions de l'usage » - (...) ainsi que l'indisponibilité des provisions payées (« De son côté, le demandeur disposait de provisions de 6.197,34 euros et de 1.239,47 euros à partir du 30 décembre 1999 (...), et de la propriété (...) » - (...) et - selon les juges d'appel - l'impossibilité « de respecter l'obligation légale de présenter le contrat de vente sous seing privé à l'enregistrement dans les quatre mois de la signature (...) ».

L'arrêt attaqué autorise, dès lors, le défendeur à exercer son droit de réclamer la nullité de l'achat-vente conclu sous seing privé, alors qu'il n'a plus aucun intérêt à le faire et il détourne, dès lors, ce droit de sa finalité.

En appliquant néanmoins, après avoir constaté que ni l'intérêt du défendeur visé par le pouvoir décrétal ni la finalité visée par le décret du 22 février 1995, à savoir informer l'acquéreur quant à la pollution du terrain qu'il souhaitait acquérir, n'étaient méconnus, la sanction de l'article 36, § 4, première phrase, du décret du 22 février 1995, compte tenu de la tardiveté avec laquelle l'attestation du sol a été produite et des conséquences qui y sont liées quant à l'incertitude ainsi que quant à l'indisponibilité des provisions payées et à l'enregistrement tardif, l'arrêt attaqué détourne le droit accordé à l'acquéreur par l'article 36, § 4, du décret du 22 février 1995 afin de réaliser la nullité de l'achat-vente d'un terrain pollué, de sa finalité légale et viole, dès lors, les articles 1134, 1382 et 1383 du Code civil ainsi que le principe général du droit interdisant l'abus de droit.

III. La décision de la Cour

Quant à la première branche :

1. En vertu de l 'article 36, § 1er, du décret du Conseil flamand du 22 février 1995 relatif à l'assainissement du sol, tel qu'il était applicable en l'espèce, pour la conclusion d'une convention relative à la cession de terrains, le cédant doit demander à l'OVAM une attestation du sol et communiquer son contenu à l'acquéreur.

En vertu de l'article 36, § 2, dudit décret, tel qu'il était applicable en l'espèce, l'acte sous seing privé relatif à la cession des terrains reprend le contenu de l'attestation du sol.

En vertu de l'article 36, § 3, dudit décret, tel qu'il était applicable en l'espèce, dans tous les actes relatifs à la cession de terrains, le fonctionnaire instrumentant enregistre la déclaration du cédant que l'acquéreur a été mis au courant du contenu de l'attestation du sol avant la conclusion de la convention. Le notaire instrumentant consigne également le contenu de l'attestation du sol dans l'acte.

En vertu de l'article 36, § 4, dudit décret, tel qu'il était applicable en l'espèce, l'acquéreur du terrain ou l'OVAM peut demander la nullité de la cession qui est contraire aux dispositions de cet article. La nullité ne peut plus être invoquée si, avant la passation de l'acte authentique relatif à la cession, l'acquéreur a été mis en possession de l'attestation du sol la plus récente ou d'une attestation du sol dont la teneur est identique à celle de l'attestation du sol la plus récente et s'il a fait constater explicitement dans l'acte authentique son renoncement à la demande de nullité.

2. Les juges d'appel ont annulé à la demande du défendeur, agissant en tant qu'acquéreur, le contrat de vente sous seing privé du 30 décembre 1999 concernant le bien immeuble situé à Beringen, Havenlaan 69, par le motif que :

- au moment de la rédaction de ce contrat de vente sous seing privé qui, sous réserve du paiement d'une provision par l'acquéreur, n'a pas reçu d'exécution et n'a pas été suivie de la passation d'un acte authentique, aucune attestation du sol n'était encore disponible ;

- les attestations du sol du 30 novembre 2001 et du 10 mai 2006, mentionnées dans l'inventaire annexé aux conclusions du demandeur du 6 février 2008, ont été produites pour la première fois par lui en tant que cédant du bien immeuble, au cours de l'instruction de la cause en degré d'appel.

Les juges d'appel ont ainsi prononcé la nullité du contrat de vente sous seing privé dans les circonstances prévues à l'article 36, §§ 1er, 2 et 4, du décret du 22 février 1995.

3. Le moyen qui, en cette branche, soutient que les juges d'appel ont appliqué la sanction de la nullité dans des circonstances qui ne sont pas visées par le décret, ne peut être accueilli.

Quant à la seconde branche :

4. Le moyen, en cette branche, soutient que l'objectif du pouvoir décrétale consiste exclusivement à protéger l'acquéreur contre l'achat inconscient de terrains pollués et en déduit que lorsqu'une attestation du sol favorable est communiquée, fût-ce tardivement mais avant la passation de l'acte authentique, l'acquéreur ne peut plus avoir d'intérêt légitime à réclamer la nullité du contrat sous seing privé.

Il ressort de l'article 36 précité du décret que le pouvoir décrétal voulait que, déjà au stade de l'acte sous seing privé, le contenu de l'attestation du sol soit repris dans l'acte de vente.

Le pouvoir décrétal n'a pas eu uniquement l'intention de protéger l'acquéreur contre l'achat inconscient de terrains pollués, mais visait également à le protéger contre tout dommage résultant d'une communication tardive.

Le pouvoir décrétal a prévu expressément que l'acquéreur puisse faire constater la renonciation à la demande de nullité dans l'acte authentique ce qui implique que l'acquéreur ne peut y être obligé et qu'il peut, en principe, réclamer la nullité de l'acte sous seing privé sans que cela constitue un abus.

5. La circonstance que le vendeur délivre l'attestation requise par le décret après la signature de l'acte sous seing privé et avant la passation de l'acte authentique n'a dès lors pas nécessairement pour conséquence que l'acquéreur abuse de son droit de réclamer la nullité du contrat sous seing privé, même si l'attestation délivrée indique une absence de pollution.

6. Le moyen qui est fondé sur une conception juridique contraire manque en droit.

Sur la demande en déclaration d'arrêt commun :

7. Dès lors que le pourvoi est rejeté, la demande en déclaration d'arrêt commun est sans intérêt.

Par ces motifs,

La Cour

Rejette le pourvoi et la demande en déclaration d'arrêt commun ;

Condamne le demandeur aux dépens.

Ainsi jugé par la Cour de cassation, première chambre, à Bruxelles, où siégeaient le président Ivan Verougstraete, les conseillers Albert Fettweis, Beatrijs Deconinck, Alain Smetryns et Geert Jocqué, et prononcé en audience publique du vingt-quatre juin deux mille dix par le président Ivan Verougstraete, en présence de l'avocat général Christian Vandewal, avec l'assistance du greffier Johan Pafenols.

Traduction établie sous le contrôle du conseiller Martine Regout et transcrite avec l'assistance du greffier Marie-Jeanne Massart.

Le greffier, Le conseiller,

Document PDF ECLI:BE:CASS:2010:ARR.20100624.3