Court dismisses appeals in lease fire liability case, upholding strict statutory liability rules under Belgian Civil Code.

N° C.09.0117.N

AXA BELGIUM, société anonyme,

Me Bruno Maes, avocat à la Cour de cassation,

contre

1. KBC VERZEKERINGEN, société anonyme,

Me Jean-Marie Nelissen Grade, avocat à la Cour de cassation,

2. BROUWERIJRN ALKEN-MAES, société anonyme,

3. AIG EUROPE, société de droit français,

4. V. P.,

II. N° C.09.0335.N

1. BROUWERIJEN ALKEN-MAES, société anonyme,

2. AIG EUROPE, société de droit français,

Me Huguette Geinger, avocat à la Cour de cassation,

contre

1. KBC VERZEKERINGEN, société anonyme,

Me Jean-Marie Nelissen Grade, avocat à la Cour de cassation,

2. AXA BELGIUM, société anonyme,

3. V. P.

La procédure devant la Cour

Les pourvois en cassation sont dirigés contre l'arrêt rendu le 8 octobre 2008 par la cour d'appel d'Anvers.

Le conseiller Eric Stassijns a fait rapport.

L'avocat général Christian Vandewal a conclu.

Les moyens de cassation

Dans la cause C.09.0117.N

La demanderesse présente un moyen, libellé dans les termes suivants :

Dispositions légales violées

Articles 1719, alinéa 2, 1720, 1721, 1731, § 2, 1732, 1733 et 1735 du Code civil

Décisions et motifs critiqués

L'arrêt attaqué déclare fondée la demande de la première défenderesse en cassation à l'égard des deuxième et troisième défenderesses et les condamne à payer à la première défenderesse le montant de 52.013,34 euros, à majorer des intérêts compensatoires et judiciaires. Il déclare, en outre, la demande en garantie des deuxième et troisièmes défenderesses fondée à l'égard de la demanderesse et de la société privée à responsabilité limitée en faillite De Strandlelie, qui sont ainsi condamnées solidairement à la garantie des défenderesses visées pour tous les montants auxquels elles sont condamnées. L'arrêt condamne la demanderesse à garantir la société privée à responsabilité limitée en faillite De Strandlelie pour tous les montants auxquels cette partie est condamnée. Finalement, la demande en garantie de la demanderesse contre les trois premières défenderesses est déclarée sans objet.

L'arrêt attaqué considère que le preneur, respectivement le sous-locataire, n'apportent pas la preuve exigée par l'article 1733 du Code civil que l'incendie dont ils répondent envers le bailleur en vertu de l'article 1733 du Code civil s'est déclaré sans leur faute.

L'arrêt attaqué fonde sa décision plus précisément sur les considérations suivantes :

« 3.1 Demande de KBC

KBC réclame de la part d'AIG-Alken Maes, la société privée à responsabilité limitée en faillite De Strandlelie, Axa et Clauw l'indemnisation du dommage causé par l'incendie, soit la somme de 52.013,34 euros qu'elle a payée à son assuré (le propriétaire de l'immeuble).

3.1.1. KBC invoque qu'en application de l'article 1735 du Code civil, le preneur principal, la société anonyme Brouwerijen Alken Maes, répond du dommage causé par son sous-locataire. A cet égard, elle soulève que le preneur ne renverse pas la présomption légale de l'article 1733 du Code civil.

3.1.1.1. En application de l'article 1733 du Code civil, il appartient à AIG-Alken Maes d'apporter la preuve que l'incendie s'est déclaré sans la faute du preneur. A cet égard, elles invoquent que l'incendie trouve sa cause dans une faute propre du bailleur qui - en violation des articles 1719 et 1720 du Code civil - a loué un immeuble vicié et qui est par conséquent tenu - en vertu de l'article 1721 du Code civil - de les garantir contre ces vices. A l'appui de leur thèse, AIG-Alken Maes se réfèrent aux constatations de l'expert Bastijns.

Après un examen précis et détaillé, cet expert est arrivé à la conclusion que l'incendie s'est déclaré ensuite d'endommagements des conduites électriques, situées au sol à l'arrière du grenier. Plus précisément, l'expert a constaté que ces conduites étaient déjà endommagées en avril 1996, qu'à la longue, ces détériorations ont pu faire naître des résistances transitoires, créant des étincelles entre les phases et qu'après un certain temps, ces étincelles se sont très probablement multipliées, causant finalement l'incendie du bois se trouvant aux alentours ensuite d'un processus de pyrolyse (...). La cour d'appel se rallie à ces constatations de l'expert.

3.1.1.2. Aux termes de l'article 1720 du Code civil le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il est constaté que lorsque le bail a pris cours, l'architecte Clauwaert a établi un état des lieux contradictoire de l'immeuble loué. La description par l'architecte de la partie arrière du grenier mentionne : « Dans une clavette triangulaire contre la face ouest, un revêtement dur est présent sur lequel des conduites électriques sont visibles, les conduites sont écrasées ». Cet état des lieux est signé par les deux parties.

Vu cet élément, AIG-Alken Maes peuvent difficilement démentir que l'état vicié des conduites électriques dans le grenier, qu'elles invoquent actuellement à titre libératoire, était visible lorsque le bail a pris cours et qu'elles en avaient connaissance. L'acceptation de la chose sans protestation du preneur couvre les vices apparents. Alken Maes ne démontre pas davantage qu'elle a mis en demeure l'assurée de KBC pour faire réaliser des travaux de réparation ou des adaptations améliorant les conduites électriques. Il s'ensuit aussi que AIG-Alken Maes ne peuvent invoquer l'obligation de garantie du bailleur prévue par l'article 1721 du Code civil. En effet, il est admis que le bailleur ne répond que des vices qui n'étaient pas apparents lors de la conclusion du bail. Le preneur qui contracte nonobstant les vices apparents, est supposé renoncer aux droits qu'il détient en vertu de l'article 1721 du Code civil et ne peut, dès lors, pas se retourner contre le bailleur pour le dommage subi du fait de ces vices apparents.

3.1.1.3. Il suit de ce qui précède que l'incendie s'est déclaré en raison de l'état vicié des conduites électriques dans le grenier. AIG-Alken Maes ne contestent pas que ce vice était apparent lorsque le bail a pris cours. Le bailleur ne répond pas de tels vices apparents. En outre, AIG-Alken Maes ne démontrent pas que l'incendie a été causé par la force majeure ou une (autre) cause étrangère à Alken Maes et/ou à son sous-locataire. Il s'ensuit qu'AIG-Alken Maes n'ont pas renversé la présomption contenue à l'article 1733 du Code civil et qu'en vertu de l'article 1735 du Code civil, respectivement l'article 86 de la loi du 25 juin 1992 sur le contrat d'assurance terrestre, elles sont, dès lors, tenues d'indemniser le dommage de KBC causé par cet incendie (...).

3.2. Demande d'AIG-Alken Maes

3.2.1. AIG-Alken Maes introduisent, en ordre subsidiaire, une demande en garantie contre la société privée à responsabilité limitée en faillite De Strandlelie, son assureur et Lea Clauw. Elles soulèvent à cet égard que « les mêmes obligations incombent au preneur dans le contrat de sous-location qu'au preneur dans le contrat de bail principal ».

3.2.2. Il est établi que dans la relation preneur principal - sous-locataire, le preneur principal peut, à son tour, invoquer la présomption de l'article 1733 du Code civil. Il appartient, dès lors, à la société privée à responsabilité limitée De Strandlelie de démontrer que l'incendie s'est déclaré sans sa faute. Tout comme le preneur principal, le sous-locataire invoque que l'incendie a été causé par l'installation électrique dangereuse, pour laquelle le (sous-)locataire n'est pas responsable. Comme il a été exposé, cette thèse ne peut être acceptée.

Il ressort des pièces déposées que lorsque le contrat de sous-location a pris cours, l'architecte Clauwaert a aussi rédigé un état des lieux contradictoire dans lequel il mentionne les conduites électriques, présentes dans la partie arrière du grenier, qui ont été « écrasées ». La société privée à responsabilité limitée De Strandlelie ne peut, dès lors, pas davantage qu'Alken Maes, prétendre que lors de la conclusion de la sous-location elle n'avait pas connaissance de la présence de ces vices dans l'installation électrique. En vertu de son obligation d'utiliser la chose en bon père de famille, la société privée à responsabilité limitée était tenue de signaler ces vices apparents au sous-locataire et de demander des mesures de réparation. La société privée à responsabilité limitée De Strandlelie ne démontre pas davantage qu'elle a mis Alken Maes en demeure de réparer ou remplacer les conduites détériorées. En tout cas, elle ne prouve pas que l'incendie s'est déclaré sans sa faute. La demande en garantie, dans la mesure où elle est dirigée contre la société privée à responsabilité limitée en faillite, est, dès lors, déclarée fondée ».

Griefs

1. Le bailleur a une obligation de délivrance et d'entretien. Aux termes de l'article 1720 du Code civil, le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. En vertu de l'article 1719, alinéa 2, du Code civil, le bailleur est obligé d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée.

1.a. En application de l'article 1721 du Code civil, le bailleur doit garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l'usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail.

S'il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l'indemniser.

1.b. En vertu des articles 1731, § 2, 1732 et 1733 du Code civil, le preneur, en sa qualité de détenteur de la chose louée, doit la garder (dans le cadre de l'obligation de restitution de la chose telle qu'il l'a reçue). L'article 1735 du même code dispose, finalement, que le preneur est tenu des dégradations et des pertes qui arrivent par le fait des personnes de sa maison ou de ses sous-locataires. Il suit de cette obligation de garde et de restitution qu'il doit, en règle, avertir le bailleur des dégâts à la chose louée et des réparations qui sont nécessaires, à l'exception toutefois des vices ou éléments du dommage dont le bailleur pouvait lui-même avoir connaissance.

1.c. En outre, l'éventuel manquement du preneur à son obligation d'avertissement implique seulement que lui-même ne peut pas faire valoir de dommages-intérêts envers le bailleur pour le dommage subi par sa personne où à ses biens qui serait causé par suite du manquement et que le bailleur peut se retourner contre le preneur pour le dommage qui serait né ensuite du fait d'avoir omis d'avertir (en temps utile) le bailleur de la nécessité d'effectuer des réparations et ce (seulement) à concurrence du dommage qui est né pour le bailleur en raison de l'aggravation de ses obligations de réparation ou d'entretien (par exemple l'aggravation du dommage ensuite d'un avertissement tardif).

Toutefois, le manquement visé du preneur n'implique de toute façon pas que le bailleur soit libéré de ses obligations de réparation ou d'entretien, ni qu'il peut entièrement répercuter les conséquences dommageables de cette obligation sur le preneur.

2. En vertu de l'article 1733 du Code civil, le preneur répond de l'incendie, à moins qu'il ne prouve que celui-ci s'est déclaré ‘sans sa faute'. A cet effet, toute preuve que l'incendie n'est pas dû à la faute du preneur suffit, à l'exception de tout acte actif ou passif du preneur, même si l'incendie est causé par un vice apparent de la chose déjà connu lorsque le bail a pris cours.

L'arrêt attaqué confirme que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce et constate que l'état des lieux mentionne des vices apparents, telles les conduites électriques endommagées, de sorte que ces vices étaient apparents lorsque le bail a pris cours (...).

L'arrêt constate aussi que l'état vicié de ces conduites était la cause de l'incendie (...).

2.1. Sur la base de ces constatations, la cour d'appel considère toutefois illégalement qu'en invoquant l'état vicié des conduites électriques dans le grenier, le preneur ne parvient pas à apporter la preuve contraire d'absence de faute, dès lors que le bailleur, contrairement à ce que prétend le preneur, ne répond pas de ces vices :

« Il suit de ce qui précède que l'incendie s'est déclaré en raison de l'état vicié des conduites électriques dans le grenier. AIG-Alken Maes ne nient pas que ce vice était apparent lorsque le bail a pris cours. Le bailleur ne répond pas de tels vices apparents. En outre, AIG-Alken Maes ne démontrent pas que l'incendie a été causé par la force majeure ou une (autre) cause étrangère à Alken Maes et/ou à son sous-locataire. Il s'ensuit qu'AIG-Alken Maes n'ont pas renversé la présomption contenue à l'article 1733 du Code civil et qu'en vertu de l'article 1735 du Code civil, respectivement l'article 86 de la loi du 25 juin 1992 sur le contrat d'assurance terrestre, elles sont, dès lors, tenues d'indemniser le dommage de KBC causé par cet incendie. » (...)

« Tout comme le preneur principal, le sous-locataire invoque que l'incendie a été causé par l'installation électrique dangereuse, pour laquelle le (sous-)locataire n'est pas responsable. Comme il a été exposé, cette thèse ne peut être acceptée. » (...)

L'arrêt attaqué constate qu'en rédigeant au moment où le bail prenait cours un état des lieux qui mentionnait les conduites électriques endommagées, le bailleur s'est, il est vrai, conduit en bailleur normalement prudent (...), mais pas qu'il a été contractuellement dérogé aux obligations de réparation ou d'entretien qui incombent au bailleur en vertu des articles 1719, alinéa 2, et 1720 du Code civil.

2.2. L'arrêt attaqué constate aussi que les vices étaient apparents pour le (sous-)bailleur au moment où le bail a pris cours :

« Il ressort des pièces déposées que lorsque le contrat de sous-location a pris cours, l'architecte Clauwaert a aussi rédigé un état des lieux contradictoire dans lequel il mentionne les conduites électriques, présentes dans la partie arrière du grenier, qui ont été « écrasées ». La société privée à responsabilité limitée De Strandlelie ne peut, dès lors, pas davantage qu'Alken Maes, prétendre que lors de la conclusion de la sous-location elle n'avait pas connaissance de la présence de ces vices dans l'installation électrique »(...).

Le sous-locataire ne peut pas davantage, suivant l'arrêt attaqué, invoquer les conduites électriques défectueuses à titre de preuve contraire de la faute:

« Il est établi que dans la relation preneur principal - sous-locataire, le preneur principal peut, à son tour, invoquer la présomption de l'article 1733 du Code civil. Il appartient, dès lors, à la société privée à responsabilité limitée De Strandlelie de démontrer que l'incendie s'est déclaré sans sa faute. Tout comme le preneur principal, le sous-locataire invoque que l'incendie a été causé par l'installation électrique dangereuse, pour laquelle le (sous-) locataire n'est pas responsable. Comme il a été exposé, cette thèse ne peut être acceptée ».

L'arrêt attaqué constate, finalement, que tant le sous-locataire que le preneur n'ont pas averti le sous-bailleur, respectivement le bailleur, de ces vices apparents et ne l'ont pas davantage sommé à les réparer (...). Suivant l'arrêt attaqué, cela constitue une infraction à l'obligation du preneur d'utiliser la chose louée en bon père de famille :

« En vertu de son obligation d'utiliser la chose en bon père de famille, la société privée à responsabilité limitée était tenue de signaler ces vices apparents au sous-locataire et de demander des mesures de réparation. La société privée à responsabilité limitée De Strandlelie ne démontre pas davantage qu'elle a mis Alken Maes en demeure de réparer ou remplacer les conduites détériorées. En tout cas, elle ne prouve pas que l'incendie s'est déclaré sans sa faute (...) ».

Ces constatations ne justifient, toutefois, pas davantage en droit la conclusion de la cour d'appel que le sous-locataire ne prouve pas davantage que l'incendie s'est déclaré ‘sans sa faute' au sens de l'article 1733 du Code civil, au sens où il faut comprendre cette disposition légale (supra, n° 2).

Conclusion

En (1) déduisant de la simple constatation qu'au moment où le bail, respectivement la sous-location, a pris cours, un état des lieux contradictoire a été rédigé contradictoirement par le bailleur et le preneur, respectivement par le sous-bailleur et le sous-locataire, dans lequel certains vices apparents sont mentionnés, comme les conduites électriques endommagées (...), rendant ces vices apparents dès le moment où le bail a pris cours et à l'occasion duquel le preneur, respectivement le sous-locataire n'ont pas signalé ces vices apparents au bailleur, respectivement au sous-bailleur, et n'ont pas réclamé de mesures de réparations à cet égard :

- que le bailleur s'est comporté en bailleur normalement prudent ;

- que ce n'est pas le sous-bailleur mais le (sous-)locataire qui répond de l'installation électrique dangereuse en cas d'incendie (...), et

- que cela peut aussi être admis en ce qui concerne la relation preneur-bailleur (...), et

En (2) considérant que, dès lors que le sous-locataire était tenu en vertu de son obligation d'utiliser la chose en bon père de famille de signaler les vices apparents au sous-bailleur et qu'il devait notamment réclamer des mesures de réparation, le sous-locataire ne prouve en tout cas pas que l'incendie s'est déclaré sans sa faute, l'arrêt attaqué a donné une portée qu'elles n'ont légalement pas, d'une part, à l'obligation de délivrance et d'entretien du bailleur (violation des articles 1719, alinéa 2 et 1720 du Code civil) et, d'autre part, à l'obligation de garde et de restitution du preneur (violation des articles 1731, § 2, 1732, 1733 et 1735 du Code civil).

Il s'ensuit que la cour d'appel ne justifie pas légalement ses décisions relatives à la demande de la première défenderesse en cassation à l'égard des deuxième et troisième défenderesses, à la demande en garantie des deuxième et troisième défenderesses à l'égard de la demanderesse et de la société privée à responsabilité limitée en faillite De Strandlelie et à la demande en garantie de la demanderesse contre les première à troisième défenderesses (violation des dispositions légales indiquées au moyen).

Dans la cause C.09.0335.N

Dans leur requête, les demanderesses présentent un moyen, libellé dans les termes suivants :

Dispositions légales violées

- articles 1719, alinéa 2, 1720, 1721, 1731, § 2, 1732, 1733 et 1735 du Code civil ;

- article 86 de la loi du 25 juin 1992 sur le contrat d'assurance terrestre.

Décisions et motifs critiqués

Par l'arrêt attaqué du 8 octobre 2008, la cour d'appel d'Anvers déclare recevable et partiellement fondé l'appel de la première défenderesse contre le jugement du 22 mars 2007 par lequel le tribunal de commerce d'Anvers déclarait sa demande principale contre les demanderesses recevable mais non fondée. La cour d'appel d'Anvers réforme le jugement a quo, déclare la demande de la première défenderesse recevable et fondée dans la mesure suivante. Elle condamne les demanderesses à payer à la première défenderesse la somme de 52.013,34 euros, à majorer des intérêts compensatoires à partir du 7 août 2000 sur la somme de 45.116,62 euros et à partir du 10 janvier 2001 sur la somme de 6.896,72 euros, et des intérêt judiciaires jusqu'à la date du paiement complet et condamne les demanderesses aux dépens des deux instances, du côté de la première défenderesse, liquidés comme déterminé dans le dispositif de l'arrêt, et ce aux motifs suivants :

« 3. Appréciation

3.1. Demande de la première défenderesse

La première défenderesse réclame de la part des demanderesses, troisième défendeur qualitate qua, deuxième défendeur et Clauw l'indemnisation du dommage causé par l'incendie, soit la somme de 52.013,34 euros qu'elle a payée à son assuré (le propriétaire de l'immeuble).

3.1.1. La première défenderesse invoque qu'en application de l'article 1735 du Code civil, le preneur principal, la première demanderesse, répond du dommage causé par son sous-locataire. A cet égard, elle soulève que le preneur ne renverse pas la présomption légale de l'article 1733 du Code civil.

3.1.1.1. En application de l'article 1733 du Code civil, il appartient aux demanderesses d'apporter la preuve que l'incendie s'est déclaré sans la faute du preneur. A cet égard, elles invoquent que l'incendie trouve sa cause dans une faute propre du bailleur qui - en violation des articles 1719 et 1720 du Code civil - a loué un immeuble vicié et qui est par conséquent tenu - en vertu de l'article 1721 du Code civil - de les garantir contre ces vices. A l'appui de leur thèse, les demanderesses se réfèrent aux constatations de l'expert Bastijns.

Après un examen précis et détaillé, cet expert est arrivé à la conclusion que l'incendie s'est déclaré ensuite d'endommagements des conduites électriques, situées au sol à l'arrière du grenier. Plus précisément, l'expert a constaté que ces conduites étaient déjà endommagées en avril 1996, qu'à la longue, ces détériorations ont pu faire naître des résistances transitoires, créant des étincelles entre les phases et qu'après un certain temps, ces étincelles se sont très probablement multipliées, causant finalement l'incendie du bois se trouvant aux alentours ensuite d'un processus de pyrolyse (...). La cour d'appel se rallie à ces constatations de l'expert.

3.1.1.2. Aux termes de l'article 1720 du Code civil, le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il est constaté que lorsque le bail a pris cours, l'architecte Clauwaert a établi un état des lieux contradictoire de l'immeuble loué. La description par l'architecte de la partie arrière du grenier mentionne : « Dans une clavette triangulaire contre la face ouest, un revêtement dur est présent sur lequel des conduites électriques sont visibles, les conduites sont écrasées ». Cet état des lieux est signé par les deux parties.

Vu cet élément, les demanderesses peuvent difficilement démentir que l'état vicié des conduites électriques dans le grenier, qu'elles invoquent actuellement à titre libératoire, était visible lorsque le bail a pris cours et qu'elles en avaient connaissance. L'acceptation de la chose sans protestation du preneur couvre les vices apparents. La première demanderesse ne démontre pas davantage qu'elle a mis en demeure l'assurée de KBC pour faire réaliser des travaux de réparation ou des adaptations améliorant les conduites électriques. Il s'ensuit aussi que les demanderesses ne peuvent invoquer l'obligation de garantie du bailleur prévue par l'article 1721 du Code civil. En effet, il est admis que le bailleur ne répond que des vices qui n'étaient pas apparents lors de la conclusion du bail. Le preneur qui contracte nonobstant les vices apparents, est supposé renoncer aux droits qu'il détient en vertu de l'article 1721 du Code civil et ne peut, dès lors, pas se retourner contre le bailleur pour le dommage subi du fait de ces vices apparents.

3.1.1.3. Il suit de ce qui précède que l'incendie s'est déclaré en raison de l'état vicié des conduites électriques dans le grenier. AIG-Alken Maes ne contestent pas que ce vice était apparent lorsque le bail a pris cours. Le bailleur ne répond pas de tels vices apparents. En outre, AIG-Alken Maes ne démontrent pas que l'incendie a été causé par la force majeure ou une (autre) cause étrangère à Alken Maes et/ou à son sous-locataire. Il s'ensuit qu'AIG-Alken Maes n'ont pas renversé la présomption contenue à l'article 1733 du Code civil et qu'en vertu de l'article 1735 du Code civil, respectivement l'article 86 de la loi du 25 juin 1992 sur le contrat d'assurance terrestre, elles sont, dès lors, tenues d'indemniser le dommage de KBC causé par cet incendie (...).

L'étendue de l'indemnité réclamée, pas plus que les intérêts réclamés ne sont contestés par ces parties de manière sérieuse et ils peuvent, dès lors, être accordés.

(...)

3.2. Demande des demanderesses

3.2.1. Les demanderesses introduisent, en ordre subsidiaire, une demande en garantie contre le troisième défendeur qualitate qua, son assureur et Lea Clauw. Elles soulèvent à cet égard que « les mêmes obligations incombent au preneur dans le contrat de sous-location qu'au preneur dans le contrat de bail principal ».

3.2.2. Il est établi que dans la relation preneur principal - sous-locataire, le preneur principal peut, à son tour, invoquer la présomption de l'article 1733 du Code civil. Il appartient, dès lors, au troisième défendeur qualitate qua de démontrer que l'incendie s'est déclaré sans sa faute. Tout comme le preneur principal, le sous-locataire invoque que l'incendie a été causé par l'installation électrique dangereuse, pour laquelle le (sous-) locataire n'est pas responsable. Comme il a été exposé, cette thèse ne peut être acceptée.

Il ressort des pièces déposées que lorsque le contrat de sous-location a pris cours, l'architecte Clauwaert a aussi rédigé un état des lieux contradictoire dans lequel il mentionne les conduites électriques, présentes dans la partie arrière du grenier, qui ont été « écrasées ». Le troisième défendeur qualitate qua ne peut, dès lors, pas davantage que la première demanderesse, prétendre que lors de la conclusion de la sous-location elle n'avait pas connaissance de la présence de ces vices dans l'installation électrique. En vertu de son obligation d'utiliser la chose en bon père de famille, le troisième défendeur qualitate qua était tenu de signaler ces vices apparents au sous-locataire et de demander des mesures de réparation. Le troisième défendeur qualitate qua ne démontre pas davantage qu'elle a mis la première demanderesse en demeure de réparer ou remplacer les conduites détériorées. En tout cas, elle ne prouve pas que l'incendie s'est déclaré sans sa faute. La demande en garantie, dans la mesure où elle est dirigée contre le troisième défendeur qualitate qua, est, dès lors, déclarée fondée ».

(...)

3.3. Demande du troisième défendeur qualitate qua

3.3.1.

(...)

La cour d'appel considère que l'assuré de la première défenderesse s'est comporté en bailleur normalement prudent d'un immeuble commercial en rédigeant, lorsque le bail a pris cours, un état des lieux dans lequel certains vices sont indiqués, telles les conduites électriques endommagées. Apparemment tant le preneur principal que le sous-locataire avaient connaissance de ces vices et étaient d'accord avec l'état de l'immeuble loué, de sorte qu'il peut difficilement être admis que ces vices rendaient impossible un usage normal de l'immeuble. En outre, les preneurs ne démontrent pas qu'ils ont mis le propriétaire en demeure pour effectuer des réparations et que celui-ci aurait, nonobstant cette sommation, omis de le faire.

Griefs

1. Aux termes de l'article 1732 du Code civil, le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute.

En application de l'article 1733 du Code civil, le preneur répond de l'incendie, à moins qu'il ne prouve que celui-ci s'est déclaré sans sa faute.

Cette responsabilité se fonde sur l'obligation du preneur, à la fin du bail, conformément à l'article 1731, § 2, du Code civil, de restituer au bailleur la chose que ce dernier lui avait délivrée et dont il lui avait cédé la détention.

En application de l'article 1735 du Code civil, le preneur est tenu des dégradations et des pertes qui arrivent par le fait des personnes de sa maison ou de ses sous-locataires.

Afin d'être libéré de sa responsabilité de l'incendie, le preneur doit, dès lors, prouver que l'incendie s'est déclaré sans sa faute et sans la faute de son sous-locataire.

2. De son côté, le bailleur est obligé, conformément à l'article 1720 du Code civil, de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce et d' y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que locatives. En application de l'article 1719, 2°, du Code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée.

L'article 1721 du Code civil dispose qu'il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l'usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail.

S'il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l'indemniser.

3. Il suit de la combinaison de ces articles que le preneur ne répond pas d'un incendie qui n'a pas d'autre cause que l'état vicié apparent de l'immeuble même, lorsque cet état existait déjà lorsque le bail a pris cours et qu'il a été constaté dans un état des lieux rédigé entre le bailleur et le preneur, dès lors que le bailleur manque, ainsi, à son obligation de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce.

Si le preneur ne met pas le bailleur en demeure de réparer l'état vicié ainsi constaté, le bailleur est libéré de l'obligation de garantie définie à l'article 1721 du Code civil, mais, par ce simple fait, le preneur ne devient pas lui-même responsable de l'incendie causé par le vice de la chose louée qui existait déjà lorsque le bail a pris cours.

Si un état des lieux contradictoire a indiqué cet état vicié au moment où le bail a pris cours, le preneur ne devient pas davantage responsable d'un incendie causé par cet état simplement parce qu'il ne l'a plus signalé au cours du contrat au bailleur, dès lors que ce dernier était déjà au courant de cet état dès le moment où le bail a pris cours ensuite de l'état des lieux contradictoire.

4. La cour d'appel constate que l'incendie s'est déclaré ensuite d'endommagements des conduites électriques, situées au sol à l'arrière du grenier (1), que l'état vicié de ces conduites électriques était apparent au moment où la bail a pris cours (2) et que la bailleresse a fait rédiger par l'architecte Clauwaert un état des lieux contradictoires au moment où le bail a pris cours dans lequel ces vices étaient indiqués (3) (...).

La cour d'appel décide, toutefois, que la première demanderesse (preneur) ne démontre pas qu'elle a mis l'assuré de la première défenderesse (bailleur) en demeure pour effectuer des travaux de réparation ou d'amélioration aux conduites électriques, ce qui implique, suivant la cour d'appel, que les demanderesses n'ont pas renversé la présomption contenue à l'article 1733 du Code civil, de sorte qu'en vertu de l'article 1735 du Code civil, elles sont tenues d'indemniser le dommage de la bailleresse causé par cet incendie.

La cour d'appel pouvait légalement déduire du simple fait que la première demanderesse ou le sous-locataire (le troisième défendeur qualitate qua) n'a pas mis la bailleresse en demeure d'effectuer ces réparations, que les demanderesses ne peuvent pas invoquer l'obligation de garantie de la bailleresse prévue par l'article 1721 du Code civil. Il ne s'ensuit, toutefois, pas que les demanderesses sont elles-mêmes responsables du dommage du bailleur causé par l'incendie et en les condamnant tout de même à indemniser ce dommage, alors qu'il ressort des constatations de la cour d'appel que l'incendie a été causé par des conduites électriques endommagées, ces vices existant déjà et étant apparents au moment où le bail a pris cours, la cour d'appel viole les articles 1719, 2°, 1720, 171, 1731, § 2, 1732, 1733 et 1735 du Code civil.

Si l'arrêt attaqué doit être interprété en ce sens que la cour d'appel considère que la première demanderesse ne prouve pas que l'incendie s'est déclaré sans sa faute, au motif que ni elle-même, ni le sous-locataire (le troisième défendeur qualitate qua) ont signalé à la bailleresse les vices apparents aux conduites électriques, elle n'a pas davantage légalement justifié sa décision. En effet, l'arrêt attaqué constate qu'au moment où le bail a pris cours, la bailleresse a rédigé un état des lieux contradictoire qui indiquait ces vices (...). En condamnant les demanderesses à indemniser le dommage de la première défenderesse ensuite de l'incendie, causé par ces vices, au motif qu'elle-même ou le sous-locataire n'ont pas signalé à la bailleresse ces vices apparents, alors qu'il ressort des constatations de la cour d'appel que la bailleresse avait déjà connaissance de ces vices au moment où le bail a pris cours ensuite de l'état des lieux contradictoire, les juges d'appel ont violé les articles 1719, 2°, 1720, 171, 1731, § 2, 1732, 1733 et 1735 du Code civil.

5. Aux termes de l'article 86 de la loi du 25 juin 1992 sur le contrat d'assurance terrestre, l'assurance fait naître au profit de la personne lésée un droit propre contre l'assureur. L'indemnité due par l'assureur est acquise à la personne lésée, à l'exclusion des autres créanciers de l'assuré.

En décidant qu'en vertu de cet article, les demanderesses sont tenues d'indemniser le dommage de la première défenderesse, soit l'assureur de la bailleresse, la cour d'appel viole aussi l'article 86 précité de la loi du 25 juin 1992.

La décision de la Cour

Quant à la jonction :

1. Les deux pourvois en cassation sont dirigés contre le même arrêt.

Il y a lieu de les joindre.

La cause C.09.0117.N

2. L'article 1719, 2°, du Code civil dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière d'entretenir la chose louée en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée.

L'article 1720 dispose que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que locatives.

L'article 1721 dispose qu'il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l'usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail. S'il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l'indemniser.

3. L'article 1731, § 2, du Code civil dispose que s'il a été fait un état des lieux détaillé entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

L'article 1732 dispose que le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute.

L'article 1733 dispose que le preneur répond de l'incendie, à moins qu'il ne prouve que celui-ci s'est déclaré sans sa faute.

L'article 1735 dispose que le preneur est tenu des dégradations et des pertes qui arrivent par le fait des personnes de sa maison ou de ses sous-locataires.

4. Les dispositions précitées sont supplétives.

Si, lors de la réalisation du bail, la chose louée présente un vice clairement apparent et que le preneur a eu la possibilité et l'obligation de le connaître, le bailleur est dispensé de son obligation de garantie. Dans ces circonstances, le preneur est présumé avoir accepté la chose louée dans l'état dans lequel elle se trouve.

5. La circonstance que, lors de la réalisation du bail, la chose louée présente un vice que le preneur a accepté, ne le dispense pas de son obligation de restitution, ni de sa responsabilité du chef des dégradations ou des pertes nées lors de sa jouissance du bail.

En principe, le preneur répond de l'usage qu'il fait de la chose louée, même si elle présente un vice qu'il a accepté.

En principe, le preneur répond de l'incendie.

Si l'incendie naît de l'usage qu'il fait de la chose louée, le preneur ne peut pas se soustraire à sa responsabilité en établissant que l'incendie est dû à une partie vicieuse de la chose louée qu'il a acceptée dans l'état où elle se trouve et dont il a fait usage.

6. En supposant le contraire, le moyen manque en droit.

La cause C.09.0335.N

7. Il ressort de la réponse dans la cause C.09.0117.N que dans la mesure où il invoque la violation des articles 1719, 2°, 1720, 1721, 1731, § 2, 1732, 1733 et 1735 du Code civil, le moyen manque en droit.

8. L'article 86 de la loi du 25 juin 1992 sur le contrat d'assurance terrestre dispose que l'assurance fait naître au profit de la personne lésée un droit propre contre l'assureur.

Ce droit propre de la personne peut aussi être exercé par la personne subrogée dans les droits de la personne lésée.

En supposant le contraire, le moyen manque dans cette mesure en droit.

Par ces motifs,

La Cour

Rejette les pourvois ;

Condamne les demanderesses aux dépens.

Ainsi jugé par la Cour de cassation, première chambre, à Bruxelles, où siégeaient le conseiller faisant fonction de président Eric Dirix, les conseillers Eric Stassijns, Beatrijs Deconinck, Alain Smetryns et Geert Jocqué, et prononcé en audience publique du vingt-cinq mars deux mille dix par le conseiller faisant fonction de président Eric Dirix, en présence de l'avocat général Christian Vandewal, avec l'assistance du greffier Johan Pafenols.

Traduction établie sous le contrôle du conseiller Didier Batselé et transcrite avec l'assistance du greffier Chantal Vandenput.

Le greffier, Le conseiller,

Document PDF ECLI:BE:CASS:2010:ARR.20100325.2