Court of Cassation quashes appeal judgment for violating lease law by ordering expert on mixed farming status.

N° C.08.0022.N

1. S. A.-M.,

2. S.N.,

3. S. H.,

Me Huguette Geinger, avocat à la Cour de cassation,

contre

1. P. C.,

2. S. L.,

Me Bruno Maes, avocat à la Cour de cassation.

I. La procédure devant la Cour

Le pourvoi en cassation est dirigé contre le jugement rendu le 15 juin 2007 par le tribunal de première instance de Bruges, statuant en degré d'appel.

Le conseiller Eric Stassijns a fait rapport.

L'avocat général délégué André Van Ingelgem a conclu.

II. Le moyen de cassation

Les demanderesses présentent un moyen libellé dans les termes suivants :

Dispositions légales violées

- articles 1er, alinéa 1er, 1°, 2, alinéa unique, 1°, 7, alinéa unique, 1°, 10 et 12.6 de la loi sur les baux à ferme, insérée par la loi du 4 novembre 1969 et formant la section III du chapitre II du titre VIII du livre III du Code civil;

- article 962 du Code judiciaire.

Décisions et motifs critiqués

Dans le jugement attaqué du 15 juin 2007, la dixième chambre du tribunal de première instance de Bruges déclare recevable l'appel des défenderesses, et désigne, avant de statuer sur son bien-fondé, un ingénieur agronome comme expert, ayant pour mission:

« - après avoir informé par écrit les parties du jour et de l'heure auxquels il entamera ses travaux et après avoir convoqué et invité les parties à être présentes au début de ses travaux et des autres opérations utiles, à moins d'être exempté desdites obligations par les parties;

- de se rendre dans l'entreprise agricole, exploitée par V.J., (...) à Wielsbeke et d'examiner et de décrire les activités agricoles qui y sont effectuées;

- d'émettre un avis en ce qui concerne la question de savoir dans quelle mesure l'élevage porcin qui y est pratiqué est lié au sol, ou constitue un élevage industriel non lié au sol;

- dans la mesure où il serait constaté que l'élevage porcin qui y est pratiqué présenterait un caractère industriel et non lié au sol, d'émettre un avis en ce qui concerne la proportion en heures de travail et revenus entre l'activité agricole pratiquée et l'élevage porcin industriel afin de déterminer l'activité principale et l'activité secondaire;

- d'informer les parties de ses constatations et de répondre à toutes les questions et observations en rapport avec cette mission;

- de vérifier si, à la lumière de ces constatations, une réconciliation entre les parties est possible;

- après avoir procédé à toutes ces opérations, dresser et signer un rapport, précédé de la formule légale de prestation de serment, et de déposer ce rapport au greffe civil du tribunal dans le délai de six mois à dater de la notification conformément à l'article 965 du Code judiciaire ».

Le tribunal dit pour droit que les demanderesses devront avancer les frais de l'expertise et renvoie la cause au rôle particulier. Le tribunal fonde cette décision sur les motifs suivants : (jugement p. 5, à partir de l'avant-dernier alinéa):

« Il ressort suffisamment des dispositions de l'article 12.6, alinéa 3, de la loi sur les baux à ferme, que, - en cas de contestation sur le caractère sérieux de l'exploitation personnelle précitée -, la preuve doit être fournie par le bailleur qui donne congé. Cette disposition est applicable en l'espèce, dès lors que (la(les) défenderesse(s)) conteste(nt) le caractère d'exploitation personnelle précitée en arguant que les biens agricoles pour lesquels le congé a été donné seraient affectés dans une exploitation agricole qui serait accessoire à l'activité principale de M. V.J. en tant qu'éleveur porcin industriel.

2.3.b. (La(les) défenderesse(s)) avance(nt) qu'il ne résulte pas suffisamment des pièces produites par (la(les) demanderesse(s) que les activités effectuées à titre principal par M. V.J. relèveraient d'une activité agricole, dès lors que l'activité principale de ce dernier consisterait dans un élevage porcin industriel.

Il y a lieu de considérer comme élevage porcin industriel, l'engraissement ou l'élevage, indépendant d'une entreprise agricole, et ne dépendant guère ou peu de la récolte du sol. Ce type d'activités agricoles n'est guère ou peu lié au sol et il y a davantage lieu de le considérer comme un nouveau type de commerce et d'industrie. Bien que l'élevage soit traditionnellement considéré comme une branche de l'agriculture et que le bail de biens immeubles destinés à un élevage tombe en principe dans le champ d'application de la loi, la majorité des baux à ferme dans le secteur de l'engraissement et de l'élevage ont été exclus de la loi sur les baux à ferme.

Le législateur n'a entendu maintenir le bail de biens immeubles destinés à l'élevage de bétail dans la loi sur les baux à ferme que s'il s'agit d'un élevage, lié au sol, d'animaux utiles pour l'agriculture, c.-à.-d. d'animaux principalement nourris par la récolte du sol sans exclure un supplément d'alimentation par des nourritures industrielles (...). La présence dans l'entreprise d'un terrain relativement petit, insuffisant pour alimenter les animaux par la récolte du sol, n'entraîne pas nécessairement la conclusion que l'élevage du bétail présente un caractère lié au sol (...). D'autre part, un agriculteur peut être autorisé à avoir un salaire d'appoint dans l'engraissement ou l'élevage industriel, sans être exclu à cet égard de la protection de la loi sur les baux à ferme, mais uniquement dans la mesure où cette activité complémentaire est effectuée sur le même fonds et accessoirement ou secondairement à l'autre activité agricole (...).

Un congé notifié en vue d'une exploitation personnelle de biens agricoles qui seront affectés à un engraissement non lié au sol n'est pas nécessairement non valide conformément à l'article 7.1. de la loi sur les baux à ferme (...) mais il y a lieu de l'examiner en fonction de l'article 12.6 de la loi sur les baux à ferme, et notamment de vérifier si cette activité tend à être une activité principale ou une activité accessoire de la personne pour l'exploitation de laquelle le conge a été notifié.

(Les demanderesses) ont produit d'innombrables pièces desquelles il ressort vraisemblablement que M. V.J. exerce réellement des activités agricoles mais aussi indéniablement qu'il est par ailleurs un éleveur porcin. Toutefois, la question de savoir si les activités agricoles qu'il exerce sont industrielles ou liées au sol et la question de savoir si ces activités sont accessoires, tant en ce qui concerne les heures de travail prestées qu'en ce qui concerne les revenus acquis, à ses activités d'éleveur porcin, ne peut recevoir une réponse que moyennant une expertise en la matière.

Il semble dès lors indiqué que le tribunal ordonne en l'espèce une expertise, dont la mission sera définie ci-après ».

Griefs

L'article 1er, alinéa 1er, 1°, de la loi sur les baux à ferme, insérée par la loi du 4 novembre 1969, formant la section III du chapitre II du titre VIII du livre III du Code civil, prévoit que la loi sur les baux à ferme s'applique aux baux de biens immeubles affectés principalement à une exploitation agricole (alinéa 1er). (L'alinéa 2) détermine par ailleurs ce qu'il y a lieu d'entendre par « exploitation agricole », à savoir l'exploitation de biens immeubles en vue de la production de produits agricoles destinés principalement à la vente. L'élevage de bétail en vue de la vente tombe ainsi en principe dans le champ d'application de la loi sur les baux à ferme.

L'article 2, alinéa unique, 1°, de la loi sur les baux à ferme exclut de l'application de ladite loi les baux ayant pour objet des biens immeubles affectés à l'engraissement industriel et à l'élevage industriel. Dès lors, un engraisseur ou un éleveur industriel, indépendant d'une exploitation agricole, ne peut acquérir la qualité de bailleur au sens de la loi sur les baux à ferme.

L'article 7, alinéa unique, 1°, de la loi sur les baux à ferme, confère au bailleur la possibilité de mettre fin au bail à l'expiration de chaque période pour un motif sérieux, qui peut consister dans l'intention du bailleur d'exploiter lui-même le bien loué ou d'en céder l'exploitation à son conjoint ou à d'autres membres de sa famille, spécifiés par la loi.

L'article 10 de la loi sur les baux exclut de l'« exploitation personnelle » certaines activités, en l'occurrence, en principe, la plantation d'arbres, ou, dans certains cas, la vente d'herbes ou de récolte sur pied. Ainsi, l'élevage industriel de bétail n'est pas exclu de la notion d'« exploitation personnelle ».

L'article 12.6 de la loi sur les baux à ferme dispose que:

« Lors de la demande en validation du congé, le juge apprécie si les motifs du congé sont sérieux et fondés et notamment s'il appert des circonstances de la cause que le bailleur mettra à exécution les intentions énoncées comme motifs de congé.

En outre, quand le preneur exerce la profession agricole à titre principal, le juge ne pourra valider le congé en vue de l'exploitation personnelle que si l'exploitation de l'entreprise agricole dans laquelle les biens ruraux en question seront exploités, constituera une partie prépondérante de l'activité professionnelle de la personne ou des personnes indiquées dans le congé devant assurer l'exploitation et, en outre, s'il s'agit de personnes morales, la ou les personnes qui dirigent l'activité en qualité d'administrateur ou de gérant.

En cas de contestation sur le caractère sincère de l'exploitation personnelle, il appartiendra au bailleur de préciser comment la personne ou les personnes indiquées dans le congé comme devant assurer cette exploitation entendent le faire de façon personnelle, effective et continue et de prouver qu'elles sont en mesure de le faire et qu'elles répondent aux conditions prévues à l'article 9 ».

Ainsi, quand le preneur, comme en l'espèce, exerce la profession agricole à titre principal, le congé en vue de l'exploitation personnelle ne pourra être validé que si l'exploitation de l'entreprise agricole, dans laquelle les biens concernés seront repris, constituera une partie prépondérante de l'activité professionnelle de la personne ou des personnes devant assurer l'exploitation. Cette propre exploitation doit donc concerner l'exploitation d'une entreprise agricole, sans exclure l'engraissement ou l'élevage industriel d'animaux en vue de leur vente, qui constitue en principe une activité agricole au sens de l'article 1er de la loi sur les baux à ferme. Cette activité agricole doit constituer une partie prépondérante de l'activité professionnelle du repreneur. Il n'est nullement requis que l'engraissement ou l'élevage industriel soit accessoire à une autre activité agricole.

Conformément à l'article 962 du Code judiciaire, le juge peut, en vue de la solution d'un litige porté devant lui, charger des experts de procéder à des constatations ou de donner un avis d'ordre technique. L'appréciation de la nécessité d'une telle expertise est en principe souveraine. La décision à rendre lorsqu'une partie à la cause conteste toutefois, en vue des dispositions légales à appliquer, la définition de la mission de l'expert proposée par la partie adverse, appartient au juge. Cette décision doit être pertinente à la lumière de la règle de droit applicable, certainement lorsque le juge considère que la partie qui conteste la définition de la mission de l'expert, doit avancer les frais de l'expertise.

Eu égard à ce qui précède, les demanderesses ont dès lors exposé à bon droit dans leurs conclusions que, dans la mesure où l'activité agricole exercée constitue une partie prépondérante de l'activité professionnelle du repreneur, peu importait que cette activité agricole concernait un engraissement industriel, de sorte qu'il n'était pas pertinent de charger un expert de l'examen du rapport entre l'activité d'engraissement industriel et l'ensemble des activité agricoles du repreneur des biens loués.

Si, après avoir à juste titre considéré qu'un congé notifié en vue d'une exploitation personnelle de biens agricoles qui seront affectés à un engraissement non lié au sol n'est pas nécessairement non valide conformément à l'article 7, alinéa unique, 1°, de la loi sur les baux à ferme, le tribunal de première instance de Bruges dit ensuite dans le jugement attaqué qu'« il y a lieu de l'examiner en fonction de l'article 12.6 de la loi sur les baux à ferme, et notamment de vérifier si cette activité tend à être une activité principale ou une activité accessoire de la personne pour l'exploitation de laquelle le congé a été notifié », il ressort des autres considérations du jugement attaqué, ainsi que de la définition de la mission de l'expert, que le juge d'appel considère que l'engraissement non lié au sol doit être accessoire ou secondaire à l'ensemble des activités agricoles exercées par le repreneur.

Ainsi, en se référant au point de vue des défenderesses, le tribunal dit que la question de savoir si les activités agricoles exercées par M. J.V., qui assurait l'exploitation des biens à reprendre, sont industrielles ou liées au sol et la question de savoir si ces activités sont accessoires (tant en ce qui concerne les heures de travail qu'en ce qui concerne les revenus) à ses activités d'éleveur porcin, ne peuvent recevoir une réponse que moyennant une expertise en la matière.

Ainsi, le tribunal donne également mission à l'expert d'émettre un avis en ce qui concerne la question de savoir dans quelle mesure l'élevage porcin pratiqué par monsieur J.V. est lié au sol ou constitue un élevage industriel non lié au sol et, dans la mesure où l'on constaterait que l'élevage porcin pratiqué présenterait un caractère industriel et non lié au sol, d'émettre un avis en ce qui concerne la proportion en heures de travail et revenus entre l'activité agricole pratiquée et l'élevage porcin industriel afin de déterminer l'activité principale et l'activité secondaire.

Ainsi, le tribunal admet à tort que, lorsque le preneur exerce principalement la profession d'agriculteur, il est requis, pour qu'un congé en vue de l'exploitation personnelle soit valide, que l'engraissement ou l'élevage industriel envisagé par le repreneur ne constitue pas la partie prépondérante de son activité agricole (violation de tous les articles mentionnés en tête du moyen, à l'exception de l'article 962 du Code judiciaire), du moins le tribunal charge l'expert, illégalement et nonobstant les allégations des demanderesses à cet égard, d'une mission qui n'est pas pertinente à la lumière des dispositions légales à appliquer (violation de toutes les dispositions légales mentionnées en tête du moyen).

III. La décision de la Cour

Appréciation :

1. L'article 12.6, alinéa 2, de la loi du 4 novembre 1969 modifiant la législation sur le bail à ferme et sur le droit de préemption en faveur des preneurs de biens ruraux dispose que, quand le preneur exerce la profession agricole à titre principal, le juge ne pourra valider le congé en vue de l'exploitation personnelle que si l'exploitation de l'entreprise agricole dans laquelle les biens ruraux en question seront exploités, constituera une partie prépondérante de l'activité professionnelle de la personne ou des personnes indiquées dans le congé devant assurer l'exploitation et, en outre, s'il s'agit de personnes morales, la ou les personnes qui dirigent l'activité en qualité d'administrateur ou de gérant.

2. Cet article a pour but de protéger l'agriculteur à titre principal d'un congé en vue de l'exploitation personnelle au profit d'un exploitant ou d'un futur exploitant pour lequel l'agriculture ne constitue ou ne constituera qu'une profession accessoire.

3. L'article 12.6, alinéa 2, de ladite loi ne détermine pas ce qu'il y a lieu d'entendre par entreprise agricole, de sorte qu'il convient de conférer à cette notion sa signification usuelle.

Il est généralement admis que l'élevage de bétail est une branche de l'agriculture et que l'élevage porcin en fait partie, de sorte qu'il y a lieu de considérer une entreprise pratiquant l'élevage porcin comme une entreprise agricole.

Le fait que, par l'article 2.1° de la loi du 4 novembre 1969 modifiant la législation sur le bail à ferme et sur le droit de préemption en faveur des preneurs de biens ruraux, le législateur a exclu de l'application de cette loi les baux ayant pour objet des biens immeubles affectés à l'engraissement industriel et à l'élevage industriel, indépendamment de toute exploitation agricole, est sans incidence à cet égard.

4. Les juges d'appel constatent que les demanderesses ont produit d'innombrables pièces desquelles il ressort vraisemblablement que le mari de la seconde demanderesse exerce réellement des activités agricoles mais aussi indéniablement qu'il est par ailleurs un éleveur porcin.

Avant de statuer sur la demande tendant à entendre dire valide le congé donné par les demanderesses en vue de l'exploitation personnelle par le conjoint de la deuxième demanderesse, les juges d'appel ordonnent une expertise afin de vérifier si l'élevage porcin du bénéficiaire du congé est lié au sol ou constitue un élevage industriel non lié au sol et de vérifier, le cas échéant, le rapport entre l'activité agricole exercée et l'élevage porcin industriel afin de déterminer l'activité principale et l'activité secondaire.

5. Il résulte des constatations des juges d'appel que le bénéficiaire du congé exploite une entreprise agricole mixte, composée d'agriculture et d'élevage porcin.

Les juges d'appel qui ne constatent pas qu'il s'agit en l'espèce de deux entreprises distinctes ne peuvent subordonner la validité du congé à la question de savoir si l'élevage porcin précité est lié au sol et constitue une activité principale dans le chef du bénéficiaire du congé.

En statuant ainsi, les juges d'appel ont violé l'article 12.6, alinéa 2, de la loi du 4 novembre 1969 modifiant la législation sur le bail à ferme et sur le droit de préemption en faveur des preneurs de biens ruraux.

Le moyen est fondé.

Par ces motifs,

La Cour

Casse le jugement attaqué, sauf en tant qu'il reçoit l'appel ;

Ordonne que mention du présent arrêt sera faite en marge du jugement partiellement cassé ;

Réserve les dépens pour qu'il soit statué sur ceux-ci par le juge du fond ;

Renvoie la cause, ainsi limitée, devant le tribunal de première instance de Furnes, siégeant en degré d'appel.

Ainsi jugé par la Cour de cassation, première chambre, à Bruxelles, où siégeaient le premier président, le président de section Robert Boes, les conseillers Eric Stassijns, Beatrijs Deconinck et Alain Smetryns, et prononcé en audience publique du vingt-quatre octobre deux mille huit par le premier président, en présence de l'avocat général délégué André Van Ingelgem, avec l'assistance du greffier Johan Pafenols.

Traduction établie sous le contrôle du conseiller Didier Batselé et transcrite avec l'assistance du greffier Marie-Jeanne Massart.

Le greffier, Le conseiller,

Document PDF ECLI:BE:CASS:2008:ARR.20081024.9