Court dismisses appeal upholding real estate agent contract voidness due to public order violation.

Nr. C.07.0173.N

BOUWINVEST OSTREICHER, besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid, met zetel te 2018 Antwerpen, Terlitstraat 25A,

eiseres,

vertegenwoordigd door mr. Bruno Maes, advocaat bij het Hof van Cassatie, kantoor houdende te 1000 Brussel, Central Plaza, Loksumstraat 25, alwaar keuze van woonplaats wordt gedaan,

tegen

GROEP S.T.S., besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid, met zetel te 1030 Brussel, Kolonel Bourgstraat 100 A, bus D0,

verweerster,

vertegenwoordigd door mr. Johan Verbist, advocaat bij het Hof van Cassatie, kantoor houdende te 1000 Brussel, Brederodestraat 13, alwaar keuze van woonplaats wordt gedaan.

I. RECHTSPLEGING VOOR HET HOF

Het cassatieberoep is gericht tegen het arrest, op 18 mei 2006 gewezen door het Hof van Beroep te Antwerpen.

Raadsheer Eric Dirix heeft verslag uitgebracht.

Advocaat-generaal met opdracht André Van Ingelgem heeft geconcludeerd.

II. CASSATIEMIDDELEN

De eiseres voert in haar verzoekschrift twee middelen aan.

Het verzoekschrift is aan dit arrest is gehecht en maakt er deel van uit.

III. BESLISSING VAN HET HOF

Beoordeling

Eerste middel

1. Luidens artikel 6 van het Burgerlijk Wetboek kan door bijzondere overeenkomsten geen afbreuk worden gedaan aan de wetten die de openbare orde en de goede zeden betreffen. Krachtens de artikelen 1131 en 1133 van datzelfde wetboek kunnen verbintenissen geen gevolg hebben wanneer hun oorzaak door de wet is verboden of strijdig is met de goede zeden of met de openbare orde.

Een wet is van openbare orde als hij de essentiële belangen van de Staat of van de gemeenschap raakt of als hij in het privaatrecht, de juridische grondslagen bepaalt waarop de economische of morele orde van de maatschappij rust.

2. Ingevolge artikel 3 van de wet van 1 maart 1976 tot reglementering van de bescherming van de beroepstitel en van de uitoefening van de dienstverlenende intellectuele beroepen en artikel 2 van het koninklijk besluit van 6 september 1993 tot bescherming van de beroepstitel en de uitoefening van het beroep van vastgoedmakelaar, mag niemand als zelfstandige in hoofdberoep of bijberoep, het beroep van vastgoedmakelaar uitoefenen tenzij hij is ingeschreven op het tableau van de beoefenaars van het beroep of op de lijst van stagiairs die door het Beroepsinstituut van vastgoedmakelaars wordt bijgehouden. De uitoefening van het gereglementeerd beroep van vastgoedmakelaar is onderworpen aan de in de artikelen 5 en 6 van koninklijk besluit van 6 september 1993 opgesomde voorwaarden die onder meer het behalen van bepaalde diploma's en het doorlopen van een stage betreffen.

Deze bepalingen die ertoe strekken de toegang tot de markt te regelen met het oog op de kwaliteit van de dienstverlening ter bescherming van het publiek, betreffen de economische grondslagen van de maatschappij en raken bijgevolg de openbare orde.

3. De appelrechters stellen vast dat Ostreicher beroepsmatig als tussenpersoon is opgetreden bij de verwerving door de verweerster van een onroerend goed in Schaarbeek, dat zij niet over de door de reglementering van het beroep van vastgoedmakelaar vereiste inschrijving beschikte en dat zij het door het door de wet van 1 maart 1976 ingestelde verbod om beroepsmatig als vastgoedmakelaar op te treden, heeft overtreden.

4. Door op grond van deze vaststellingen te oordelen dat de makelaarsovereenkomst die ten grondslag ligt van de door de wet van 1 maart 1976 verboden prestaties, nietig is wegens strijdigheid met de openbare orde, is het arrest naar recht verantwoord.

Het middel kan niet worden aangenomen.

Tweede middel

5. De onderdelen bekritiseren door het arrest ten overvloede gegeven motieven en zijn derhalve bij gebrek aan belang niet ontvankelijk.

Dictum

Het Hof,

Verwerpt het cassatieberoep.

Veroordeelt de eiseres in de kosten.

De kosten zijn begroot op de som van 516,47 euro jegens de eisende partij en op de som van 102,84 euro jegens de verwerende partij.

Dit arrest is gewezen te Brussel door het Hof van Cassatie, eerste kamer, samengesteld uit voorzitter Ivan Verougstraete, als voorzitter, afdelingsvoorzitter Ernest Waûters, en de raadsheren Eric Dirix, Beatrijs Deconinck en Alain Smeryns, en in openbare terechtzitting van 29 november 2007 uitgesproken door voorzitter Ivan Verougstraete, in aanwezigheid van advocaat-generaal met opdracht André Van Ingelgem, met bijstand van adjunct-griffier Johan Pafenols.

PDF document ECLI:BE:CASS:2007:ARR.20071129.7