Court dismisses appeal upholding nullity of real estate agency contract due to violation of mandatory public order laws.

N° C.07.0173.N

BOUWINVEST OSTREICHER, société privée à responsabilité limitée,

Me Bruno Maes, avocat à la Cour de cassation,

contre

GROEP S.T.S., société privée à responsabilité limitée,

Me Johan Verbist, avocat à la Cour de cassation.

La procédure devant la Cour

Le pourvoi en cassation est dirigé contre l'arrêt rendu le 18 mai 2006 par la cour d'appel d'Anvers.

Le conseiller Eric Dirix a fait rapport.

L'avocat général délégué André Van Ingelgem a conclu.

Les moyens de cassation

La demanderesse présente deux moyens dans sa requête.

La requête est annexée au présent arrêt en copie certifiée conforme.

La décision de la Cour

Sur le premier moyen :

1. Aux termes de l'article 6 du Code civil, on ne peut déroger, par des conventions particulières, aux lois qui intéressent l'ordre public et les bonnes mœurs. En vertu des articles 1131 et 1133 du même code, une obligation ne peut avoir aucun effet, quand sa cause est prohibée par la loi, quand elle est contraire aux bonnes mœurs ou à l'ordre public.

Une loi est d'ordre public lorsqu'elle touche aux intérêts essentiels de l'Etat ou de la collectivité ou lorsqu'elle fixe, dans le droit privé, les bases juridiques sur lesquelles repose l'ordre économique ou moral de la société.

2. En application de l'article 3 de la loi du 1er mars 1976 réglementant la protection du titre professionnel et l'exercice des professions intellectuelles prestataires de services et de l'article 2 de l'arrêté royal du 6 septembre 1993 protégeant le titre professionnel et l'exercice de la profession d'agent immobilier, nul ne peut exercer en qualité d'indépendant, à titre principal ou accessoire, la profession d'agent immobilier, s'il n'est inscrit au tableau des titulaires de la profession ou sur la liste des stagiaires tenus par l'institut professionnel. L'exercice de la profession réglementée d'agent immobilier est soumis aux conditions énumérées aux articles 5 et 6 de l'arrêté royal du 6 septembre 1993 qui concernent notamment l'obtention de certains diplômes et l'accomplissement d'un stage.

Ces dispositions qui tendent à réglementer l'accès au marché en vue de la qualité des services dans le but de protéger le public, concernent les fondements économiques de la société et intéressent dès lors l'ordre public.

3. Les juges d'appel ont constaté que O. est intervenu professionnellement en tant qu'intermédiaire lors de l'acquisition par la défenderesse d'un immeuble à Schaerbeek, qu'elle ne disposait pas de l'inscription requise par la réglementation de la profession d'agent immobilier et qu'elle a transgressé l'interdiction instaurée par la loi du 1er mars 1976 d'agir professionnellement en tant qu'agent immobilier.

4. En décidant sur la base de ces constatations que le contrat de courtage fondant les prestations interdites par la loi du 1er mars 1976 est nul pour cause de violation de l'ordre public, l'arrêt est légalement justifié.

Le moyen ne peut être accueilli.

Sur le deuxième moyen :

5. Le moyen, en ces branches, critique les motifs surabondants de l'arrêt et est, dès lors, irrecevable à défaut d'intérêt.

Par ces motifs,

La Cour

Rejette le pourvoi ;

Condamne la demanderesse aux dépens.

Ainsi jugé par la Cour de cassation, première chambre, à Bruxelles, où siégeaient le président Ivan Verougstraete, le président de section Ernest Waûters, les conseillers Eric Dirix, Beatrijs Deconinck et Alain Smetryns, et prononcé en audience publique du vingt-neuf novembre deux mille sept par le président Ivan Verougstraete, en présence de l'avocat général délégué André Van Ingelgem, avec l'assistance du greffier adjoint Johan Pafenols.

Traduction établie sous le contrôle du conseiller Daniel Plas et transcrite avec l'assistance du greffier Marie-Jeanne Massart.

Le greffier, Le conseiller,

Document PDF ECLI:BE:CASS:2007:ARR.20071129.7