Belgian court of cassation quashes appeal awarding damages for breach of contract due to subsequent sale price increase.

N° C.05.0374.N

B. A.,

Me Huguette Geinger, avocat à la Cour de cassation,

contre

M. R.,

Me Ludovic De Gryse, avocat à la Cour de cassation.

La procédure devant la Cour

Le pourvoi en cassation est dirigé contre l'arrêt rendu le 17 janvier 2005 par la cour d'appel d'Anvers.

Le conseiller Beatrijs Deconinck a fait rapport.

L'avocat général délégué Pierre Cornelis a conclu.

Le moyen de cassation

La demanderesse présente un moyen libellé dans les termes suivants :

Dispositions légales violées

- articles 1149, 1150, 1151, 1184, 1234 et 1654 du Code civil.

Décisions et motifs critiqués

La première chambre de la cour d'appel d'Anvers déclare, dans l'arrêt attaqué du 17 janvier 2005, l'appel de la demanderesse ainsi que l'appel incident du défendeur recevables et partiellement fondés et, réformant le jugement entrepris, déclare le contrat de vente du 2 septembre 1998 relatif à l'immeuble sis à Geel, Collegestraat 51, résolu à charge du défendeur, condamne ce dernier au paiement d'une indemnité de 500 euros, majorés des intérêts judiciaires depuis le 16 mars 2000 et déclare le contrat de bail du 2 septembre 1998 conclu entre les parties relativement aux immeubles décrits dans le dispositif nul. En ce qui concerne les dépens, la cour d'appel condamne la demanderesse à un dixième et le défendeur à neuf dixièmes des dépens de la procédure des deux instances.

Après avoir considéré que le contrat de vente du 2 septembre 1998 avait été valablement conclu et que le défendeur avait manqué de manière flagrante à ses obligations contractuelles, ce qui justifiait la résolution du contrat à sa charge, et après avoir ensuite accueilli la demande de résolution de la vente à charge du défendeur, la cour d'appel déclare la demanderesse bénéficiaire d'une indemnité d'un montant de 500 euros, aux motifs suivants :

« 5. Le dommage :

La (demanderesse) demande des dommages et intérêts de 20.362,07 euros (821.404 francs) constitués comme suit :

- intérêts sur le prix de la vente depuis la citation du 16 octobre 1998 jusqu'au jour de la vente à des tiers, soit : 92.960,07 euros (3.750.0000 francs) x 7 p.c. (725 jours) ou 12.925,27 euros (521.404 francs).

- frais supplémentaires et efforts consentis par la (demanderesse) pour pouvoir vendre l'immeuble par l'intervention de deux courtiers, ainsi que pour les frais de conservation et d'entretien de l'immeuble : ex æquo et bono 7.436,81 euros (300.000 francs).

Le défendeur conteste que la (demanderesse) a subi un dommage, dès lors que le bien a été vendu à 109.073,15 euros (4.400.000 francs).

Suivant les pièces communiquées, la (demanderesse) a réalisé un prix de vente de 109.073,15 euros (4.400.000 francs) au mois de mars (2001), soit 16.1113,08 euros (650.000 francs) de plus que le prix de vente de 92.960,07 euros (3.750.000 francs) convenu entre les parties. Ce supplément de prix compense la perte subie par la (demanderesse) au niveau des intérêts et des frais supplémentaires ensuite du manquement contractuel du (défendeur) et de la résolution de la vente à charge du (défendeur).

La demanderesse a, toutefois, fourni des efforts supplémentaires pour vendre son immeuble à des tiers et ainsi limiter son dommage. Ce dommage est évalué ex æquo et bono à 500 euros. Les intérêts judiciaires sur ce montant courent depuis l'introduction de la demande modifiée le 16 mars 2000 ».

Griefs

1. Conformément à l'article 1234 du Code civil, les obligations s'éteignent par la résolution.

Aux termes de l'article 1654 du Code civil, si l'acheteur ne paye pas le prix, le vendeur peut demander la résolution de la vente.

L'article 1184, alinéa 2, du Code civil dispose que la partie envers laquelle l'engagement n'a point été exécuté, a le choix ou de forcer l'autre à l'exécution de la convention lorsqu'elle est possible ou d'en demander la résolution avec dommages et intérêts.

Dans ce cas, le juge peut accorder des dommages et intérêts complémentaires à la partie lésée. Cette indemnité est calculée en comparant la situation qui aurait été celle du créancier si le contrat avait été correctement exécuté à la situation actuelle du créancier ensuite de l'inexécution de l'obligation.

Conformément à l'article 1149 du Code civil, les dommages et intérêts dus au créancier sont de la perte qu'il a faite et du gain dont il a été privé. En outre, l'article 1150 du Code civil dispose que le débiteur n'est tenu que des dommages et intérêts qui ont été prévus ou qu'on a pu prévoir lors du contrat.

Aux termes de l'article 1151 du Code civil, seul le dommage qui est une suite immédiate et directe de l'inexécution de la convention doit être indemnisé. Seul le dommage qui a un lien de cause à effet avec l'inexécution de la convention est indemnisé. Ce lien de cause à effet doit être apprécié en application de la théorie de l'équivalence, de sorte que le dommage indirect est également susceptible d'une indemnisation.

Pour l'estimation du dommage, le juge doit prendre en considération le moment de sa décision, sans tenir compte des événements qui se sont produits après la commission de la faute, qui n'ont aucun lien avec la faute ou le dommage même et qui ont amélioré ou empiré la situation de la victime. Ces événements n'ont en effet pas de rapport avec le dommage subi par la victime ensuite de la faute du cocontractant manquant à ses obligations, que celui-ci doit indemniser.

Les paiements, faits par des tiers au créancier, ne peuvent être imputés sur les dommages-intérêts dus par le cocontractant manquant à ses obligations, que pour autant que ces paiements visent l'indemnisation du même dommage, découlant de la non exécution contractuelle du cocontractant.

2. La demanderesse a demandé la résolution du contrat de vente à charge du défendeur, ainsi que des dommages et intérêts. Ces dommages et intérêts devaient être évalués selon elle comme suit :

a) les intérêts sur le prix de la vente depuis la citation du 16 octobre 1998 jusqu'au jour de la vente de l'immeuble à un tiers le 14 mars 2001, au taux d'intérêt légal, pour cause de perte du capital du prix de la vente, soit 3.750.000 francs (actuellement 92.960,07 euros) x 7 p.c. ou 521.404 francs (actuellement 12.925,27 euros).

b) les frais supplémentaires et les efforts qu'elle a dû consentir pour vendre l'immeuble, ainsi que les frais de conservation et d'entretien de l'immeuble d'octobre 1998 à mi 2001, estimés à 300.000 francs (ou 7.437 euros).

La demanderesse invoquait qu'elle avait tenté de vendre l'immeuble d'abord en vente publique, vente qui a été retenue pour cause d'offre insuffisante. Ensuite, la demanderesse a laissé l'immeuble en vente à une agence immobilière, qui n'a pas réussi à vendre l'immeuble et finalement à un deuxième courtier.

La demanderesse indiquait également qu'entre-temps, l'immeuble devait être conservé et entretenu, de sorte que durant 29 mois, d'octobre 1998 à mars 2001, elle a dû payer tous les abonnements et consommations d'eau, de gaz et d'électricité, que des nettoyages et entretiens ont dû se faire, des assurances être payées, ainsi que le précompte immobilier, les taxes communales et provinciales, notamment pour les déchets ménagers, les eaux de surface et autres.

En outre, la demanderesse affirmait dans ses conclusions d'appel qu'elle devait être disponible pour de nombreuses visites et qu'elle payait des frais au notaire pour l'organisation de la vente publique.

Le défendeur alléguait, par contre, que la demanderesse avait finalement obtenu un prix de vente supérieur, de sorte qu'elle a réalisé un bénéfice. Suivant le défendeur, ce supplément de prix compensait largement la perte subie par la demanderesse.

La cour d'appel considère dans l'arrêt attaqué que le supplément de prix réalisé par la demanderesse en mars 2001 lors de la vente du bien litigieux compense la perte d'intérêts et les frais supplémentaires subis par la demanderesse ensuite des manquements contractuels du défendeur et de la résolution du contrat.

3. Ensuite des manquements contractuels du défendeur, qui ont donné lieu à la résolution du contrat de vente, la demanderesse a incontestablement subi un dommage, ce qui a été reconnu par la cour d'appel.

L'ensemble du dommage, subi à cette occasion par la demanderesse, doit être indemnisé. Lors de son évaluation, il ne peut être tenu compte des événements qui se sont produits après les manquements contractuels du défendeur et qui n'avaient aucun lien avec l'inexécution ou avec le dommage et qui ont amélioré la situation de la demanderesse. Tel qu'il a été invoqué par la demanderesse dans ses conclusions, elle a consenti beaucoup d'efforts, lui permettant de vendre l'immeuble à un prix supérieur à un tiers. La réalisation d'un prix supérieur grâce aux propres efforts de la demanderesse n'a aucun rapport avec le dommage qu'elle a subi en raison du manquement du défendeur, qui justifiait la résolution du contrat de vente et qui devait être indemnisé par le défendeur.

Le supplément de prix qu'un tiers a payé à la demanderesse pour l'immeuble, ne constituait nullement un paiement fait à titre d'indemnisation du dommage subi par la demanderesse ensuite des manquements contractuels du défendeur et de la résolution du contrat de vente à sa charge. Le paiement du supplément de prix par le tiers-acheteur à la demanderesse ne pouvait, dès lors, pas être imputé sur les dommages et intérêts dus par le défendeur.

Dès lors, la cour d'appel ne pouvait pas légalement décider dans l'arrêt attaqué que le supplément de prix précité compensait le dommage subi par la demanderesse ensuite des manquements contractuels du défendeur ainsi que la résolution du contrat de vente à sa charge, et décider sur cette base que la demanderesse n'avait plus droit à des dommages-intérêts à charge du défendeur pour les intérêts dont elle a été privé sur le prix de la vente et les frais supplémentaires qu'elle a consentis (violation des articles 1149, 1150, 1151, 1184, 1234 et 1654 du Code civil).

La décision de la Cour

1. En vertu de l'article 1149 du Code civil, le débiteur, en cas d'inexécution fautive d'une obligation contractuelle, doit répondre intégralement de la perte du créancier et du gain dont il a été privé, sous réserve de l'application des articles 1150 et 1151 du Code civil.

En vertu de l'article 1184, alinéa 2, du Code civil, dans les contrats synallagmatiques, la partie envers laquelle l'engagement n'a point été exécuté, a le choix ou de forcer l'autre à l'exécution de la convention lorsqu'elle est possible ou d'en demander la résolution avec dommages et intérêts.

Les dommages et intérêts accordés en raison d'un manquement contractuel en cas de résolution sur la base de l'article précité, ont pour but de placer le créancier dans la situation dans laquelle il se trouverait si le débiteur avait exécuté son obligation.

2. Pour réparer intégralement le dommage, le juge doit, lors de l'évaluation des dommages et intérêts, se placer au moment où il rend sa décision définitive.

3. Lors de l'appréciation de ce dommage, le juge ne peut prendre en considération des données postérieures au manquement et qui sont étrangères à ce manquement et au dommage même et qui ont amélioré ou aggravé la situation du créancier.

4. L'arrêt attaqué constate que :

- le contrat d'achat-vente sous seing privé conclu entre les parties date du 2 septembre 1998 et a été résolu aux torts du défendeur ;

- un prix de vente de 92.960,07 euros avait été convenu à ce moment ;

- l'immeuble concerné a entre-temps été vendu le 14 mars 2001 par la demanderesse à des tiers contre un prix de 109.073,15 euros ;

- la demanderesse réclame des dommages et intérêts recouvrant, d'une part, les intérêts sur le prix de la vente depuis la citation jusqu'au jour de la vente aux tiers et, d'autre part, une indemnisation des frais supplémentaires et des efforts consentis pour la nouvelle vente, ainsi que pour la conservation et l'entretien de l'immeuble.

L'arrêt considère que le supplément de prix ainsi réalisé compense la perte d'intérêts et les frais supplémentaires subis par la demanderesse ensuite du manquement contractuel du défendeur, ainsi que la résolution à sa charge.

Il accorde, pour le surplus, une indemnisation en équité pour les efforts supplémentaires de vente.

5. En tenant compte des avantages obtenus ensuite de la vente ultérieure, les juges d'appel ont violé les dispositions légales indiquées au moyen.

Dans cette mesure, le moyen est fondé.

Par ces motifs,

La Cour

Casse l'arrêt attaqué, sauf en tant qu'il déclare l'appel recevable ;

Ordonne que mention du présent arrêt sera faite en marge de l'arrêt partiellement cassé ;

Réserve les dépens pour qu'il soit statué sur ceux-ci par le juge du fond ;

Renvoi la cause, ainsi limitée, devant la cour d'appel de Bruxelles.

Ainsi jugé par la Cour de cassation, première chambre, à Bruxelles, où siégeaient le président Ivan Verougstraete, les conseillers Ghislain Londers, Eric Stassijns, Beatrijs Deconinck et Alain Smetryns, et prononcé en audience publique du vingt-six janvier deux mille sept par le président Ivan Verougstraete, en présence de l'avocat général Christian Vandewal, avec l'assistance du greffier Philippe Van Geem.

Traduction établie sous le contrôle du conseiller Didier Batselé et transcrite avec l'assistance du greffier Marie-Jeanne Massart.

Le greffier, Le conseiller,

Document PDF ECLI:BE:CASS:2007:ARR.20070126.3