Belgian court rules that a new owner must reduce lease terms to nine years regardless of notice requirements under Civil Code Art. 595.

N° C.01.0591.F

1. U. F. et

2. C. V,

demandeurs en cassation,

représentés par Maître Cécile Draps, avocat à la Cour de cassation, dont le cabinet est établi à Liège, boulevard Emile de Laveleye, 14, où il est fait élection de domicile,

contre

1. L. J. et

2. B. R.,

défendeurs en cassation,

représentés par Maître François T'Kint, avocat à la Cour de cassation, dont le cabinet est établi à Charleroi, rue de l'Athénée, 9, où il est fait élection de domicile.

I. La décision attaquée

Le pourvoi en cassation est dirigé contre le jugement rendu le 26 juin 2001 par le tribunal de première instance de Charleroi, statuant en degré d'appel.

II. Les antécédents de la procédure

Par un arrêt du 30 avril 2004, la Cour a sursis à statuer jusqu'à ce que la Cour d'arbitrage ait répondu à la question préjudicielle libellée dans le dispositif de cet arrêt.

La Cour d'arbitrage a répondu par l'arrêt n° 85/2005 du 4 mai 2005.

III. La procédure devant la Cour

Le président de section Philippe Echement a fait rapport.

L'avocat général Thierry Werquin a conclu.

IV. Le moyen de cassation

Les demandeurs présentent un moyen libellé dans les termes suivants :

Disposition légale violée

Article 595 du Code civil.

Décisions et motifs critiqués

Le jugement attaqué refuse de faire droit à l'action des demandeurs visant à voir la durée du bail litigieux entre les parties réduite à la période de neuf ans en cours à la cessation de l'usufruit du sieur N. , aux motifs :

" que (les demandeurs) prétendent que même si l'on doit considérer qu'un bail à ferme a été conclu entre les (défendeurs) et feu Raymond N., les conséquences de ce bail doivent, en vertu de l'article 595 du Code civil, être limitées à une période de neuf années et ne leur sont dès lors opposables que pour 1e temps qu'il reste à courir de 1a première période ; qu'ainsi le bail devrait venir à expiration le 30 juin 1998 sans qu'il soit besoin d'une demande en réductibilité de bail ;

que 'le nu-propriétaire, devenu plein propriétaire par l'extinction de l'usufruit, n'est en aucun cas dispensé de donner congé dans les conditions imposées par la loi sur les baux à ferme' (...) ;

que force est de constater que les (demandeurs) sont en défaut de rapporter la preuve qu'ils auraient notifié un congé aux (défendeurs) ;

qu'il ne peut donc être admis que le bail à ferme a pris fin à la date du 30 juin 1998 et que les lieux seraient occupés depuis cette date sans titre ni droit par les (défendeurs) ".

Griefs

L'article 595, alinéa 2, du Code civil dispose que " les baux que l'usufruitier seul a fait pour un temps qui excède neuf ans ne sont, en cas de cessation de l'usufruit, obligatoires à l'égard du nu-propriétaire, que pour le temps qui reste à courir soit de la première période de neuf ans si les parties s'y trouvent encore, soit de la seconde et ainsi de suite, de manière que le preneur n'ait que le droit d'achever la jouissance de la période de neuf ans où il se trouve ".

Cette disposition s'applique à tous les types de baux et prime notamment les dispositions relatives aux baux à ferme, et en particulier celles concernant le congé que le propriétaire doit notifier au preneur en vue de retrouver la jouissance de son bien. Il suffit que le nu-propriétaire, devenu plein propriétaire à la cessation de l'usufruit, demande la réductibilité du bail à la période de neuf ans en cours à ce moment pour que celle-ci soit de droit, sans qu'il doive à cet effet adresser un congé au preneur.

Le jugement attaqué, qui considère que " le nu-propriétaire, devenu plein propriétaire par l'extinction de l'usufruit, n'est en aucun cas dispensé de donner congé dans les conditions imposées par la loi sur les baux à ferme ; (...) qu'il ne peut donc être admis que le bail à ferme a pris fin à la date du 30 juin 1998 et que les lieux seraient occupés depuis cette date sans titre ni droit par les (défendeurs) ", viole l'article 595, alinéa 2, du Code civil.

V. La décision de la Cour

Attendu qu'en vertu de l'article 595, alinéa 2, du Code civil, le nu-propriétaire, devenu le propriétaire ensuite de l'extinction de l'usufruit, peut demander que la durée du bail soit réduite à la durée de la période de neuf ans en cours à l'époque de l'extinction de l'usufruit, même si le bail est régi par la loi sur les baux à ferme, sans être lié par les conditions de fond et de forme prévues par cette loi en matière de congé donné par le bailleur et sans que le preneur puisse s'y opposer en invoquant l'article 4, alinéa 2, de ladite loi ;

Attendu que la Cour a, par son arrêt du 30 avril 2004, posé à la Cour d'arbitrage une question préjudicielle en vue de savoir si l'article 595, alinéa 2, du Code civil, ainsi interprété, viole les articles 10 et 11 de la Constitution ;

Attendu que par l'arrêt n° 85/2005 du 4 mai 2005, la Cour d'arbitrage a répondu négativement à cette question ;

Attendu qu'en décidant que le nu-propriétaire, devenu plein propriétaire par l'extinction de l'usufruit, n'est en aucun cas dispensé de donner congé dans les conditions imposées par la loi sur les baux à ferme et qu'il ne peut donc être admis que le bail à ferme a pris fin à la date du 30 juin 1998, le jugement attaqué viole l'article 595 du Code civil ;

Que le moyen est fondé ;

PAR CES MOTIFS,

LA COUR

Casse le jugement attaqué ;

Ordonne que mention du présent arrêt sera faite en marge du jugement cassé ;

Réserve les dépens pour qu'il soit statué sur ceux-ci par le juge du fond ;

Renvoie la cause devant le tribunal de première instance de Mons, siégeant en degré d'appel.

Ainsi jugé par la Cour de cassation, troisième chambre, à Bruxelles, où siégeaient le président de section Philippe Echement, les conseillers Christian Storck, Daniel Plas, Sylviane Velu et Philippe Gosseries, et prononcé en audience publique du dix-sept octobre deux mille cinq par le président de section Philippe Echement, en présence de l'avocat général Thierry Werquin, avec l'assistance du greffier Jacqueline Pigeolet.

Document PDF ECLI:BE:CASS:2005:ARR.20051017.2