Belgian court partially allows appeal, upholding dismissal of common judgment request while rejecting damages claim.

N° C.02.0440.F

1. ORLAMONDE, société anonyme dont le siège social est établi à Liège, rue Forgeur, 6/041, inscrite au registre du commerce de Liège sous le numéro 175.142,

2. COPROPRIETE PARKING SAINT DENIS, association de copropriétaires dont le siège est établi à Liège, place Saint-Denis, 1, représentée, pour autant que de besoin, par son syndic, la société anonyme Orlamonde,

demanderesses en cassation,

représentées par Maître Philippe Gérard, avocat à la Cour de cassation, dont le cabinet est établi à Bruxelles, avenue Louise, 523, où il est fait élection de domicile,

contre

1. REDEVCO RETAIL BELGIUM, société en commandite simple succédant aux droits et obligations de la société anonyme SARMA SHOP, dont le siège social est établi à Ixelles, rue du Trône, 108,

défenderesse en cassation,

représentée par Maître Johan Verbist, avocat à la Cour de cassation, dont le cabinet est établi à Bruxelles, rue de Bréderode, 13, où il est fait élection de domicile,

2. EXPOBEL, société anonyme dont le siège social est établi à Ans, rue Bonne Fortune, 102,

3. METROBEL, société anonyme dont le siège social est établi à Ans, rue Bonne Fortune, 102,

défenderesses en cassation,

représentées par Maître John Kirkpatrick, avocat à la Cour de cassation, dont le cabinet est établi à Bruxelles, boulevard de l'Empereur, 3, où il est fait élection de domicile,

4. 3W VASTGOED BELGIË, anciennement RVG BELGIUM, société de droit néerlandais dont le siège est établi à Maastricht (Pays-Bas), Statensingel, 2/4525,

5. ING REI DEVELOPMENT (LIEGE), société de droit néerlandais dont le siège est établi à s' Gravenhage (Pays-Bas), Schenkhade, 65,

6. COMPAGNIE IMMOBILIERE DE BELGIQUE (IMMOBEL), société anonyme dont le siège social est établi à Molenbeek-Saint-Jean, avenue Jean Dubrucq, 175/1,

défenderesses en cassation,

représentées par Maître Ludovic De Gryse, avocat à la Cour de cassation, dont le cabinet est établi à Saint-Gilles, rue Henri Wafelaerts, 47-51, où il est fait élection de domicile,

en présence de :

GERARDRIE IMMO, société anonyme dont le siège social est établi à Liège, boulevard de la Sauvenière, 56/12,

partie appelée en déclaration d'arrêt commun.

I. La décision attaquée

Le pourvoi en cassation est dirigé contre le jugement rendu le 21 janvier 2002 par le tribunal de première instance de Liège, statuant en degré d'appel.

II. La procédure devant la Cour

La cause a été renvoyée à la troisième chambre par l'ordonnance du président du 1er octobre 2003.

Le conseiller Sylviane Velu a fait rapport.

Le premier avocat général Jean-François Leclercq a conclu.

III. Les moyens de cassation

Dans la requête en cassation, dont un extrait est joint au présent arrêt en copie certifiée conforme, les demanderesses présentent trois moyens.

IV. La décision de la Cour

Sur le premier moyen :

Quant à la seconde branche :

Attendu qu'en vertu de l'article 1181 du Code civil, un droit sous condition suspensive existe tant que la condition est pendante, bien que l'exécution de l'obligation soit suspendue ;

Attendu que, pour déclarer irrecevable la demande en déclaration de jugement commun formée par les demanderesses contre les trois dernières défenderesses, le jugement attaqué considère " que, lors de la mise à la cause de l'association momentanée (constituée par ces défenderesses, cette association) avait acquis sous condition suspensive 'l'immeuble Saint-Lambert' (et) que le droit acquis sous condition suspensive n'existe pas encore puisque la condition suspend la naissance même du droit " ;

Qu'ainsi, le jugement attaqué viole la disposition légale précitée ;

Qu'en cette branche, le moyen est fondé ;

Sur le troisième moyen :

Quant à la première branche :

Attendu que, contrairement à ce que le moyen suppose, en cette branche, le jugement attaqué entend par " fonds privatif ", dans le motif reproduit par le moyen, un fonds appartenant à un seul propriétaire, par opposition au fonds faisant l'objet d'une copropriété, et ce, qu'il s'agisse ou non d'une surface ouverte au public ;

Quant à la deuxième branche :

Attendu que le jugement attaqué énonce " qu'un droit de passage (...) ne peut être établi que par titre, c'est-à-dire par un acte juridique constitutif ou récognitif ; que l'existence du titre ne peut évidemment pas être déduite de l'existence de fait du passage en soi (...) (et) qu'ainsi doit être apportée la preuve que le propriétaire du fonds servant avait véritablement l'intention de grever son fonds d'une servitude réelle de passage " ;

Que le jugement attaqué infère " l'intention commune de la société Grand Bazar et de (la seconde demanderesse) d'octroyer au profit de leurs fonds respectifs un droit réciproque de passage " du compromis de vente du 30 juin 1978 signé par les curateurs de la faillite de la société Grand Bazar et par les sociétés Sarma et Agimpex, du cahier descriptif de vente de la seconde demanderesse et de " l'acte de base du 20 décembre 1968 " de celle-ci, prévoyant la construction à frais communs et en copropriété de la passerelle Saint-Etienne ;

Que le jugement attaqué considère ensuite que la servitude invoquée par les demanderesses n'est toutefois pas opposable aux propriétaires actuels de " l'immeuble Saint-Lambert " et du " complexe Gérardrie " aux motifs " qu'une servitude qui est établie par acte sous seing privé mais qui n'est pas transcrite n'est pas opposable à des tiers de bonne foi " et " qu'un acte notarié qui fait mention de cette servitude et qui est, lui, transcrit ne peut rien y changer (...), cette mention n'(étant) opposable et ne profit(ant) qu'aux parties à cet acte notarié " ;

Attendu que, par ces énonciations, le jugement attaqué répond, en les contredisant, aux conclusions des demanderesses qui soutenaient que les actes notariés des 29 août 1978 et 24 janvier 1985, tous deux transcrits et prévoyant expressément une servitude de passage au profit du fonds de la première défenderesse, contenaient, par le biais d'une stipulation pour autrui, implicite mais certaine, une servitude de passage au profit du fonds de la seconde demanderesse sur les passerelles litigieuses et sur les fonds des trois premières défenderesses ;

Quant à la troisième branche :

Attendu que le moyen soutient, en cette branche, que le jugement attaqué décide que les trois premières défenderesses sont des tiers aux actes notariés de vente des 29 août 1978 et 24 janvier 1985, ainsi qu'à l'acte notarié de base du 11 juin 1986 ;

Attendu que, d'une part, il ressort des constatations de ce jugement que la considération reproduite par le moyen, en cette branche, ne vise pas, sous l'expression " les actuels propriétaires " des immeubles concernés, les deuxième et troisième défenderesses ;

Que, d'autre part, rien ne permet de considérer que cette énonciation se référerait aux actes notariés mentionnés par les demanderesses ; que, compte tenu notamment de l'emploi du singulier et de l'argumentation développée par les demanderesses en conclusions, elle doit au contraire être interprétée comme concernant l'acte notarié de base de la seconde demanderesse du 20 décembre 1968, acte précédemment cité par le jugement attaqué comme l'un des éléments établissant l'intention de la société Grand Bazar et de la seconde demanderesse de constituer une servitude réciproque entre leurs fonds ;

Quant à la quatrième branche :

Attendu que, dans leurs conclusions visées au moyen, en cette branche, les demanderesses se sont bornées à soutenir que :

- la société Sarma connaissait parfaitement la configuration des deux immeubles et leur liaison avec le fonds de la seconde demanderesse par les deux passerelles ;

- lorsqu'elle avait acquis, le 30 juin 1978, l' " immeuble Saint-Lambert ", cette société avait connaissance de la circulation piétonnière dans lesdites parcelles ;

- par le compromis du 20 juin 1978 et par l'acte notarié du 29 août 1978, " les parties n'ont pu se consentir des servitudes perpétuelles et gratuites sur leur fonds en y obligeant (la seconde demanderesse), non partie à la convention et à l'acte notarié, que parce qu'elles avaient connaissance de la servitude de passage préexistante entre (la seconde demanderesse) et leurs deux immeubles " ;

Attendu que le jugement attaqué énonce que " le seul fait qu'il s'agisse d'une servitude apparente n'exclut pas la bonne foi puisque les signes extérieurs peuvent également être l'effet d'une tolérance ou d'un droit personnel " ; qu'il répond ainsi aux deux premiers soutènements de l'argumentation des demanderesses ;

Qu'il répond au troisième de ceux-ci en considérant que " c'est parce que la société Grand Bazar était titulaire d'un droit de passage via la passerelle Saint-Etienne sur le fonds de la (seconde demanderesse) que la société Grand Bazar a pu conférer un droit de servitude au profit de la société Sarma vers (ledit fonds) " ;

Quant à la cinquième branche :

Attendu que le moyen soutient, en cette branche, que le jugement attaqué constate :

- que les trois premières défenderesses sont " les actuels propriétaires " de l'" immeuble Saint-Lambert " et du " complexe Gérardrie " ;

- qu'elles connaissaient, lors de l'acquisition de leurs propriétés respectives, l'existence de la servitude de passage vers le fonds de la seconde demanderesse dont bénéficie le fonds de la première défenderesse ;

- qu'elles n'ignoraient pas le caractère réciproque et mutuel de cette servitude, compte tenu de ce que ce caractère résultait, d'une part, de l'usage et de la destination de celle-ci ainsi que de la configuration des lieux, et, d'autre part, de la copropriété forcée de la passerelle Saint-Etienne, existant entre les deuxième et troisième défenderesses et la seconde demanderesse et opposable à tous ;

Attendu que, des énonciations du jugement attaqué, il ressort :

- que, si la première défenderesse, succédant aux droits et obligations de la société Sarma, a vendu l' " immeuble Saint-Lambert " sous condition suspensive aux trois dernières défenderesses, qui ont ensuite cédé leurs droits à la société Galeries Saint-Lambert, les deuxième et troisième défenderesses ont vendu le " complexe Gérardrie ", la passerelle Saint-Gangulphe et les droits qu'elles détenaient dans la passerelle Saint-Etienne à la partie appelée en déclaration d'arrêt commun ;

- que l'intention commune de la société Grand Bazar et de la seconde demanderesse a été de constituer une servitude de passage réciproque entre leurs fonds - le jugement ne constatant pas que les éléments dont il déduit la preuve de cette intention impliqueraient celle de la connaissance du caractère réciproque de la servitude par les acquéreurs successifs des fonds ;

- et que " le régime de la copropriété forcée ne garantissait pas à lui seul l'interconnexion entre (ces) fonds " ;

Que le moyen manque en fait ;

Sur le deuxième moyen :

Attendu que le moyen reproche au jugement attaqué de déclarer non recevable la demande formée par les demanderesses en vue d'obtenir la réparation du préjudice " subi et à subir si les passerelles devaient définitivement demeurer fermées ", de telle sorte que les demanderesses ne pourraient exercer le droit de passage qu'elles revendiquent ;

Attendu qu'après avoir déclaré cette demande non recevable, le jugement décide que les demanderesses ne jouissent d'aucun droit de passage sur les fonds litigieux et que, dès lors, " toute demande en dommages et intérêts pour le passé et le futur, à supposer cette demande recevable, serait non fondée " ;

Que cette décision est vainement critiquée par le troisième moyen ;

Que le deuxième moyen est dès lors, comme les défenderesses le soutiennent, dénué d'intérêt, partant, irrecevable ;

Sur les autres griefs :

Attendu qu'il n'y a pas lieu d'examiner la première branche du premier moyen, qui ne saurait entraîner une cassation plus étendue ;

Sur la demande en déclaration d'arrêt commun :

Attendu que le rejet partiel du pourvoi rend sans intérêt la demande en déclaration d'arrêt commun ;

PAR CES MOTIFS,

LA COUR

Casse le jugement attaqué en tant qu'il statue sur la demande en déclaration de jugement commun formée par les demanderesses contre les trois dernières défenderesses et sur les dépens afférents à cette demande ;

Rejette le pourvoi pour le surplus et la demande en déclaration d'arrêt commun ;

Ordonne que mention du présent arrêt sera faite en marge du jugement partiellement cassé ;

Condamne les demanderesses aux quatre-septièmes de leurs dépens et aux dépens exposés par les trois premières défenderesses et par la partie appelée en déclaration d'arrêt commun ;

Réserve le surplus des dépens pour qu'il soit statué sur celui-ci par le juge du fond ;

Renvoie la cause, ainsi limitée, devant le tribunal de première instance de Huy, siégeant en dernier degré d'appel.

Ainsi jugé par la Cour de cassation, troisième chambre, à Bruxelles, où siégeaient le conseiller faisant fonction de président Philippe Echement, les conseillers Christian Storck, Daniel Plas, Sylviane Velu et Philippe Gosseries, et prononcé en audience publique du huit décembre deux mille trois par le conseiller faisant fonction de président Philippe Echement, en présence du premier avocat général Jean-François Leclercq, avec l'assistance du greffier en chef Etienne Sluys.

Document PDF ECLI:BE:CASS:2003:ARR.20031208.11