Belgian court dismisses tenants' appeal on commercial lease rent revision grounds, upholding lower court's decision.

N° C.00.0655.F

1. M. J., inscrit au registre du commerce de Dinant sous le numéro 30.502, et

2. B. I.,

demandeurs en cassation,

représentés par Maître Antoine De Bruyn, avocat à la Cour de cassation, dont le cabinet est établi à Bruxelles, rue de la Vallée, 67, où il est fait élection de domicile,

contre

F. A., défenderesse en cassation,

représentée par Maître Cécile Draps, avocat à la Cour de cassation, dont le cabinet est établi à Liège, boulevard Emile de Laveleye, 14, où il est fait élection de domicile.

I. La décision attaquée

Le pourvoi en cassation est dirigé contre le jugement rendu le 16 juin 2000 par le tribunal de première instance de Namur, statuant en degré d'appel comme juridiction de renvoi.

II. La procédure devant la Cour

Le conseiller Christian Storck a fait rapport.

L'avocat général Xavier De Riemaecker a conclu.

III. Le moyen de cassation

Les demandeurs présentent un moyen libellé dans les termes suivants :

Dispositions légales violées

- articles 147, alinéa 2, et 149 de la Constitution;

- articles 1319, 1320 et 1322 du Code civil;

- articles 608, 660, 774, alinéa 2, 807, 1042, 1057, 4° et 7°, 1068, alinéa 1er, 1082, 1095, 1110 et 1138, 3°, du Code judiciaire;

- principe général du droit suivant lequel seules les parties disposent de leur action en justice, consacré par l'article 1138, 2°, du Code judiciaire (principe dispositif) et, pour autant que de besoin, article 1138, 2°, du Code judiciaire lui-même;

- principe général du droit relatif au respect des droits de la défense.

Décisions et motifs critiqués

Statuant sur renvoi après cassation du jugement du tribunal de première instance de Dinant du 9 octobre 1996, le jugement (attaqué) confirme le jugement du juge de paix du canton de Ciney du 13 février 1985 qui avait fait droit à l'action de la défenderesse en révision du loyer dû par les demandeurs et décide par application de l'article 6 de la loi sur les baux commerciaux que le loyer est porté à 20.232 francs par mois à partir du 1er juillet 1981, aux motifs

" que l'action de (la défenderesse) tend à la révision triennale, en application de l'article 6 de la loi sur les baux commerciaux, du loyer de l'immeuble à usage commercial qu'elle possède à Ciney, rue du Centre n° 52, donné en location aux (demandeurs) par contrat ayant pris cours le 1er juillet 1966; (...)

que, par jugement du 24 mars 1982, le juge de paix du canton de Ciney a désigné en qualité d'expert A.E. Mignon;

que, par jugement du 13 février 1985, après le dépôt du rapport, il a accueilli la demande et fixé le loyer révisé à 20.232 francs par mois à partir du 1er juillet 1981;

(...) (que), par jugement du 28 septembre 1988, le tribunal de Dinant (statuant en degré d'appel) a ordonné une nouvelle expertise et désigné en qualité d'expert Robert Pirlot; (que) celui-ci a dû être remplacé par un jugement du 28 février 1990 par Pierre Collin;

(qu')après (le) dépôt du rapport de cet expert, le tribunal de Dinant, en date du 9 octobre 1996, a dit l'appel fondé et, statuant par disposition nouvelle, (a) dit la demande en révision (...) non fondée;

(que) la décision reposait notamment sur les motifs suivants : 'les éléments relatifs à la reconstruction partielle consécutive à un sinistre entraînant une amélioration notable de l'état des biens loués ne rentrent manifestement pas dans le cadre précis et limité de l'article 6, seul fondement à la demande originaire (la défenderesse);

(que la défenderesse) s'est pourvue en cassation;

que, par arrêt du 28 mai 1998, la Cour de cassation a dit pour droit qu''en excluant que l'exécution par le bailleur, à la suite d'un sinistre, de travaux qui apportent une amélioration notable à l'état de l'immeuble loué, puisse constituer une circonstance nouvelle au sens dudit article 6, le jugement viole cette disposition légale';

(qu')en conséquence, le jugement a été cassé et la cause renvoyée devant le tribunal de (première instance de Namur);

(...) que l'article 6 de la loi du 30 avril 1951 sur les baux commerciaux dit clairement en son alinéa premier qu''à l'expiration de chaque triennat, les parties ont le droit de demander au juge de paix la révision du loyer, à charge d'établir que, par le fait de circonstances nouvelles, la valeur locative normale de l'immeuble loué est supérieure ou inférieure d'au moins (quinze pour cent) au loyer stipulé dans le bail ou fixé lors de la dernière révision' (...);

qu'en l'espèce, les parties avaient indexé le loyer dès la conclusion du bail en 1966;

(...) qu'il faut souligner que la clause d'indexation ne peut être considérée comme une cause d'exclusion de la hausse de l'index des prix au titre de circonstance nouvelle dans le cadre d'une demande de révision triennale : qu'elle n'est en effet nullement incompatible avec la possibilité d'une hausse supérieure à celle qui résulte de sa seule application et qui peut trouver sa cause dans de multiples autres facteurs;

(...) que la clause d'indexation (qui n'était pas encore d'usage courant en 1951 et dont le législateur de l'époque n'a donc sans doute pas prévu la généralisation) apparaît en réalité comme un complément à la faculté de révision : que cette clause a simplement pour effet de réduire les cas où des variations de (quinze pour cent) peuvent être constatées puisque les loyers indexés suivent de plus près les fluctuations générales du marché immobilier que les loyers non indexés;

(...) que l'arrêt de la Cour de cassation rendu entre les parties a par ailleurs réglé la question de l'incidence des travaux de rénovation effectués par (la défenderesse) à la suite de l'incendie qui a ravagé l'immeuble litigieux; que l'indéniable plus-value qui est résultée de cette rénovation est indiscutablement une circonstance nouvelle par rapport à celles en fonction desquelles les parties avaient fixé le loyer initial et qu'il ne peut plus être contesté par les (demandeurs) qu'elle doive être prise en considération;

(...) que (la défenderesse) signale que le loyer initial indexé atteignait 15.559 francs au 1er juillet 1983;

(...) que les parties ne donnent pas le montant indexé au 1er juillet 1981, ce qui eût pourtant été élémentaire;

(...) que le moyen le plus juste d' y voir clair est donc d'indexer à rebours sur (la) base de l'index de l'époque (base 1976 = 100) :

1° le chiffre de l'expert Mignon pour le ramener à sa valeur du 1er juillet 1981, ce qui donne : 23.000 x 153,72 (index de juillet 1981) / 174,05 (index de janvier 1983) = 20.313 francs;

2° le loyer de juillet 1983 par rapport à juillet 1981 : 15.559 x 153,72 (index de juillet 1981) / 179,99 (juillet 1983) = 13.288 francs;

(...) que l'on constate que la nouvelle valeur locative au 1er juillet 1981 arrêtée à 20.313 francs est supérieure de plus de (quinze pour cent) au loyer reconstitué à la même date puisque 13.288 x 1,15 = 15.281 francs ";

qu'il ressort de ces considérations que le jugement (attaqué) accueille l'action de la défenderesse en révision du loyer aux motifs que la hausse de l'index des prix constitue une circonstance nouvelle qui a en l'espèce entraîné une augmentation de la valeur locative normale de l'immeuble, que, " par ailleurs ", la Cour de cassation a, par son arrêt du 22 mai 1998 qui a cassé le jugement du 9 octobre 1996 du tribunal de Dinant, estimé que les travaux de " rénovation " entrepris dans l'immeuble après un incendie ont aussi apporté une " indéniable " plus-value à l'immeuble et qu'enfin, la première de ces deux circonstances ((soit) la hausse de l'index des prix), et en tout cas les deux ensemble, ont fait que la valeur locative normale de l'immeuble au 1er juillet 1981 était supérieure de plus de (quinze pour cent) au loyer initial.

Griefs 1. Première branche La cassation, si généraux et absolus que soient les termes dans lesquels elle a été prononcée, est limitée à la portée du moyen en vertu duquel elle l'a été.

Il ressort des constatations mêmes du jugement (attaqué) que la Cour a, par son arrêt du 22 mai 1998, cassé le jugement du tribunal de première instance de Dinant du 9 octobre 1996 au motif " qu'en excluant que l'exécution par le bailleur, à la suite d'un sinistre, de travaux qui apportent une amélioration notable à l'état de l'immeuble loué, puisse constituer une circonstance nouvelle au sens (de l')article 6, le jugement viole cette disposition légale ".

Il est donc établi que le jugement du tribunal de Dinant a été cassé pour l'unique raison qu'il avait refusé de prendre en considération les travaux entrepris dans l'immeuble après un sinistre pour apprécier si la valeur locative normale de l'immeuble au 1er juillet 1981 était supérieure d'au moins (quinze pour cent) au loyer initial.

Le jugement attaqué ne devait et ne pouvait donc plus statuer que sur l'incidence éventuelle de ces travaux sur la valeur locative de l'immeuble.

Il s'ensuit que dans la mesure où il a égard à d'autres éléments, comme notamment la hausse de l'index des prix, pour décider que la valeur locative de l'immeuble au 1er juillet 1981 était supérieure de plus de (quinze pour cent) au loyer initial, le jugement (attaqué) sort des limites de la saisine (du tribunal) en tant que juridiction de renvoi et méconnaît partant les dispositions du droit judiciaire qui organisent le renvoi de la cause devant une juridiction souveraine après la cassation de la décision attaquée (violation des articles 660 et 1110 du Code judiciaire) et, de manière plus générale, les règles sur la saisine du juge d'appel (violation des articles 807, 1042, 1057, 4° et 7°, et 1068, alinéa 1er, du Code judiciaire), ainsi que les articles 1082 et 1095 du Code judiciaire en vertu desquels la cassation est limitée aux chefs de la décision contre lesquels le pourvoi était dirigé et ne saisit donc le juge de renvoi que de ces seuls chefs.

2. Deuxième branche

La Cour a, dans son arrêt du 22 mai 1998, relevé " qu'en excluant que l'exécution par le bailleur, à la suite d'un sinistre, de travaux qui apportent une amélioration notable à l'état de l'immeuble loué, puisse constituer une circonstance nouvelle au sens (de l')article 6, le jugement viole cette disposition légale " .

Par ce motif, la Cour ne s'est assurément pas prononcée sur la réalité et l'importance des travaux entrepris dans l'immeuble après un sinistre ni encore moins sur l'incidence de ces travaux sur la valeur locative normale de l'immeuble.

Il s'ensuit qu'en décidant que " l'arrêt de la Cour de cassation rendu entre (les) parties a par ailleurs réglé la question de l'incidence des travaux de rénovation effectués par (la défenderesse) à la suite de l'incendie (...) " et considéré qu'il serait résulté de ces travaux " une indéniable plus-value ", le jugement (attaqué) viole l'article 147, alinéa 2, de la Constitution qui définit la compétence de la Cour de cassation et prévoit qu'elle n'est pas compétente pour connaître du fond des affaires dont elle est saisie.

En attribuant à l'arrêt de la Cour du 22 mai 1988 un sens et un contenu qu'il n'a manifestement pas, le jugement viole également la foi due à cet arrêt (violation des articles 1319, 1320 et 1322 du Code civil).

Enfin, en n'examinant pas quels travaux auraient été faits dans l'immeuble après un incendie et leur incidence éventuelle sur la valeur locative de l'immeuble au motif que la Cour de cassation aurait déjà prononcé sur ces questions, le jugement méconnaît les dispositions légales sur la saisine du juge de renvoi rappelées dans la première branche du moyen (violation des articles 807, 1042, 1057, 4° et 7°, 1068, alinéa 1er, 1082, 1085 et 1110 du Code judiciaire) et omet de prononcer sur l'un des chefs de demande (violation de l'article 1138, 3°, du Code judiciaire).

3. Troisième branche

En vertu de l'article 774, alinéa 2, du Code judiciaire, le juge doit ordonner d'office la réouverture des débats avant de rejeter la demande sur une exception que les parties n'avaient pas invoquée devant lui.

Il n'apparaît pas des conclusions prises par les parties après la cassation du jugement du 9 octobre 1996 du tribunal de première instance de Dinant que la défenderesse aurait soutenu que l'augmentation de l'index serait une circonstance nouvelle au sens de l'article 6 de la loi sur les baux commerciaux, susceptible par conséquent d'être prise en considération dans le cadre de sa demande de révision du loyer; que, bien au contraire, le jugement (attaqué) souligne que la défenderesse n'a même pas donné " le montant indexé du loyer du 1er juillet 1981 ".

La défenderesse n'a pas davantage prétendu que l'arrêt de la Cour de cassation du 22 mai 1998 aurait réglé la question de l'incidence des travaux de rénovation et considéré qu'ils avaient apporté à l'immeuble une " indéniable plus-value ".

Il s'ensuit qu'en décidant qu'il y a lieu de prendre en considération, pour déterminer l'augmentation de la valeur locative de l'immeuble, la hausse de l'index des prix et que la Cour de cassation aurait par ailleurs estimé que les travaux exécutés après un incendie auraient entraîné une indéniable plus-value de l'immeuble, le jugement élève des contestations que les conclusions des parties excluaient, sans permettre aux demandeurs de présenter leur défense sur ces points.

Il viole partant les principes généraux du droit cités en tête du moyen ((soit) le principe dispositif et le principe du respect des droits de la défense), ainsi que l'article 774, alinéa 2, du Code judiciaire précité.

4. Quatrième branche

Dans leurs conclusions après cassation, les demandeurs exposaient ce qui suit :

" (que) la position adoptée par (la défenderesse) en se basant sur des travaux réalisés consécutivement à l'incendie ne résiste manifestement pas à l'examen;

qu'il faut savoir à ce propos que l'incendie dont question date du 19 avril 1973;

que les travaux dont se targue la (défenderesse) ont été réalisés dans l'année, de sorte que si réellement ils avaient apporté une plus-value d'au moins (quinze pour cent) au niveau de la valeur locative de l'immeuble, à l'expiration du triennat en cours, soit en 1975 et en 1978, (elle) n'aurait pas manqué d'introduire et de diligenter la procédure ad hoc;

qu'elle n'en a pourtant rien fait;

que cela signifie que ces travaux n'ont pas augmenté la valeur locative de l'immeuble d'au moins (quinze pour cent);

que, de plus, dès l'instant où ces travaux datent de 1973 et qu'une demande de révision aurait pu être introduite en 1975, force est de constater qu'en l'espèce, le délai de quatre mois prescrit par l'article 6 de la loi sur les baux commerciaux n'a pas été respecté, de sorte qu'en définitive, la demande de révision n'est absolument pas recevable;

que, de même, il ne pourrait être soutenu que des lois de blocage auraient été en vigueur à ce moment dès l'instant où en 1975, par définition, la loi du 24 décembre 1976 n'était pas applicable;

que la loi du 27 décembre 1977 n'était pas applicable non plus;

qu'en outre, force est de constater que les travaux dont se targue la (défenderesse) dans sa citation après cassation concernent uniquement l'annexe totalisant quelques mètres carrés sur la totalité de la surface disponible;

que ce n'est évidemment pas significatif;

qu'enfin, en tenant, compte de ces éléments, l'expert Collin a péremptoirement considéré que de 1966 à 1981, l'immeuble n'avait pas connu d'augmentation de loyer équivalente à (quinze pour cent), que ce soit par rapport au marché de l'immobilier de la rue du Centre ou par rapport aux travaux réalisés huit années avant la demande de révision ".

En affirmant que la Cour de cassation a réglé la question de l'incidence des travaux de rénovation et que " l'indéniable plus-value qui est résultée de cette rénovation est indiscutablement une circonstance nouvelle ", le jugement attaqué ne répond pas aux conclusions précitées qui, d'une part, soutenaient qu'une demande de révision fondée sur des travaux datant de1973 est tardive et donc irrecevable et, d'autre part, observaient que l'expert Collin avait conclu à l'absence d'augmentation de loyer équivalente à (quinze pour cent) même en tenant compte des travaux réalisés en 1973, huit ans avant la demande de révision.

Il s'ensuit que (le jugement attaqué), qui déclare fondée la demande de révision à raison d'un nouveau loyer de 20.232 francs à partir du 1er juillet 1981, n'est pas régulièrement motivé (violation de l'article 149 de la Constitution).

IV. La décision de la Cour

Vu l'arrêt de la Cour du 22 mai 1998;

Quant à la première branche :

Attendu que, d'une part, le moyen, en cette branche, ne précise pas en quoi le jugement attaqué violerait les dispositions qu'il indique du Code judiciaire relatives à la saisine du juge d'appel;

Qu'il est, dans cette mesure, irrecevable;

Attendu que, d'autre part, le jugement rendu le 9 octobre 1996 par le tribunal de première instance de Dinant, statuant en degré d'appel, déboutait la défenderesse de sa demande en révision de loyer fondée sur l'article 6 de la loi du 30 avril 1951 sur les baux commerciaux;

Que, par son arrêt précité du 22 mai 1998, la Cour a, sur le moyen critiquant cette disposition dudit jugement, cassé celui-ci au motif " qu'en excluant que l'exécution par le bailleur, à la suite d'un sinistre, de travaux qui apportent une amélioration notable à l'état de l'immeuble loué, puisse constituer une circonstance nouvelle au sens (de l')article 6 ", il avait violé cette disposition légale;

Attendu que, lorsque la cassation est prononcée et dans la mesure où elle l'est, les parties sont remises devant le juge de renvoi dans la situation où elles se trouvaient devant le juge dont la décision a été cassée;

Qu'il s'ensuit que, par l'effet de l'arrêt du 22 mai 1998, le juge de renvoi a été saisi de la question de savoir si la défenderesse établissait que, par le fait de circonstances nouvelles, la valeur locative de l'immeuble était, à la date litigieuse, supérieure d'au moins quinze pour cent au loyer stipulé dans le bail ou fixé lors de la dernière révision;

Qu'en ayant égard, pour apprécier l'augmentation alléguée de cette valeur locative, à d'autres circonstances que les travaux exécutés par la défenderesse, le jugement attaqué ne viole aucune des dispositions légales visées au moyen, en cette branche, et relatives aux effets de la cassation et aux limites de la saisine du juge de renvoi;

Que, dans la mesure où il est recevable, le moyen, en cette branche, ne peut être accueilli;

Quant à la deuxième branche :

Attendu que le jugement attaqué énonce " que l'arrêt de la Cour de cassation rendu entre les parties a par ailleurs réglé la question de l'incidence des travaux de rénovation effectués par (la défenderesse) à la suite de l'incendie qui a ravagé l'immeuble litigieux ; que l'indéniable plus-value qui est résultée de cette rénovation est indiscutablement une circonstance nouvelle par rapport à celles en fonction desquelles les parties avaient fixé le loyer initial et qu'il ne peut plus être contesté par les (demandeurs) qu'elle doive être prise en considération ";

Que, par ces motifs, le jugement attaqué ne considère pas que la Cour aurait statué sur la réalité et l'importance desdits travaux ainsi que sur leur incidence sur la valeur locative de l'immeuble mais, sur la base de la propre appréciation par les juges de renvoi de l' " indéniable plus-value " résultant de ces travaux, se rallie à l'enseignement de l'arrêt du 22 mai 1998 pour décider que pareille plus-value constitue une circonstance nouvelle au sens de l'article 6 de la loi du 30 avril 1951;

Que le moyen, en cette branche, manque en fait;

Quant à la troisième branche :

Attendu que le moyen, en cette branche, ne précise pas en quoi le jugement attaqué violerait l'article 774, alinéa 2, du Code judiciaire;

Qu'il est, dans cette mesure, irrecevable;

Attendu que, pour le surplus, d'une part, ainsi qu'il ressort de la réponse à la deuxième branche, le jugement attaqué ne prête pas à l'arrêt de la Cour du 22 mai 1998 la décision que les travaux effectués par la défenderesse à la suite du sinistre ayant ravagé l'immeuble loué ont apporté à celui-ci une indéniable plus-value;

Que, d'autre part, il ressort des pièces auxquelles la Cour peut avoir égard que, pour fixer la valeur locative indexée de ce bien à la date litigieuse, le jugement attaqué se fonde sur les éléments chiffrés que, par référence, notamment, au rapport de l'expert M., les parties ont produits et discutés dans les conclusions qu'elles ont échangées devant la juridiction de renvoi;

Que celle-ci n'a, en prenant ces données en considération et en qualifiant de circonstance nouvelle l'augmentation de l'index qu'elles révélaient, élevé aucune contestation dont les conclusions des parties excluaient l'existence et sur laquelle les demandeurs n'auraient pas été en mesure de faire valoir leurs moyens de défense, mais s'est limitée à suppléer aux motifs proposés par la défenderesse un motif déduit des faits régulièrement soumis à son appréciation;

Que, dans la mesure où il est recevable, le moyen, en cette branche, ne peut être accueilli;

Quant à la quatrième branche :

Attendu que, d'une part, en reproduisant les termes de l'article 6, alinéa 1er, de la loi du 30 avril 1951 selon lesquels, à l'expiration de chaque triennat, les parties ont le droit de demander au juge de paix la révision du loyer, le jugement attaqué répond aux conclusions des demandeurs soutenant que la demande était tardive;

Que, d'autre part, en affirmant " que le tribunal n'est pas lié par les conclusions d'un expert ", ce jugement écarte les passages du rapport de l'expert C. auxquels se référaient les conclusions des demandeurs visées au moyen et répond de la sorte à ces conclusions;

Que le moyen, en cette branche, manque en fait;

PAR CES MOTIFS,

LA COUR

Rejette le pourvoi;

Condamne les demandeurs aux dépens.

Les dépens taxés à la somme de cinq cent vingt-quatre euros nonante-neuf centimes envers les parties demanderesses et à la somme de cent cinquante-sept euros trente-six centimes envers la partie défenderesse.

Ainsi jugé par la Cour de cassation, première chambre, à Bruxelles, où siégeaient le premier président Pierre Marchal, les conseillers Philippe Echement, Christian Storck, Paul Mathieu et Didier Batselé, et prononcé en audience publique du trois mai deux mille deux par le premier président Pierre Marchal, en présence de l'avocat général Xavier De Riemaecker, avec l'assistance du greffier Marie-Jeanne Massart.

Document PDF ECLI:BE:CASS:2002:ARR.20020503.12